刘建和他的物业梦

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走进博览会·名企名牌

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总编·面对面

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浩

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务

集

团

有

限

公

司

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行

董

事

/CEO

刘建

中奥到家集团有限公司董事局主席

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刘建和他的物业梦

文_本刊记者 赵富林

  2015年11月25日，中奥到家集团值将会如何？公司将谱写出怎样的值，一直不温不火，直到2020年6月

（HK1538）在香港联交所主板挂牌命运交响曲？14日和6月23日，绿城服务通过两次

上市，这是继彩生活、中海物业后第  当天，中奥到家集团董事局主大手笔增持成为中奥到家的第二大

三家登陆港交所上市的内地物业企席刘建等人，自信满满地敲响了港股东之后，市值实现“逆袭”，6月23

业。然而不同的是，这家没有开发交所的铜锣，开启了中奥到家里程日，中奥到家股价实现翻倍。至7月

商背景，虽然作为中国最大的独立碑式的新征程。24日，累计涨幅达到203.6%；截至8

第三方物业公司之一，上市之后，市  然而，上市之后中奥到家的市月24日收盘，中奥到家和绿城服务

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包揽港股物业股板块前两位，涨幅眼帘又是：中奥到家服务全国，一张  他说：“凭的就是我们这支能

分别达到4.96%和3.93%。中国地图旁边，写有：1+中国首家上征善战的团队，我常形容团队为野

  我看到2019年10月《中国物业市独立第三方物业企业；10+全国十

管理》记载：“早在2018年经济观察大物业管理综合实力品牌企业；62+

报主办的中国蓝筹物业年会上，中业务分布城市；800+办公、商业、产

奥到家董事局副主席梁兵在演讲时业园区、厂区、公共物业等；1亿平方  “团队的高管又是怎样的组

说：‘当初上市时，我们认为一旦上米的服务面积；定位：不动产全产业合、各有什么特点呢？”问道。梁兵

市就相当于上了岸。现在发现，上了链综合服务商。仔细看罢，心中一阵副主席接过话说：“宽厚是刘董事

市是被资本驱逐，必须跑得更快，窃喜。这是一家脚踏实地，仰望星长显著的性格特点，他决策正确，

因为它对于成长力、盈利能力，规范又知人善用。”

性等等都有要求，一点做的有问题，  当上楼梯的瞬间，看到一副励  刘建说，我来介绍团队的三个

马上就会体现到你的股价上。’”梁志语录：“人在一起叫聚会，心在董事局副主席兼副总裁，第一个说

兵的话一语中的，击中要害。梁兵。“我们一起创业，梁兵是我们

  于是， 2020年11月26日上午我团队？我琢磨着走过长长的办公团队学历最高、最聪明、也是最勤奋

们采访了中奥到家集团董事局主席区，来到中奥到家集团刘建主席办的人，2020年飞机票就110多张，不

刘建先生。公室茶台旁坐下，办公室不大，茶算高铁票等，有时一天跑2-3个地

空的公司。

一起叫团队。”这是一支什么样的

香四溢，几缕阳光洒进房间倍感温方，仗义、敢拼、胆大、能干是他的

暖，温馨中散发出书香味儿，墙上特点，是我们的开路先锋”。

挂了两幅字：一幅是习近平主席说  “龙为民和我在酒店工作时就  

的：“打铁还需自身硬。”另一幅是

“物业帝国”。和刘建董事长寒暄兢兢业业，踏踏实实，任劳任怨，

之后，我开门见山说：“你虽苛求自是那足有两层楼高的大广告牌分外

身，但你的梦想也太大了呀？”他笑死而后已的精神。”醒目：上面写着两个黑体大字：中

笑：“人们常说，人不能没有梦想，  “陈卓女士，长沙人，南方姑娘奥。大字下写着一行小字：更好、

万一实现了呢？”说话间，梁兵副主的温婉和端庄，精明与干练集于一更美、更满意。然后是上市代码。一

席和龙为民副主席分别落了座。身，她负责财务和投资，人聪明伶看这广告，就知道这是一家追求品

  我问：“中奥从一家独立的第质、追求完美、追求更大野心与梦

三方公司，走向港股上市，你觉得和别的女孩不一样，那就是一个天想的公司。

凭什么？”生的女领导。”  当转身进入公司的时候，映入

生动物，野生动物的特点就是有提

前感知危险和机遇的能力，野外独

立生存‘打铁还需自身硬’。”

