海南房地产发展布局分析

海南房地产发展布局

海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组

成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的

地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。

具体划分如下：

北部：海口区域 南部：三亚区域 东部：东海岸沿线

西部：西海岸沿线 中部：五指山、屯昌、保亭、琼中等地

区域 区域旅游资源特点 区域房地产特点 代表项目

万科浪琴湾、富力盈溪

谷、外滩中心、江南城、海口

国瑞城、鲁能海蓝椰区域

风、海蓝福源、观澜湖

鲁能三亚湾、半山半

具备热带滨海度假休海口房地产市场是海

闲、观光、会展、商南最早发展起来的市

务、购物、文化、娱场，市场较为成熟，市

乐等复合型都市旅游场容量较大，是本土客

资源 户比重最大的城市

三亚 中国唯一热带滨海度海南最为成熟、最具代岛、公主郡、卓达东方

区域 假休闲旅游目的地 表性的旅游地产市场 巴哈马、凤凰水城、福

湾、清水湾、富力湾

国家海岸、航天城、

东线高速为串联，借助

政府规划，优越条件，

亚洲论坛，集海景、博鳌：博鳌亚洲湾、宝

东海岸 将自然资源转化为地

温泉疗养、热带植被莲城、千舟湾；

沿 线 产资源，将以单纯欣赏

观光、国际 会展为一万宁：神州半岛

海景、商务会议的客源

体的滨海旅游休闲区

转化为房地产客源

为岛内保持原生态较

西海岸 自然保护区，原生海

沿 线 岸资源

为完整地区，前几年规

划为工业开发集中地龙沐湾

带，旅游地产开发属于

初级阶段

五指山、热带雨林、先期低端度假产品催山水绿世界、五指山林

热带温泉，与滨海度热市场，定位为养老、溪、双大和园、七仙瑶

中部 假资源互补的热带雨养生度假休闲地产 池

区域 林度假休闲养生和黎

苗族文化风情旅游目

的地，

1、海口区域房地产发展特征：依托海南强势的旅游资源，结合自

身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。

海口区域房产布局图

区域划分 代表楼盘 板块特征

西海岸滨海 一线海景，价格高、户型大，针

区 域 对岛外高端度假类人群

城市商务 容积率较高，成为外地人居家养外滩中心

西海岸长流片万科浪琴湾

区、滨海片区、海域阳光

海甸岛片区 天利龙腾湾

老和本地高品质人群的选择 中 心 滨江海岸

中心老城片区

西线辐射

区 域

盈滨半岛区域 富力·盈溪谷 一线海景、投资度假

内陆区域、自造景观，总价便宜、内陆腹地 东部区域和火

单价低 非成熟区域 山口南部区域

鸿洲江山

小结：

总体平稳，后势强劲，海口地产趋于成熟，年销售面积持续增加，地价、

房价稳步上涨。

2、三亚区域房地产发展特征：三亚房地产近10年的高速发展，三

亚市有湾区土地开发殆尽，东线湾区逐渐成熟，西线开发逐步展开。三

亚区域房地产发展主要是以三亚为中心，沿海着岸线，向两翼方向开发，

形成了目前的“七湾一区”。

三亚市区

区域 定位 典型特征 代表项目

三亚市人口聚集、产业聚集、财

市区 自然资源一般，楼盘多以东北、

核 一线区域已经开发完毕，缺乏配

心 套，未来住宅物业的供应量将主

区 要集中在海坡二线片区；三亚市

域 城市总体规划已将三亚市定位

已

成三亚湾新城、海

型居、财富海湾公

