浙江省高级法院虚假租赁典型案例

浙江省高级法院虚假租赁典型案例

文章属性

• 【公布机关】浙江省高级人民法院

• 【公布日期】2014.10.15

• 【分 类】新闻发布会

正文

虚假租赁典型案例

案例一 被执行人陈某串通他人虚构租赁合同并办理虚假租赁合同备案登记对

抗法院对抵押房屋的执行

杭州市中级人民法院在执行龚某与浙江某搪瓷有限公司、浙江某实业有限公司

（以下简称实业公司）、沈某、陈某民间借贷纠纷一案中，对被执行人陈某名下的

位于杭州市江干区迪凯国际中心的房屋委托拍卖。2012年11月19日，案外人朱

某以其对案涉房屋享有租赁权为由向法院提出执行异议。朱某提供了其与被执行人

陈某（案涉房屋所有权人、出租人）、杭州某物资有限公司（以下简称物资公司，

系案涉房屋2室的第一承租人）、实业公司（案涉房屋3室的第一承租人）于

2011年3月15日分别签订的租赁案涉房屋1、2、3室的写字楼租赁合同各一份、

案涉房屋所有权人陈某同意物资公司、实业公司将案涉房屋2、3室转租给朱某的

证据材料以及380万租金的支付凭证，要求保护其租赁权。

杭州市中级人民法院经审查查明：（一）朱某提供的三份租赁合同的租赁期限

均为15年（自2011年4月1日起至2026年3月1日止），但2011年9月14日

案涉房屋所有权人陈某与物资公司关于案涉房屋2室的租赁合同在杭州市江干区房

地产监察大队备案的租赁期限仅为4年（2011年9月7日至2015年9月6日），

次承租人朱某的租赁期限反而远远长于第一承租人物资公司的租赁期限。（二）案

涉房屋所有权人陈某与实业公司关于案涉房屋3室的租赁合同在杭州市江干区房地

产监察大队做过两次备案，2011年9月14日第一次备案的租赁期限为2011年9

月8日至2015年9月7日，租赁期限也是4年。而在2011年10月26日第二次备

案时,租赁期限却改为2011年3月3日至2026年3月2日，不但将租赁起始日期

提前，租赁期限也延长了11年。（三）2011年3月28日，被执行人陈某、沈某

曾以案涉房屋作抵押向某银行贷款，该银行工作人员到案涉房屋实地调查时发现案

涉房屋无装修且未出租，并拍摄了照片存档。（四）2012年5月6日，本案申请

执行人龚某向法院申请执行，杭州市中级人民法院执行局遂对已诉讼保全的案涉房

屋进行现场查封并张贴封条，当时也未发现案涉房屋被朱某租赁及占有使用的情

况。以上证据足以证明朱某提供的租赁合同虚假，杭州市中级人民法院遂裁定驳回

朱某的异议。

案例二 俞某、某泡沫有限公司与某包装有限公司、某家具有限公司串通签订

《房屋出租抵债务代偿协议》并提起虚假诉讼

原告俞某、某泡沫有限公司向安吉县人民法院梅溪法庭提起诉讼，诉称：因被

告某家具有限公司（以下简称家具公司）拖欠原告货款，被告某包装有限公司（以

下简称包装公司）自愿为家具公司代偿欠款，并签订《房屋出租抵债务代偿协

议》，约定包装公司将其所有的厂房出租给原告，以租金冲抵应付货款，租期十

年，原告又将该厂房租给家具公司使用，年租金134万元于每年年底前付清。后因

家具公司无力支付租金，两原告起诉要求判令两被告支付租金134万元及逾期付款

利息，并腾空厂房移交给原告。

梅溪法庭受理该案后，承办法官在对起诉材料进行审核时发现事有蹊跷，遂通

知原、被告双方公司法定代表人到庭，“背靠背”进行调查。后查明，两原告与两

被告间的房屋出租事实并不存在，被告包装公司的厂房因向银行贷款已设定抵押，

双方签订《房屋出租抵债务代偿协议》的目的系与银行对抗，给银行实现抵押权设

