青岛有5750个小区,为什么就这20个小区最受欢迎?

青岛有5750个⼩区，为什么就这20个⼩区最受欢迎？

青岛有多少个⼩区？这是⼀个很难回答的问题。

贝壳⽹上统计的是5750个，当然包括很多以路名作为⼩区统称的开放⼩区，也有很多⼩区因为没有挂牌房源⽽没有统

计，更是有⼤批的在建⼩区不在其中。不过，“青岛有5750个⼩区”，这是⽬前来说对青岛⼩区统计最准确的⼀个数字。

⼩区多了，⾃然有三六九等，有受欢迎的，有受吐槽的，有出⼀套房⼦卖⼀套的，有多年卖不出去⼀套的。

今天，我针对贝壳⽹上真实的成交、关注、热搜情况，汇总统计了青岛最佳成交、最佳⼈⽓、最佳热搜20强榜单，这⽆

疑是青岛最受欢迎的⼩区。

01 最佳成交⼩区20强

下表是青岛7区3市历史成交房源数量最多的20个⼩区：

这20个⼩区分布很有意思，⽼⼤哥市南区的房⼦要么太⽼要么太贵，没有⼀个⼩区上榜；即墨区、胶州市、平度市、莱

西市这4个新房市场为主的区市也没有⼩区⼊围。

上榜的区市中，市北区7个⼩区、李沧区4个、崂⼭区3个、西海岸新区4个、城阳区2个，这些上榜区市的⼩区之间分化

严重、特点鲜明：

李沧区、西海岸新区、城阳区上榜的⼩区以次新房⼩区为主，说明这⼏个区的楼市还处于刚需、刚改的阶段，以满⾜居

住舒适度为第⼀要务。

市北区、崂⼭区上榜的⼩区以学区房为主，浮⼭后的学区房⼩区有7个：鲁信长春花园、浮⼭后六⼩区、海尔东城国际

北区、浮⼭后四⼩区、浮⼭后⼀⼩区、湖光⼭⾊、⿍都，由此可见浮⼭后学区的热度，这也是我在《这个地⽅凭什么能

成为青岛⼆⼿房的顶流？》⼀⽂中描述的浮⼭后现象。

市北区、崂⼭区其他上榜的⼩区⾥，鲁信含章花园对应新建的合肥路⼩学-华东师范附属中学（待验证），四⽅实验⼩

区对应四⽅实验⼩学，都是⽐较不错的学校，只有万达39克拉⼀个公寓、住宅合体⽐较例外。

市北区、崂⼭区上榜的这些⼩区⾥，不乏2000年之前的⼩区。这些⽼破⼩之所以还能霸占青岛成交20强，已经不是因

为房⼦的居住属性了，⽽是学区这种附加价值在发挥作⽤。

因为历史成交数量是对⼀个⼩区是否受欢迎最重要的评价指数，所以我⼜把市南区、市北区、李沧区、崂⼭区、西海岸

新区、城阳区6个区成交数量的前⼗强统计出来了，即墨区、胶州市、平度市、莱西市因为历史成交房源太少没有对⽐

的意义，所以暂不统计。

仔细分析会发现每个区上榜的⼩区都很有特点：

市南区上榜的10个⼩区全部位于市南东⽚，中西部的团岛、西镇、⽕车站、中⼭公园、湛⼭等没有⼀个⼩区上榜。这其

中，颐中⾼⼭、福林花园、中海银海⼀号、逍遥花园、海信璞园、天⼭⼩区(宁国⼀路)、福林⼩区(⼤尧⼆路)、福林⼩区

(⼤尧三路)8个⼩区全部位于浮⼭以西南、江西路-燕⼉岛路以北、福州路以东的⼀⼩⽚区域，这个⽚区并没有拔尖的学

校，却有着好的环境、商业、交通，这是市南⽼市民换房的重要需求。

市北区上榜的10个⼩区有7个位于浮⼭后学区；另有1个对应四⽅实验⼩学，1个对应启元学区，1个是万达39克拉。这

说明，在市北区买房的第⼀需求是学区，没有其他。

崂⼭区上榜的10个⼩区中，3个是浮⼭后学区，3个是崂⼭育才学区，2个是合肥路⼩学-华东师范附属中学（教学质量有

待观察）。可见，在崂⼭区买房还是学区最重要。

