个人二手房买卖改征增值税该缴多少

2023年4月30日发(作者：家用酒柜展示柜效果图)

个人二手房买卖改征增值税该缴多少

个人二手房交易产生什么影响呢?

营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营

业税。

出于稳定房地产市场考虑，去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满

5年以上(含5

年)”，调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面，今年2

月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要

满2年(含2年)，对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年

(含2年)非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2

年(含2年)普通住房，才免征营业税。

这个环节的营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。

不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。

北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示，预计“营改增”后，个人

买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策，

每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。

上述负责人进一步表示，税制改革政策设计时，是要保证平稳过渡。原来营业税是

5%，改成增值税后，要么通过核定征收的办法，确定征收率，这并不是常规增值税的办

法，后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整，保证整体

税负不会有太大变化。

他还表示，“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个

税、契税等，都是地税部门交税;“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有

影响。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对21世纪经济报道记者表示，“营改

增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业

税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。

胡怡建表示，个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未

来政策;但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

多位业内人士对21世纪经济报道记者表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来

购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征

营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房

增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值

税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增

值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出

售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已

经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。

王军表示，税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具

体而言，原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业情况和特点，分别制定相应过

渡措施保障所有行业税负只减不增。王军还直言，“前几天还和财政部部长楼继伟商量，

打算再建议给一个行业新增一项过渡政策，以更好确保该行业税负只减不增。”

但上述表态仅涉及保障行业层面税负只减不增，但具体到个人，营改增会对个人二

手房交易产生什么影响，在具体政策尚未出台的情况下，尚难下结论。

案例：如何缴纳增值税

假设某套住房房主购入时是100万，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，

他需要承担10万营业税(200万乘以5%)。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房

增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为5%，需缴纳增值

税5万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增

值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出

售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已

经借鉴了增值税只对增值部分征税的.原理，营改增的影响还要看未来具体政策。

二手房交易目前要交哪些税费?(一)契税

1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、二手房交易税费单套建筑面积在

140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住

房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的

1.5%。反之则按3%。

2、新政下的契税(北上广深除外)：

普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;

140平米以上或是非普宅：3%;商业房或公司产权：3%

(二)城市维护建设税

营业税的7%。(三)教育费附加营业税的3%。(四)个人所得税

1、普通住宅2年之内：{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花

税)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公

房;

3、5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价

款=建筑面积

×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯

一住房的个税按房价的1%征收。

(五)交易手续费3元/平方米×建筑面积(六)印花税

房屋成交总额×0.05%

(七)营业税

2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收

营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去

购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销

售的，免征营业税。住宅5年内：房屋评估总额×5.6%

;5年或5年以上普通住宅无营业税。

(八)土地增值税

普通住宅免征;非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总

额×0.25%，5年或5年以上：免征。

(九)房屋所有权登记费80元，共有权证：20元(十)买卖合同公证费

买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%;

(十一)过户费用

1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140

平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

2、营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.6%缴纳。

3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

4、个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值

—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

5、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳

6、房屋所有权登记费：80元。