绵世溪地湾方案_图文

绵世溪地湾

系别：建筑系

专业：建筑工程技术

班级：建工121

第一小组于二0一二年十二月

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绪言

写在前面的话

住宅对于居住者的重要性是不言而喻的，一个可以容纳居住者恣

意宣泄喜怒哀愁的地方是一个让人无论如何也割舍不下的地方。因为

难舍，所以要求。一晃又到年底。对于在今年买房或者打算买房的人

来说2011都是很纠结的一年。房价回调了一点，但是对于按揭买房

的人来说代款利率从去年底的打八折到今年底的普遍上浮10%真是

伤不起啊。不过明年可能就不上浮了，2012你会出手么？

犀浦由于占据快铁和地铁的便利这几年房市一直很火，而该区域

近期的商品房开发主要集中在犀浦新城，相信有打算在犀浦置业的朋

友都关注过这个区域。 地理位置：溪地湾。首先交通好。溪地湾

离地铁站近（不管是犀浦终站还是金太阳学校后边那个的站都是最

近），而且正处于离地铁站七，八百米远的位置，离站不远又没有地

铁附近的喧啸。其次离老成灌路主干道也近，但也隔了公园榕郡一个

小区，因此不吵；其次环境好。溪地湾旁边就有一个公园，早上在公

园煅炼身体，晚饭后到公园散步非常不错。再次生活方便，溪地湾的

商业最发达。一二期间就是一个商业街，还有电影院，适合年轻人购

物娱乐。小区对面就是菜市场。生活方便算优点还是缺点得因人而已，

有些人可能认为不够清静。溪地湾离准备改建的小学也是最近的。

大域区一样，配套一样，都是处于新城开发的起步阶段，。溪地湾再

往北就是新交大。本来离高校近是一件好事，这里为什么要说溪地湾

位置最差呢，是因为溪地湾旁边有一个变电站，相信很多人是不相信

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专家话的，真是难为溪地湾售姐了，在城里紧邻变电站的小区也很多，