时代海岸、卓达

富聚集的中心，生活配套齐全，

旅游综合东方巴哈马、凤

服务中心 凰水城、山水国

北京、江浙等地区的中高端养

际

老、度假客户为主

为国际性热带滨海风景旅游城

市，将三亚湾确定为阳光海岸

馆、凤凰岛、兰区三亚湾 滨海新城

海美丽新海岸、域

中央海岸

城市综合目前已经基本完成开发，其城市

大东海、

滨海度假配套较为丰富，以中短期度假为半山半岛

鹿回头

区 主，限制，未来发展空间不大

国际一流公主郡、高尔夫

亚龙湾 度假旅游别墅、西山渡、

胜地 龙溪29

西目前正在进行土地一级开发，将

线按世界级标准建设，形成西部的

辐旅游度假中心和服务基地，以住

射宅开发为主

区

域

未

成

型

东清水湾 闲产业、水上中心为一体的多元绿城项目、阿罗

区

线化滨海社区。 哈

域

辐

射

区

域

香水湾 1号、香水君澜、

多元滨海

社区

具有民俗

风情的热

海棠湾 国家海岸

作为国家级旅游度假区，是三亚

目前五星级酒店最为集中的区

域，面向最高端圈层，一线海景

国际豪华酒店群为主体标杆

将规划为多元文化社区、高端休

纯粹的高

红塘湾 尚居住度暂无

假区

闲旅游社区和综合休闲服务区福湾、国玺、国

三个功能区，但距成熟还需要际知名酒店

10--20年时间

将规划为集度假酒店、高尔夫休雅居乐·清水湾、

带滨海型规划将以度假、休憩、康体为重

国际旅游点

度假目的

地

富力湾、香水湾

红磡·香水湾

小结：三亚由于旅游地产起步相较其他区域早，因此已经发展成为整个布

局中的典范。

 三亚区域内的项目价格主要取决于海景资源，按照观海程度及距

海距离，价格有很大差异；

 三亚区域各湾区因为定位不同，主力客群有很大差异，因此项目

占比例逐步下降，高端度假产品主力客群以：北京、上海及江浙

区域为主。

3、东海岸沿线房地产发展特征：东线滨海度假，以东线高速为串

联，借助政府规划、优越条件，将自然资源转化为地产资源，重点集中

于琼海（博鳌、嘉积、官塘）、万宁两区域，面积3576平方公里，占海

南岛面积10.49%。

发展动线：自北向南节点式推进，起步较早。

琼 海 市：以博鳌为重点，发展商务、会议、度假地产

代表项目：千舟湾、宝莲城、亚洲湾

万 宁 市：主要以兴隆、神州半岛两大区域为重点发展旅游地产。

代表项目：神州半岛、华润石梅湾

小结：随着由三亚、海口向南北推进的进程，以及东海岸线的优越

的旅游资源，以及东环轻轨的开通和博鳌机场的建设，加之博鳌亚洲论

坛、万宁神州半岛等大项目的带动，东海岸沿线将成为继三亚区域、海

口区域之后又一重点发展区域。

4、西海岸沿线房地产发展特征：自然保护区，原生海岸资源为岛

内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地

产开发属于初级阶段，未来定位于高端旅游度假区。

代表项目：江苏国信龙沐湾旅游度假区（一期在开发，尚未销售）

5、中部区域：养生、养老休闲度假地产，以热带雨林和温泉为主

要资源。五指山：依托于热带雨林资源的养老养生度假地产；保亭：依

托于热带温泉资源的养老养生度假地产。

6、海南房地产布局小结：

 海口区域中海口作为省会城市，主要以自住以及度假双重需求的

客户为主，城区主要以常规城市居住型产品分布为主，投资、度

假主要以西海岸沿线为主。

 三亚区域主要以针对岛外的高端度假投资产品为主，由于其旅游

地产发展较早，已成为整体市场中的成熟型标杆。