置障碍。梅溪法庭遂依法对原、被告予以训诫，并各罚款1万元。

案例三 浙江某担保有限公司对法院拍卖的房屋主张租赁权，但出租人浙江某

电气科技有限公司在租赁合同上加盖的公章在合同落款时间1年多后才被批准启用

台州市三门县人民法院在执行三门某开发公司与浙江某电气科技公司（以下简

称电气公司）建设用地使用权纠纷一案过程中，于2012年9月25日作出（2010）

台三执民字第465号执行裁定，裁定拍卖被执行人电气公司所有的坐落于三门县海

游镇工业园区工业大道37号的房产及其土地使用权。在拍卖过程中，浙江某担保

有限公司（以下简称担保公司）于2013年2月19日以案外人身份向法院提出执行

异议，并提交了其与电气公司签署的落款日期为2007年9月22日的厂房租赁协议

书，协议书主要内容：电气公司将第一车间厂房及所占用的土地使用权租赁给担保

公司使用，租金为每年55万元，租赁期限为20年，从2007年9月22日起至

2027年9月21日止；双方签约后，担保公司在三日内一次性付清20年的租金计

1100万元，电气公司按照扣除每年租金后的余额以月息1.2%在租赁期满或是租赁

终止时一次性补偿给担保公司1254万元。

三门县人民法院查明，电气公司盖在厂房租赁协议书上编号为331

的印章系2008年11月27日经三门县公安局审批启用的，而厂房租赁协议书的落

款日期为2007年9月22日，该协议书签订时，电气公司编号为331的

公司印章尚不存在，担保公司与电气公司签订的厂房租赁协议书显属伪造。据此，

三门县人民法院对担保公司提出的执行异议和执行异议之诉均予以驳回。

案例四 刘某与王某荣串通将名为租赁实为借款担保的“房屋租赁合同”租赁

起始日期倒签，以对抗抵押权人和买受人

2012年7月31日，梅某、吴某通过杭州某房产咨询有限公司，与王某荣、胡

某的委托代理人王某昌签订房屋转让合同，购买王某荣、胡某所有的杭州市滨江区

某小区1幢1单元1602室房屋。合同签订后，梅某、吴某依约付清了全部购房款

并办理了产权过户手续。但第三人刘某以其与王某荣、胡某于2012年3月15日签

订了房屋租赁合同为由，要求梅某、吴某继续履行租赁合同，遂发生纠纷。梅某、

吴某向法院起诉要求确认房屋转让合同有效，并要求刘某腾退房屋，刘某亦提出诉

讼请求，要求确认租赁合同有效。

杭州市中级人民法院经审理查明：（一）刘某提交的其与王某荣、胡某签订的

落款时间为2012年3月15日的房屋租赁合同实际签订时间在2012年6月，而该

协议系修改自2012年5月18日签订的房屋租赁合同，之所以修改，是因为刘某得

知该房屋已于2012年5月15日抵押给王某昌，于是刘某串通王某荣将租赁合同的

租赁起始期从5月18日倒签为3月15日，意图使该租赁合同产生对抗抵押权的效

力。（二）刘某与王某荣最初签订租赁合同的目的是确保王某荣按约归还借款，刘

某提交的王某荣于2012年4月1日出具的收据涉及的所谓房屋租金40万元实为王

某荣向刘某所借款项，即刘某与王某荣、胡某之间并不存在真实的租赁合同关系。

据此，杭州市中级人民法院依法驳回了刘某的诉讼请求，确认梅某、吴某与王某

荣、胡某就案涉房屋签订的房屋转让合同有效，并判令刘某腾退案涉房屋。

案例五 李勇明与丁浙良伪造房屋租赁合同并据此要求退还剩余的房屋租赁费

2007年9月，丁浙良因与他人发生经济纠纷，其位于嵊州市仙湖路877号锦

绣嘉园东苑15幢二单元501室的房产被嵊州市人民法院查封。2008年，嵊州市人

民法院陆续受理了4件以丁浙良为被执行人的案件，总标的额为140余万元。同年

