青岛房地产项目投资可行性初步分析报告_secret

XX**石油开发集团有限公司

青岛XXX片区**村房地产项目

投资可行性初步分析报告

青岛XXX片区**村房地产项目

第一章 项目概况

1、项目位置

本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内，具体为香港东路以北，松岭路以东，规划131路以西，XXX海水浴场与XXX

村之间的**村地块上。

2、项目经济技术指标

该地块总占地50亩，分为两部分，南侧部分37亩，北侧部分13亩。

用地单位：**置业有限公司 容积率： 南侧地块≤0.7 北侧地块≤1

用地面积：50亩 用地性质：居住用地

使用年限：50年 建筑层数≤ 层 建筑高度≤ 米 绿地率≥ %

3、项目开发现状

项目地块处于毛地状态，未做七通一平；地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大；地块两部分分隔处有现状道

路，没有硬化；地块内东侧有水池一处，可覆盖或利用。

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第二章 青岛市房地产宏观背景分析

第一节 宏观经济概况

1、青岛概况

青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里，

其中市区1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西5市面积为9552平方公里。 青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两

侧隆起，中间低陷，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。

青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科

研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。

1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，

被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构

建有特色的现代化国际大城市。

2、青岛市宏观经济发展状况

2002年青岛实现国内生产总值1518.2亿元，增长14.6%；其中,第一产业增加值145.9亿元，增长4.2%，第二产业增加值765.0亿元，

增长16.9%，第三产业增加值607.3亿元，增长14.7%。综合经济实力在全国城市中居第11位。在15个副省级城市中居第5位，较上年前

移1位。

【经济和社会发展主要指标预期】

国内生产总值,到2005年达到2000亿元,年均增长12％以上。外贸出口年均增长13.5％,2005年力争达到100亿美元以上。高新技术产

品产值占工业总产值的比重,2005年达到40－50％。城镇人口占总人口的比重,2005年达到50％。地方财政收入,年均增长12.5％。城市居民

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人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为7％。城区居民人均住房使用面积达到17㎡。城镇登记失业率控制在4％左右。到

2005年,高等教育毛入学率达到25％以上。人口自然增长率控制在4‰以下,2005年总人口达到735万。

◆青岛国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较高、消费能力较强，加上旅游、度假经济的拉动，社会消

费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导、奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋

势将继续保持若干年。

◆经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是一句空话。近几年来，作为沿海开放城市的青岛，经济

一直保持了两位数的增长（年均递增14.3％），从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。

第二节 青岛城市规划及建设

【城市总体布局结构】

城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成"两点一环"的发展态势。主城区和辅城规划

为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成"相对集中与适度分散"相结合的城市组织结构

关系。

主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、

王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万人，人均建设用地83.7㎡。规划主体功能为全市

的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。

◆ 从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内

旅游物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。

◆

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【城市用地布局】

城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。(1)沿山东路、

湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的"城市主中心"，并作为青岛市的中心商务区。(2)沿中山路、莱州路、馆陶路、

胶州路形成以商业商贸为主的主城"西部副中心"。(3)海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城"东部副中心"。(4)自沧口广场

沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城"中部副中心"。(5)在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城"北部

副中心"。(6) 在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为"辅城中心"。

居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛

发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至2010年人均居住面积为12㎡，住宅总建筑面积为5481.6万㎡，人均居住用地面积为24.8㎡，

居住建筑用地面积为76.88平方公里，约占城市建设总用地的28.8%。

至2010年规划新建15个居住区：夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、

城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地

进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。

◆从上述用地布局来看，夹岭沟、洪山坡居、浮山后、高科技工业园居住区将连成一片，成为被“城市主中心”、“东部副中心”、“西

部副中心”所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义

上的CLD（中央生活区）是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出CLD的发展前景。

【房地产与城市建设】

房地产价格总指数105.2,上升5.2%，其中房屋销售价格指数、土地交易价格指数上涨明显，分别上升7.6%和4.3%,房屋租赁价格指数

下降5.6%。

2003年，青岛市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升14.6%和18%，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。

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推进住房改革,大力发展经济适用房,合理调整商品房建设结构,结合旧城区改造和新区建设,积极引导对城市经济适用房的投资和开发,

逐步改善城镇居民的居住条件。扩大住房信贷,活跃房地产二、三级市场。加强房地产经营管理,规范物业管理,建立健全商品房开发用地调节

手段。

第三节 青岛市房地产运行状况分析

1、 青岛2002年房地产开发投资情况

2002年青岛房地产开发投资有关统计数据如下：

指标名称 12月 全年累计 累积增长

房地产投资额（万元） 250108 1036486 12%

其中：房地产开发投资额（万元） 17627 75252 —3.2%

施工面积（万平方） 106.3 1419.8 3.4%

其中本年新开工（万平方） 97.1 667.2 —0.4%

竣工面积（万平方） 268.2 522.9 —1.7%

土地开发面积（万平方） 66.5 312.4 —39.4%

商品房屋销售额（万元） 385460 920171 14.7%

商品房销售建筑面积（万平方） 190.5 429.1 5.6%

据统计：2002年市内四区商品房成交17130套，同比增长25%，成交面积183.2万㎡，同比增长25%，成交金额49.83亿元，同比增

长49%，二手房成交15492套，同比增长34%，成交面积108、84万㎡，成交金额21、5亿元，同比增长54%。

2002年青岛房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路、旧城改造等项

目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。

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2、房地产运行状况

◆青岛房地产持续升温

青岛市房地产市场自2001年开始不断升温，经过去年一年的市场调整后，青岛房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受青岛市场的发

展。至2003年，更多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，2003年的房价比2001年的房价整体提升在2000元左右，

有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在500至1000元之间。

◆住宅市场结构趋向合理

青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长33.1%，其中：住宅投资完成57.84亿元，占投资额的74.8％，比上年所占比重提高4.7

个百分点；增长42.1%，高于全市房地产投资增幅9个百分点，拉动青岛市房地产开发投资增长29.5个百分点；商业营业用房投资8.21亿

元，同比下降5.1个百分点，增速下降9.7％；办公楼投资比上年增长18.7％。住宅投资主力优势的显现，说明青岛市房地产开发投资方向

已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。

◆非国有投资拉动作用强劲

从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资70.94亿元，

比上年增长44.5％，高于全市开发投资增速11.4个百分点；占总投资的91.8％，比上年提高7.3个百分比；国有单位投资6.38亿元，比上年

下降29.0％，占比下降7.3个百分点。

◆新开项目规模快速扩张

目前青岛市房地产开发正处于新一轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面

积595.65万㎡，比上年增长26.7％，其中：住宅新开工514.7万㎡，增长22.5％，占全部新开面积的86.4％，所占比重比上年提高4.1个百

分点。

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◆存量市场：占据半壁江山

2003年上半年存量房成交10039套，成交面积68.31万㎡，成交金额15.96亿元；其中住宅成交9773套，成交面积60.95万㎡，成交

金额14.26亿元。已购公房上市4767套，成交面积26.17万㎡，成交金额5.02亿元。

◆中档价位成市场主力

统计数据显示，在商品房价格结构上小于3000元／㎡的房屋成为市场主力，成交户数7126户，占总成交户数的69.64％；3000－5000

元／㎡的成交户数为2038户，占总成交户数的19.92％；5000－7000元／㎡的成交户数为824户，占总成交户数的8.05％；超过7000元／

㎡的成交户数为244户，占成交总户数的2.38％。

3、市场存在问题

◆信贷资金增长过快

2003年以来，青岛市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前9月，青岛市房地产开发

企业本年资金来源累计111.37亿元，比上年增长26.8％，从结构看，国内贷款26.4亿元，占23.7％，比上年增长67.1％，高于本年到位资

金增幅40.3个百分点；自筹资金29.52亿元，占26.5％，增长20％，其中企业自有资金18.25亿元，在全部资金来源中仅占16.4％，增幅

12.6％，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明青岛市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。

