(完整)杭州别墅、排屋市场调研报告-精锐

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新湖·香格里拉项目

杭州别墅、排屋市场调研报告

浙江精锐

2005年8月

1

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目 录

一。杭州别墅的发展历史 ...................................... 7

二.现阶段杭州别墅市场特征 ................................. 7

（一）市场特征概述 ....................................... 7

(二）市场特征 ........................................... 7

1.别墅开发呈现大盘化 .................................. 8

2.各板块别墅定位的差异化 .............................. 8

3。别墅价格连连追涨,现仍然保持坚挺 9

........................

4.别墅开发普遍存在同质化问题 ......................... 10

5.杭州别墅供应量将持续放大 ........................... 11

6.后市别墅消化压力增大 ............................... 11

7。别墅购买群体趋于大众化 11

...................................

8.市场供应户型趋于理性 ............................... 12

三。杭州别墅板块研究 ....................................... 12

（一）02省道沿线别墅市场研究 ........................... 13

1。板块别墅分布特点 13

.........................................

2.开发量分析 ......................................... 14

3。主力供应面积 14

..............................................

4。主力供应价格 14

..............................................

5。销售情况分析 15

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7.发展趋势分析 ....................................... 17

8.小结 ............................................... 17

（二）银湖板块别墅市场研究 .............................. 18

1。别墅分布特点 18

..............................................

2.开发量分析 ......................................... 19

3。主力供应类型分析 19

.........................................

4。主力供应面积 19

..............................................

5.主力供应总价 ....................................... 19

6。销售情况分析 19

..............................................

7。服务配套分析 20

..............................................

8。发展趋势分析 20

..............................................

9.小结 ............................................... 21

（三）之江板块 .......................................... 21

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5.趋势分析 ........................................... 24

6.小结 ............................................... 24

四。杭州近期二手别墅市场概况 .............................. 24

(一）杭州二手别墅、排屋中介挂价（2005年7月） ......... 24

1。闲林、五常区块 .................................... 25

2。富阳银湖区块 ...................................... 26

（二）市场动向 .......................................... 28

1。上海征收别墅买卖征收土地增值税 ................ 28

2。杭州别墅市场闻风而动 ........................... 29

3.挂牌价高高在上 .................................. 29

4。成交量几乎为零 .................................. 30

5。天价别墅转卖为租 ................................ 30

五.市场结论和启示 ......................................... 30

（一）别墅建筑风格呈现多样化 ............................ 30

(二）物业类型的多元化 .................................. 30

（三)产品的稀有性 ...................................... 30

(四）供应加大,竞争广泛性 ............................... 30

(五）投资市场的有限性 .................................. 31

（六）新政影响 .......................................... 31

六。杭州经典别墅个案分析................................... 31

(一)02省道沿线 ....................................... 31

1.绿城·桃花源 ....................................... 35

2.大华·西溪风情 ..................................... 37

4

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3。浪漫和山 38

..................................................

4。西溪山庄 40

..................................................

5.华立·江南水乡（碧水铭苑) .......................... 41

6。美达·九月森林别墅 42

.......................................

7.绿野春天 ........................................... 43

8.水木清华 ........................................... 44

9.华门·清水湾别墅 ................................... 45

10.江南春城·白云深处 ................................ 46

11.赞成·荆山翠谷 .................................... 47

二）银湖板块 .......................................... 47(

1。金都·富春山居 50

............................................

2。七里香溪 52

..................................................

3。颐景山庄 53

..................................................

4。三江·鸣翠蓝湾 54

............................................

5。美达·五月香山 55

............................................

6。浙电·九龙璧园 56

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5。玲珑花园 64

..................................................

6。锦天·青山湖项目 64

.........................................

7。西子·青山湖项目 65

.........................................

（四)千岛湖板块 ........................................ 65

千岛湖开元度假村 ...................................... 65

翡翠岛·山水名墅 ...................................... 66

（五）之江板块 .......................................... 66

1。润和山庄 66

..................................................

2.九溪玫瑰园 ......................................... 67

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一.

杭州别墅的发展历史

杭州别墅市场从90年代初开始起步，最早出现在银湖开发区，主要为金苑山庄、宏福山庄

等，后来又 在九堡一带开发了圆梦园等项目,这些项目开发都不太成功,销售周期都比较长，

别墅市场仍处于刚刚启动阶段。

从1998年后随着杭州房地产市场的启动,城市不断扩张，别墅产品呈现多样性发展，杭州最

早的排屋项目就在城西，同时杭州之江度假区九溪玫瑰园的成功销售，推动了杭城高档别墅市

场的发展,南都房产、天都实业、宋城房产等知名房地产开发公司纷纷进入别墅领域的开发,并

且将高端别墅纳入旅游景区中，由此奠定了杭州旅游景观房产的开发。

2001年萧山、余杭纳入杭州市区,大杭州格局形成，全方位交通的显现,使杭州的城市迅速

扩大，西过闲林到临安、富阳，南到萧山等，极大地丰富了杭州别墅用地资源。

2002年开始,随着“旅游西进”战略的实施,城市西进交通全面启动，大城西概念逐渐浮出

水面，城郊的土地供应逐年放大，板块聚集效应逐渐明显，形成了闲林板块（包括五常、小和

山）、青山湖板块、之江板块和银湖板块等。

二.