11月，丁浙良被查封的房产被以37万元的价格拍卖。

2006年，丁浙良因经营所需，曾先后向李勇明借款共计10万元。2007年12

月，李勇明指使丁浙良与其伪造了一张房屋租赁合同，约定以10万元的价格承租

上述房屋，租期为20年，落款时间为该房产被查封之前的2007年6月。2008年2

月，李勇明为了多分得债权利益，又指使丁浙良与其伪造了一张由丁浙良向其借款

35万元的借条，并于同年3月起诉至嵊州市人民法院，庭审前双方达成还款协

议，嵊州市人民法院作出（2008）嵊民二初字第592号民事调解书予以确认。李勇

明依据该调解书申请执行，要求参与分配，并以已向丁浙良一次性付清10万元房

租为由，要求法院先行退还剩余的房屋租赁费。

其他债权人对李勇明与被执行人丁浙良之间的借条提出异议，嵊州市人民法院

经调查发现，李勇明与丁浙良存在虚构债务、虚假诉讼情况，遂于2009年4月29

日决定对该案进行再审，并于2009年7月15日作出撤销原民事调解书的判决。因

李勇明、丁浙良的行为已涉嫌犯罪，嵊州市人民法院将其移送公安机关处理。后李

勇明以妨害作证罪被判处有期徒刑一年，丁浙良以帮助伪造证据罪被判处有期徒刑

八个月。

案例六 张某变造租赁合同，将合同签订时间提前、租期延长，以对抗对抵押

房屋的执行

浦江县人民法院在依法拍卖被执行人浦江某绗缝制品有限公司名下厂房过程

中，案外人张某通过其妻子向法院提交了一份有关该厂房的租赁合同，租赁期限自

2011年3月18日至2020年3月7日，年租金为每年6万元，张某以合同约定的

租赁期限未满为由要求停止拍卖。执行法官在与张某多次谈话中发现其说话吞吐、

神情紧张，且张某提供的租赁合同存在租金数额前后不一致等多处疑点，有伪造的

可能性，遂依职权进行调查，并对当事人进行“背靠背”谈话。调查中，张某承认

其租赁案涉厂房的期限实际为1年，因原租赁合同签订时间在厂房抵押之后，得知

法院拟拍卖案涉厂房后，其将合同签订时间提前，租期延长，以对抗法院执行。对

张某变造租赁合同妨碍执行的行为，浦江县人民法院依法作出对张某司法拘留十日

的决定，并对其行为在浦江电视台进行曝光。

案例七 陈某伪造租赁合同企图对抗执行，慑于刑事追究压力清偿全部债务

2012年6月，陈某向刘某借款110万元，并将自己位于潜庄公寓的住宅抵押

给刘某作担保。后因陈某未能如期还款，刘某向法院提起诉讼。2013年5月，经

湖州市吴兴区人民法院主持调解，双方达成还款协议。因陈某仍拒不履行还款义

务，刘某向法院申请强制执行陈某的抵押房产。执行过程中，陈某向法院提交了一

份租赁期限为十年的租赁合同，声称租赁合同签订在抵押之前。执行法官通过调查

取证，认为该份租赁合同存在多处疑点：年租金5万且十年的租金一次性付清不符

合常理；“承租人”家在长兴，工作在上海，根本没有必要在吴兴区租房居住；房

屋钥匙仍在陈某手中，承租人从未占有使用房屋等。因陈某的行为涉嫌恶意虚构租

赁合同抗拒执行，吴兴区人民法院准备将案件移送公安侦查，陈某得知后主动向刘

某归还了110余万元的欠款。

案例八 被执行人林某某与案外人张某某恶意串通伪造租赁合同对抗银行抵押

权的实现

被执行人林某某与中国银行瑞安支行抵押合同纠纷一案，经瑞安市人民法院判

决生效后，于2013年4月进入了执行程序，林某某抵押给银行的房产依法应予拍

卖。但执行中，林某某下落不明，案外人张某某却向法院提出了执行异议，声称该

房产在抵押之前已经由其承租，租赁期限为十年，要求保护其租赁权。执行法官通

过仔细审查异议材料后发现可疑之处，于是将张某某传唤至法院作进一步调查，并