可能因为城里可选择的房源少所以大家接受度要高些。

开发商：溪地湾的开发商是北京绵世集团。进入成都已有好几年，

开发过很多楼盘，也算是大开发商。北京绵世集团是一家上市公司。

在土地整治一级市场与郫县政府已有好几年的合作关系，与政府关系

应该不错。

户型：喜欢大赠送的就选溪地湾，有二、三十个平米的赠送面积。

对于人多但预算有限的家庭很超值，大众更容易接受的溪地湾的户

型，溪地湾的主推70的套二和87的套三，样板间也只有这两种户型。

加上赠送的10-13个平方，空间上即不显狭小，设计上也没什么浪费。

建筑单位：。溪地湾是成都市第四建筑工程公司。在建筑行业的

都知道，这个质量应该有保证。

小区环境：。溪地湾占地93亩， 总共2654户。有3000平两大

奢华运动休闲会所，包含：恒温 泳池、健身中心、书吧与儿童游乐

区、羽毛球、乒乓球、篮球场等等6米挑高酒店式双入户大堂，智能

安居系统，24小时五星级管家服务。物管第一太平戴维斯。溪地湾

的园林非常好，溪地湾的会所安逸，溪地湾的大门主干道非常宽，很

长，很所派。主干道尽头就是售楼部。里面不仅有包豪斯建筑风格，

也有意大利坡地风情园林，溪地湾的6米挑高酒店式双入户大堂大气

磅礴， 智能安居系统更是让你安全无忧，四重园林景观也有些让人

期待。还有3000平方米泳池更是不错，冬天去溪地湾游泳，是你休

闲游乐的最好

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目录

序言

一、从绵世溪地湾大环境

1、概述

2、特征

二、产品

1、住宅的功能特点

2、住宅的设施以及周边配套

三、安全

1、房屋结构

1、广告总精神

2、 项目总体销售战略分析决策

3、 项目销售战术分析决策

4、 项目品牌战略包装计划设计

5、 项目包装模式设定

6、项目销售实施全程建议

伍、广告宣传

1、 广告方案

序言

生命，可以浪费在美好的事物上

衡量生命厚度的坐标不是时间，而在于是否体验到更

多美好的事物。当然，这需要美好的心情和环境，在绵世溪

地湾，你会拥有这些：时间和距离意义，在你就是省下量多

的时间，去充分享受生活。在枫丹白露树，听林风沙沙，虫

儿啾啾；闲坐中央广场，看孩子跟鸽子姗姗学步；咖啡店一

隅，心情如行云悠悠淡淡；往来的是，与你一样对美和品味

的追求不曾妥协的邻人……在这，常感觉时间不够，实在有

太多的美好让人沉醉。绵世溪地湾，发现居住的真意。

一、从绵世溪地湾大环境

1、概述

光阴似箭，日月如梭，新的世纪已经来临。人们在解

决温饱问题之后，转向关心自己的生存环境，住宅，是人为

的生活空间环境，它反映着当时当地的社会物质文化水平和

科学技术水平。作为具体供一户居住的一套或一幢住宅，它

除了作为社会缩影，反映了社会特征之外，还反映这户居民

的社会地位、经济收入、文化修养、生活模式等特征。住宅

建筑，由于社会环境、生活习惯、社会情况、经济水平、技

术条件的制约而表现出明显的地方特点和民族风格。同时，

为本”的生活设计理念去满足居住者的要求，居住方便、舒

适、和谐、安全、经济的住宅使人们所向往的归宿。

人口老龄化是社会发展的必然趋势。随着计划生育的实

施、医疗事业的加强、人口死亡率的下降，人口寿命的延长，

老年人占人口的比重逐渐上升，我国社会正处于老龄化的过

程中。因此，21时记得住区环境要求更细致的安排为老年人

服务的基层公共设施，同时为老年人提供安全的公共交通设

施，充分满足老年人的特殊需求。

人们对住宅的要求，不仅要创造一个对身体健康有益

的、与工作环境相适应的环境，而且还要求创造一个文雅幽

静、美丽的景观，以美化生活。

绵世溪地湾位于西南交通大学东面，整体占地93亩，住宅

容积率约3.75兼容40%的商业，全高层电梯物业，住宅共约

2600余户。绵世溪地湾项目打造立体阔景园林，超过70%的

绿化面积，构建小区全域绿植，20000平大中庭围合式布局，

200米超宽楼间距，保证户户观景处处观景。。从下沉庭院

开始向上渐次呈现的四重景观，增加了看风景的角度。由

廊桥引领的回家之路。平添生活动人的风景线。

另外，项目打造共计3000平两大奢华运动休闲会所，

包含：恒温泳池、健身中心、书吧与儿童游乐区、羽毛球、

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乒乓球、篮球场等等，极大化创造生活价值及社交价值。同

时，更打造6米调高酒店式双入户大堂，阳光地下车库，智

能安居系统，24小时五星级管家服务。

2、特征

绵世溪地湾户型整体设计方正、实用，干湿动静分离，功能

分区明确；

超大观景阳台，建筑面积约5平米。阳台与客厅相连，从视

觉上提升空间延伸感。同时，客厅室内采光也能得到有效保

障；

阳台与入户大门位于一条直线之上，增强室内通风效果；

餐厅、客厅“通排”设计，虽然处于同一空间，却因为各自

功能而区分开来。整体视觉效果较为通透，且餐厅的面积对

于一家三口而言较为实用；

超大方正主卧，建筑尺寸为3.6×3.6米，建筑面积约12.96

平米，自带私人卫生间，建筑面积约4平米，提升业主私密