现阶段杭州别墅市场特征

（一）

市场特征概述

目前杭州的别墅主要集中在银湖和闲林、青山湖等地,未来还会在临安、良渚、德清等地开

发。正在开发的以及规划中的别墅用地面积超过3万亩（超过2000万平方米），从目前开发商

已经规划的面积看，别墅面积将超过800万平方米，从目前的开发水平看，每年50万平方米的

量，杭州别墅用地可开发20年，可见未来杭州别墅市场的供应量是十分巨大的.这些别墅供应

在将来对本案形成很大程度的竞争.

（二）

市场特征

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1.

别墅开发呈现大盘化

目前杭州别墅市场可售以及待售的项目30多个，其中面积500亩以上的别墅就15个,这还

未包括正在规划尚未推出的楼盘,在整个别墅市场占将近一半的比例，其中有相当部分处于开发

的前期阶段，可见，未来杭州别墅楼盘的开发将进入大盘时代。

杭州别墅基地面积500亩以上的别墅

楼盘名称基地面积（亩)建筑面积（万平方米）位置

金都·富春山居100038银湖

绿城·七里香溪59112。1银湖

富春江花园100020银湖

鸣翠蓝湾50010银湖

富春东方·泉水湾100022富春江畔

金成·江南春城195045.5闲林

大华·西溪风情3000148闲林

绿城·桃花源270023闲林

西溪山庄5000116。7闲林

青山生态园150075青山湖

青山翠湖3500青山湖

锦绣钱塘1150青山湖

良辰美景100015青山湖

在河之洲2600110青山湖

2.

各板块别墅定位的差异化

8

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别墅项目往往是依照不同的地形进行设计规划，杭州各个板块的别墅定位差异也比较明显,

银湖板块低山、丘陵、水库众多，适宜开发低密度独立别墅，开发的物业当中也以独立别墅为

主.闲林板块是典型的湿地，水系众多，很多都是沿着02省道开发，很多项目都以排屋、低密

度公寓为主，部分为独立别墅.

3.

别墅价格连连追涨，现仍然保持坚挺

随着别墅用地出让叫停,别墅逐渐成为市场的“稀有资源”，别墅的价格连连上涨,据统计

2003年、2004年杭州别墅价格的涨幅超过15％，个别品质优越的别墅价格快速上涨的别墅，出

现供不应求的现象,如小和山的浪漫和山和绿城桃花源等。

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品

质

高品质、低价位 高品质高价位

◎桃花源

◎九溪玫瑰园

◎七里香溪 ◎香格里拉

◎白云深处

◎ 西溪山庄 ◎九月森林别墅

◎浪漫和山

◎ 锦绣钱塘

◎

山语间

低品质低价位 低品质高价位

杭州经典别墅比较示意图

综观杭州的别墅物业，除了青山湖一带的经济型别墅物业价格相对较低，其他板块别墅物

业都处在高价位上，物业品质较好，以绿城的桃花源和九溪玫瑰园为代表的别墅物业是杭州最

高端别墅，也是杭派别墅的经典，成为其他开发商竞相模仿的对象。

4.

别墅开发普遍存在同质化问题

绿城开发的九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列在一定程度上代表了杭州所谓“杭派”

别墅，随后市场上出现了大量同类相似产品，同质化现象比较突出，随着房地产的不断发展，

人们对别墅的要求亦逐渐提高,一些能够创新的别墅物业开始受到市场的追捧，例如浪漫和山等,

市场反应较好，这无疑给本案的开发一个启示，在市场接受范围内创新，需求差异化的产品,是

提高产品竞争力的重要手段。

不同开发阶段的别墅建设风格

阶 段时 间位 置物业类型建筑风格

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90年代

第一阶段银湖、之江独立别墅北美风格

初

90年代

第二阶段城西、银湖、之江独立别墅北美、欧陆风格

末

02省道、银湖、萧北美、欧陆、江

第三阶段2000年别墅、排屋

山南风格

02省道、银湖、萧北美、欧陆现代

第四阶段2003年别墅、排屋

山简约风格

5.

杭州别墅供应量将持续放大

杭州潜在的别墅开发用地达到3。3万亩，而青山湖就有1万多亩别墅用地，目前这些地块

大都囤积在开发商手里，如果全部用来开发别墅物业，那么未来几年内别墅供应量将近800万

平方米,将会有超过1.6万套别墅上市，如果开发联体别墅或排屋，实际供应量远远大于1。6

万。随着交通条件的改善，一些新兴的板块悄然兴起，例如德清、千岛湖已及临安等地,未来杭

城别墅供应量将持续放大，市场竞争趋于激烈。

6.