是同事，比较了解他的为人和性格，  那是一个极其普通的多层建

处事稳健，工作中有种鞠躬尽瘁，

俐，思路清晰，方向感好，如果说她

最佳拍档

筑，红砖、白柱、平屋顶。可不普通

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  我问：“你呢？你的性格特征？”每天会遇到五花八门，各式各样的入英国王室，因专为白金汉宫的英

  他笑了笑，打趣地说：“我——难题，都要怀有一颗慈悲心，让我们国王室服务，故称“白金管家”。

刘邦后裔”。再多一点点殷勤的服务，让业主感1983年英国管家协会设立“国际

  我一惊，追问：“有家谱吗？多知多一点点满意，因为创业型公司白金管家服务联盟”机构登陆大中

少代？”最重要的是让自己活下来”。华地区，并在香港设立机构，2007

  他又笑：“年代久远，已无从考  “当年活下来还是很难的，我年中奥与其签订战略合作协议，之

证。”或许是玩笑，或许是认真，可们要特别感谢奥园集团的郭梓文后，中奥汲取“国际白金管家”之

今天除少数民族外，谁又不是大汉主席，我们才有活下来的基础和资精髓，创新性地应用到住宅小区的

朝的子孙呢？而刘建豁达大度、坦本。至于怎么去定战略、搭班子、带物业管理中，衍生出188项服务类

诚相见、知人善用、幽默从容的性队伍，这都需要一步步走下去。记别，将角色定位于业主生活顾问，

格，给人留下深刻的印象。得2015年，我和梁兵、龙为民三个像英式管家一样提供24小时不间

  我想起刘邦的《大风歌》第一人，为准备大学城投标，我们一个断的贴心服务，业主需要订机票，

句；“大风起兮云飞扬。”他和他团多星期，吃住办公室，大家晚上睡只需要拨打一个电话；业主需要订

队成员们奋力拼搏，一点不亚于战在地板上，那时候，我们都30多岁，鲜花，提前通知就会把鲜花送到

场上大风刮起来，云随着风翻腾奔血气方刚，拼劲十足，去现场考察，业主或朋友手上；包括维修、绿化

涌，这风云激荡的过程，蕴藏着气反复研究，认真撰写标书，相互拷等传统服务，也包括代业主缴水电

势恢弘的魄力。再看看“物业帝国”问和答辩，真是功夫不负有心人，最费、看管宠物等人性化的服务。“国

四个字，不能不惊叹他建功立业的终，广州大学和广东师范大学双双际白金管家”成为面对不同业主群

梦想。中标，当时大家激动得眼泪都飙出体，满足用户需求的金字招牌，这

  他说：“中奥有今天，在开疆来了。人呀，只有经过患难与共的历种服务模式，受到了许多业主和开

拓土上，我不如梁兵；在内部管理

上，我不如为民；在财务投资上，

我不如陈卓，他们三个人都是人中

之杰，他们能和我一起创业，是我

人生之大幸。”

  这和当年刘邦评价张良、萧让最佳拍档在一起相知相遇，不离悄然间，开发商为了促进新房销售

何、韩信三人之长简直同出一辙。不弃。引入“国际白金管家”，地产同仁口

  一个虚怀若谷、仁义敦厚，而口相传，从此，“国际白金管家”声

又善于用人之长，适才量用的刘

建，此刻颇让人刮目相看：他魁梧

身材，圆圆的脸，大大的眼，双耳然成为中奥到家的金字招牌，也让

大而厚，话声似洪钟，一副慈眉善

目，笑口常开的样子。我再抬头看

看他办公室供奉的弥勒佛，似曾相

识，又若隐若现，瞬间，传递给我

一种特别的讯息。我问道：“你信佛

吗？你们去进香祈福吗？”营，做好物业服务？就和英国与荷模式。首开行业先河，让业主享受

  他果断地说，“是的，我信。我兰的管家合作，引进了一个“国际白最好的服务。

们团队每年都去，就是为美好的祈金管家服务”品牌。  2016年，中奥到家依靠“国际白

福去奋斗，暗示和激励员工。尽管  管家，最早出现在欧洲，后传金管家”品牌，蝉联全国物业服务

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练，才能建立血浓于水的情感，才发商的认可，当年，也有不少人质