度和舒适性。6、主卧大幅飘窗设计，突出室内采光效果；

预留的书房空间，可根据业主需要进行“改造”。次卧、休

闲室、品茗室……随想随心

二、产品

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1、住宅的功能特点

住宅作为生活必需品，它的最基本的功能就是生活资料

功能。这个功能主要体现在两方面：其一，是满足人们最基

本的生存需要，人们要生活，除了农、食，还必须有起码的

栖息场所和生活场所，才能生存。 “居者有其屋”就是要

实现这种基本生存需求。住房需求贯穿于整个人生。其二，

是满足人们的享受需要。这是高层次的需要。人们不仅要有

房可住，而且要住得舒畅，享受居住的乐趣。这就要有宽敞

的居住面积，齐全的设备，良好的居住环境和文化设施，以

供个人及其家庭成员享用。在现代社会中，住宅的享受需要

功能，日益上升到主要地位，讲究居住质量，提高居住水平，

已成为人们一生追求的重要目标之一。

2、 住宅的设施以及周边配套

项目周边的教育和医疗资源非常丰富。休闲娱乐方面，项目

北边约2公里处规划有成都市最大的人工湖——犀湖，项目南边

有两个超大的市政公园。

绵世溪地湾周边配套

教育：金苹果幼稚园、成都外国语学校、成都树德联合中学、郫

县一中、西南交通大学、电子科技大学、川外成都学院、西华大

学

医院：郫县中西医结合医院、西区妇幼保健院、华西附属医院；

银行：中国银行、建设银行、中国工商银行、农业银行、农商银

行

其他：欧尚超市、西单商场、交大凯德广场距离本案约20分钟

车程。项目周边规划有人人乐、家乐福及沃尔玛超市，未来区域

商业配套极其完善。

绵世溪地湾区位交通配置

绵世溪地湾项目位于老成灌路东侧，成灌快铁、地铁二号线在郫

县犀浦镇内交汇。区域内公交线路多，覆盖面广，交通极其方便。

116路（九里堤公交站-犀浦-出口加工区西区北门）、117路高

峰快线（九里堤公交站-犀浦-出口加工区西区北门） 、221路

（西门车站-犀浦-团结镇）、310A路（茶店子公交站-犀浦-银

杏学院）、320路（金沙公交站-犀浦-郫县客运中心）、704路

（郫县客运中心-犀浦-安靖镇）、708路（林湾公共站-犀浦-合

作镇）、711路（郫县客运中心-犀浦-川外成都学院）、746路

（天辰路-犀浦-南丰工业城）、511路（火车北站-犀浦珠江东

街）、311路（安靖镇-犀浦-金沙公交站）。

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绵世溪地湾区域介绍

绵世溪地湾位于郫县犀浦镇二号线城灌快铁枢纽站点斜对面，紧

邻西南交通大学及郫县四中。绵世溪地湾项目位于老成灌路东

侧，成灌快铁、地铁二号线在郫县犀浦镇内交汇。区域内公交线

路多，覆盖面广，交通极其方便。116路（九里堤公交站-犀浦-

出口加工区西区北门）、117路高峰快线（九里堤公交站-犀浦-

出口加工区西区北门） 、221路（西门车站-犀浦-团结镇）、

310A路（茶店子公交站-犀浦-银杏学院）、320路（金沙公交站

-犀浦-郫县客运中心）、704路（郫县客运中心-犀浦-安靖镇）、

708路（林湾公共站-犀浦-合作镇）、711路（郫县客运中心-

犀浦-川外成都学院）、746路（天辰路-犀浦-南丰工业城）、

511路（火车北站-犀浦珠江东街）、311路（安靖镇-犀浦-金沙

公交站）。

三、安全

1、房屋结构

地基的选择非常重要。绵世溪地湾是多层建筑。就多层而

言，在自然地基上采用钢筋混凝土是很好的选择。钢筋混凝土的

整体性好，能有效地稳住地基。提高安全系数。

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除了地基之外在房屋的结构上面还要强调的是楼板，目前建筑楼

板一般分为水泥预制板和现浇楼板，我们的绵世溪地湾采用的就

是全现浇楼板，这种结构在抗震方面最大的优点在于现浇楼板能

和房屋的结构有力地组合在一起，能够有效地提高房屋的整体性

和抗震系数，这一点是明显要强于水泥预制板的。

现浇楼板的主要作业程序是：现场支模，扎钢筋，浇灌混凝

土等施工程序做的。比起预制的来说它是整体现场成型，整体性

好，对于有管道穿过，施工特点是工序多，湿作业多，现场浇灌，

所以施工周期会相对长些。具体分有板式楼面，梁板式楼面，无

梁楼面等。

实践证明经过良好抗震设计和施工的房子在抗震效果上会得到

较大的提高，这就是大家往往能在地震后图片看到为什么在同一

片相邻区域，有的房子破损严重，有的则安然无恙的原因。抗震

核心要点归结起来无非是减轻地震力，提高房屋整体抗震能力这

两条。为了以防万一，业主在挑选楼盘时还是应该多一个心眼，

看看房屋的抗震能力如何。

1．看房屋所在环境

房屋所在的周边环境地形地貌是否为突出的嘴、山高耸的山包、

非岩质的陡坡？是否处于不稳定的冲沟以及可能发生滑波、地

陷、崩塌、危岩滚落的地段？所处的场地是否有发震的断层？有

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无古河道？地表下15米范围内是否有可液化的饱和砂土和亚粘