后市别墅消化压力增大

2001年之前杭州别墅年成交量大约为15万平方米，约750套，到2003年达到40万平方米，

约2000套,达到了销售的高峰，如果按照这个水平，不考虑其他新兴别墅板块，不包括已经销

售的3000套别墅和3000套排屋,余下的别墅需要6年时间才能消化完，价格不断攀高,以及金

融政策的调整将直接影响市场的需求，未来杭州别墅将面临巨大的消化压力。

7.

别墅购买群体趋于大众化

随着市场供应量的放大，别墅产品市场细分必将成为趋势，一些经济型的别墅产品（联体别

墅和排屋）由于总价低,正逐渐吸引越来越多的年轻消费群体，

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别墅市场也逐渐走入大众化的时代。

8.

市场供应户型趋于理性

目前杭州供应的独立别墅面积主要在250—520平方米之间，花园面积在600—1600平方米

之间,600-800平方米的花园面积是主力；联体别墅主力面积为250-350平方米；排屋主力面积

180-300平方米,排屋花园面积在80-400平方米之间，别墅产品呈现多样化的趋势，市场供应趋

于理性.

三.

杭州别墅板块研究

按照所处的区位，杭州别墅板块可分为02省道沿线（包括闲林、五常、小和山等地），该区

块是杭州别墅供应量最大的区域，以及银湖板块、之江板块、青山湖板块和新兴的千岛湖板块。

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青山湖板块

02省道

闲林板块

小和山板块

五常板块

杭富公路

银湖板块

（一）

02省道沿线别墅市场研究

1.

板块别墅分布特点

天目山路

闲林、五常板块依托西溪湿地，、文一路和浙大紫金港校区,目前正在开发和即将开发的项目

可以分为四大类:物业类型以排屋为主，如江南水乡、西溪风情以及通策五常新城，都以水概念

为主。小和山区块在建项目多以排屋、别墅和山地花园洋房为主，如九月森林别墅园、水木清

华、浪漫和山、绿野春天等，该区域有良好的人文优势——小和山高教园区，该区域由于距离

杭州主城较近，交通、生活配套日益完善，升值潜力较大。

在杭州别墅开发的各大板块中,闲林区块的开发项目最为集中，开发规模最大,该区块由于土

地价格低廉,政策相对宽松，楼盘供应规模较大，几乎是沿着02省道连片开发，现在仍然有大

量土地囤积在开发商手中，受杭州“旅游西进”以及城西高尚住宅概念的影响，消费者对该区

块的接受程度相对较高，但是由于地处余杭区，其整体规划和各种配套落实相对缓慢。

目前,该区块的住宅类型中除桃花源及白云深处、西溪山庄等部分山丘可做山地别墅外,其他

地块的物业类型大多为以联体别墅和排屋为主的经济型别墅，形成“TOWNHOSE”的集中区,在整

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体规划设计和景观营造上，该区块强调人与自然的和谐,充分利用原有的坡地、溪流等自然景观，

物业品质较好。

2.

开发量分析

该板块区域范围较大，开发的物业较多,有些开发商已经囤积部分土地,但尚未推出。因此调

查范围以推出的物业为准。据初步统计，区域内开发及待项目21个，总建筑面积达到480万平

方米，该区块是杭城别墅供应量最大的区块。

3.

主力供应面积

02省道板块的供应的别墅物业当中,独立别墅的主力供应面积为300-500平方米，联体别墅

的主力供应面积为230-280平方米，排屋的主力供应面积为180-250平方米，随着价格不断追

涨，总价不断提高以及别墅消费群体年轻化的趋势,该板块的别墅主力供应面积越来越小,更多

以经济型别墅（特别是排屋）吸引消费者。别墅市场日趋理性。

4.

主力供应价格

当前，闲林板块的别墅主力供应总价在300—600万/套之间（不包括花园），排屋主力总价

在180—300万/套之间,花园价格在1000—2000元/平方米不等。

五常板块的排屋主力供应价格为180-300万元/套。

小和山板块地处于小和山高教园区，周边环境十分优越，自然景观不错,销售价格相对较高,

一些品质较好的楼盘销售价格甚至突破10000元/平方米（例如浪漫和山由2004年5月份的7000

元/平方米追涨至12000元/平方米)，其对立别墅主力供应价格在400—600万元/套,排屋主力

总价为300-400万元/套之间,花园面积在1500-2000元/平方米之间。

主力总价（万元/

物业名称主力户型（㎡)单价（元/㎡）

套)

绿城·桃花源西区340-520西区570

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西溪山庄250—300150

浪漫和山250—3508000元/㎡起

排屋9000元/㎡

九月森林别墅园110-400

别墅16000元/㎡

华立·碧水铭苑185—2206500元/㎡起

排屋220—260

西溪风情联排别墅二期排屋7000150

250-260

荆山翠谷230-285二期价格未定

江南春城白云深排屋130-170

排屋220-240别墅6800元/平方米

别墅160-360处

5.

