规范房地产市场的调研报告

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

规范房地产市场的调研报告

强化土地源头控制

建立规范有序的房地产市场

我就强化土地源头控制、建立规范有序的房地产市场

问题作个探讨性发言，如有不妥之处，敬请批评指正。

一、我县城区房地产市场存在的主要问题

近几年来，我县城区房地产市场风生水起，违法建设问

题较为严重，主要表现在以下三个方面：

非法从事房地产开发活动极为猖獗。由于房价不断攀

升，受利益驱使，不法开发商向政府公开挑战、与法律公开

抗衡，城区违法违规从事房地产开发共77宗，占地6.76万

平方米。主要表现为：一是不依规划、不讲规模、不顾人居

环境、不管周边道路通行，见缝插针、随意建房；二是与村

组暗箱操作，私自对手成交，在集体土地上非法从事房地产

开发；三是以私人改建房屋为名，行房地产开发之实；四是

倒挂资质证、借资质证、无资质证从事房地产开发活动。这

些违法违规建设行为，严重扰乱了土地市场，诱惑了村、组

和农户片面追求利益，导致土地源头管理紊乱，使城区部分

村组不顾县政府三令五申，与开发商私签征地协议，从而为

开发商打开了方便之门，形成了土地市场违规行为的恶性循

- 1 -文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

环。同时，引诱了一些农户搞利益至上、相互攀比、漫天要

价、高价卖地，导致政府征收土地、收购储备土地难度加大，

征地过程中的矛盾日益尖锐，不利于社会安定和谐。

私人建房秩序混乱。虽然县政府明令禁止个人在城区建

造单门独院住宅，但个人建私房至今仍未停止，且绝大多数

建房户缺乏节约用地意识，房屋竣工后，私下向村、组、农

户购买土地，向周边扩张，搞庭院建设，造成土地极大浪费。

特别是城中村部分居民建房不经批准、一户多基，建房卖房、

建房出租，炒买炒卖、从中牟利，严重扰乱了房地产市场秩

序。据清理调查，居民违规建房面积达3.36万平方米。×

×村仅××等3户居民违规建设六连三层楼房近 XX平方

米 ，已被依法拆除。

城区土地市场化配置程度不高。按照国家政策规定，商

业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地必须严格实行招标拍

卖挂牌出让。但从我县城区土地市场经营性用地供地情况

看，严格按招拍挂方式供地的不多，市场配置资源的作用没

有得到充分发挥，缺乏市场竞争力，地价不能得到真正显化，

不利于实现社会公平正义。有的改制企业不景气就打着安排

下岗职工的幌子，变卖土地资产，侵吞土地收益；有的企业

改制，擅自改变土地用途，将厂房变成商品房、厂区变成住

宅区牟取暴利，然后又假借招商引资之名再去征地；少数单

位随意处置国有土地资产，擅自将单位国有土地委托给中介

- 2 -文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

机构拍卖，截留应上缴国家的土地收入，造成国有土地资产

大量流失。

二、规范我县房地产市场的几点建议

整顿规范我县房地产市场秩序，必须按照科学发展观的

要求，进一步加强土地调控，依法从严管理，巩固和扩大治

理整顿成果。

科学制订规划，加强规划管理。坚持规划先行，尽快科

学修编土地利用总体规划和城市建设规划。同时，切实加强

规划管理，凡是违反土地规划的建设项目一律不予报批，违

反城建规划的一律不批。以往的教训告诉我们，我县城市建

设是从规划管理乱起的，源头没有把住关。不少市民说：“拆

了做、做了拆，是浠水城建的一大特色。”在县城不少地段，

如××河一桥、二桥的两端，××至××墙外一带，都有大

量违反规划的建筑物，给“一河两岸”景观项目的实施带来

不必要的障碍。所以，制订一部历史性、前瞻性、战略性规

划固然不易，但更难的是规划管理，必须从现在做起，依据

规划把日常工作做细做具体，严格实行规划控制，使规划管

理法制化。

执行土地管理法律法规，实现土地市场规范化。一是实

行政府高度垄断一级土地市场。我县辖区内的土地收购储备

和国有土地使用权招拍挂，只能由县国土资源局负责组织实

施，由县土地收购储备中心、土地交易中心负责做好招拍挂

- 3 -文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

具体工作，其它任何中介机构都无权介入，不得违法拍地、

违法卖地和违法收购土地。二是推进土地资源市场化配置。

严格控制划拨用地范围，除《划拨供地目录》外，其它土地

包括经营性基础设施用地供应一律实行有偿使用方式。以划

拨方式取得土地使用权未经出让的，不得擅自转让、出租、

抵押；确需改变土地用途的，必须征得建设、国土部门同意，

补交土地出让金，报县人民政府批准。经依法批准转让原划

拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场

价补缴土地出让金，低于市场价交易的，政府行使优先购买

权。三是提高土地集约利用程度。实行居民房屋向小区集中、

工业用地向园区集中、人文景观建设向沿河集中，鼓励房地

产商开发建设高层住宅，鼓励建设标准厂房、多层厂房，尽

快启动“一河两岸”项目，打造城市靓丽的风景线。

严格房地产开发管理，规范房地产市场秩序。一是加强

用地计划管理。由国土部门会同建设、房产部门编制年度土

地供应计划和土地出让方案，科学合理确定房地产开发用地

位置、供应规模和结构，报县政府批准后实施。推进“阳光

工程”，将出让方案公之于众，引入市场竞争机制，严格按

政策规定实行招拍挂方式供地，让权力在阳光下运行。房地

产开发用地应合理规划，充分考虑人居环境、绿地布局，力

求大规模、高品位、配套设施齐全、功能完善，建成城市“亮

点”工程。二是严格执行房地产开发制度。严禁倒挂、转借、

- 4 -文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

出租、出卖和超越资质范围从事房地产开发，否则，应依法

依规加重处罚。健全和落实房地产开发一系列制度，包括：

项目条件意见书制度、项目资本金制度、商品房预售许可制

度、项目验收备案制度。三是严禁私签房地产开发协议。对

开发商向村组私自征地、假借他人名义收购他人宅基地以及

在集体土地上搞房地产开发的，坚决依法收回土地或依法拆

除建筑物。

建立长效联动执法机制，形成市场管理合力。城区房地

产市场情况复杂，涉及多个部门的职能管理，单靠哪个部门

很难管理好规范好，必须依靠全社会的理解和支持，建议由

县政府牵头，整合职能，形成合力，常抓不懈，切实解决行

政执法难、案件执行力低的问题。要正确处理土地管理与房

地产管理的关系，法院依法拍卖房地产与国土资源局依法管

理土地资产的关系，土地使用权拍卖中国土局与中介机构的

关系，严防土地资产流失。坚持疏堵结合、打防并举，坚持

处人与处事相结合，抓典型案件公开处理，该拆除的依法拆

除，该没收的依法没收，该追究违纪责任的追究违纪责任，

该移送司法机关处理的移送司法机关处理，不让违法违规建

房者得逞获利。

- 5 -文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.