金锋、信阳优舍商业运营管理有限公司合同纠纷民事一审民事判决书裁决

河南省信阳市浉河区人民法院

民 事 判 决 书

***********

原告：金锋，*，1975年2月7日出生，汉族，身份证号码41010319********，住信阳市浉河区。

被告：信阳优舍商业运营管理有限公司。

法定代表人：李瑞，系该公司总经理。

原告金锋与被告信阳优舍商业运营管理有限公司（以下简称优舍管理公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金锋到庭参加了诉讼，被告优舍管理公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。

原告金锋诉称：2022年6月2日，原告与被告签订了《房产管理服务合同》，约定由被告承包装修原告位于信阳市羊山新区××期房屋，装修期限4个月完成硬装软装，合同签订之后，原告按照合同的约定分四次向被告账户支付装修款，合计93317元。但是，被告在装修合同履行过程中，一直延误工期，原告多次催促，剩余装修项目还未完成，约定装修未完成。按照合同第十三条“乙方需提前解除合同的，应提前三十日通知甲方，并按一年代收租金总额为标准向甲方支付违约金38160元”，原告认为被告应支付一年租金38160元。被告的行为属于严重的违约行为，造成原告较大的经济损失，严重损害了原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、判决被告向原告返还装修款78463元；2、判决被告向原告支付违约金38160元；3、判决本案的诉讼费用由被告承担；4、判决返还定金1000元。

被告信阳优舍商业运营管理有限公司未到庭应诉，庭前向本院提交书面答辩意见辩称：一、答辩人不应当返还原告主张的装修款78463元。答辩人对案涉房屋装修已达到90%的进度标准，费用为83985元，原告实际已经收回83985元。若再支持原告该项诉讼请求，将导致原告重复受益，更加损害答辩人利益。二、答辩人不应当承担原告所称的违约金38160元责任。双方的租赁合同未能如期履行，原因并不在于答辩人不履行合同，而是由于新冠疫情出现反复所造成的不利影响所致，新冠疫情影响属于可免责事由。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。答辩人租赁原告房屋系用于经营民宿业务，该种业务服务于外地人，因疫情影响人员不流动，业务无法正常开展。双方对疫情的反复性和长时间性均估计不足，在原告已收回全部投资且答辩人严重亏损的情况下，要求答辩人支付违约金，既违背法律有关不可抗力、情势变更的规定和最高人民法院的通知精神，也显失公平。三、原告第三项诉讼请求不应当得到支持。因受疫情影响，答辩人不能开业经营，没有收益，依照规定答辩人享有单方主张减免租金的权利。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定疫情或者疫情防控措施的影响程度或者全部免除责任”，依据该规定，即便答辩人仍欠有原告租

金，在答辩人严重亏损，原告确有收益的情况下，受案法院应当接受答辩人的请求，免除该部分租金。此外，双方的租赁合同已经解除，不存在继续计算租金问题。四、依照合同约定，被告对房屋进行施工是按照原告与被告签订的合同进行施工，被告未对房屋设计进行改变，均是按照原告合同进行施工。若再支持原告该项诉讼请求，将导致原告重复受益，更加损害答辩人利益。五、原告交付定金的目的在于保障原告履行合同，现被告单方终止合同无权要求返还定金。且原告所交定金已用于房屋装修工程中。被告无义务退回。综上，应当驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2022年6月2日，原告金锋（甲方）与被告优舍管理公司（乙方）签订《优舍房产管理服务合同》，约定甲方将其所有的位于信阳市羊山新区××街××小区××幢××单元××楼××室（建筑面积为133.31平方米，具体面积以产权证为准）授权给乙方管理，管理服务期限为40个月，自2022年6月2日至2025年10月1日止，装修期为4个月，空置期／个月，乙方按照700元／㎡收取房屋委托装修费用93317元。合同第6.3、6.4条主要约定：甲方委托乙方代为出租房屋，并同意乙方按照签约面积以22.5元／㎡，月租金标准3000元／月对外代为出租，若承租方支付的租金超过甲方委托乙方代收租金，超过部分甲方同意作为乙方代租管理费用。合同签订之日起装修期、空置期为免租期，空置期结束后的次月25日乙方向甲方指定账户支付代收租金3000元／月，租金以每三年5%递增计算，直至管理服务期限届满。合同第12条、13条约定，甲、乙双方协商一致可以解除合同，如乙方不支付或不按约定支付租金达60日或擅自拆改变动、损坏房屋主体结构的，甲方可单方解除合同收回房屋。管理服务

期内如甲方需要提前收回房屋应提前三十日通知乙方，并按一年租金总额为标准向乙方支付违约金；乙方需提前解除合同的，应提前三十日通知甲方，并按一年代收租金总额为标准向甲方支付违约金。如双方因合同发生争议，可向乙方所在地人民法院起诉。