销售情况分析

02省道闲林、五常、小和山板块的房地产是以杭州的开发商为主导的,主要是针对在杭州的

购房者（包括省内其他地区的企业主和经商人员），而小和山板块的别墅客户群体当中，教师占

相当的比例，这主要跟当地的教育产业有关系。

目前从该区域别墅物业的消化情况十分良好，其中经济型别墅（联体别墅和排屋）销售率均

超过九成,独立别墅也有超过八成的销售率。

02省道部分别墅销售情况一览表

物业名称规模开盘时间交付时间销售情况

东区131套

绿城·桃花源2003年2005年售磬

西区140套

西溪山庄一期600亩2004.102007年

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一、二期售

浪漫和山一、二期20032006

磬

一期155套一期售磬

九月森林别墅

其中独立别墅91套一期2002.92004.12后期已剩少

园

排屋64套量排屋

江南水乡一期480套一期2003.42004.5一期售磬

西溪风情一期排屋260套2003.22005。6一期售磬

荆山翠谷225套排屋/公寓20032003.12二期预定中

江南春城、白云

470套203。32004.12一期售磬

深处

6.

服务配套分析

物业名称教育配套生活配套其他配套

网球场、足球场、篮球场、

绿城·桃花源餐厅、酒店

健身房、室外游泳池、会所

休闲娱乐场、4个网球场、篮

西溪山庄小学、幼儿园球场、1个室内游泳池、羽毛

球场

九月森林别墅会所、两个网球场、1个室外

园游泳池、健身公园

羽毛球场、网球场、游泳池、

江南水乡小学、幼儿园

会所等

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老年活动室、篮球场、室外

西溪风情小学、托儿所餐厅、超市等

游泳池、健身所

老年活动室、篮球场、羽毛

荆山翠谷托儿所医疗室、超市

球场、网球场、健身所

大型购物中心、酒店、健身

在河之洲中学、小学俱乐部和GOLF练习场、图书

馆

该区域的配套相对落后，所在的乡镇和区无法对大规模的配套进行建设或改造，因此，很多

别墅项目都规划有自己的配套，其中运动设施最为完善，这些别墅项目用地面积往往都很大，

有足够的空间塑造自身的产品。

但是目前这些区域生活配套仍然是否落后，居住条件很不成熟，而且该区域的别墅物业在生

活配套的规划方面明显欠缺.随着将来城市西进的实施，以及交通条件的改善,生活配套将日益

完善。

7.

发展趋势分析

（1）

旅游西进的政策大大激活了该板块房地产的发展，02省道沿线的别墅物业大大受益。

（2）

城西居住氛围日渐成熟，大杭州概念的出台，带动了闲林等板块的发展， 人们对该

板块的接受度也越来越高,特别是在杭州房价坚挺的情况下，居住大城西成为更多人

的选择.

8.

小结

（1）

该板块的别墅用地大多为协议出让，价格低廉，在5-20万亩之间，这在很大程度上大大

提高板块的产品竞争力。

（2）

很多开发商在该板块圈了大量的别墅用地，动辄1000—5000亩，所以，该区域别墅可开

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发量十分巨大，将是未来杭州别墅物业的主力供应区域，据初步估计该区域可开发量达到

600万平方米.

（二）

银湖板块别墅市场研究

1.

别墅分布特点

随着大杭州城市的发展规划，富阳被大杭州纳入居住范围,城市交通条件的改善，银湖与杭

州主城之间的时空距离大大缩短，使该别墅的土地价值大大提升。

该板块最早开发的别墅项目是紫云山庄（1993年），主要以公寓为主,加上部分别墅，由于

当时区位价值未得到市场认同，因此销售情况不甚理想，之后到1997年的金苑山庄,2000年的

秀水山庄，逐渐开始形成气候。到现在已有1000多亩的金都富春山居、591亩的绿城七里香溪、

700亩的鸣翠蓝湾以及美达·五月香山也在2004年推出来。

该板块的最大特点是自然环境十分优美，别墅用地多为山地，因此其物业多以山地别墅为

主。

物业名称基地面积容积率建筑面积物业类型

1000多亩独立别墅、双联

富春山居38万㎡

一期400亩别墅、排屋

绿城·七里香独立别墅、双联

5900.3412.1万㎡

溪别墅

鸣翠蓝湾5000。310万㎡独立别墅、排屋

美达·五月香联排别墅以及

110亩7万余㎡

山少量度假公寓

颐景山庄4340。38。7万㎡独立别墅

清源·上林湖

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2.

开发量分析

该板块内已开发的别墅4个，总建筑面积大约为30万平方米，在开发及待开发的别墅项10

个，总建筑面积达150万平方米。

3.

主力供应类型分析

该板块供应的主要别墅类型为山地别墅，其中独立别墅占主体，主要是因为该区域拥有得天

独厚的地形和良好的自然植被优势，自然与人工相结合,形成优越的自然生态居住环境。

4.

