刘静文、上饶市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民

江西省上饶市信州区人民法院

民 事 判 决 书

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原告：刘静文，*，1990年5月5日出生，汉族，住上海市闵

行区。

委托诉讼代理人：刘恒兴（系原告之父），住上海市闵行

区。

委托诉讼代理人：胡正清，江西申民律师事务所律师，特别

授权代理。

被告：上饶市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：江西省

上饶市信州区三清山东大道桃花源77号，统一社会信用代码：

******************。

法定代表人：邹浩，公司经理。

委托诉讼代理人：罗瑶，公司职员，特别授权代理。

委托诉讼代理人：孙雷，公司职员，特别授权代理。

原告刘静文诉被告上饶市碧桂园房地产开发有限公司房屋买

卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简

易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭

参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房公摊面

积精装修款55,160元及原告多支付的精装修款69,624.21元；

2、请求判令被告支付原告延迟交付房屋所有权证书违约金

85,615.64元（以购房款万分之二计算，从2020年3月25日至

2021年3月25日止）；3、判令被告对房屋进行装修进行维修；

4、本案评估检验及诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于

2018年1月12日向被告认购了碧桂园信州府11栋1单元4层1-

401（YJ115-9型）洋房，建筑面积120.28平方米（其中公摊面积

27.58平方米），总价1,172,817元。该房属于期房，正在建设

中，被告在推销房子时宣传的是精装修、品位高。而在楼盘项目

完工（交房）时原告去看该房子的装修只是一般的简装修，而且

质量差（国家对装修的标准）。原告请了上海金窝检测技术服务

有限公司对精装修房进行检验，检验出门窗从入户门到厨房、阳

台、卧室门窗就有5项不合格，地面有3项不合格，墙面有7项

不合格，设施有2项不合格，强弱电有1项不合格，吊顶有1项

不合格，该装修质量差，它的装修价值根本达不到被告所称的精

装修的品位价值。购房合同上写明精装修的价格是每平方米2,000

元人民币，而原告看了根本就要不了2,000元。为此，原告委托

了江西和信资产评估有限公司专业机构对该房子的精装修做了评

估，得出的价值总额也只有115,775.79元。原告实际支付的是

92.70X2,000元=185,400元，最后发现多付了69,624.21元。不

仅如此，被告还把公摊的面积也算了进来，收取了原告的精装修

款。国家对交房是有标准的，就是买毛坯房交付时公摊部分开发

商也要做好，门窗电梯要到位，被告收原告公摊面积的精装修款

不公平、不合理。原告公摊部分的精装修款27.58x2,000元

=55,160元。另外依照《购房合同》第二十条第二款约定，买受人

未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证

书的，被告应当支付购房款的万分之贰的违约金。综上所述，被

告没按合同约定交付每平方米价值2,000元的精装修房，致使原

告多交精装修款。公摊面积本无精装修，被告滥用权利收取公摊

面积的精装修款。延迟交付商品房房屋所有权证书违反了诚实信

用原则，构成了违约应承担相应的法律责任。为此，原告依法提

起诉讼，恳请法院维护原告的合法权益。

被告辩称：一、原、被告双方签署的合同合法有效，合同明

确约定了案涉商品房的单价、计价方式、合同总价。现被答辩人

要求答辩人退还所谓装修差价，实质上是擅自变更合同的计价标

准、擅自降低标的商品房总房价款的行为，违反了合同及法律规

本案经审理认定事实如下：2018年1月11日，被告上饶市碧

桂园房地产开发有限公司作为出卖人与原告刘静文作为买受人签

订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》合同（合同备案号：

2***********），合同约定：．．．．．．第三条商品房基本情

况3、该商品房为第一条规定项目中的11［幢］1单元4层1-401

号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特点位

置。4、该商品房的房产测绘机构．．．．．．，其测绘建筑面积

共120.20平方米，其中套内建筑面积92.70平方米，分摊共有建

筑面积27.50平方米。该商品房共用部位见附件

二。．．．．．．第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下

列第2种方式计算该商品房价款：．．．．．．2、按照建筑面积

计算，该商品房单价为每平方米人民币9,750.73元，（其中毛坯

价格7,750.73元，精装修价格2,000元）。总价款为人民币

1,172,037元。．．．．．．第十一条交付时间和手续（一）出卖

人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品

房。．．．．．．第十六条商品房质量．．．．．．（三）装饰

装修及设备标准该商品方应当使用合格的建筑材料、构配件和设

备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制

性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求

出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理；具体

装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。第二十条房屋登记

（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所

有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房

交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意

按照下列第二种方式处理：．．．．．．2、如因出卖人的责任，

买受人不能取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受