能取长补短，合作共赢。”疑，尽管如此，来参观学习并要求

  刘建说这话时，他原本堆满笑指导的公司络绎不绝。2001年，中

容的脸上，似乎凝重起来，仿佛记奥以“驻场顾问”式输出服务，分别

忆把他带入那些难忘的创业岁月，在浙江的杭州和江苏的徐州落地，

“国际白金管家”

    时至今日，“国际白金管家”俨

  刘建原来是做酒店管理工作，

早在1999年，由于物业管理需要引国际白金管家联盟的服务先后涉足

进酒店管理提升品质服务，北京中星级酒店、高端地产、顶级会所、高

体产业和奥园集团合作开发了上海等家具等众多领域，其中，就中奥在

奥林匹克花园，刘建和梁兵就组建全国所辖面积1亿平方米，已逾100

了物业管理团队。如何结合酒店运多个豪宅项目，均实行了管家服务

名鹊起。

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满意度和特色服务领先企业十强。的专业配套公司，让物业管理的品  刘建大手一挥，其营收数字烂

  刘建说：“传承英式贵族的服质服务长牢靠长得结实，用力黏住熟于心：“2019年中奥到家安保体系

务精神，以‘周到、优雅、精确、尊客户。内所有公司的营业收入额达2亿元；

崇’的服务理念，提供一站式、个性  在园林绿化方面，华瑞环境、清洁及绿化公司的整体营收近3亿

化、精品化、超前、全方位的服务，派瑞尔清洁相继控股，2019年1月，元，一二手房策划代理当年营收对

让中国业主尽享身边的世界级高标中奥收购广东锦城60%股权，也在赌指标则设定在2亿元左右。”

准服务。”刘建说这话时一副踌躇开展垂直整合园林绿化设计及建设  听到这里，我仿佛明白这张王

满志的样子。业务。牌背后的商业逻辑：所谓不动产全

   中奥到家是首家成为国际白  在不动产咨询代理方面，2019

金服务联盟在中国大陆唯一的物年4月，中奥发力辉煌房地产及辉煌

业服务培训实践基地。2016年在广置业的投资收购，开展房地产咨询

州与国家开放大学番禺学院共同业务。

创办了“中奥到家集团白金管家学  在安防保卫类方面，2019年12

院。”2017年与安徽宿州学院达成月中奥对金盾正安保安的投资，则

协议，成立了全国第二家“国际白金进入安保服务的新业务中来。

管家学院。”“国际白金管家”至尊  在电梯维保方面，2020年12月

服务，从此，开启了物业管理迈向高29日中奥电梯产业链再布局，其旗

端服务的新时代。下永都电梯与广州诺登电梯股权置

  换，签约后，中奥仍持有永都电梯

王牌背后的逻辑

  在物业管理刚刚起步的时候，

多数公司将目标放在收取物业费这

一项上，刘建却独具慧眼地窥见了

物业管理的奥秘，他提出“让客户需

求变为市场行为，培养客户的粘性，

通过粘性来转换更多的延伸价值”