主力供应面积

该板块的别墅物业主要服务于中高端市场,面积得到很好的控制，独立别墅主力面积在

280—350平方米之间，联体别墅（双联)主力面积为240—250平方米，排屋主力面积为190-220

平方米，花园面积在300—1500平方米.

5.

主力供应总价

独立别墅的主力供应总价在220-550万元/套,排屋的主力供应总价为150-300万元/套。

物业名称主力面积(㎡)主力总价(万元）

金都·富春山居300300—700

独立别墅：250-350

绿城·七里香溪400-700

排屋：190—220

鸣翠蓝湾

美达·五月香山220-300120—160

颐景山庄独立别墅260—350300-600

清源·上林湖

6.

销售情况分析

该板块的别墅物业购买群体主要以杭州人为主，以及部分省内外地人以及新加坡、香港等地

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的客户委托购买。

总体来看,该板块的别墅销售形式仍然不错，所有一期开发的项目基本售磬,其中七里香溪第

在集美房产开发期间，销售情况不甚理想,在绿城接手该项目后，对规划和设计做相应调整，产

品竞争力大大提高，目前销售逐渐进入佳境。

7.

服务配套分析

物业名称教育配套生活配套其他配套

超市、美容美

图书馆、影视、棋牌、健身

房、茶吧、酒吧、网吧、球

类等

金都·富春山幼儿园、小学、

居托儿所

发、家政服务、

酒店

绿城·七里香超市、餐厅、网球场、健身厅、美容厅、

美容美发咖啡室、茶吧溪

茶吧、咖啡吧、棋牌室、乒

餐厅、美容美

乓球室、保健中心、室外网

颐景山庄发中心、商务

球场、室外游泳池、儿童游

中心、超市

乐区、健康步道

8.

发展趋势分析

伴随着杭州房地产的快速发展，银湖板块的区位价值迅速提升，促使银湖作为杭州高尚社区

快速发展，随着大杭州城市规划的实施，公建配套日渐完善,银湖板块将以更好的形象成为别墅

物业开发的热点.

银湖板块开发了总价150以下的经济型别墅，深受市场的追捧，而在该区域开发的公寓（例

如华庭云顶公寓项目)同样深受消费者的青睐，享受别墅的品质和环境，拥有独特的生活方式，

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成为年轻时尚消费群体的追求，银湖板块正以其独特的自然山水吸引越来越多的消费群.银湖板

块正在逐渐成为杭城重要高尚社区.

9.

小结

（1）

银湖板块自然景观十分优越，逐渐成为之江休闲旅游度假区的延伸板块,被越来越多的购

房者接受.

（2）

该板块的别墅开发用地价格低廉,大多为协议出让，土地价格在10-20万元/亩之间，其成

本优势,使开发商有更多的空间进行产品的塑造，从而进一步提高产品竞争力。

（3）

到2002年,该板快的别墅物业销售形势越来越好,2003年国家叫停别墅用地出让后,别墅

用地逐渐成为稀有资源，别墅一时成为人们追捧的对象，因此从2003年开始，该板块的

别墅消化形势一直很好，一期基本售磬，目前可售房源不多,但开发商仍然囤积大量未开

发用地，估计还有80万平方米的供应量.

（4）

该板块的建筑风格仍然是绿城风格的延续，由此而产生轻别墅。

（三）

之江板块

1.

板块现状及特点

杭州之江旅游度假区是国家级旅游开发区，地处杭州西南部，南临钱塘江，北靠五云山,与

西湖遥遥相望，离杭州主城较近，交通十分便捷，与市中心大约15公里路程，板块依托政府的

支持和环境优势,现已初步形成了 度假、旅游休闲、商务等几大区块.周边已开发的旅游房产项

目有宋城、未来世界、南都GOLF及别墅，待开发的如杭州国际会议会展中心、度假村等已在规

划中.未来的发展前景值得期待.

该板块的别墅档次定位较高,主要面向高端市场，产品类型以独立别墅为主要,例如绿城·九

溪玫瑰园、南都GOLF国际别墅等堪称杭城顶级别墅。建筑风格基本延续北美、欧陆风格。

2.

开发量分析

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该板块已开发别墅项目4个，规模超过7万平方米，在开发和待开发的项目9个，约36万

平方米.

3.

主力供应面积

该板块别墅档次较高，因此主力供应面积较大,达到350—500平方米，双联别墅为220—280

平方米，排屋主力面积180—260平方米,花园面积在500-1000平方米之间。

4.

主力供应价格

目前该板块别墅的主力供应总价700-1000万元/套（独立别墅)，双联别墅主力总价500-800

万元/套，花园价格一般在2000-3000元/平方米。

主力总价(万

物业名称面积主力面积（㎡）

元）

绿城·九溪玫瑰园280—600350-400700—1000

一期:330-600

南都西湖GOLF别墅二期：300—600400—500500-1000

花园：600-1000

云栖蝶谷280—400300-350500-800

润和山庄285—445280-380300-700

独立别墅400

新西湖花园170-290200-800

联体别墅280

300—350

丹凤白露280-380200-500

5.