人已付购房款的万分之贰向买受人支付违约金。（三）因买受人

的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记

的，出卖人不承担责任。附件六关于装饰装修及相关设备标准的

约定交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第

十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、

装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材

料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：

瓷砖、涂料、玻璃幕墙。2、起居室：（1）内墙：涂料、壁纸；

（2）顶棚：石膏板吊顶、涂料；（3）室内地面、大理石、花岗

岩、水泥抹面、实木地板。3、厨房：（1）地面、水泥抹面、瓷

砖；（2）墙面、耐水腻子、瓷砖（3）顶棚：水泥抹面、石膏吊

顶。4、卫生间：（1）地面：水泥抹面、瓷砖；（2）墙面、耐水

腻子、瓷砖；（3）顶棚：水泥抹面、石膏吊顶；．．．．．．附

件六对案涉房屋的外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、

管道、窗户、结构、地面、内墙、天花、灯具、门、窗、栏杆、

橱柜系统、清洁系统、智能化、强弱电等部分的装饰装修内容均

作了明确具体的约定。2018年1月12日，原、被告签订了一份补

充协议。协议第五条-第5款规定：如买受人未付清应于该商品房

交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积

差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），

出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品

房给买受人。第九条关于房屋登记关于该商品房的房屋登记以本

条约定为准：双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品

房的权属登记，该委托事宜详见本补充协议附录二《委托办理权

属登记协议书》。其中附录一《税费及其它应交款项明细》约

定：一、关于《商品房买卖合同》约定的交楼日期需缴交费用买

受人自行缴交：1、契税．．．．．．2、房屋专项维修基

金．．．．．．3、物业服务费．．．．．．二、买受人自行缴

交：1、不动产登记费80元/户；2、不动产宗地图出图费100元/

户；3、宽带开通费用．．．．．．附录二《委托办理权属登记协

议书》约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列第1、2、3、

4、5、6事宜：．．．．．．4、申办该商品房的不动产权证

书；．．．．．．二、出卖人在下列条件全部具备之日起360日

内，将办理该商品房不动产权证书所需的全部资料送交权属登记

部门，并将向买受人代收的税费代缴给相关部门（如买受人委托

给出卖人代收代缴）：1、买受人已向出卖人付清合同约定的房价

款、税费及其它应付款等一切款项；2、买受人按权属登记部门的

要求提供或签署办理该商品房权属证书所必须的一切文件（包括

但不限于身份证、户口簿、计生证明、登记申请书）；3、买受人

对该商品房的质量等无异议且已接受该商品房并签署了相关收楼

文件．．．．．．三、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递

交事宜，具体取得权属证书的时间由权属登记部门确定，与出卖

人无关，出卖人对此不负任何责任．．．．．．。2019年12月

25日，原、被告签订了《面积补差协议书》，并且原告完成了案

涉房屋的物业及资料移交，原告完成了收楼手续，且缴纳了相关

的物业费用。2019年12月27日，原告委托上海金窝检测技术服

务有限公司对案涉房屋进行检测，并作出沪［检］字***********

资产评估报告和庭审查明的事实等予以佐证。

本院认为，原、被告双方签署的《上饶市商品房买卖合同

（预售）》及补充协议等系双方当事人的真实意思表示，未违反

法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对

当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己

的义务。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开

发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场

的供求关系、品牌价值、利润空间等因数，在双方当事人自愿平

等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施

须的一切文件（包括但不限于身份证、户口簿、计生证明、登记

申请书），但至今原告仍未缴交契税等款项，也未向被告提交包

括但不限于身份证、户口簿、计生证明、登记申请书等办理权属

登记所需文件。由于原告未能及时缴交契税等和相关文件系导致

被告无法向权属登记部门递交办证资料，无法办理产权证，被告

不存在违约情形，故而，原告要求被告支付迟延办理房屋所有权

证书的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告提出要求被告对

案涉房屋进行装修、维修，在庭审中原告表述需要维修的事项已

在收房时向开发商提交，但未向本院提交相应证据佐证。合同自

依法成立起，当事人都要接受合同的约束。原告应当按照合同约

定通知被告，在被告拒绝维修或无其他正当理由导致原告损失

时，方可以通过诉讼方式解决。现原告未向本院提交相关证据证

明被告违反合同约定、拒绝维修，即向法院诉讼有违公平、合

理、诚信原则，该诉请本院不予支持。原告可待证据确凿后另行

起诉。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第

七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六

十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>

的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告刘静文的诉讼请求。

案件受理费4,740元，由原告刘静文负担。

人民陪审员 韦家桂

人民陪审员 朱为民

二〇二一年十月十二日

书 记 员 周煜皓