房地产行业简评报告:土拍新政点评:规模与效率之间的再平衡

规模与效率之间的再平衡——土拍新政点评

[Table_Title]

[Table_ReportDate]

房地产 | 行业简评报告 | 2021.02.25

[Table_Rank]

评级：看好

核心观点

[Table_Summary]

 事件：2月18日，自然资源部内网信息，《2021年住宅用地供应分类

调控相关工作》要求，22个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”

新规，其中22个重点城市包括北上广深4个一线城市和南京，苏州，

杭州，厦门，重庆，成都，武汉，郑州，青岛，济南，合肥，长沙，

沈阳，宁波，长春，天津，无锡等18个二线城市，“两集中”即集中

发布出让公告、集中组织出让活动，且全年公告不能超过3次。近日

青岛、郑州、天津已率先发布相关文件，要求2021年度住宅用地实行市场指数走势（最近1年）

“两集中”同步公开出让。

 政策出台的核心思路是什么？

根据已有公开信息，政策文件中要求各地要主动采取有效措施引导住

宅用地市场理性竞争，住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次

和最高限价稳控预案，其中重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地

的时序，实行“两集中”同步公开出让。土地的集中供应一方面将为

市场主体提供更多的选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市

场回归理性；另一方面土地短时的放量供应将保障供给端的充裕。

 土地供给侧改革升级会有什么深远影响？

对于房企而言，土拍市场集中供应意味着房企拿地需要极强的现金流

匹配能力。

根据2020年22个重点城市的土地成交情况，全年共推出3916宗地

块，实际成交3507宗，土地出让金合计达到27861亿元，占全国国有

土地使用权出让收入的33.1%。尽管各地全年三次供地节奏大概率将

形成时间错配，但单个城市一次性供地数量的增加仍将造成短时资金

需求的暴增，以土地保证金的角度，拍地前房企需要缴纳的意向保证

金比例普遍在出让底价的20%-30%，若想一次性在该城市获得更多地

块，那么将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求，显

然，账面可调用资金充足及具有加杠杆能力的房企将更为收益。

土地竞争格局优化，有助于利润率的边际改善。

考虑到房企有限的投拓能力和现金流充裕程度，集中供应也意味着市

场玩家将趋于分散，我们尚不知政策是否会针对房企单次竞拍土地数

量加以限制，但可以想象单一房企同时参加多块土地竞争的情况将鲜

有出现，通过降低参拍率，房企对于单一城市的资源垄断将告一段落，

而相对来看，中小型房企可以展开错位竞争以获得核心城市的入场机

会。政策同时避免了以往房企间过度竞争造成土地溢价率过高的情况

出现，逐步推进土地价格回归合理，进而演化为对未来销售价格的合

理预期以及房企利润率的逐步改善。

[Table_Authors]

王嵩

首席分析师

SAC执证编号：S1

*****************.cn

电话：86-10-5651 1798

[Table_Chart]

0.5

房地产沪深300

0

8-May1-Oct

25-Feb20-Jul13-Dec24-Feb

-0.5

资料来源：聚源数据

相关研究

[Table_OtherReport]