·

花园300—400

该区域的主要消费群体是杭州的私营企业主,大型企业的高级管理层以及省内、温州和义乌

22

22

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等地的私营企业主。从总体看，上述物业的销售情况不错,一期的别墅基本售磬.

（四)青山湖板块

1.

现状及板块特点

青山湖位于临安东部，距离杭州38公里,为大型人工湖，是杭州“旅游西进”线路上的一大

亮点，在交通方面有02省道，以及2005年年底即将全线开通的杭州黄山的高速公路与杭州连

接，杭州文一路延伸后,将大大缩短青山湖与杭州主城的距离.青山湖是临安离杭州最近的一个

板块。目前该板块主推的是青山湖西边和北边区块，也就是02省道的北面,大部分不临湖.

青山湖板块的房产开发利用的是山地资源,而非农耕区。其中90％都是坡地，预计开发周期

在3—5年。第一批推出的是中都·青山翠湖、青城·山语间、锦绣钱塘三个项目，都主打经济

型别墅、排屋等低密度住宅.

2.

开发情况

相对于其他板块来说。青山湖的项目大多为大盘，其中中都·青山翠湖占地3500亩，锦绣

钱塘1100亩，西子电梯集团1400亩，金基置业（省交通房产）1000亩。据初步估计，该板块

已被开发商圈走的别墅用地超过10000亩,可开发面积超过200万平方米，未来将成为杭城别墅

物业重要的供应区域。

3.

价格分析

目前该板块已开发楼盘为青山翠湖、锦绣钱塘和青城·山语间，产品类型以独立别墅和联

体别墅为主,主力供应价格在180-200万元，主力供应户型面积为300—350平方米。

物业名称物业类型主力面积（㎡）主力总价（万元）

中都·青山翠湖别墅、排屋200—1000200—250

锦绣钱塘独立别墅、双联别300—350180—200

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墅

独立别墅、小型双

青城·山语间联别墅、双叠别墅288180—200

及联排别墅

其他项目目前正处于规划设计阶段

4.

客源分析

该板块的别墅需求者以杭州居多，少部分来自上海及省内的其他地区.

5.

趋势分析

该板块由于有青山湖作为依托，景观资源十分优越，有着良好的生态旅游资源，可谓“真山

真水真空气"，在杭城可以说是除西湖之外的绝版湖景、山景别墅，适宜做生态低密度住宅，更

是养生和度假的绝好去处,对于杭州向往5+2的居住生活的消费者来说极具吸引力，随着2005

年杭州-—临安高速公路的开通,该板块的区位价值将进一步提升.

6.

小结

从上述分析可以看出，相对其他板块青山湖的别墅存在很大的后发优势,区域的特点决定了

其功能可以作为度假养生、休闲娱乐以及5+2的生活居住功能，吸引力大大提升,其产品类型既

有独立别墅、度假公寓、经济别墅以及产权式酒店等，产品的组合十分丰满，相对本案来说，

这是一个极具竞争力的板块，将来会成为与本项目争夺客源的板块,如何提高产品竞争力,提高

对目标消费群的吸引力将是本案产品塑造的重要课题。

四.

杭州近期二手别墅市场概况

（一）

杭州二手别墅、排屋中介挂价(2005年7月）

说明：

此资料来自中介公司及“浙江在线"二手房交易中心。与普通住宅的二手房市场比较，别墅、

24

24

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排屋的二手房数量较少，而且因为卖方挂价比较自由，没有一定的约束，所以以下单价、总价

等数据并不具备区块整体的代表性。仅供开发商参考.

1.

闲林、五常区块

（1）

独立别墅

花园面积单 价总价

楼盘名称建筑面积（㎡）备注

（㎡）（约 元/㎡）（万元)

已包含花园45

白云深处356400 6500（建筑）276.4

万

白云深处2933809898290送花园

白云深处2974008754260送花园

15000（建筑）明年交付，更名

江南水乡405600697。5

1500（花园）

桃花源433130018480800花园精装修

桃花源32287913980450花园精装修

（2）

排屋：

花园面积单价总价

楼盘名称建筑面积（㎡）备注

(㎡)（约 元/㎡)（万元)

大华·西溪风送花园

19015010000190

情

赞成·荆山翠2423806612160送花园

25

25

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谷

送

金都雅苑2301608521196

花园

赞成·荆山翠

258806512168送花园

谷

2.

富阳银湖区块

（1）

独立别墅

花园面积单价总价

楼盘名称建筑面积(㎡）备注

(㎡）（约 元/㎡）（万元）

绿城·七里香年底交付，

3406008823300

溪更名

景月湾25823512209315送花园

绿城·七里香

27350011172305送花园

溪

万安·秀水山

2663906203165送花园

庄

金都·富春山

320646109375350中档装修

居

金都·富春山

38560013506520送花园

居

秀水山庄44213009000592。8无装修

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（2）

排屋:

花园面积单价总价

楼盘名称建筑面积（㎡）备注

（㎡)（约 元/㎡）(万元）

景月湾20315013793280送花园

年底交付,

七里香溪2333209013210

更名

3.

