天津双料地王星耀五洲否认破产

天津双料地王星耀五洲否认破产

地王的命运总是惹人关注，2007年天津双料地王项目星耀五洲因破产传闻、业

主纠纷、连环信托漩涡、深陷停工疑云等问题，成为业界关注的焦点。 今年8月

之后，星耀五洲陆续通知前期业主收房，而业主却以“延期交楼，赔偿方式不合

理”等理由多次集体抗议，甚至前往津南区政府上访。众多已购房业主向时代周报

记者透露开发商在交房时，提供不了准入证以及相关房屋验收合格的相关证件，担

心星耀五洲楼盘质量不过关。 星耀五洲策划部负责人否认房屋存在质量问题，但

对于为何延期交楼则未予回应。 纠纷背后，隐藏的是星耀五洲项目销售不畅的尴

尬。时代周报记者了解到:自2009年5月1日开盘以来，星耀五洲销售接近50亿

元，却不够支付当年购买土地的款项。与此同时，星耀五洲陷入借新债还旧债的连

环信托漩涡，甚至出现销售回款不够支付当期信托利息的尴尬状况，破产传闻也因

此而甚嚣尘上。 针对破产传闻，日前，星耀五洲在其销售现场举行了新闻发布

会，星耀集团副总裁杨文枝表示:“破产传闻子虚乌有。在信托支持下，不会出现

资金链断裂的情况，目前，星耀五洲项目整体进展正常。” 星耀五洲一位高管在

接受时代周报记者采访时也表示:12月底，星耀五洲在融资上会有大动作，届时公

司的资金压力将会大大缓解。 2年半销售额不够支付地价 天津市津南区五洲大

道，双向8车道，两侧栽种了多排绿色植物，极为壮观。但在光鲜背后，却也伴随

着孤寂。3公里长的大道上，偶而会有一辆轿车飞驰而过。星耀五洲就坐落在这样

寂静的大道旁。 从五洲大道进入星耀五洲项目，迎面而来的是一人工湖，紧邻人

工湖的是星耀五洲万人和平广场。环绕广场的是“扭曲之枪”、“和平钟”、主题

浮雕等特色雕塑。 星耀五洲的售楼员向时代周报记者介绍，该楼盘之前是天津的

天嘉湖水库用地，占地面积高达1.1万亩、水域面积就有7000亩，建筑面积近

300万平方米。项目分为欧亚大陆、北美洲、南美洲、大洋洲、非洲五大板块，布

局、外形均仿照世界地理版图。而星耀五洲楼书上的广告语也毫不掩饰其中霸气

―“世界是你的”。 霸气背后，却是每况愈下的销售业绩。星耀五洲的这位高管

向时代周报记者透露:该楼盘于2009年5月1日首次开盘销售，当年实现销售回款

26亿元，成为天津当年的单盘销量冠军。2010年，星耀五洲的销售额降至10亿元

左右。今年前10个月，该楼盘销量接近10亿元。粗略计算，自2009年5月1日

至今年10月31日，星耀五洲的销售金额接近50亿元。 而2007年10月19日，

云南星耀集团旗下的星耀投资拿下该楼盘所在地块的地价为62.9亿元。该楼盘目

前合计实现的销售金额不够支付土地款，开发商面临的资金链压力不言自明。 星

耀五洲的这位高管称:针对目前的宏观环境，星耀五洲接下来会减少住宅部分的推

盘量，转而加大商业配套部分的建设力度。 实际上，当年星耀投资拿下这个地块

时，就有许多业内人士质疑开发商的资金实力和开发商的运营能力问题。 拒不支

付延期违约金 不出业内人士所料的是，因运营资金不足，星耀五洲目前项目建设

进展不顺畅，进而导致该交房的相关楼栋普陷延期交房泥潭。 星耀五洲北美板块

一位业主向时代周报记者介绍，北美板块62-66号等5栋楼，不少房源的合同约定

交房时间为去年10月份。后因项目建设不畅，不得已延期交房。直至今年8月前

后，开发商才向一些业主发了催告书，要求相关业主前去收房。 比如一位北美板

块枫情阳光城业主说，自己购买了星耀五洲北美板块枫情阳光城的一套商品房，当

初签约时合同约定的交房时间为2010年12月30日前，但后来交房时间一再延

期，直到2011年8月，开发商向自己发了一份《星耀五洲枫情阳光城交付通知

书》，要求自己按照通知书相关内容要求到指定交房现场收房，可是这时楼盘依然

不具备交房条件。 这位北美板块业主对此解释:首先，按照《天津市新建住宅商品

房准许使用管理办法》和《天津市商品房买卖合同》等规定，交房时，开发商需向

业主出示房屋《竣工验收备案表》和《准入证》;其次，还应提供《住宅质量保证

书》和《住宅使用说明书》等相关证明文件。但开发商在交房时，提供不了准入证

以及相关房屋验收合格的相关证件;其次，交房程序不合理。交房时，开发商竟然

要求业主签署完

各项收房手续后，才由物业客服管家向业主点交物品并陪同验房，而不是正常

的先验房后交费的交房程序。 星耀五洲的这位高管向时代周报记者表示:星耀五洲

已有其他证件，尚未取得《准入证》。“拥有《准入证》才予以交楼，这是天津市

才有的规定，实际上开发商并未严格执行这一规定，很多楼盘并未取得这一证件也