的理念。

  延伸价值是什么呢？刘建率

领着一支有着野生动物特点，提前

感知机遇的能力的团队，开始了市

场的扩张。中奥的扩张是有策略、

稳健的风格，不同于一般的兼并收

购。围绕不动产全产业链服务商的

目标，通过拓展及收并购，开展衍

生性增值服务,刘建亮出了中奥到

家的三张王牌。

第一张王牌：深耕专业配套

公司

  收购和重组物业管理结合紧密

51%股权，同时，诺登电梯100%股权

归永都电梯所有。

  在工程维保方面，中奥对迅华

电气投资以后，以独立第三方工程  

全系统服务商定位，提供从“前端  早在2016年11月中奥到家就

智能化科技引进到后台维修和施工开始收购浙江永成物业，直到2020

改造”的房地产工程综合服务商，专年12月31日才完成最后一笔交割。

注于社区智能化服务。在四年半的时间里，这家企业由原

  我问：“在《劳动合同法》初始来3.2亿，2019年变成了4.5亿营业

实施，我们很多企业为规避风险，额，2020年变成5.5亿，几乎以每年

实行分业经营，服务外包，今天怎30%的成长。那么，中奥到家是怎

么又和配套公司成一家了呢？”么做的呢？

  刘建说：“这就像打仗，此一  刘建的性格稳中有准，柔中有

时，彼一时，和配套专业公司的结刚，他语调缓缓地说：“我们一开始

合，一是上市公司的报表好看了，营

业额和利润上去了。二是为业主的

每块基础服务既便于协调，又能要

求做到位。设备设施、清洁绿化、安

保防护、客户服务等基础服务做好

了，与客户建立信任度了，既不丢项会和建立了总经理负责制，授予总

目，公司的业绩也会明显增长。”经理的自主权相对较大，可一次性

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产业链综合服务商，就是从房地产

前端出发，渗透以二手房的代理业

务，包括收购产业链下游的专业供

应商，如园林绿化公司、清洁公司、

工程公司、安保公司、电梯公司等，

目的体现在业务的互补性上，比

如，一、二手策划代理，可以给承接

物业管理项目带来新的机会。而物

业管理方面的业务，可以给安保、

清洁、设备设施等带来业务的延

展。这种商业模式，不仅仅精细化、

专业化，更重要的是“一箭双雕，”

形成了你中有我，我中有你，互相

协作，合作共赢的品牌效应。

第二张王牌：收购重组的策略

就注重建立现代企业制度，从财产

关系上，产权明晰，有限责任；从

管理制度上，两权分离，激励与约

束明确；从企业行为上，目标明确，

管理规范。我们组成股东会、董事

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审批50万的金额，委托被收购团队去改变他的基因呢？做不到。犹如造成双方价值观比较趋同。于是就

的人负责做管理，双方仅是共管财原来的老板，他和他一起创业的团出现了2020年6月14日和6月23日，绿

务。有意思的是我们把中奥原来的队千辛万苦走到今天，在他眼中企城两次大手笔增持中奥的股票，直

宁波分公司、湖州分公司、绍兴分业比儿子亲，只要他愿意，你就让他至成为中奥的第二大股东。”