土层。一般位于以上位置更容易受到地震的影响。

2．看基础

一般说来，深基础比浅基础好；筏式基础比条形基础好；条形基

础比单独基础好；沉箱和整体性地下室最好。

3．看平、立面

看看房屋的平面和立面形状是简单方正、自重布置匀称，还是形

状复杂，刚度变化多，局部突出或外部轮廓曲折。其实对于抗震

而言，越是设计简单、方正的房子抗震能力越强。业主在选房时

不要过于追求小区造型的个性。而且对于立面而言，那些看上去

显得头重脚轻的建筑（如底层架空为较小的柱）往往抗震效果较

差。

4．看房型

建筑布局上，根据户型图，看采用的是抗震性能很差的纵墙承重

布局，还是抗震性能较好的横墙承重或纵横墙承重的布局。

5．看材料

钢筋混凝土结构比砖混结构的抗震效果要好很多。材料的选择上

那些具有延性的材料比脆性的材料更能抗震。

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6．看室内

鉴定墙体坚实程度如何，有无较大裂缝，有无明显的外闪、鼓松

以及墙壁有无严重碱蚀的现象。

对于抗震的其他要求，我们工程师在施工中依据国家相关的抗震

规范对墙体与结构的拉结、悬挑结构的锚固、女儿墙的抗震、圈

梁的设置等诸多问题都要进行处理。专业的水您放心

2、

智能化系统

进入21世纪，科学技术将更为广泛的应用于各个领域，智能化

建筑是当今得一大发展趋势，住宅也不例外，人们对居住舒适的

要求也会越来越高

小区智能化系统设计分为安全防范系统、物业管理系统和信息网

络系统等3个

小区安全防范系统包括闭路电视监控、电子巡更、周界报警、

出人口管理和可视对讲、住户报警和火灾报警等诸多子系统。

闭路电视监控系统在人口处、小区主干道、小区车库、停车场、

电梯轿厢及其他重要区域等设闭路电视摄像机，系统主机设在小

区的安保值班室，系统采用多画面处理器，对小区内的所有监视

点同时24小时监控，由计算机和长延时录像机同时完成图像记

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录。

电子巡更系统系统由接触式或非接触式IC卡读卡机、IC卡管理

中心组成。在小区的重要巡逻地方设立电子巡更点，值班人员采

用接触式或非触式IC卡在各个巡更点定时刷卡方式工作，物业

管理中心计算机将值班人员的刷卡情况进行记录，达到人防与技

防的全效结合，为安全防范分析提供资料。

周界报警系统采用红外线探测器，对于小区四周进行严密控制。

当有入侵入，即自动触发报警，将报警信号传至管理中心，向值

班人员发出警报通知，井将具体位置、时间输入计算机进行记录。

出人口管理和可视对讲系统该系统利用小区内部电话(电信虚拟

网)和大门人口处的摄像机进行。凡进入小区的外来访客可以在

小区人口处通过电话和被访住户通话，同时将摄像机图像调制到

小区有线电视网的某个频道，被访住户可以通过电视机观察来访

人员。在得到住户允许时访客才可以进人小区。小区管理中心的

录像机可在有人来访时自动触发进行长延时录像。另外，人住小

区的居民每人有一张IC卡，通过该卡与网络计算机进行身份辨

别后才可进入小区。

·住户报警系统在每住户内设住户智能主机一台，住户智

能主机具有家庭报警功能，除住户智能主机上有紧急报警按钮

外，家庭报警还包括安装人户的门磁和每扇窗上的红外线探测

器，厨房安装煤气探测器和卫生间浴缸上紧急按钮。这些报警功

能通过住户智能化主机传送到小区管理中心。小区管理中心的计

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算机将及时处理井显示在显示器上，通知保安人员迅速赶往现

场。住户可以通过紧急按钮在有突发事件发生时向小区管理中心

进行紧急求助。

灾报警系统小区火灾自动报警控制系统采用集中控制，在物业管

理中心设消防控制中心，在小区的车库、商场、活动中心及高级

住宅的电梯前室设各类火灾探测器、手动报警按钮和警铃，并对

消防设备根据消防规范进行联动控制，在每幢楼一层管理室设壁

挂式显示屏。

3.2.2 物业管理系统

三表数据远程采集住户智能主机除具有家庭报警功能外，还有水

表、电表和煤气表数据远程采集功能，并将数据传输到物业管理

中心的计算机，实现电脑网络管理。

机电设备管理系统为了保障小区居民的正常生活起居，对小区内

的电梯、给排水、供电和公共照明等重要机电设备进行集中监控，

采用计算机联网管理。具体为小区内的蓄水池水位状态监控和故

障报警，小区各幢楼供电系统的状态和监视的故障报警，公共照

明的自动、定时及程序控制等等。

车辆出入与停车管理系统小区车辆出入与停车管理系统，与物业

管理中心计算机联网，住户居民结合出人口管理的IC卡实现对

车辆的进出、停轿车收费管理。

小区紧急广播和背景音响系统小区紧急广播和背景音响系统的

中央控制器、功率放大器等放在物业管理中心，在小区公共活动