◆可供销售房源缺口大

2003年以来，青岛市一直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现“瓶颈”效应，但从实际销售情况看，

商品房销售却呈现出持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前9个月，青岛市累计竣工各类房屋203.84万㎡，比

上年下降4.9％，其中：住宅竣工171.42万㎡，虽比上年增长12.5%，但低于新开工面积增幅10个百分点。从销售看，商品住宅销售面积

180万㎡，比上年增长13.8％，比竣工面积多出8.58万㎡，住宅销售额实现43.63亿元，比上年增长9.7％；另一方面，全市房地产开发预

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售商品房所收定金及预收款54.42亿元，比上年增长22.8％。

◆房价持续高位

面对房价与居民家庭年收入13.7：1的悬殊比值，青岛房价高已成为不争的事实，据测算，前9月全市商品住宅平均售价2424元/㎡，

比上年上浮292元/㎡，其中：市内四区和崂山区商品住宅平均售价4524元/㎡，比上年上浮1124元/㎡。分析其原因，一是地价高走促使房

价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是青岛以外购房族带动了房价的上扬。

◆市区北部地产板块有待激活

在目前市区房价高位、地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，青岛市已开工建设180多万㎡

的经济适用房，未来两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境、

交通、基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民踟蹰难择，从而抑制

了北部房地产板块的活跃。因此，加速市区北部配套设施的改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。

4、需求趋势

青岛房地产需求趋势近来呈现以下特点：

□ 经济适用房的是解决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。

□ 小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。

□ 近郊房因其低廉的价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。

□ 稀缺的海景资源使得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在青岛置业的手选。

□ 高档物业因青岛的优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。

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第四节 项目周边XXX区域房地产状况

1、区域概况

青岛的沿海物业因其良好的自然景观和优美的环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特的一类产品，而位于崂山区内的XXX

旅游度假区一带也形成沿海物业中一个比较典型的片区。

该地块所处区域为崂山XXX旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属青岛重点旅游区域，北侧有浮山、金家岭山、午山

三山环抱，南侧为宽阔平缓的沙滩和狭长的岸线，自然环境十分优美。尤其地处青岛海滨风景区与峙山风景名胜区之间，地理位置非常优越。

度假区自成立以来，不断招商引资，使本区丰富的旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园、海上乐园、国际啤酒城、国际美食娱

乐城、国际高尔夫球场、环字国际城、体育中心及高级别墅区。

该区域随着城市进程、城市重心转移及旅游事业的发展，配套逐步完善，已成为崂山区的政治、经济、旅游中心，人文环境优越。交

通条件良好，已经形成较为成熟的道路网络，香港路、崂山路、东海路等成为贯穿整个区域的主干线。多路工交线路穿行该区域，良好的交

通条件也为房地产开发提供了较好的基础。

2、 区域与周边的关系

XXX旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。是以XXX旅游度假区为基础向外做部分延展的一个片区，该片区

房地产项目都以海景、XXX旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽的景色和良好的大环境来提升自身品质，这也是将其归为一个片区的重要依

据。

浮山在该片区中占有举足轻重的地位，正是它与浮山湾形成了山水之间的一条绝佳的带状开发区域，使该区域的住宅有山有水，有气

势、有灵性，成为真正的高档物业。金家岭山和午山也起到了很大的支持的作用。

3、片区开发态势

该区域远期以青岛市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统一性、连续性，科学合理的进行功能与空间的布局与开放。片区规划

中应多运用现代城市设计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值，为土地开发利用更具有合理性，可

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操作性创造条件。

加强居住内景观，绿化建设充分利用金家岭山和午山等周围远山优美的自然景观，丰富住区内的空间环境和自然生态环境也是方向之

一。

早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢，沿海住宅吸引了众多人们的视野。瑞纳花园是该区域中较早开发的商品住宅小区之一，

悦海豪庭项目的开发把区域进一步向东延伸，去年热点楼盘之一的汇海山庄则越过了XXX地段。

目前该片区范围内正在开发建设的楼盘数量并不少，去年开盘销售的有美林小镇、汇海山庄、千泰居、凯旋家园、裕龙大厦、中惠雅

园等，正在筹备阶段的有山水名园、丽海花园二期等。

从目前的情况看，该片区的开发方向有两个：一是沿海岸线继续向东，二是从高新区五大广场向北。沿海岸线向东走海景住宅开发路

线，定位倾向于中高价位；向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住的精品家园。

从向东的开发方向上看，一是午山南麓的成片区域，二是XXX村的整体改造，三是继续向东，南姜村一带。向北则侧重于午山村附

近、辽阳路东路及附近区域。

位于项目地块东邻的美林小镇，是去年的成功楼盘，除了有一个良好的楼盘销售业绩，还把一个纯Town-house社区介绍给了青岛房地

产市场。美林小镇的热销，一方面验证了青岛房地产市场对新型住宅产品的吸纳与接受，另一方面也验证了青岛本土的购买力水平。

第五节 已调查楼盘分区

1、分区情况

为便于进行产品细分研究，在本片区的调研中，根据地理位置不同、产品类型不同、价格档次不同又可分为麦岛区、XXX雕塑园区、

**村区、沙子口区、浮山区等五大竞争区域：

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青岛XXX片区**村房地产项目

□ 麦岛区

区域特点：处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园区，自然景观、人文环境具佳，属于高档成熟片区。

价格区间：8000—17000元/㎡

代表楼盘：颐灏园、海怡名都

□ XXX、雕塑园区

区域特点：东部地区最优质海景资源，开发最早的高档别墅区，近期此片区已没有土地储备，新增项目不多，是高档别墅住宅的典型

代表地区。

价格区间：8000—25000元/㎡

代表楼盘：弄海园、银都景苑、海风花园

□ **村区

区域特点：比较典型的城乡结合部的感觉，但自然资源较好，北山南水，且正处于高速发展的阶段，是近期热点地区。

价格区间：6000--16000/㎡

代表楼盘： 千喜龙苑、美林小镇、悦海豪庭

□ 沙子口区

区域特点：处于大环境相对较差的农民村落聚集区，离市区距离较远，配套设施不完善，但山海景色良好，可通过内在品质提升价位。

价格区间：6000--15000/㎡

代表楼盘：山水名园、汇海山庄、阳明山庄、未名山庄

□ 浮山区

区域特点：位于沿香港路浮山脚下，距离海岸线较远，大多依山势而建，有自然高差，产品形式以多层为主，总体规划相对落后，比

较零乱。

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价格区间：6000--11000/㎡

代表楼盘：天泰·馥香谷、建飞花园、凯旋山庄。

2、 青岛市区重点楼盘分析（略）

因该片区位置独特，相对与市区楼盘对比不强，所以对于青岛市区楼盘在此不做详述。

3、 片区竞争楼盘分析

竞争楼盘状况

项目名称位置户型产品形式价格装修项目评述

麦 岛 区

金海广场 253㎡ 5、6复式 9000元/㎡ 毛坯房 二手房

澳门路北

珠海路西

澳门路南

珠海路西

台湾路东

东海路北

东海路北 颐灏园 130㎡、140㎡、150㎡ 平层、别墅 高层9000起毛坯房 占地45000㎡，容积率1.2，共400户，

如意花园 209㎡ 复式 260万 精装修 全海景二手房

碧海花园 167㎡（3*2*2） 平层 1.3万/㎡ 精装修 全南向、海景房（二手房）

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麦岛路西 180㎡、210㎡、270㎡ 别墅13000起 电梯房，2005年交房