公司，统统划入浙江永成组成了一施展才能，让他顺心顺意，从老板  据悉，中奥到家和绿城服务双

个城市公司运营的框架。有些事能到职业经理人的角色就是逐步转变方进行了更加深入、开放和互补型

否成功，不仅仅在谋，在识人，用角色的过程。其实，人都很聪明的，合作，2020年6月29日双方宣布共

人，磨性子。”做老板的就更聪明了。怎样识人、用同成立合资公司，并开展一系列合

  “怎么叫磨性子呢？其收购兼人，审时度势，人尽其才，用好人才作。2020年7月21日，绿城服务继续

并的底层商业逻辑又是什么呢？”是收购兼并的最大学问之一。”增持中奥到家，最新持股数目约为

我问。  “三观”大体匹配，兼并收购1.62亿股，持股比例达到19%。根据

  被赞誉为“开路先锋”梁兵副双方协议约定，绿城服务会优先将

主席一语道破天机：“双方一开始在中奥到家在兼并收购的路上，把握自己不承接的项目，推荐给中奥，同

洽谈的时候，不仅仅是看对方公司时优先选用中奥到家承接其清洁、

的收入、利润、项目，更重要的是看保安、保养及电梯维保等外包业务，

团队的文化和高管的价值观，比如，了上海怡东物业、浙江永成等，之并约定相关业务每年营业额不少于

眼下的所有项目能否保住，再有就后，陆续收购了安嘉物业、苏州工业3亿元，且自合作第二年起每年运营

是公司未来的发展空间有多大。评园区建屋物业、杭州安家、济南快勤额递增2亿元。

估完当下和未来，关键是对原有团服务等。  同行的合作，可以你中有我，强

队的信任程度，即使建立了信任，具 者恒强。跨界的合作，则可以资源

体到权利义务和股权交割的细节等整合，合二为一。

也是有讲究的，不是一次性交易完  “中奥到家和绿城服务的合作  2020年不仅仅是疫情肆虐的岁

了就万事大吉了。试想，大家突然为是行业一个很Open的案例,两家是月，对中奥来说，更是充满挑战与

了一张报表去奋斗的时候，发现运如何走到一起的？”我好奇地问。机遇并存。2020年8月1日，中奥到家

营模式不一样，目标考核体系不同，  刘建娓娓道来，从双方背景、集团与中国重型汽车集团有限公司

基层的人员和管理人员对原有的模语言到服务特色，就像一家人似的：签署协议，以3966.62万元收购中国

式非常清楚，让不熟悉模式的高管“由于物业管理人员的流动性，无重汽公司所持有的济南快勤服务有

层进去，突然不知道怎么玩了？因此论绿城服务的人到中奥工作，还是限公司的全部股权。快勤物业成立

磨合很重要，和管理团队的磨合，管中奥的人到绿城服务工作，双方人于1998年，隶属中国重汽集团，员工

理工具的磨合，企业文化的磨合，尤员交流起来，发现两家公司的基因32000人，主要承揽中国重汽集团旗

其是人的价值观的磨合，必须和时有些像，恰似孪生兄弟。原先都是下的后勤业务，涵盖厂区的保洁、绿

间作朋友，就像春种秋收一样，不仅开发商物业，后来脱离了开发商背化、保安、厂区维修、班车运营、餐

仅是时间，还需要浇灌和培育，才景，去市场上开疆拓土；双方用的信饮服务等。 

能长出一季好庄稼。”息管理系统，都是一样的，因为管  如何做好园区的综合后勤服

  刘建用一个活生生的比喻，把理语言的相同，沟通起来很顺畅；务？提供一体化、便捷、有特色的服

识人用人说的淋漓尽致，大家听得双方在做园区服务方面都颇有特务，中奥的目标是将快勤物业打造成

也饶有兴趣：“假如你收养了一个儿色，尤其绿城在智慧园区服务业主为国企改制的典范与样板，成为全

子，后来自己老婆又生了一个儿子，方面，建立起完整的服务体系。而中国范围内后勤服务第一品牌。因为转

本来收养的儿子就和你长得不像，奥则在后勤园区服务大业主方面独型期的中国，驾车出行已经成为一道

但很有特色，也能干，你为什么非要树一帜；背景、语言、特色的巧合，美丽的风景。而众多的汽车制造商

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重在1+1大于2。基于这样的理念，

张弛有度，走得不疾不徐，却行稳

致远。早在2016年中奥到家就收购

 第三张王牌：同界异界，重在

境界

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们其后勤服务更需要专业与省心。做了诠释，听后着实令人称奇。为团队、为社会创造价值。”