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草坪、走道和每一幢楼一层主人口门厅安装音响，播放背景音乐，

自动回带，循环播放，创造一个舒适、轻松、回归自然的气氛。

同时在火灾发生时可将系统强制切换消防广播。

物业计算机服务系统该服务系统包括用计算机进行房产管理、物

业收费管理、运行设备管理、小区保安管理、各类维修管理和房

产服务管理等等。通过该系统将协调小区内居民和物业管理员、

服务人员之间的关系，并将小区物业管理提高到一个新的层次。

信息网络系统包括通信系统和双向有线电视系统。由市政引

入通信单模光缆和双向有线电视光缆至小区物业管理中心，每户

设两对电话线和两个有线电视终端。

网络类型采用HFC，满足多媒体数据和网络将来发展的趋势。

在网络上建立小区的信息中心，小区与外界具有64KbPS的数据

专线连接。小区内用户可以300KbPS以上的下行速度高速接人当

地IP网，且具有独立的收费系统。

通过小区计算机网络提供信息服务户，住户可对物业信息进

行查询。通过社区网络，居民可享受到多项舒适方便的服务项目，

如：在INTERNET接人服务、节目点播(VOE)服务、电子商务服务、

网上购物、网上图书馆、建立住户个人电子信箱和个人网页；网

上家政服务等等。

整个小区以小区物业管理中心为中，通过LONWORKS网和双

向CATV网这两条网络，组成一个智能化小区三个系统的网络。

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其中设备部分通讯通过LONWORKS网进行，如安全防范报警，机

电设备管理和物业管理等等，咨讯方面应用则通过双向CATV网

进行，如小区信息网接人及住户上INTERNET网等等。

四、广告企划

1、广告总精神

广告是为了某种特定的需要，通过一定形式的媒体，公开而

广泛地向公众传递信息的宣传手段。广告有广义和狭义之分，广

义广告包括非经济广告和经济广告。非经济广告指不以盈利为目

的的广告，又称效应广告，如政府行政部门、社会事业单位乃至

个人的各种公告、启事、声明等，主要目的是推广；狭义广告仅

指经济广告，又称商业广告，是指以盈利为目的的广告，通常是

商品生产者、经营者和消费者之间沟通信息的重要手段，或企业

占领市场、推销产品、提供劳务的重要形式，主要目的是扩大经

济效益。

2、 项目总体销售战略分析决策

销售阶段划分及各阶段主要工作内容

一、销售阶段设计

本案为大型度假别墅，根据现在市场实际情况，未来市场发展方

向，我们把项目的营销周期化分为以下几个阶段。

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1、 筹备期：

通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推

广组织实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的

建设包装，树立楼盘初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各

种准备工作。

2、 引销期： (分为内部认购期和开盘期)

通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公

众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价

格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”

进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的

划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。

3、强销期：

这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观

活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所

设施、企业文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激

并促成消费者的购买行为。

4、续销期：

针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对

性的宣传销售。

5、清盘期：

在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实

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力加以肯定。聘请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管