海怡名都 平层、复式 10000元/㎡ 毛坯房

东海路北 140㎡、150㎡ 占地面积34000㎡

麦岛路西 180㎡、210㎡ 建筑面积46000㎡ 绿化率40%

麦岛路西

东海路北

148㎡ 海景房（二手房） 绅 园 平层 198万（四层） 精装修

XXX、雕塑园区

海风花园 170㎡、200㎡ 平层、别墅 精装修 二手房

雕塑公园 210万

对面 400万

东海路北

海安路西

香港路南 面积146、150、170、220、平层，阁楼复现价9580—

海宁路西 280㎡， 式，电梯 11700元/㎡，

12400元/㎡ 银都景园 170㎡ 平层（四层） 精装修 二手房

项目占地6.2万㎡,容积率0.9，2004

澳门花园 毛坯房 年5月交房，购买群体本土占60%，

外地占40%。

2001年交房，当时卖价4000，现价

颐 景 园 多层130—180户型 平层 7000元 毛坯房 7000左右，项目相比档次较低。（二手

香港路南

海宁路东

香港路南

山东头路

海口路北 蔚蓝海岸 139㎡、145㎡（3*2*2）、平层、少量复9000—30000精装修总面积10万㎡，分两期开发，二期需

房）

金地公寓 150㎡ 平层 7800元/㎡ 毛坯房 全海景高层二手房。

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青岛XXX片区**村房地产项目

海尔路西 320㎡、 式、双拼别墅 元/㎡ 海景房 拆迁，预计年底会拆

弄 海 园 复式、别墅 精装修

海口路北 230㎡、260㎡ 7800元/㎡最早介入该区域的开发商，高档物业

秦岭路两侧 310㎡、330㎡ 14500元/㎡ 代表（二手房）

海口路北

松领路东

240㎡ 千泰居 平层 精装修 2002年建成，原价6500（二手房）

8500

王 家 村 区

香港路北 1999建成（二手房），现价6000—7000

松领路东 元/㎡

3、4平层

150㎡、240㎡、300㎡ 1、2复式 千禧龙园 7000元/㎡ 毛坯房

5层阁楼

180--270㎡窄面4层户型 香港东路北

TOWN HOUSE

总占地5.3万㎡，共200户，一梯一户

美林小镇 规划131路带车库4*3*2，带小面积私毛坯房

东 家庭院，部分带独立车库。

240㎡200万

310㎡220万

320㎡250万

（阁楼看海

） 年7月开盘，交房时间2003年3月底

共五层（含夹层和地下层），面宽较窄，

户型功能分区复杂，绿化率47%，2002

悦海豪庭 现10000—

香港路南 154、160、209、230、380、平层、别墅、厨卫 共200套、34栋多层、3栋独栋别墅、

**村对面 370㎡ 复式 精装 5栋双拼，2000年入伙。（二手房）

03年8800元

12000元/㎡

海景房8000

卧龙山庄 平层 沿街7500 毛坯房

香港路北 140㎡、150㎡、160㎡ 总建面8669㎡，共7栋，56户，2004

XXX村 170㎡、230㎡ 年底交房，本地客户60%以上

底层7200

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青岛XXX片区**村房地产项目

后排7800

均价7500

爱琴海公寓 129㎡、150㎡ 平层 毛坯房 六栋共86户，四层加阁楼

香港路北 02年3000元

XXX村 现6600元/㎡

沙 子 口 区

多层均价

山水名园 110—180、230以上 平层、双拼 毛坯房 联体、小高层，共分三期，一期已卖

香港路北 6000、

XXX村

TOWHOUSE

8000以上

联体别墅 2002年入伙，全海景，带中央空调，

独栋别墅 一至五层带阁楼，二手房

占地606亩，总建面40万方，容积率

1以下，多层、单体别墅、TOWHOUSE、

完，二期今年4、5月份动工，一年交

房，规模最大，配套设施最完善。

毛坯房 汇海山庄 东海路76号 337㎡、634㎡ 300万

178—190㎡（3*2）

海逸翠庭 189—202㎡（4*2） 复式双层 （1500

姜村西 8000—11000占地面积22000㎡，容积率0.65，共

香港路北 元/㎡ 80户，三层加阁楼，2004年5月交房。

183—194㎡（3*2） 精装修

143—146㎡（2*2） 元/㎡）

220—233㎡（4*3）

阳明山庄 150—160 平层 毛坯房 2000年建成，共100户左右

香港路北 原4000现

沙子口镇

6000

16

青岛XXX片区**村房地产项目

未名山庄 毛坯房

香港路北 130少量、180、210、220、三层平层、复

沙子口镇 式

香港路南 一至四层，带车库、院子，2001年入

沙子口镇 伙，二手房。

230

200㎡ 别墅 海涛园 420万 精装修

原4000—

海涛园二期 60—80、300以上 平层、别墅 毛坯房

香港路北 6000，现全海2002年建成，共6栋43户，平时仅

沙子口镇 景别墅300㎡10户居住，大部分为外地客户

400万

山海花园 200㎡ 150万 精装修 租金7.5万/年，中档海景二手房

香港路北 复式2、3阁

沙子口镇 楼

浮 山 区

121㎡、133㎡、185㎡

顶层复式167㎡ 丽都国际

顶层复式174㎡

均价一万 精装修，

平层 一、二楼为 送微波现正封顶，总建面3.6万，规划面积香港路北

复式 9500元/㎡ 炉、嵌入65540㎡，多层带电梯 海宁路东

9700元/㎡ 式炉窖

平层、复式 03年7000元 香港路北

别墅 04年8000元 海安路西

平层 6000元 建飞花园 中、小户型 毛坯房 建委开发，规模大，早期产品

毛坯房 一期、二期，共425户 天泰馥香谷 130㎡、170㎡、210㎡

香港路北

海青路东

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青岛XXX片区**村房地产项目

凯旋山庄 176㎡、96㎡ 3、4复式 176万、80万 精装修 二手房

香港路北

海川路西

香港路北 126㎡、176㎡ 海景多层带电梯，现未开盘，五月预

海青路西 184㎡、198㎡ 计开盘，三栋，别墅已卖完

荣美御园 平层 约8500元起 毛坯房

实态综合分析

该片区沿海楼盘是青岛价格水平最高、开发水平较高的地区。主要范围指东海路与香港路一带的区域，以香港东路沿线、XXX旅游

度假区的纯粹“富人区”为代表。开发楼盘的主要特征如下：

□ 海景是其最主要的卖点，既能享受到稀缺的海景资源，又能充分享受远离城市喧嚣、繁华的静谧生活。

□ 开发的楼盘档次较高，多为别墅、电梯洋房等中、高档住宅，价格定位相应较高。

□ 该片区开发产品面积较大，立面多为欧式或现代风格，内部配套设施完善；但规划、户型设计方面普遍存在问题。

□ 此片区为崂山区的商务中心、行政中心，同时分布了青岛大学、中国海洋大学等高等院校，整个片区的市场形象已被充分接受。

□ 香港东路一带可开发土地资源逐渐减少，因此开发重点逐渐向XXX风景区以东一带发展。

□ 此区域楼盘目标群体主要为青岛高收入阶层，外地置业者在一线海景房消费中所占比重很大。

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青岛XXX片区**村房地产项目

第四章 青岛消费者调查分析

第一节 消费者住房需求调查概述

1、消费者调查的目的

由于房地产行业的特殊性，目标消费群锁定是项目操作的出发点和回归点，只有对潜在的目标消费群体有比较清晰认识的前提下，才

能把握好项目的市场定位和形象定位。本次消费者调查的目的是为了确定本项目的主力消费群体，了解此部分群体的生活习惯、住房需求心

理特征和消费特征，以便初步确定本项目的消费定位。

本次调查对象为：市场上同类项目业主、房地产从业人员及相关政府机关人员。

2、项目调查方式

由于此次市调时间关系，因此本次消费者调查并未以问卷形式进行调查。而是采用“针对样本走访”的形式，主要以拜访、谈话形式

对调查对象进行调研，主要拜访人员为同类项目业主、房地产相关单位人员、相关政府机关人员。

3、居住状况调查概述

该片区主力消费群可以分为两大部分，一部分为青岛本地高收入阶层，主要集中在私营业主、政府官员、外企人士和国内企业高层领

导等范围内，基本上为二次或三次置业，购买目的为投资和休闲度假居住；另一部分为外地人士，主要集中在东北、内蒙新疆、山东等地，

职业以私营业主和国有企业为主，购买目的为居住兼投资。

从产品方面看，一线海景且位置较好、售价较高的住房多为外地置业者所购，产品形式多为别墅、联排别墅和复式；而二线海景房，

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青岛XXX片区**村房地产项目

本地人士认购较多，产品形式多为多层平层住宅。分析其原因，一是一线海景房总价过高，本地消费者承受力有限；二是离海过近，潮湿不

舒服，本地消费者不接受。而且从投资角度看，二线稍偏位置的产品更具备升值潜力，这也是本地消费者追求的主要原因。

第二节 购房需求情况调查

经过多角度、多方面的调研，得出初步该片区的需求意向：

立面：三段式应用最广，欧式与现代风格的融合受市场追捧

面积：一线沿海物业，平层户型面积控制在130--180㎡

复式户型面积控制在200--260㎡

别墅户型面积控制在240--500㎡

二线观海物业，平层户型面积控制在100--150㎡

复式户型面积控制在160--240㎡

别墅户型面积控制在240--500㎡

户型：三房平层、四房复式、四房联排、独立别墅

建筑形式：复式房、联排及独栋别墅需求增大

装修：精装修与毛坯房的比例各占一半，针对外地客户提供装修较好

创新：楼盘在产品形式及品质方面有所创新，可以有效增加产品竞争力

区位：在土地资源日益稀缺的前提下，XXX以东区域成为市场热点

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青岛XXX片区**村房地产项目

第五章 项目SWOT分析

优 势（S）： 劣 势（W）：

 区域形象：中高档住区及天然旅游度假圣地；  地块规模：规模偏小，不利于打造差异化；

 区域成熟度：项目周边已聚集数个中高档住区；  区域配套：配套设施不成熟；

 项目交通便捷性：紧邻滨海大道香港东路；  噪音：紧邻主干道，噪音较大；

 项目地块状况：无拆迁、地势依山就势便于提升价值；  品牌：开发商品牌价值低，影响力弱；

 周边环境：紧邻XXX天然浴场；  海景资源：海景资源相对可利用性差；

机 会（0）： 威 胁（T）：

 城市形象：青岛独特历史、人文、自然、区位价值；  同质化现状：产品规模、风格、资源同质化；

 市场供求：市场近期拟推出类比项目较少；  竞争激烈：二级市场特别是三级市场竞争；

 度假趋势：休闲度假成为消费热点；  区域竞争：面临浮山区、市南区市场竞争；

 外企进驻：青岛作为韩日投资重点城市；  炒房投机：房地产市场炒作、投机比例大；

 土地政策：崂山区独特的土地控制政策；

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青岛XXX片区**村房地产项目

第六章 项目定位

第一节 项目整体定位

一、 项目整体定位

根据前面的市场分析、项目分析以及片区的“生态环境”，对本项目的物业整体定位为

东海岸国际人文滨海住区

——打造一个国际的、人文的、浪漫的、自由的、诗意的滨海度假享乐生活住区；高档但绝非是豪宅，优质而有别

于奢华。走中档普及路线。

二、 项目物业定位

项目地块 地块面积 容积率 建筑面积（万㎡） 物业形态 价位档次

靠海的地块 37亩 纯TOWNHOUSE联排别墅 中档偏上

靠内的地块 13亩 多层高尚住宅 中档

1. 靠海的37亩地块：根据容积率0.7的规划，建议物业做成纯TOWNHOUSE联排别墅。

2. 靠内的13亩地快：根据容积率1.0的规划，建议物业做成多层高尚住宅。

三、 建筑风格定位

以北欧风格为本项目的建筑风格定位。

22

0.7 1.73

1.0 0.87

青岛XXX片区**村房地产项目

青岛素有72国别墅之城的称号，又独享“东方瑞士”的美誉，本项目建筑定位为北欧风格，能比较自然的与城市的原有建筑风格进

行沟通。

四、 定位分析

（一） 让更多的人买得起别墅，让更多的人住得起滨海物业。

别墅，是很多人理想的居住模式，根据别墅市场的现状和特点，整体可以分为三个层次：高档别墅、中档别墅和普及型别墅。本项目

在价位上把纯TOWNHOUSE联排别墅定位为中档偏上滨海别墅、多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，主要是将本项目客户群锁定在城市中产阶

级的消费层。有一种说法：如果你还没住上或买不起中档普及型别墅，说明你离城市中产阶级还有一段距离，还要继续努力。而中档普及型

滨海别墅住宅，可以让更多的人买得起别墅，让更多的人住得起滨海物业，乃至成为众人圆梦的首选。

（二） 可以满足本项目地块给出的条件，回避本地块的不利因素。

市场上对高档别墅、中档别墅和普及型别墅有一定的判断标准。针对青岛东部沿海物业而言，高档别墅主要指档次较高的独栋别墅，

社区环境优美、产品户型面积较大、私家花园面积大、私密性好。高档别墅大都属于独栋产品形态，售价在11000元/平方米以上，容积率

在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积大于1000平方米。中档别墅主要是指面积适中，总价在200～500万的别墅。中档别墅社

