案例分析：装修引发的纠纷

装修引发的纠纷

【案情】1998年9月陈某决定对自己的房子重新进行装修。先是敲掉了卫生间地面、墙面的瓷砖,代

之以马赛克,结果将卫生间地面、墙面的部分防水层也一同敲掉.再是对原暖气管道改线，以增加冬季洗澡

的温度，造成供暖水流阻滞.最后是将分隔承重墙用冲击钻打进一个高2米、宽1米的长方形空间，准备

设置一个“隐形酒柜”。三项装修的结果使楼下的业主王某的卫生间出现了渗水问题；冬季来临后，陈某

楼下的五户居民暖气温度一直上不去，室温甚至达不到10度；隔壁业主吴某家中已经贴好的壁画出现鼓

包、破裂现象，给楼房安全造成了隐患。经反映调解无效后，众多业主一纸诉状将陈某和物业管理公司告

上了法庭.

【评析】随着我国经济发展和人民生活水平的提高，家庭居室的装饰装修，已成为人们美化居住环境

的一项重要活动。然而,由于家庭居室装饰装修在我国起步较晚，发展较快,不少居民缺乏装饰装修工程知

识,他们为了片面追求美观、实用,随意拆改结构主体，危及了房屋建筑的使用安全,侵犯了相邻居民的居

住权益。

本案中，陈某的行为具有严重的违法性，应当承担排除妨碍、恢复原状、赔偿损失的民事责任。

首先，陈某将卫生间地面、墙面的部分防水层敲掉的行为侵害了楼下王某和隔壁吴某的合法权益。根

据建筑物区分所有权理论，房屋所有人对专有部分有专有使用权，对共有部分应当遵守共同管理、共同使

用的原则,一方行使权力,不得侵害他人的权益。陈某家的地面、墙面是属于同王某、吴某共有部分，对其

进行装饰装修不得侵害相邻方的利益。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》（2001年8月15日修正）

第八条规定:“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外，还须征得其他

所有人的书面同意。”本案陈某即未经城市规划部门批准，也未征得王某和吴某的书面同意,所以此种装

修行为是违法的。《城市异产毗连房屋管理规定》第十三条规定：“异产毗连房屋的一方所有人或使用人

超越权利范围,侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。"据此，陈某除应当立即采取措

施修复防水层外，还应赔偿王某和吴某的损失。

《物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分

享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危

及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动

产的安全。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对

相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

其次，陈某将原暖气管道改线及在分隔承重墙上做隐形酒柜是违法的。建设部《家庭居室装饰装修管

理试行办法》第十一条规定：“进行家庭居室装饰装修，不得随意在承重墙上穿洞,拆除连接阳台门窗的

墙体,扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；不得随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装

大型灯具及吊扇;不得任意刨凿顶板，不经穿管直接埋设电线或者改线;不得破坏或者拆改厨房、厕所的地

面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施；不得大量使用易燃装饰材料等。”

第三,陈某在分隔承重墙上做隐形酒柜的行为同时违反了建设部《建筑装饰装修管理规定》第八条的

规定，即：房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修,凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的,必须向房

屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。

房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。陈某在分隔承重墙

上做隐形酒柜已涉及拆改主体结构，但其既未向有关部门提出申请，也未取得施工许可证，属非法作业。

陈某的此种违法行为已危及到整个建筑物的安全,根据《城市异产毗连房屋管理规定》第十二条规定:“异

产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的,应当及时排除危险;他方有权采取必要措施，防

止危险发生；造成损失的，责任方应当负责赔偿。”综合上述三个方面的分析，业主针对陈某的诉讼请求

会得到人民法院的支持.

本案的另一个问题是，物业管理公司在这起纠纷中应该承担什么责任。建设部《家庭居室装饰装修管

理试行办法》第四条规定:“房屋所有人、使用人进行家庭装饰装修，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷

载的,必须按照建设部令第46号《建筑装修装修管理规定》第八条规定的程序办理；进行简易装饰装修(如

仅做面层涂料、贴墙纸、铺面砖等）的，应当到房屋产权单位或物业管理单位登记备案。”这条规定的立

法本意是让物业管理公司监督业主的装修行为，据此，物业管理公司可以要求拟装修的业主进行登记备案。

在一些地方规章中,还明确要求物业管理公司履行对业主装修的活动监督职能。例如，《深圳家庭居

室装修管理规定》第四十七条规定:“对违反本规定的违章装修行为，物业管理单位均有权制止、责令改

正，并应报请有关区主管部门予以处罚。”在此种情况下物业管理有监督和对违法装修制止的义务，物业

管理公司应当履行此种义务.本案中，物业管理公司如果未及时制止陈某的违法装修行为，即违反了法定

义务.法定义务和约定义务同为合同义务，物业管理公司违反了法定义务，即违反了《物业服务合同》义

务,所以,受害业主可以要求物业管理公司制止陈某的违法行为或要求其承担赔偿责任。物业管理公司的不

作为同时也违反了行政规章，可能受到行政处罚，但行政处罚不能代替物业管理公司因违约而承担的民事

赔偿责任。