理公司宣传力度，最终完成项目清盘。

二、销售阶段划分

2003.3.1 — 筹备期

2003.5.1 — 内部认购期

— 开盘期

2003.7.1 — 强销期

2003.10.1 — 2004. 11.30 续销期

2004.12 — 清盘期

以上阶段划分为我方初步设定，详细内容待贵司方案确定后再做

调整。

三、 各阶段主要工作内容

1、 筹备期

任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续

工作重点：

· 建筑设计定案

· 互动园林定案

· 行销策略定案

· 研究市场情况

· 召开动脑会议

· 拟定公关（PR）活动及促销（SP）计划

· 确定产品推广的造势活动

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· 售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、

贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备

· 会所经营项目定案

· 会所布置图定案

· 接待中心及样板房设计制作

· 小区大门及入口道路制作完成

· 广播稿制作

· 电视广告制作

· 报纸广告制作

· 销售人员招聘与培训

· 现场POP设计

· 确定销售组织架构

· 工地围墙设计制作

· 路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户

· 车身广告制作发布

· 模型厂家定案制作

2、 内部认购期

任务：

1、 散布扩大知名度

3、拦截其它竞争物业客源

4、 极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望

工作重点：

· 对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体

· 公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动

· 预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定

购房合同，形成公开当日购买热潮

· 报纸广告定案刊出

· 电视、电台广告定案播出

· 先期海报散发

· 商品房预售许可证办理完成

· 工地围墙制作完成

· 售楼现场包装制作完成

· 销售人员进场

· 公关活动具体实施

· 进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户

3、开盘期

任务：

1、 一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面

2、 将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望

3、 配合公关活动聚积人气

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工作重点：

· 收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，

并检讨客户反应以修正销售及广告路线

· 模型进场，备齐各种销售资料

· 反复讲习销售教材及答客问

· 所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目

· 通知已缴订金客户到售楼处补足首期款，签购房合同

· 先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户

· 价格表上市

· 样板房制作完成

4、强销期

任务：

1、加强客户介绍

2、 举办各种业主活动，利用客户耳语推广

工作重点：

· 客户追踪

· 开放样板房

· 举办业主联谊活动

· 大力宣传重金助学，强化开发商注重教育环境的塑造

· 户外媒体再加强

· 电台、电视广告频数加大

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· 加强现场销控及炒作

· 针对所有客户，大量使用各种媒体

· 针对销售情形，分析市场，修正广告

· 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交

· 报纸广告更具针对性，卖点更为突出

· 举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉

5、续销期

任务：

1、 针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续DM邮寄

2、 电话追踪有望客户

3、 加强补足，签约工作

工作重点：

· 延续销售气势

· 过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户

· 持续跟催补足及签约

· 法律咨询中心联系定案

· 研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略

· 举行互动园林落成仪式，加大环境宣传

· 继续发动客户介绍客户

6、清盘期