区规划有独立别墅和Townhouse产品等多种形态，售价在8000～11000元/平方米左右，容积率在0.3～0.7范围，户型面积大约在200～400

平方米，花园面积在200～1000平方米范围。普及型别墅指目前市场上出现的联排、叠拼等别墅项目，以及小独栋别墅，以Townhouse为主，

容积率在0.8～1.0左右，总价在200万/套以内，产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅价格低、密度集中、私

家花园小等特点，满足了一定消费层次群体的需求。严格来说，本项目并不是通常意义上的与沙滩海洋近在咫尺的“滨海”项目，地块与海

有一定的距离，因而缺少海景和离岸线较远等不利自然要素，物业自然走不了高端路线，因此，本项目在价位上把纯TOWNHOUSE联排别墅定

位为中档偏上滨海别墅、多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，将可回避本地块的这些不利因素。另外，随着XXX国家旅游度假区沿岸线的大

规模开发，将会把各项目逐渐联为一体，有效弥补本片区生活配套不足的劣势，而对于本项目的定位有利。

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青岛XXX片区**村房地产项目

（三） 本项目定位符合地理位置特点

青岛的XXX国家旅游度假区沿线，地处城市边缘地带，交通便捷，距离市中心10～20公里，距离市中心的车程在30分钟左右。而购

买这种类型的客户大多拥有私家车，对距离的敏感性要稍小，而更多的注重环境、居住生活品质。此外，随着市政建设向青岛东部郊区延伸，

将郊区住宅组团串联起来，使远郊别墅住宅的交通更为便捷，从而给本项目的定位带来利好。

（四） 本项目定位将备受消费者青睐

本项目在价位上把纯TOWNHOUSE联排别墅定位为中档偏上滨海别墅、多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，在房型规划设计可以更合理、