 房地产行业周报：春节成交市场平淡，

房贷利率抬升



房地产行业周报：核心城市房贷政策

收紧，首月房企业绩亮眼

 2020Q4房地产行业基金持仓回顾：低

配幅度持续扩大，龙头个股配置当道

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明

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打破以往的推盘节奏，价格预期更为合理。

集中的供应意味着该城市未来项目上市的时间节奏趋同，房企各部门

间的资源协调将彰显出重要性，投资、设计、营销等部门对于各时点的

把握将形成未来对拿地资金流转需求的合理预判，同时项目的集中上

市在短时间形成大量供给，有助于形成价格的合理预期。

考验开发商的战略布局能力，投资容错率更低。

重点城市各区域间亦存在分化，房企只能把当期有限资金锁定若干目

标地块，因此若无法把握好城市间及城市内各区域间的投资研判，依旧

会造成未来销售周转方面的诸多问题，房企对市场和城市的研判要更

加强化。

合作拿地将成为主流，城市下沉亦成为选择。

企业资金运用的有限意味着未来通过合作方式拿地的案例将增多，同

时考虑到资金周转方面的压力，房企会加大在预售条件较低，周转速度

较快的低线级城市的拓展，开发商的外溢效应将更为明显。

 行业的成长逻辑是否将重塑？

从政策的预期效果来看，土拍市场的集中管理意味着市场各类玩家参

与度增加，一级土地市场竞争分散的背景下，二级土地市场收并购机遇

的把握同样对未来市场格局的重塑起到关键作用，因此具有资源及政

府话语权的大型国企、央企地产企业有望利用该机会固化自身优势地

位。此外考虑到土地市场竞争格局的优化，房企利润率的趋势性拐点亦

将出现。综合来看，我们认为大中型房企将更受益于土地供应的集中管

理，自身规模及利润之间的权衡障碍将显著降低。

投资建议：从板块的投资机会角度来看，机构对于房地产板块低配幅度

持续扩大，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下

降的预期，估值水平处于历史低位。从中长期视角来看，地产企业从规

模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企

潜在利润率存在边际改善的预期。我们认为行业基本面及估值的持续

背离未来将有望改善，建议投资者关注龙头地产公司万科A、保利地

产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新

城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。

 风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超

预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。

表1 近期重点城市土拍政策

城市 发布时间 政策文件 政策内容

2021年度住宅用地(包括含有住宅用地的混合用地)实行“两集中”同步公开出让：

一是集中发布出让公告。全市原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相

对均衡。二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应《关于做好2021年住

当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。 天津 宅用地集中出让有关

为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，天津市确定于3月、6工作的通知》

月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，

不得再发布住宅用地的出让公告。

航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述

区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

2021/2/23

郑州 用地挂牌出让公告发

2021/2/23

《关于统一组织住宅

布的紧急通知》

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一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好

住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实《坚决落实上级有关

行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，青岛 要求 部署2021年住宅

全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引用地供应工作》

导市场理性竞争。

2021/2/24

资料来源：政府网站，首创证券

表2 2020年重点22城土地推出、成交数据

城市 土地推出宗数 土地成交宗数 成交楼面均价（元/平米） 平均溢价率 土地出让金（亿元）

北京

上海

广州

深圳

南京

无锡

苏州

杭州

宁波

合肥

福州

厦门

重庆

成都

济南

青岛

郑州

武汉

长沙

天津

沈阳

长春

53 48 28822 15% 1738

154 156 15526 11% 2314

109 85 13315 9% 2045

34 31 14907 23% 801

141 137 10805 12% 1891

121 113 8747 19% 1038

233 227 8324 8% 1813

165 158 13699 22% 2338

189 177 9132 27% 1664

96 78 5270 22% 553

165 141 8013 25% 1121

25 23 20933 20% 594

535 444 3163 8% 1632

203 187 6234 14% 1304

189 165 4389 3% 562

307 278 3321 0% 722

363 324 2926 6% 908

131 119 6142 10% 1788

227 198 3064 9% 838

123 113 6742 4% 923

104 93 4415 14% 595

249 212 2833 5% 679

资料来源：中指院，首创证券

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[Table_Introduction]

分析师简介

王嵩，房地产行业首席分析师，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建

投证券，2020年11月加入首创证券。

分析师声明

本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将

对报告的内容和观点负责。

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评级说明

1. 投资建议的比较标准

投资评级分为股票评级和行业评级

以报告发布后的6个月内的市场表现为比

较标准，报告发布日后的6个月内的公司

股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的

沪深300指数的涨跌幅为基准

2. 投资建议的评级标准

报告发布日后的6个月内的公司股价（或

行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300

指数的涨跌幅为基准

股票投资评级

评级 说明

买入 相对沪深300指数涨幅15％以上

增持 相对沪深300指数涨幅5％-15%之间

中性 相对沪深300指数涨幅－5％-5％之间

减持 相对沪深300指数跌幅5％以上

看好 行业超越整体市场表现

中性 行业与整体市场表现基本持平

看淡 行业弱于整体市场表现

行业投资评级