 东海岸沿线将是下一个发展的重点区域。

 西海岸沿线逐步开发，很多知名企业已在此区域大规模圈地。

 中部区域目前只能以热带雨林、温泉为卖点资源的点状式开发。

7、已进驻布局海南的实力开发商

目前，海南国际旅游岛建设的利好因素，在这个陆地面积不足4

万平方公里的土地上，投资动辄数十亿、上百亿的旅游休闲地产项目

星罗棋布，位列全国十大房企排行榜上的品牌开发商已有半数抢先进

驻，并加速在海南落子布局。其中，华润的石梅湾、中信的山钦湾、

雅居乐的清水湾等因位置绝佳、规模浩大十分惹眼。目前，雅居乐清

水湾的1.5万亩恢弘蓝图已经渐变成美丽的居所并开始入住。

中 粮：三亚-亚龙湾凯莱酒店、公主郡、龙溪29

中 信：博鳌等

华 润：万宁-石梅湾

鲁 能：海口-海蓝福源、海蓝椰风、三亚-三亚湾新城、山海天

万 科：海口-浪琴湾、三亚-森林公园

富 力：海口-盈溪谷、阳光西海岸；陵水-富力湾；

澄迈-富力红树湾

恒 大：儋州-金碧天下

绿 城：陵水-绿城·威斯汀酒店

国 瑞：海口-海阔天空国瑞城、万宁-国瑞花园

雅 居 乐：陵水清水湾-、澄迈

碧 桂 园：文昌-碧桂园·椰城

今典集团：三亚-红树林

大华集团：海口-大华西海岸

联华国际：海口-翡翠珠城；三亚-阳光海岸、擎天半岛、三美湾

广物地产：海口-滨江海岸、滨江帝景

宝安集团：海口-江南城、椰林湾、田德海泉湾、滨海豪庭

8、海南旅游地产市场销售均价

2011年在国家调控政策日趋严厉下，二三线城市将成为发展重点

区域，一线城市将成为标杆性地区；并迅速向城郊结合部发展，典型

案例为海口龙桥镇的观澜湖度假区。

二线城市发展速度迅猛，房地产市场已经逐步追赶海口、三亚。

（2010年陵水楼价赶超三亚；琼海借助博鳌亚洲论坛永久会址及

官塘温泉的品牌效应，商品房价格8000-10000（装修）；万宁20000

元/方）。

三四线城市房地产处于起步阶段，土地储备充足，商品房均价

4500-7000元（装修），拿地成本较低。在经济迅速发展的同时，其独

特的地理资源魅力吸引众多的目光聚集在此。

森林和养生成为五指山（销售均价达7000元/平方）、屯昌（销售

均价达7200元/平方）房地产最大的卖点。文昌（销售均价6500-7500

元/平方）的卫星发射中心，将为中国未来航天事业的发展提供强劲

动力，儋州（销售均价达4300元/平方）与杨浦经济开发区的跨海大

桥工程，带活儋州交通圈。

2010年定安房屋销售面积增速为全省最快，受海口房地产辐射影

响，打造海口“后花园”，利用性价比优势吸引岛外置业者。

澄迈打造福山咖啡风情小镇、举办第九届国际老人文化节、海南

长寿之乡等推广活动，在加大旅游人数的同时，吸引了一批开发企业

的注意。

保亭和乐东受“泛三亚”旅游圈影响，一个打造三亚“后花园”，另

一个成为西线进入三亚门户并拥有优质海岸资源，2010年房屋销售

均优所上升。

结论：

针对未来海南楼市走势与调控，与业界同行交流，大家表示对海

南房地产市场长期看好，对于目前及2011春节前后楼市持谨慎看好

态度，因受国际旅游岛获批影响，2010年上半年海南整体房地产市

场提前透支，且受国家调控政策的集中出台影响，使得海南的主力客

户的观望期延长，增加了不确定的因素。从业界的普遍声音来看，大

部分开发商依然坚定着海南楼市前景长期向好的信念，但受上述情况

影响，预计海南的常规旺销季将在12月份到来并持续到明年年初，

目前海南的楼市还尚未显现价格战，楼市价格应该不会出现大幅的波

动。