另查明，合同签订前，原告于2022年5月31日向被告支付定金1000元，被告公司向其出具定金收据。合同签订后，被告优舍管理公司向原告出具三张收据，载明收到龙飞山城3幢1单元201室业主金锋装修费分别为18664元（无日期）、27995元（2022年6月19日）、18663元（2022年8月9日）。庭审中原告还提供了2022年7月15日的支付宝转款记录，显示其向尾号2140的浦发银行账户转款27995元，经核对该款项系合同约定的被告指定收款账户。签订合同当日双方还签订了《合同补充说明》，主要约定：甲方总装修费为93317元，签完合同甲方向乙方支付总装修费的20%即18664元，水电做完瓷砖进场甲方向乙方支付总费用的30%即27995元，瓷砖做完甲方向乙方支付总费用的30%即27995元，油漆做完甲方向乙方支付尾款18663元。庭后经本院释明，原告方又向本院补充提交了合同附件《河南优舍装修项目清单》，该附件加盖了被告公司公章，内容包含了房屋硬装及软装的项目名称、辅材及施工工艺等。另原告方提交了一份未加盖公章的《信阳优舍精装房报价清单-套三》，主张软装费用为59800元并要求被告返还，庭后本院与被告公司核实，被告方对该份清单不予认可仅表示该清单系最初宣传所用，其价格并非针对原告房屋装修。庭审中原告方对于被告公司“已经完成90%装修”

的抗辩基本认可，并确认剩余未完成事项即软装、垃圾清理及保洁等收尾工程。

还查明，被告优舍管理公司在答辩状中陈述双方的租赁合同已经解除，原告对此不予认可表示被告公司未向其发送任何书面通知，仅电话告知其不再履行合同。庭后经法庭向被告公司询问，被告优舍管理公司亦认可公司因运营出现问题无法再按照合同继续履行。

以上事实有《优舍房产管理服务合同》、《合同补充说明》、《收据》、银行转款记录、项目清单、办案追记及当事人的当庭陈述予以证实。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《优舍房产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，原、被告双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。庭审中双方关于合同是否解除的问题产生争议，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（五）法律规定的其他情形。且当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案被告优舍管理公司单方明确表示不再继续履行合同且已告知原告，故根据上述法律规定，双方签订的管理服务合同应从被告告知原告不再履行主要义务时即为解除。另根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，

并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案原告金锋已按合同约定向被告优舍管理公司支付了全部的装修款，被告优舍管理公司未在承诺的装修期内完成全部装修事项且单方要求解除合同的行为已经构成违约，故根据相关法律规定，原告有权要求被告返还未装修部分的款项并承担相应的违约责任。对于未装修部分对应的款项，原告主张的78463元系尾款18663元及软装59800元。本院认为，双方合同约定的尾款系按照施工环节及比例确定，其金额包含的项目与实际进度无关联性，且原告方提交的《信阳优舍精装房报价清单-套三》经向被告询问，系被告前期宣传所用并非实际价格，另根据合同附件中被告盖章确认的装修项目清单可以看出，双方仅对软装的项目及大致品牌进行了约定，并未确认具体型号及价格，无法确认软装所对应的实际价款，故原告要求退还78463元装修费用没有事实及法律依据。但结合本案案情，双方均认可装修进度已完成90%，故从公平及受益填补原则考虑，被告应退还原告总装修款的10%即9331.7元。另对于原告主张的违约金，根据双方合同约定，被告方提前解除合同的应提前三十日通知原告，并按照一年代收租金总额向原告支付违约金。被告在答辩中称其不履行合同原因是疫情反复所致，属于不可抗力的免责事由，且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项承租人因经营困难到期未按约定支付租金不应承担违约责任。本院认为，双方签订合同时间为2022年，疫情自2020年以来已经存续两年多时间，被告对于服务管理过程中市场可能到受疫情影响理应作出足够的预判，且原、被告双方并非单纯的租赁关

系，双方签订的服务管理合同实际包含了装修、返租、管理等多重法律关系，被告在其未按约定完成装修即要求解除合同的情况下，并不适用上述指导意见的规定，故被告优舍管理公司应当按照合同约定向原告支付违约金36000元。另对于原告要求被告返还的1000元定金，该款项系签订合同前缴纳，经与被告公司核实该款项在原告后期交款时已经进行了冲抵。本院认为，根据原告方提供的后期装修款收据及转款记录总和与装修总金额完全一致，被告优舍管理公司的抗辩符合常理及交易习惯，本院予以采信，原告要求被告返还定金1000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二、第五百六十三、第五百六十五、第五百六十六、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，缺席判决如下：

一、被告信阳优舍商业运营管理有限公司于本判决书生效后十日内一次性返还原告金锋装修款9331.7元；

二、被告信阳优舍商业运营管理有限公司于本判决书生效后十日内一次性支付原告金锋违约金36000元；

三、驳回原告金锋的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2652.46元，减半收取计1326.23，由原告金锋负担800元，被告信阳优舍商业运营管理有限公司负担526.23元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判员 万欣

二〇二二年十一月八日

书记员

方园