大源组团情况介绍

大源组团情况介绍

大源组团一直作为天府新城核心区域发展，同时政府大力推动，区域发展状况备受社会

关注。自05年高新区规划正式出台，大源组团发展大幕拉开，至今已7年之余。本文将从

区域发展背景，区域规划，房地产市场现状等多个方面全面解读其片区发展价值及其未来发

展潜力分析。

1、区域分析

1.1区位概况

大源组团板块指外环路（绕城高速）天府大道南延线以南，成昆铁路以东，高新区界以

北区域。整体面积为12.2平方公里，距市区仅10公里。成都将天府新城城市建设将定位于

“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。而大源

组团位于天府新城核心居住板块。

图1：大源组团区域图

1.2大源组团发展轨迹

自96年成都城市规划起，成都向南发展的发展思路就从未发生过改变。南部始终是承

载成都“全国、世界”一流战略梦想的发展载体。而大源板块是成都天府新城的核心区域，

也是国际新城南的中心居住区。

从2005年至今，大源组团在历时7年完成居住成熟化。2007年-2010年，住宅开建，

大源组团居住环境初显规模；2010年，地铁一号线正式通车，为大源组团带来巨大的人气；

2011年，以伊藤洋华堂旗舰店开业为代表，大源内商业项目开始陆续上市。如今，中海兰

庭、华府西苑、华润凤凰城均交房入住，区域内常驻人口达到12万以上，人口构成为高知、

产业引导人群。

图2：大源组团发展时间轴

1.3配套设施：

交通：公交5、26、898路都已经开始通过区域核心地带；地铁1号线位于城市向南推进的

主轴线上，规划中的地铁5号线将直接贯通于大源居住生活区；

教育：目前教育配套主要是以政府公立小学、幼儿园为主，七中高中部现已入驻，形成国际

化完善教育体系；

商务：目前已有洲际、希尔顿两家五星级大酒店以及四星级假日酒店的落户，主要分布在会

展中心周围。未来将共有6家五星级酒店落户大源组团；

市政配套：目前已经规划落地6个市政配套。

图3：地铁1号线南延线站点图

图4：大源组团配套图

1.4商圈分析

大源板块已知含有大型商业的综合体有6个，分别为保利国际广场、世豪广场、复城国际、

美年广场，已知商业体量约为50万平米。除上述大型商业中心外，板块内的住宅项目还配

有商业街和底商等项目。

根据大源组团的规划，商业区以伊藤洋华堂为代表，是综合型购物商圈，2011年11月正式

营业。其他商业项目都还在修建中。

商圈综合分析：商圈区域尚处开发中，商业氛围尚未形成。伊藤洋华堂高新店2011年率先

进驻世豪广场，就目前看来，人流量虽较此前有所增加，但支撑方面仍有困难，伊藤依旧属

于亏损状态，其它商业项目如复城国际、都城雅颂居等还在开发，建发天府鹭洲、复地雍湖

湾、保利心语花园等住宅项目规划有小体量的社区商业。此外，区域内未来规划修建的商业

项目包括美美百货、王府井百货、保利国际精品购物中心等，未来约有20万平米左右商业

待开发，在城南大量商业项目频频上马的背景下，去化压力较大。

2、市场分析

1、土地市场

表1：近年土地市场趋势

时间 土地总可建面积 成交总金额（万元） 土地楼面成交均价

2010年 1419804 145998.6 1028.30

2011年 2561586 500004.6 1951.93

2012年（上半年） 408381 54332.61 1330.44

2010年大源土地市场表现较为平稳，2011年在遭遇限购令后，依然没有减缓大源组团推地

速度，楼面地价也一度偏高，这种情况一直维持到2011年中下旬，在市场的颓势愈发明显

背景下，金九银十风光不再，而大源组团土地成交均价也开始下滑。2012年上半年，大源

组团土地总可建面积同比去年下降74.9%。

表2：2012年上半年土地成交情况

成交时间 用地性质 竞得人

2012.02.01 商业 1525 22.76 550 润莱置业

2012.02.13 商业 3000 12.81 300 四川禾怡实业

楼面地价（元/净用地面积成交单价

平米） （亩） （亩）

2012.02.13 商业 1650 35.53 550 华裕投资实业

2012.02.13 商业 1150 23.77 460 新疆常顺股权投资

2012.02.13 商业 750 25.00 300 成都国腾电子技术

目前大源组团在售项目基本以住宅楼盘为主，大部分销售时间已经在2年左右，交房入住速

度加快，预计未来随着入住率升高，对商业配套需求将有所增加，而在2012年上半年，大

源组团出让的五幅大源宗地均以底价成交，均是商业性质土地，大源组团也开始调整土地使

用性质，以完善区域商业配套。

2、住宅市场

图5：主要在售项目分布图

主要项目物业类型：

项目名称 物业形态

保利心语 住宅、别墅

复地雍湖湾 住宅、公寓、别墅

复城国际 精装住宅、商业、写字楼

都城雅颂居 精装住宅

华润凤凰城 住宅

中海兰庭 住宅

世豪广场 综合体

ICON上郡 住宅、商业

利通时代晶座 住宅、商业

建发天府鹭洲 住宅

无国界 综合体

两江国际 住宅、公寓、写字楼

美城云庭 住宅

三、主要项目产品类型及消费群体：

表5：

项目名称 产品类型 客户群体 备注

客户年龄以25-35岁为主，软件

园职业和个体为主力客户群。

以30岁以上的为主，外地客户居其优势来自于华润本身品

多，主要源于CBD区域，改善型牌开发商和较好的楼盘品华润凤凰城

需求客户过半。 质。

客户年龄20-30岁居多，客户群

世豪瑞丽

项目整体以90-140平米体主要来自软件园职工，外地和

为主 本地客户各占一半，大多数以首

次置业为目的

项目最吸引客户的还是来

自于品牌开发商。 保利心语花园 以90-150㎡户型为主

伊藤洋华堂成为该项目的

主要优势。

3000元的精装标准和品牌

都城雅颂居

项目主推95-140平方米

精装房

客户年龄30-60岁居多，80%为外开发商成为吸引客户的最

地客户，外地客户分为沿海地区大特点，然而从客户群体

和港澳台地区。 上看，该精装并未得到本

土客户的认可。

现阶段主推以150平米左

右大户型

四、总结：

首先，大源组团是成都天府新城的核心区域，规划起点较高，天府新城的规划是成都

市新区规划中最为强势的，未来将成为成都商务、金融、文化等中心所在地，区域云集众多

品牌房企，在各新区中首屈一指，大源组团所在片区未来具有高端产业、完善配套和良好生

态资源等诸多优势，其居住的价值自然备受追捧，既便如此，众多利好加持之下，该片区仍

然存在距离市中心较远、远景规划过长、商业部分体量大，且未来竞争激烈的诸多问题。

其次，中高档以上的品质型的项目居多，竞争压力较大。从产品形态与客户群体而言，

住宅市场竞争项目近期主力成交面积集中在90-130㎡的产品；区域各项目主要以改善型产

品为主，客户群主要是资金相对充足的中高端客户，近期主力成交均价集中在7500-9000

元/㎡。该区域以在软件园工作的客户居多，这部分客户收入水平较高且稳定，此外，部分

首改企业高管客户也是客群之一。

承接城南良好的居住及商业氛围，政府规划的利好及稳定充沛的土地供给，大源组团拥

有着较好的升值空间，而且顺理成章地成为最具置业潜力的区域。