李沧区、西海岸新区、城阳区上榜的⼩区⼤部分是次新⼩区，即使那⼏个建成年代较早的⼩区，也因为⼩区太⼤造成建

成年代跨度从2000到2010年代，⽽表中显⽰的是第⼀批交房的建成年代。

成年代跨度从2000到2010年代，⽽表中显⽰的是第⼀批交房的建成年代。

综上，从历史成交房源数量来看，市南区以⽼市民改善换房为主，市北区、崂⼭区以学区房为主，李沧区、西海岸新

区、城阳区以次新房刚需、刚改为主，即墨区、胶州市、平度市、莱西市还处于新房市场，⼆⼿房成交寡淡。

02 最佳⼈⽓⼩区20强

再来看下青岛7区3市最佳⼈⽓20强⼩区。

这个⼈⽓，指的是关注数量。常⽤贝壳⽹的朋友应该知道，我们看到合适的房源会点击关注，⽅便以后再看，也⽅便及

时接收这套房源的最新变化。

关注⼀套房源很容易，但关注⼀个⼩区却很难，不但因为操作流程更复杂些，很多买房者也感觉没必要关注⼩区。关注

某⼀个⼩区的买房者，肯定对这个⼩区是真爱。

上表是青岛⼆⼿房最佳⼈⽓⼩区20强。

这20个⼩区分布的区市和最佳成交20强很相似，市南区和即墨区、胶州市、平度市、莱西市仍没有⼩区上榜，意外的是

城阳区也落榜了。

市北区、崂⼭区上榜的⼩区仍然以学区房为主，其中浮⼭后学区有7个，位居整个青岛市上榜最多的⽚区，⼜⼀次证明

浮⼭后“当红辣⼦鸡”的威⼒。另外，启元学区再次上榜，新都⼼也上榜了2个⼩区。

李沧区、西海岸新区上榜的⼩区仍以次新⼩区为主，这证明了上⾯的论断。

值得说明的是，⽆论历史成交量还是关注数量，那些规模⼤、房源种类多、物业品质⾼的⼩区都占优势，相反那些⼩微

⼩区处于劣势，但这不⾜于推翻上述最受欢迎⼩区的结论。

03 最佳热搜⼩区20强

历史成交量、关注数量，都是⼀个⾃贝壳⽹成⽴后的累积数，理论上来说⼩区越⽼越占优势，不能反映即时的楼市状

态。

贝壳⽹上还有⼀个“近7⽇搜索量”的⼩区排名，这个指标能反映出哪些⼩区现在最受买房者欢迎。

下⾯是青岛⼆⼿房最佳热搜⼩区20强：

这个榜单和上⾯两个差别明显，市南区、市北区、崂⼭区总共只占5个名额，下滑明显。

李沧区上榜7个⼩区，西海岸新区上榜5个，城阳区上榜3个，⽽且以次新⼩区为主，这是最擅长“搜索”功能的年轻⼈最

喜欢的房⼦。

最后再重复下上⾯的结论：从上述三个指标来看，市南区以⽼市民改善换房为主，市北区、崂⼭区以学区房为主，李沧

区、西海岸新区、城阳区以次新房刚需、刚改为主，即墨区、胶州市、平度市、莱西市还处于新房市场，⼆⼿房成交寡

淡。

这对于我们买房者有⼏个启⽰：

⼀是，市北区、崂⼭区已成为青岛最受欢迎的学区，尤其是浮⼭后⽚区。有钱有权的⼈可以去市南中⽚上学，刚需、刚

改选学区房还是以市北、崂⼭为主。物以类聚，⼈以群分，适合⾃⼰的才是最好的。在市北、崂⼭买房，⼀定要带⼀个

不错的学区。

⼆是，李沧区、西海岸新区、城阳区的次新房最受欢迎，这告诉我们，不要在这三个区买⽼房⼦，2005年前的已经可以

归为⽼房⼦，最好是买2015年之后的。

归为⽼房⼦，最好是买2015年之后的。

三是，即墨区、胶州市、平度市、莱西市还处于新房市场，背后⼜有庞⼤的⼟地供应，⼆⼿房卖不出去，对于投资者来

说买新房就没有任何意义，因为任何新房最终都要以⼆⼿房的形式流通于市场。总之，在即墨区、胶州市、平度市、莱