其它区块:之江度假区+湘湖风景区+下沙

花园面积单价总价

楼盘名称建筑面积（㎡)备注

（㎡）（约 元/㎡）（万元）

诺丁山郡13000318.5送花园245207

诺丁山郡13514350送花园289250

通和·南岸花

2607615198送花园

城

九溪玫瑰园35255724716870送花园

星星港湾2981506040180送花园

4.

市区

花园面积单价总价

楼盘名称建筑面积（㎡）备注

（㎡)(约 元/㎡)（万元）

阳光花园32636215890518精装修

兰桂花园23813015966380无装修

桂花城紫云苑22013636300简装,车库

27

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另计

桂花城紫云苑2518017928450精装修

5.

7月23日别墅排屋信义房产挂牌情况

物业面积（单位：平方米）挂牌价（单位:万元)

水木清华274.5250

新西湖花园420

九溪玫瑰园2983。20

金都富春山居352.510

景月湾（华月湾)382。560

九月森林别墅450.1000

（二）

市场动向

1.

上海征收别墅买卖征收土地增值税

6月1日起，上海统一对独立别墅买卖征收土地增值税,税率在３０％～６０％之

间，一套上千万元的别墅，仅土地增值税就要缴100万元左右，有的甚至高达200多

万元.在楼市“冰川期”,该税种的开征无疑像一枚重磅炸弹，在上海乃至全国楼市引

起了巨大的反响。作为上海后花园的杭州,尽管还未对别墅交易征收土地增值税，但别

墅市场已闻风而动。

从６月１日起，上海统一对“花园住宅"征收土地增值税。该项政策规定:持有花园

住宅不满３年而转让的，将全额征收土地增值税，税率按累进制计算，按不同的增值

额为税基，税率在３０％～６０％之间；持有时间在３年以上５年以下的，减半征收；

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持有５年以上转让的，则根据税务部门审核结果，属于自住房产的免于征收，属于投

资房产的则仍要依法缴纳土地增值税.

其中税率按照国家规定以累进制计算,简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋

营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合

理支出的总和相除，当结果小于等于５０%时,税率为３０％；大于５０％小于等于１

００%时，税率为４０％;大于１００%小于等于２００％时，税率为５０％;大于２０

０％，税率为６０％。

2.

杭州别墅市场闻风而动

但种种现象显示,目前杭州别墅市场显然已经有些暗流涌动了.“最近一段时间，别

墅排屋这些高档物业在二手市场上的挂牌量突然一下子多起来了。因为这些物业本身

就非常稀有，以前一个月的新增挂牌量一般只有10多套，但这个月还不到1个月的时

间，就新挂了50多套别墅排屋。”国家宏观调控后，目前二手房市场无论是挂牌量还

是成交量都有些低迷，而现在别墅排屋挂牌量突然成倍增加

3.

挂牌价高高在上

挂牌量增加了，但是价格并没有下来.2004年杭州城西阳光地带一套排屋价格在

200万元左右， 目前挂牌价320万元，可以说以前投资别墅排屋的利润增长空间是非

常可观的.”

近几年，杭州楼市炙手可热.但许多投资者一般买的都是公寓之类，这类物业所需

要的周转资金比较小，所以很快就可以转手获利。而投资别墅排屋的，都是相当有实

力的投资者，他们买这些高档物业是投资自住两相宜.虽然现在这批投资者也把房子挂

出来卖，但他们不会因为急于套现而把房子贱卖。因为别墅作为一种稀缺资源,还是被

很多人看好的;虽然目前整体而言市场情况不是很景气，但投资者还是看好别墅的长线

投资.

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4.

成交量几乎为零

虽然挂牌量有明显增长，别墅排屋这两个月几乎是一套都没有成交啊。卖房子的舍

不得低价卖,买房子的人又像约好了似的,等着房子跌价，双方都在僵持观望，进行拉

锯战，成交量就非常有限了.去年别墅挂出来成交率比较高近几个月也难见成交一套.

5.

天价别墅转卖为租

6月1日以后，天价别墅转移到租赁市场的很多,而在以前，很多别墅的卖家都只

卖不租,只等卖个好价钱，即使很长时间里，房子都空置着。目前天价物业纷纷转投租

赁市场，主要是因为不少房东觉得短时间内出售无望，又要支付高额按揭款。如果房

屋空置，压力会很大。

五.