面积和价位相对适中，功能又齐全（例如配套会所），同时满足人们的享乐生活需要和健康需求。一般，此类物业面积大都控制在200平方

米以内，而房型设计紧凑合理，开发商可以在控制总价的基础上，在有限的建筑面积里把别墅、住宅所有的功能做足，和滨海公寓相比，中

档偏上型滨海别墅、中档多层滨海住宅的功能划分更加人性化、细化。在同样总价的范围内，此类物业给了消费者更多的享受自然环境的空

间，这也就是可以让其成为备受消费者青睐的原因。

（五） 本项目定位符合未来发展的趋势

相比而言，500万元以上甚至上千万元的超级别墅豪宅市场需求相对较少。例如，一套包括带产权地下室的中档别墅，建筑面积220

平方米，不算地下室面积170～180平方米，单价在9000元/平方米左右，总价就是153～162万元左右，同样有别墅的各种功能，而且有稀

缺的景观资源，相对就很多人有能力买。因此，高绿化率、低密度、高性价比的联排别墅和中档滨海住宅将是未来发展的趋势。据中国房地

产指数系统别墅指数办公室报告认为，高档别墅的品质和个性化程度将有较大提高，而100～200万的中档别墅将迎来更大的市场需求。

第二节 目标市场与客户群定位与分析

一、 目标市场分析：

XXX国家旅游度假区地产市场目前没有固定的区域客户群，只是在青岛主要区域、省内周边城市和内地寻找项目客户，可以说客户链是

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青岛XXX片区**村房地产项目

散的。

二、 目标市场定位：

本项目的主力客户群建议定位在省内周边城市和内地，预计项目主力客户群60%是来自省内周边城市和内地，但随着XXX国家旅游度假

区开发的日益成熟和青岛市民收入的提升，本市区的客户会略有增加。另外，由于本项目具有自然海景的稀缺属性，在推广中应加强面向省

内周边城市和内地方面进行推广，预计效果会较有明显。

三、 目标客户群定位与分析

（一） 目标客户分析：

在青岛和国人的观念中，XXX国家旅游度假区是周末、国家法定长假时休闲、度假的好去处。对于绝大多数青岛人而言，在XXX国家旅

游度假区拥有一套物业作为偶尔或经常度假都是比较奢侈的消费，而且，目前XXX国家旅游度假区现有的交通虽然有公交车到达，但双休日

人多、车多的现状，也非普通的市民可接受。因而，购买该区域物业的客户将是有特殊特征和特殊需求的一群。

（二） 关于本项目的目标客户群：

 XXX国家旅游度假区物业相对一般房地产住宅而言不是生活的必须，而是生活的锦上添花，针对的是市民金字塔的中上层中的一

部分人。这是一部分有钱、有闲，开始追求生活品质的城市中产阶级。

 他们对价格敏感度和品牌忠诚度较低，对品质、环境要求较高，要求住宅兼具实用性和舒适享受的特点，能满足其社交和居住

的“品味”，在一定程度上彰显其身份和地位。

 此阶层形成的时间不长，有此特征：喜欢真正的海、喜欢有格调、新鲜的事物；有一定的事业基础，但不一定是富豪阶层。因

此在他们身上最能体现：山不在高，有仙则灵；屋不在大，诗情画意。

 只有明白项目的客户他们的喜好、需求，我们才有可能做出他们所需要的产品；才能在营销中做出引导；只有经过对项目客户

的深度挖掘，才能做出成功的，有战略高度的项目。

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青岛XXX片区**村房地产项目

（三） 可能到本项目购房的客户特征总结

1. 拥有私家车。

2. 生活、事业稳定，有很好的经济基础，极强的首付能力。

3. 城市新兴中产阶级。

4. 喜爱滨海风情，向往海边生活。

5. 追求生活情调和生活品味。

6. 专注海边住宅的投资增值。

（四） 客户年龄

1. 购买客户将以中青年人士为主。

2. 30—40岁客户为主，占55%。

3. 40-50岁的客户占30%。

4. 50岁以上：占10%。

5. 20-30岁：占5%。

（五） 客户职业

1. 中小型企业经理、中小型私有企业主、公司主管、外资的高级白领雇员、科研人员、律师、文艺工作者、新闻从业人员、高级

知识分子，外地灰色收入人群，外籍人士。

2．大户型的物业会有本市的中小型公司客户追捧，作为公司客户接待物业。

（六） 置业目的

根据对片区楼盘的调查分析，本片区客户的置业目的和比例如下：

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青岛XXX片区**村房地产项目

1. 以购买后自用度假的客户将成为主体，约占55%。

2. 投资性的客户也占有一定的比例，约为30%左右。

3. 作为公司招待客户用的占10%。

4其他类的约为5%。

第三节 项目形象定位

一、 项目整体形象定位

根据前面的市场分析、项目整体定位以及客户定位，将议本项目整体形象定位为：

◆

青岛——XXX国家旅游度假区——

东海岸国际人文滨海住区。

二、

产品形象定位

◆ 纯TOWNHOUSE联排别墅、多层高尚住宅。

◆ 东海岸国际的、人文的、浪漫的、自由的、诗意的滨海度假享乐生活居住物业。

第四节 项目价格定位

一、 总体价格定位

◆ TOWNHOUSE联排别墅价格定位：单价为9000元/平方米。

◆ 多层住宅价格定位：单价为7500元/平方米。

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青岛XXX片区**村房地产项目

◆ 总体均价：8500元/平方米。

二、 分项价格定位

◆ TOWNHOUSE联排别墅价格定位：建筑面积为200～220平方米，单价在9000元/平方米，总价就是180～198万元，总价控制在

200万/套以内。

◆ 多层住宅价格定位：平层建筑面积为120～135平方米，单价在7500元/平方米，总价就是90～101万元，总价控制在100万/

套左右；复式建筑面积为165～180平方米，单价在7500元/平方米，总价就是124～135万元，总价控制在135万/套左右。

三、 开发策略

一、项目开发需要考虑的问题点

拥有一套自己的、奢侈的、有品味的海边生活度假住宅，享乐人生，享乐生活，是金字塔尖目标群共性的东西。但如何在建筑规划、

产品设计上附着这种“享乐生活”的东西？这需要有一个好的规划设计。而这种品味，这种格调，这种档次是一个小圈子所欣赏的，还是在

金字塔尖内更大的消费群所认同的，是不是共性的呢？也需要有一个更深入的、更系统的测评和全程营销策划推广。简单的说，一套房应该

有十个以上的潜在客源，而不是为二、三个人量身订做。如果对本项目这种“享乐生活的东西”认同客户群大，则会出现畅销、快销的局面，

否则销售周期将延长，投资将不能获得最大的收益。

换个方式来说，对于项目产品所附加的这种“享乐生活的东西”，是带有我们某些主观性的，而市场是动态的，对于这种度假式休闲生