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任务：

1、 清理尾盘

2、 安排物业管理公司进场

3、 做好交房工作

工作重点：

· 开动脑会议，研究滞销楼盘对策

· 调整媒体宣传方式，重点攻击

· 加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度

· 加强补足，签约工作

· 准备交房资料，确定交房具体时间

· 核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处

· 做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心

· 做好与物业公司的交接

· 会所所有服务项目准备完备

全程策划内容

一、市场调查与市场机会分析

1、 宏观市场调查与分析

2、 竞争项目市场调查与分析

3、 本区域居民居住偏好调查与分析

4、 项目SWOT分析

5、 项目市场细分分析

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3、 项目销售战术分析决策

1、 项目总体定位分析决策

2、 项目目标客源定位分析决策

3、 项目价格定位分析决策

4、 项目档次定位分析决策

5、 项目形象定位分析决策

6、项目户型层次种类分类建议

7、 项目开发规模节奏分析建议

4、 项目品牌战略包装计划设计

1、公司品牌与项目的结合

2、 项目品牌VI设计建议

3、 项目品牌推广设计编制

4、 项目标志设计构思

5、 项目包装模式设定

1、 售楼部内部装修风格建议

2、 售楼部外围气氛设定

3、 工地现场包装整体方案

5、 样品房装修设计建议

6、 外据点展销推广设置

6、 项目销售实施全程建议

伍、广告宣传

3、 广告方案

脚本一：

悠扬的萨克斯曲《归家》旋律、咖啡店里轻微的说话声

（厚实、低缓的男声）：我不在家，就在咖啡馆（略停顿），不

在咖啡

馆，就在去咖啡馆的路上。

（感性、优雅的女声）：在绵世溪地湾，咖啡馆不是一步一家。

不过，这

28

儿的生活氛围却咖般闲淡写意。

（厚实、低缓的男声）：西南交大以旁的溪地湾，一个纯然放松

的北美式生活社区，白领而诞生。

溪地湾 ，发现居住的真意。

（感性、优雅的女声）：售楼热线：

脚本二

女人忧虑的声音：儿子现在老爱玩电子游戏，你也……

（一阵嘈杂的电话铃声此起彼伏）

男声：好的，张总，我马上回公司

（足球赛热烈地喝彩声和解说员声音）

激烈地男声：就这个价，让无可让！

（女孩欢快地哼歌）

（大街嘈杂声）

男声歉意的：对不起，有个客户要见，我不能陪你……

（以上部分的不同声音快速切换）

29

浑厚男声：工作就是工作，生活就是生活。不应该混在一起

（舒缓萨克斯风《回家》，男女和小孩笑声、鸟虫吟声，

流水

哗哗声）

女声：来溪地湾看看，你将发现居住的真意

售楼热线：、

溪地湾电台广告脚本影视

（喧闹的街市背景声，汽车喇叭声，一个接一个电话铃声、说话

声交杂在一起。赵传的歌曲《蜗牛的家》：“在密密麻麻的

高

楼大厦找不到我的家”）

男甲：别人说CBD白领风光，可谁知道咱们每天加班没完没了。

想住舒服些吧，CBD的房价太贵，住远点呢，交通又麻烦。哎！

自己理想的家在哪呢？

（悠扬的小提琴声起，和着欢快的笑声）

30

男乙：可不是，工作哪能代替生活！听说，在交大商圈旁，有个

专门为CBD白领建的生活社区——溪地湾，它紧挨着沱江和犀湖

公园，均价每平方米才5000元。怎么样，咱也去瞧瞧？

响亮男声： 发现居住的真意，溪地湾。

六、附录

1、

西南交通大学，地处中国历史文化名城、”天府之国“成

都，是教育部直属、以工科为主，工、理、管、经、文、法等多

学科协调发展的多科性大学。是国家首批“ 211工程”、“特

色985工程”建设高校以及正式设有研究生院的全国重点大学。

学校现有74个重点本科专业（其中有12个国家级特色专业），

82个博士学位授权点，138个硕士学位授权点；10个博士后科

研流动站；拥有牵引动力国家重点实验室和27个省部级重点实

验室。大交通学科排名一直稳居全国第一。学校分别在2000年、

2007年两次以优秀的成绩通过了教育部本科教学工作水平评估。

西南交通大学犀浦校区南大门

中央部属高校，教育部直属全国重点大学；

首批国家“211工程”重点建设高校之一；

国家“985工程”优势学科创新平台高校之一；

全国56所拥有研究生院的大学之一；

31

全国72所教育部直属高等学校之一；

全国9所拥有国家实验室的高校之一（西南交通大学现

代轨道交通国家实验室）；

教育部“卓越工程师计划”首批试点高校之一；

“国家建设高水平大学公派研究生项目”签约60所高校

之一；

“国家高速列车产业技术创新战略联盟”成员高校之

一；

“中欧精英大学联盟”项目9所中国成员大学之一；

中法“4+4”项目高校之一；

“1+2+1中美人才培养计划”项目中国成员大学之一；

“高水平行业特色大学优质资源共享联盟”大学之一；

国家“111计划”成员高校之一；

对口支援西藏大学高校之一；

对口支援阿坝高等师范专科学校之高校；

对口帮扶贵州凯里学院之高校；

智力援建地方本科院校——唐山学院之高校；

全国最早成立的3所工科院校之一，全国40多所百年高

校之一；

全国自主招生高校之一；

专业学位研究生教育综合改革试点高校之一；