市场结论和启示

（一）

别墅建筑风格呈现多样化

以前欧美风格一直是主流，而传统的中式别墅却一直冷淡.但近几年杭州很有可能出现较多

数量的中式别墅，例如江南水乡、颐景山庄以及现代简约风格的浪漫和山等，表明杭州别墅风

格越来越丰富，市场的需求逐渐体现差异化。

（二）

物业类型的多元化

独立别墅不再是市场唯一的物业类型，出现的是越来越多的经济别墅，例如排屋、双联别

墅、叠加、多联别墅等等，产品类型越来越丰富，低总价的别墅物业越来越受市场的欢迎,市场

越来越理性。

（三）

产品的稀有性

国家规定5年内停止供应别墅用地，一时间使别墅物业成为稀有珍贵产品,受市场的追捧，

别墅物业的保值功能越来越强。

（四）

供应加大，竞争广泛性

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(完整)杭州别墅、排屋市场调研报告-精锐

杭州别墅供应板块正在迅速外延，市场供应逐渐增加。近年来随着杭千高速、杭徽高速的

建设，一些景观资源优越的地区与杭州的时空距离缩短，这将大大提升这些区域的土地价值,成

为杭州别墅物业开发的新兴区域，例如千岛湖、青山湖、临安等地。可见未来本案面临的将更

加广泛。

（五）

投资市场的有限性

从杭州别墅需求功能的构成看，购买为自用的客户超过八成，投资成分占少数（与其他物

业不同，别墅由于总价高，风险大，再加上杭州别墅价格的高企，因此用于投资的群体将越来

越少)，其中有多数客户为节假日度假使用，“5+2”的生活模式逐渐成为这些消费群体生活的

流行趋势。

（六）

新政影响

新一轮宏观调控以来,对高端物业需求的抑制作用较普通住宅更为明显，新政措施对高档物

业投机和短期投资产生了很强的打压作用，目标客户群体持币观望的比例大幅增加,对产品综合

品质的要求也越来越高，客户专业性不断提高，购买行为和投资预期较以往更为理性,。

六.

杭州经典别墅个案分析

（一）

02省道沿线

闲林、五常区块在售别墅、排屋楼盘供应情况：

可销

总价

楼盘名物业户型面售面

称类型积（㎡)积(万

套数单价（万

元）

㎡）

31

31

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排屋：

大

排屋：排屋：

250～

华·西排屋：

300套240~300

排屋、

300

溪风情10000元/8。5

别墅

别墅：别墅：

（三㎡以上

别墅：

450以1000万

期）

10幢

上元以上

金都雅

叠排、100余180～7000～

苑（三180~2002。5

联排套2708000

期）

华

排屋、

鸿·怡140～

多层202207000~80000。44

景花城200

公寓

二期

排屋：

排屋：

500余

西溪山

220~320

排屋、5600元/

套

庄（一150~22016

别墅㎡起

别

期）

别墅：方

墅:100

案未定

余幢

32

32

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南区：

500（共

5701、小独

栋,70栋：

小独

栋:250

栋小独260~280

栋已

售）

2、山地

西别墅：别墅：

小独

区:50500～350~800

桃花源栋、别18。5

550

墅西区十

3、园景

锦园（豪

别墅：

宅）：

350~450

3000

4、水岸

别墅：

350

5、庭院

别墅：

300

白云深主力

排屋10多套均价8000160~2300.2

处240

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可销售面积总计（约）：46.14万㎡

（注：区块内的华立·碧水铭苑楼盘销售已完成）

小和山板块在售别墅、排屋楼盘供应情况：

可销售

楼盘名物业类户型面总价

套数单价面积

称型积（㎡）(万元)

(万㎡）

独立别

美墅（排独立别10000

属保留

达·九屋、公墅：10300~400元/㎡0。35

性质

月森林寓已售幢左右以上

完）

叠排、

博

联排10000

雅·水60～70

（一期400~500元/㎡5003

木清华幢

有公以上

苑

寓）

浪漫和排屋、三期排排屋：

排

山(三独立别屋：27200左

屋:240

期、四墅套右

34

34

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期）四期独

别墅：

立别墅

300㎡

方案规

左右

划中

一期开

10（别

排屋、发120

墅总建绿野春

别墅、余套别200~300未定未定

墅、排公寓

积）

屋

可销售面积总计（约）：13。35万㎡

筑面天

1.

绿城·桃花源

基地位置：老余杭凤凰山

物业类型：独立别墅

发展商:浙江绿城城房地产集团有限公司

建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司

物业规模:占地面积2700亩，规划850幢别墅和45套公寓，分东西南三区开发，其中东区131

幢别墅和45套公寓;西区140多套别墅，南区1400亩，规划500多套别墅。

配套设施：东西组团各一个会所，南区独立会所。足球学校、游泳池、幼儿园以及运动设施。

户型面积:西区别墅：户内340-520平方米，平均420平方米，花园平均1600平方米。南区：

从250㎡小独栋—800㎡豪宅

价格：别墅：总价250-3000万元/套

交房日期：东区已交付,西区2005年，南区更晚.

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工程进度:西区别墅十锦园（豪宅）建设中，南区一期小独栋别墅基本结顶。

销售情况：东区已售罄交付，西区还有剩余50多套别墅,南区一期70套小独栋售完。