就交楼了。” 更令业主无法接受的是，因为资金紧张，延期交房，应该向业主赔

偿违约金。可是开发商竟然不是按照合同约定的现金赔偿方式。 有业主向时代周

报记者介绍:比如约定交房时间为去年10月，目前开发商计算的延期交房违约金的

截止日期为今年8月，相当于少支付10个月的违约金。开发商自己单方面作出的

违约赔偿方式是:以未来10年的物业费来抵偿。当有业主质疑开发商此举违约，要

求按照合同约定进行赔偿时，开发商给予的回复为:只有这一个方案。 据业主反

映，对于不具备交房条件，开发商强制交房以及延期交房该付的赔偿金等问题，目

前业主们正在集体维权。如9月15日，百余位业主集体前往津南区政府上访。一

位业主介绍，当时政府的回复为:“星耀五洲的问题属于重大事件，最长要3个月

时间才能给业主答复。” 有业主向时代周报记者透露:延期交房的背后真相是，星

耀五洲一些项目已几乎没有进展。比如北美板块的72号楼、73号楼，平时工地内

只是象征性地有二三个工人在内施工。有业主甚至戏称:房子去年啥样，今年还是

啥样。 上述业主同时反映:一些配套项目也基本停工，如号称亚洲最大的室内滑雪

场项目，“去年在现场看到工作人员在工地上竖起了四根柱子，被告知是在打地

基。现在近一年过去了，现场还只是那四根柱子”。 星耀五洲的高管向时代周报

记者表示:“整个项目的打桩工程需要在同一时间进行，地面部分建设进程有快有

慢，滑雪场本身规划就是在后期建设。” 第二季度回款不够还利息 更让其焦头烂

额的是，为保证项目持续进行，星耀五洲不得不频繁通过高成本的信托来融资。实

际上，自2008年以来，星耀五洲项目已经4次发行信托。用新的信托融到的资金

来还旧债，成为其惯用的做法。 2010年6月24日，华融国际信托发行 “华融?

星耀项目集合资金信托计划”，募集资金23.278亿元。这23.278亿元中，有

18.3亿元用来置换华能贵诚信托的天嘉湖信托贷款，余下仅剩4.978亿元，用于

支付星耀五洲项目的财务费用和工程款。 华能贵诚信托的天嘉湖信托项目，正是

星耀五洲在2009年6月发行的第二个信托计划，当时共募集资金32.9378亿元。

这笔资金的主要用途，也是用于偿还其于2008年9月发行的第一个信托计划，即

中信信托的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。 今年7月8日-9月30

日，中信信托又发行一款名为“中信?聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托

计划1期”的信托产品，募集资金10.24亿元，用于向天津星耀公司收购指定地块

项目公司的股权。 这一新的信托计划，信托期限分2年、3年和4年，投资人获

得收益的方式分两种:一种是现金分配，一种是如果限购取消或为非限购投资者，

则可以优惠价格，优先认购项目公司指定房屋(高层住宅5500元/平方米，别墅

7500元/平方米;目前在售类似房屋价格:高层住宅8000-9000元/平方米;别墅

13000-14000元/平方米)。目前，该信托募集金额尚未可知。 然而，借新债还旧

债，出现“衔接”问题是早晚的事。“华融?星耀项目集合资金信托计划”今年二

季度的财务管理报告显示:星耀五洲在该季度按约定应支付贷款利息8919万元，但

实际只支付了5983万元。 “2011年，有相当一部分进入还款周期的信托出现还

款问题，第三季度，房地产信托迅速降温，很多信托公司拒做房地产项目。”盛世

神州房地产投资基金管理公司首席投资官张健向时代周报记者分析:一年前，信托

公司预期商品房销售速度下降30%，可有的项目下降了70%，这直接影响到信托资

金的回笼。 根据华融信托公布的星耀五洲财务状况:至今年二季度末，天津星耀公

司资产总额121.58亿元，负债总额91.78亿元(其中流动负债44.27亿元，非流动

负债47.51亿元)，所有者权益29.79亿元，资产负债率为75.49%。 有业内人士

估算，即便按11%的低利息来计算，星耀五洲每年需偿还的利息就高达10亿元，

而其所有者权益仅为29.79亿元。未来2-3年，若没有足够的利润或新的股权融

资，星耀五洲将面临严重的财务危机，并很可能被信托进行

破产清算。 然而，星耀五洲的高管向时代周报记者表示，星耀五洲的负债虽

然有90亿元，但每年的利息没有10亿元那么高，资金链也没到断裂的程度。“该

项目有10万平方米已经建好的商业，开发商选择全部自持，如果资金链紧张，肯

定会卖出去。” 这位高管还称:“在本月底，星耀五洲将展开一个新的融资计划，

届时将缓解其资金压力。”