国家教育体制改革试点高校之一；

32

孔子学院奖学金接受院校之一；

教育部首批教育信息化试点高校之一；

教育部博士研究生联合培养单位之一；（批准石家庄铁

道大学负责培养，西南交通大学负责授予学位）

教育部、铁道部、四川省和成都市共建的全国重点大学。

交通大学公布校训：“精勤求学，敦笃励志，果毅力行，

忠恕任事”。

浦校区（四川省成都市高新区西部园区）

犀浦校区为主体校区，本科学生和部分研究生在犀浦

校区；

专业设置

一、犀浦校区

土木工程、测绘工程、地理信息系统、勘查技术与工

程、地质工程、遥感科学与技术、机械设计制造及其自动化、

测控技术与仪器、应用物理学、应用心理学、景观设计、建

筑学、城市规划、建筑环境与设备工程、热能与动力工程、

车辆工程、工业工程、电气工程及其自动化、电子信息工程、

计算机科学与技术、通信工程、自动化、软件工程、信息安

全、网络工程、微电子技术、自动化、交通运输、物流工程、

物流管理、安全工程、交通工程、信息管理与信息系统、工

程管理、金融学、电子商务、工商管理、经济学、国际经济

33

与贸易、法学、政治学与行政学、公共管理、传播学、广告

学、艺术设计、工业设计、绘画、音乐表演、数学与应用数

学、信息与计算科学、统计学、电子科学与技术、英语、日

语、德语、法语、对外汉语、汉语言文学、翻译、生物信息

学、生物工程、生物医学工程、材料科学与工程、材料成型

及控制工程、工程力学、工程结构分析、环境工程、消防工

程、交通设备信息工程、旅游管理、森林资源保护与游憩、

制药工程、中药学等。

2、

郫县一中

前身岷阳书院，始建于乾隆十九年（1754年）。

学校地处国道317线和成灌速公路之间的郫筒镇，位于成都高新

西区西侧，毗邻古望丛祠，占地151亩(目前正在扩建），是一所

教学，运动，生活三区布局科学，环境整洁优美，设施基本现代

化的园林式生态学校。作为1998年被命名为“四川省重点中

学”的郫县一中，学校在250余年办学历史的基础上承接传统，

锐意创新，在管理上力求规范化，制度化，系统化，科学化。校

以育人为本，师以敬业为荣，生以成才为志”以成为4000名师

生的共识，学校以形成了校风正，班风纯，学风浓，管理新的可

喜局面。

目前，学校已获得“四川省示范性普通高中”，“四川省

文明单位”，“四川省校风示范校”，“四川省绿化示范学

34

校”以及“郫县一中国家青少年体育俱乐部”等二十多项荣

誉称号，成功实现了它现代教育史上的第一次跨越。 2006

年成为国家级重点中学。

3、

第一太平戴维斯中国公司

[1]

Savills 是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地

产服务提供商。本公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传

统与超群的增长态势。公司一直不甘落后，引领业界之先，

目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200家

办事处及联营机构。

行业知识与创业经验的完美结合，为客户提供了最优质、

最广泛的房地产专业建议。我公司以卓越的谈判才能为依托，

是一家创新思想机构。Savills 选择专注于特定客户群，与

客户同心同德，致力于为这些机构与个人提供最优质的服务。

Savills 是优质服务与优质品牌的代名词，始终以长远眼光

投资于房地产及战略关系。

自20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯

通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领

先者。通过在中国几个重点城市（上海，北京，深圳，广州，

杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾，四川

南充）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知

识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯为开发商，业主，

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租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产

服务。

其中包括在写字楼，商铺及地产投资领域的顾问服务，

设施管理，空间规划，公司房地产服务，物业管理，资产管

理，租赁，评估及销售。 中介代理 、估价/评估、 研究及

开发顾问、 建筑服务及项目管理、 物业，资产，租赁和设

施管理、投资商，业主及租户顾问服务

第一太平戴维斯的主有客户有：摩根斯坦利，嘉华集团

（香港），世茂集团（上海），新晨集团，BP石油，资生堂，

索尼，欧姆隆，富士通，汇丰银行，渣打银行，花旗银行，

恒生银行，东亚银行，三菱东京银行, 英特尔，通用电气，

路透，新世界、、、、

4、

北京绵世投资集团股份有限公司是1993年发起设

立的股份有限公司，总资产超过10亿元。1996年9月17

日公司首次公开发行股票，在深圳证券交易所挂牌交易。

证券代码000609，简称&ldquo绵世股份&rdquo。一直从事

地产开发、能源等多个行业的投资。

36