活型物业、这种纯愉悦精神的享乐生活型滨海物业，市场并没有太多的先例，也没有形成一套“意识形态”或“行为模式”，这和卖普通豪

华住宅不同，“豪宅”是一个相对成熟的市场和产品，而本项目的竞争不光只是谁比谁做得更出彩，还要我们唤醒“享乐生活”的欲望，这

就要求，我们某些主观的东西需要具有共性，也就是金字塔尖一千三百多人的共性！为此，我们认为：本项目的运作将是一个资源整合的运

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青岛XXX片区**村房地产项目

作。

二 、项目开发的资源整合

本项目可以作为一期开发完毕，大体需要整合的资源如下：

◆ 建筑规划设计公司

◆ 园林环境艺术设计公司

◆ 建筑公司

◆ 物业管理公司

◆ 营销策划公司

◆ 广告公司

◆ 模型制作公司

◆ 室内装饰公司

◆ 影视制作公司

◆ 网站制作公司

第七章 项目可行性分析研究

第一节 项目总说明

可行性分析(Feasibility Study)，又称可行性研究，就是对拟建项目从技术上、经济上及其他方面进行可行性进行分析，其目的是给项目

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青岛XXX片区**村房地产项目

投资决策者提供决策依据，同时给项目提供开发依据和参考指导意见。

说明：由于所掌握的相关资料和数据有限，本可性分析着重在项目静态投资的初步模拟，尚未进行动态和更深的数量分析，因此将会

存在一定的偏差，希望在建筑规划方案基本确定后能深入精确的分析。

1、项目地块概况

本项目地块位于山东省青岛市崂山区XXX度假区**村，项目南临香港东路，西临XXX一路，地块南隔路与悦海豪庭相望，西隔路与

美林小镇相临，地块东、北向临**村民宅，后有某开发商拟开发用地，背山面海，地块中部被路分割成两部分。

（1）总用地面积约50亩，临街地块容积率0.7，北面地块容积率为1。 本项目尚未进入土地平整，地块为典型的丘陵地形，顺应山势

北高南低，起伏平缓，与香港东路路面有约5米高差；目前项目进入前期市场研究阶段，原为苗圃，无拆迁房屋，属于生地状态、七通一平

尚未开展。

（2）项目用地周边环境调查

项目南向为悦海豪庭，项目建筑面积约为5万平米，为高档海景住宅区，于2002年分期开发完成，曾获中国五十名盘，具有一定市场

影响力；

项目西向为新建项目美林小镇，总占地面积5.3万平米，共200户，建筑面积约5万平米，项目开发基本完成，为联体TOWHOUSE，

形象较好。

（3）地块交通条件调查

项目所在区域为有名的XXX旅游度假区，同时也是青岛比较成熟的中高档居住区，目前该区域已聚集了爱琴海公寓、千禧龙园、卧龙

山庄等众多中高档楼盘，区域处于高速发展阶段，项目南靠青岛市重要沿海主干道香港东路，交通便捷，随着本区域城市建设加快，交通将

30

青岛XXX片区**村房地产项目

更加便捷、成熟。

2、项目经营方式

项目地块现由**置业有限公司控制，**XX**石油开发集团股份有限公司可通过转让或参股合作开发方式介入项目开发，面向市场进行

公开销售。如协议达成，项目预计自2004年10月份开工建设，2005年5月可取得政府有关部门颁发预售许可证后对外公开发售。根据市

场情况，预计在一年半内销售率达到95%。

3、项目主要指标预计

建筑面积：2.6万平方米；

容积率：0.8；

绿化率：45%左右；

住宅层数：以低层联排为主，多层为辅；

开发周期：2004年10月—2005年12月

第二节 项目投资背景及计划预期

1、项目市场分析和定位分析

青岛市房地产情况和市场形势分析和项目定位详见：项目市场调查、项目定位章节。

2、项目不确定性因素分析

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青岛XXX片区**村房地产项目

项目在开发过程中常常会有种种不确定性因素，表现在以下方面：

（1）通货膨胀和物价的变化

在任何一个国家，货币的价值都不是固定不变的，它通常随着时间的增长而降低，随着国际和国家经济的变化而变化。货币价值的降

低，必然导致物价上涨；物价的上涨，反过来又促进或加重通货膨胀。通货膨胀导致购买力的降低和融资成本、工程造价的增加，就直接影

响项目未来的技术经济效益。这是造成不确定性因素的主要原因。

（2）国家相关经济政策和法规、规定的变化

国家对房地产相关经济政策、法规、规定的变化，将直接影响项目的开发和销售的进度，如按揭利率的变动，国家对房地产金融的支

持等。国家实行住房制度改革，各商业银行加大对住宅市场金融支持的力度，日趋健全房地产相关法律，为项目的顺利开发提供了良好的外

部环境。从目前宏观经济形势看，贷款利率上调可能性不大。贷款利率的降低，不仅可以减少项目财务费用的支出，降低项目的开发成本，

还可减轻消费者银行按接还款的压力，促进项目的销售。

（3）建设工期的变化

建设工期的变化特别是建设工期的延长，将直接影响项目的操作和项目品牌的树立。本项目如果工期不能严格保证，则既会影响楼盘

的销售，还会影响楼盘的品牌。

（4）其他因素

影响项目的其他因素有竞争对手的开发面积、推盘时机、宣传推广费用的变化、市场价格的整体变动等。如山水名园、蔚蓝海岸等有

较大的市场吸引力和号召力的项目推出。其价格如被市场所接受，因此本项目应根据具体的市场环境适时而变。

3、项目开发进度建议

鉴于本项目所面临的市场环境，特别是近期市场竞争项目相对较少，崂山片区土地的政府管制，建议项目于2004年10开工建设，力

争在2005年10月竣工，并在2005年4月进行认购登记。

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青岛XXX片区**村房地产项目

4、项目销售进度建议

从2005年4月开始认购登记，主要积累本地客户，并通过2005年5月1日开盘，利用“五一黄金周”市场推广吸引外地客户群，建

议把青岛的黄金度假期“五一”至“十一”作为重点推广期。

第三节 项目投入与产出分析

一、项目投入与成本

（一）前期工程费

1、勘察费

项目在开工前，要进行地质勘察，按每亩为3000元计算，地勘费约15万元。

2、规划设计费

较为高档的项目，规划设计费（含初步设计、建筑设计、施工图设计、园林景观设计等）一般为40元／平方米（按建筑面积计算），

园林设计费按20元/平方米（按建筑面积计算），则本项目的规划设计费为156万元。

3、场地平整等费用

本项目在开工前要做土地平整、排洪沟处理、护坡等前期工作，按50元／平方米计算，以50亩计算，场地平整费为167万元。

综上，前期工程费总计约为：338万元。

33

青岛XXX片区**村房地产项目

(二)土地费(含土地综合配套费)