  第三张王牌的商业逻辑是，同  龙为民点点头说：“中奥到家

行不完全是市场竞争对手，因为任

何时候，在任何城市，都没有完全

的充分竞争市场存在，即使有白热筹帷幄把方向，用人大度识人才，

化竞争也是此消彼长。对此，同行方向对了，就不会跑偏，用对人了，

亦可联合携手，资源共享，优势互就能干成事，尤其在今天中奥到家

补，做强做大；跨界合作，重在专

业和细分，整合资源，强强联手。

  中奥到家王牌背后的商业逻辑物业推到香港上市，从4亿变成20  陈卓没有在采访的现场，也不

剑客舞剑，舞者为舞，看山是山，看亿元。知道她会说什么。但是她在物业管

山非山，物我合一，至高境界，在见  一个建立了大汉帝国，一个正理摸爬滚打15年之久，企业的发展

微和境界之间，才能寻觅到商业逻在追梦的路上。尽管建立一个国家凝结了她的青春年华，可谓是物业

辑的真谛。和一个企业有天壤之别，但创业者

  于是，合作者纷至沓来，接踵的心中都蕴藏着一样不凡的梦想。

而至。  有专家曾说，中奥到家上市了，

  新疆广汇物业集团与中奥到家就要懂得资本运作，低价买高价  是的，唯有坚持和执着才能实

签署了《框架性合作协议》，不仅仅卖，在资本市场上获利，比干物业现心中的梦想，尽管路途遥远，艰

是协议，更是一份郑重的承诺。来得快。难曲折；尽管竞争激烈，风霜血雨；

  2020年10月，在克拉玛依投资贸  面对资本专家们的建议，刘建尽管百年变局，岁月激荡。刘建最后

易洽谈会的签约仪式上，中奥到家和他的团队认为，传统实业和资本颇有感触地说：“一个人若要成功，

正式签约27家疆内外涉及新能源、商运作有着本质的不同，物业管理不

贸物流、文旅、农牧、健康养老及工把业主的事情做扎实了，全靠在股

业等多个领域，总金额达87.28亿元，票市场上买进卖出，业主迟早会和

这标志着中奥到家向城市综合服务我们背道而驰。

进军又迈出了新的一步。  刘建说：“我们的企业一出生

  2021年1月27日中奥到家与扬州就是没爹没娘的孩子，就是野生动

广陵新城投资发展集团达成城市综物，必须自己去觅食，要不然就会

合服务战略合作。共同打造新型城饿死。没想过在资本市场上去挣大  此刻的办公室，阳光洒在“物

市综合运营平台，通过探索与实践，钱，有人说，资本市场上，每一个掌业帝国”四个大字上，那字一闪闪仿

将更多优秀的城市综合服务模式辐声雷动的荣耀之下，都几乎隐藏着佛放出光芒，好像是，又不全是，就

射江苏乃至全国，一个个血淋淋的灵魂。”像这世上很难说有什么事情是办不

   “战略布局，创新为先；城市谋  梁兵接过话茬说：“中奥到家到的，因为昨天的梦想，可以是今天

篇，率为人先。未来的物业管理必上市之后，我们班子人员持有的股的希望，并且还有可能成为明天的

将在城市综合服务的版图上，与时票，一股也没有卖，创始股东们也没现实。

俱进，基于商业扩张和交易的本有套过现，大家并没有签共进退协  “唯有坚持梦想，才能演绎精

质，不难发现商业逻辑背后的三个议。事实上，不仅仅是对企业的忠

层次，分别是商业价值、商业价值观而坚定地说。◇

和核心竞争力。”刘建像拨开层层迷  作者系中国物业管理协会副秘

雾般把王牌背后的商业逻辑系统地书长、《中国物业管理》杂志总编

物业帝国之梦想

  当年的刘邦用了7年的时间，创

立了汉朝，从一个浪子一跃成为流

芳百世的千古一帝。

  今天的刘建用了10年的时间，已经建立起一支分工明确、优势互

把一个没有开发商背景的第三方补，团结拼搏的团队。”

诚，更是对我们的团队、公司的未

来充满了信心，因为，我们毕生就

干这一件事，不断为股东、为业主、

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每个阶段之所以能够持续性成长，

跨越式发展，得益于刘建董事长运

管理最懂投资的，借用她自己说过

的一句话：“投资之路好比登山，

唯有执着和坚持才能达到山顶。”

有梦想是最重要的，心中有了梦想，

认准了就去做，不跟风，不动摇，还

要用自己的梦想，去感染和影响团

队，直至变成团队梦想，和大家一

道冲锋陷阵，实现梦想。因为成功

者一定是用自己的梦想去点燃别人

的梦想，是时刻播种梦想的人。”

彩人生。”临别时，刘建再一次自信

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