项目土地转让费按**置业有限公司报价为1.3亿元。

（三）建安费

本项目的土建成本按标准1500／平方米计算（含建筑主体、安装、设备等），所有主体结构为框架结构，则本项目建安费总计约为：3900

万元。

（四）工程建设相关费用

1、招投标费用

按建安成本的0.4‰计算，招投标费用为1.6万元。

2、工程建设监理费

建筑工程监理费按建安费的1.2%计算，则监理费为46.8万元。

3、建设工程质量管理监督费

质量管理监督费按0.7‰计算，本项目的质量管理监督费为2.7万元。

4、物业管理公共基金

按建筑面积的21元/平米计算，本项目劳动定额测定费为54.6万元。

5、白蚁防治费

白蚁防治费按2元/平米收取，则本项目白蚁防治费为5.2万元

34

青岛XXX片区**村房地产项目

6、人防费

人防费政府按26元／平方米收取，则本项目人防费为67.6万。

7、水土保持设施补偿费

水土保持设施补偿费按2元/平米收取，则本项目水土保持设施补偿费为5.2万元。

8、墙体建筑材料节能费

墙体建筑材料节能费按10元/平米收取，则本项目墙体建筑材料节能费为26万元。

9、工程定额测定管理费

工程定额测定管理费按0.9‰收取，则本项目工程定额测定管理费为3.5万元。

10、建筑企业劳动保险费

建筑企业劳动保险费按2.6%收取，则本项目建筑企业劳动保险费为101.4万元。

综上，工程建设相关费用合计为314.6万元。

（五）智能化系统

为顺应时代和市场的发展，需配置一定的智能化设施，如三表远程抄送、闭路电视、宽带、黑白可视对讲系统、车库智能管理、火灾

自动报警、消火栓及喷淋等系统设备和管线。费用为50元/平方米，住宅总面积为26000平方米，智能化设备总费用为130万元。

（六）园林景观工程费

高档小区的园林景观费一般为150元／平方米（按建筑面积计算），则本项目小区园林费为390万元。

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青岛XXX片区**村房地产项目

（七）项目营销费

按可销售面积为26000平方米估算，均价为8,500元/平方米销售总额为2.21亿元，营销费按2%估算，则项目营销费为442万元。

（八）不可预见费

不可预见费指在项目开发过程中，发生的一些事先难以预见的费用，一般以建安费、智能化系统和园林景观费三项之和的5%计算，不

可预见费合计为221万元。

（九）财务费用

财务费指在项目开发的过程中，向金融机构贷款所发生的利息。房地产开发企业最高贷款达项目总投资的75%，**XX**石油开发集团

股份有限公司资金实力雄厚，可直接向项目追加投资。财务费在可行性分析时可按建筑面积50元／平方米计算，财务费为130万元。但在

实际开发过程中按实际进行成本核算及还款。

（十）管理费

管理费指在开发销售过程中所发生的管理人员薪金、福利，公共关系费，行政办公费等，管理费一般以以上九项目之和的2%计算，合

计为377.3万元。

（十一）相关税费

（1）营业税

营业税按营业额即销售额的5%计算。即1105万元

（2）城市建设维护税

税率以营业税为计征依据，税率为营业税的7%。即77.4万元。

（3）教育费及附加

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教育费及附加以营业税为计征依据，税率为营业税的3%。即33.2万元。

综上，相关税费为1,215.6万元。

因此项目综合总成本为：2,0458.5万元。

二、项目销售均价模拟

1、市场比较法

以2004—2005年推出的主要类比竞争楼盘价格如山水名园为基准，结合项目自身质素，并综合现有的同等项目二手楼价格进行定价。

2、成本法定价

本项目总成本为2,0458.5万元，从静态形式分析，本项目建筑面积为26000平方米，本项目综合成本价按建筑面积为7,869元／平方米。

根据市场比较法和成本法，本项目即将在2004年上半年推出，市场价格将会接近8,000元/平方米，通过竞争性定价，本项目的均价按

建筑面积销售价格若定位为8,500元／平方米左右，将对目标市场具备较强的竞争力。

三、项目产出

本项目在2005年5月进入销售期后，将会有销售回款的资金产出。项目产出主要指住宅销售收入。

按总建筑面积26000平方米，销售均价统一估算为8,500元/平方米，即总销售额为22,100万元。

四、项目资金筹措

从项目开始征地至2004年10月项目开工，到2005年5月项目开盘销售，累计需要投入的资金约18000万。这也是项目滚动开发时需

要投入的最大数额的资金。这需要公司的资金达到6000万元以上，项目就能顺利开发。进入销售环节后，销售资金的回笼能支撑项目的正

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青岛XXX片区**村房地产项目

常运转。

**XX**石油开发集团股份有限公司自有资金若为6,000万元，向银行进行一年期贷款，数额为12,000万元，贷款年利率5.94%，利息

约712.8万元。

第四节 项目经济及财务效益分析

一、项目盈利能力分析

1、财务净现值（FNPV）

财务净现值指按行业的基准收益率，将项目的净现金流量折现到建设期初的现值之和。房地产行业基准收益率为10%。

n

FNPV=Σ(CI-CO)（1+ic）

t-t

t=0

FNPV…财务净现值

CI …第T年的现金流入量

t

CO…第T年的现金流出量

t

i…基准收益率

c

以2004年8月份为计算基准时间点，在实际折现时，计算的“年”的起始时间从8月份至第二年7月份，第一年度内销售房屋面积达

到60%，第二年度内销售剩余的40%房屋面积。据此，项目现金分年度流量为

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年度现金流量表：

表7

期初 第一年 第二年

-6,000 1,260 6,381.5

注：现金流动以年中为时点计算。

FNPV=381.29（万元）>0

由于FNPV大于0，因此，项目可行，可以接受。

2、财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率指建设项目在整个计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈

利能力的主要动态评价指标。

内部收益率I的计算公式为：

FIRR=Σ(CI-CO)t（1+IRR）-t=0

t=1

当I=10%时，FIRR2=14.16%

故当I=10%时项目方案经济上可以接受。

3、投资利润率

本项目的投资利润率指项目利润与建设项目总投资额的比率，它是考查项目单位投资盈利能力的静态指标。

从静态看，项目总销售额为22,100万元，项目总投资为20,458.5万元。投资利润率=1,641.5／22,100*100%=6.1%（企业所得税前）。

投资利润率较低。本项目可在成本特别是地价成本上进行控制，可适当提高项目利润率。

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青岛XXX片区**村房地产项目

二、项目清偿能力分析

资产负债率反映项目所面临财务风险程度及偿债能力的指标，它表明项目贷款的安全程度。从债权人立场看，最关心的是贷给项目的

款项的安全程度，希望债务比率越低越好，所贷款项不会有大的风险；从经营者的立场看，最关心项目的生产规模和效益，负债比率越大，

可以用有限的自有资金进行大规模的生产，而且企业的经营风险将与债权人共同负担。通常认为项目的负债应小于自有资本，这样在经济环

境恶化时仍能保持稳定。但过小的负债率会使项目在稳健操作时失去额外利润的机会，所以当资产负债率小于50%时，则可认为项目所面临

的财务风险已经很低。房地产企业最高资产负债率为75%。

本项目由**XX**石油开发集团开发有限公司开发，就此项目进行贷款时，可以XX开发集团作为保证担保，确保贷款安全。贷款还

款期为一年，进入销售环节后，项目的贷款偿还有保证。

第五节 项目不确定性因素分析

一、项目盈亏平衡分析

通过盈亏平衡点（BEP）分析成本与收益的平衡关系。

利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为100%。

为便于计算，本次测算只考虑可售部分的盈亏平衡，计算过程如下：

（一）销售面积盈亏平衡点的计算

销售面积盈亏平衡点=

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= 20,458.5 /7,869×（1-5.55%）

=2.27（万㎡）

本项目销售面积保本点为2.27万㎡，占计划总销售面积2.6万㎡的87%。

（二）销售价格盈亏平衡点的计算

销售价格盈亏平衡点 =

= /×（1-5.55%）

=7,432（元/㎡）

本项目销售均价保本点为7,432元/㎡，占计划销售均价8,500元/㎡的87%。

一般认为，当盈亏平衡保本点在60—90%之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点为87%，且销售量和销售均价中均未考虑车

位，因此安全相对较大。

二、项目敏感性分析

影响房地产项目盈利因素很多，如价格、销售情况、可变成本（推广费用）、工期、宏观经济形势和不确定性因素等。但在一般情况下，

项目的销售价格、可变成本对项目的影响最为明显。本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。根据价格、建设投资对利

润（静态）的敏感影响程度进行分析。

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各变量变化幅度

原基准方案 381.29 0

销售价格 10% 3,338.09

建设投资 10% 160.66

-10% -181.97

-10% 2,995.46

由上表可明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目的敏感性较大，因此，在对项目的价格策略的制定工作。价格是项目最

敏感的因素。

净现值分析 内部收益率分析

净现值（万元） 变化幅度（%） 内部收益率（%） 变化幅度（%）

14.16 0

44.95

8.16

11.78

39.13

三、投资风险及规避建议

1、 项目预计在2005年4月开始认购登记，2005年5月开始公开发售，项目销售状况关系到公司资金的运转是否顺畅。项目进入销

售环节后，将大量依靠销售回款进行滚动投资开发。项目进入公开发售后，在2005年11月至2006年3月面临整个房地产市场销售淡季的

冲击。在2005年4月至10月，必须加大广告宣传力度，以保证项目能平稳进入下半年的销售旺季。

2、 项目销售时，主体工程进度必须与保证销售进度的要求。工期是消费者信心的保证。

3、 项目销售时，面临山水名园等项目的市场冲击，同时青岛房地产市场整体价格的变动对项目也有相当大的影响。

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青岛XXX片区**村房地产项目

第六节 项目评价结论

1、 项目可行性分析结论

（1）、通过以上分析和经济效益评价的结果说明，本项目内部收益率正常，各经济指标显示发展商前期投入较大，回收资金能力正常；

有较强的贷款偿还和自身平衡能力，具备一定抗风险能力。

（2）、本项目应加强销售控制与工程进度建设周期的监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料、加强项目内园林景观环艺等方

面的投入，以提升项目综合素质、品位和差异化。

（3）、鉴于青岛市中高档住宅房地产市场的特性，项目目标客户群体有约60%来自于省内其他区域、省外区域甚至国外，项目推广的

区域很广，难度较大，为达到快速销售及投资回收，不但要加大对产品的打造和投入，同时项目的市场知名度和品牌塑造，对项目投资回收

至关重要。

（4）、可通过合理避税，争取政府的各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税的纳税额，从而增强项目的操作空间。

（5）、项目总成本构成中，地价成本高达63%，结合对项目地块的价值研究和周边项目的调研，本项目地价成本明显偏高，并严重影

响了项目盈利，因此，建议通过地价谈判，适当压缩成本，提升项目的整体盈利和项目未来的操作空间，有效规避项目运作风险。

综上所述，通过对本项目的初步市场研究及投资分析，我们认为项目具有一定的可操作性，由于中高档项目的价格敏感性相对较小，

相信通过专业的资源整合，来提升本项目在市场的整体竞争力，项目运作是可行的。

2、项目操作建议

（1）项目在立项、施工前期应更加深入具体做好比较充分的市场调研工作，如在户型设计、装修风格和标准、价格定位等方面考虑

目前的市场需求，为项目的下一步进展和销售的顺利进行打下良好的基础，在营销过程中采取灵活多样的、目标市场针对性较强的营销推广

方式，以最小的营销费用达到最好的销售推广效果。

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青岛XXX片区**村房地产项目

（2）项目在入市前期应做好合理的销售价格政策，采取成本定价与市场导向定价相结合的定价策略。

（3）为提高发展商投资收益率，本项目认真做好园林景观的营造与售后物业服务和小区作，价格将随着项目品牌的扩大而适当提升，

已显出项目强大的生命力。

（4）应在项目建设期间做好预售工作，在青岛市房交会上做好形象展示，加大宣传推广力度，抓住青岛市相关大型的节点宣传，将

对本项目起到事半功倍的作用。

结 束 语

结合市场调查、现有楼盘状况和消费者调查以及本项目地块的优劣势分析，我们认为：

一、XX集团在青岛浮山后板块市场上开发中高档社区，市场洞察力敏锐，符合市场发展需求。目前浮山板块市场整体开发水平已经

相对比较高，在这种市场氛围中，本项目发展商邀请著名策划公司进行前期顾问，表示发展商是本着博采众长的理念预备精心打造项目，这

是项目未来取得成功的基础

二、在开发过程，发展商应当借鉴目前竞争楼盘的优点与缺憾，深入研究即将开发的大面积项目的发展趋势，集中定位，取长补短。

三、由于浮山新区目前商业市场不完善不景气，门面房基本分布在各小区内，比较分散，比较多，即使集中的商业也出现闲置状况，

所以关于商业配套需要经过多方论证，以求效益最佳。

四、项目产品本身（户型、外立面、风格、花园等等）要根据目前青岛的市场情况，进行合理的规划设计。

五、由于项目地处城市新兴城区，周边配套不齐全，制约了项目的发展。在条件允许的情况下，要注重项目的配套。

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六、市场竞争加剧，发展商应建立现代企业制度，建立“青岛市房地产第一方阵”之品牌形象，全方位提升项目的竞争能力，并扩大

市场占有率。

七、根据青岛市房地产市场发展趋势以及提升发展商品牌的需求，为提高楼盘素质，确保操作顺利推进并能够规避风险，走强强联合

之路成为必然。素质好、水平高、信誉好、又能结合实际的规划、设计、营销、物管、企划等专业公司将是发展商做好项目开发及提高专业

运作水准的重要保证。

深圳XXX房地产顾问机构

二○○四年三月九日

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