论宋代租房火爆的原因

论宋代租房火爆的原因

11历史2班 110305242 朱仁仲

摘要：结束了唐末的动乱，北宋统一了中国，在农业和手工业恢复发展的基础上，

商业有了较大的发展，特别是城市商业十分繁荣。商业经济的发展，使得各行各

业有了“百花齐放”的景象。商业房产在其中也有了长足的发展，而租房业务的

火爆这是一个不能忽视的问题，本文就从多方面来探究宋代租房业务火爆的原

因，从而更深层次的了解宋代的经济状况与社会情况。

关键词：宋代 租房 原因

宋代是中国历史上一个重要朝代，尤以其辉煌的经济成就在历史上占有突出

地位。邓广铭先生曾说：“宋代是我国封建社会发展的最高阶段，其物质文明和

精神文明所达到的高度，在中国整个封建社会历史时期之内，可以说是空前绝后

的。”宋代的生产力水平的高度发达，社会的发展促进了商业的繁荣，而又无疑

带动了城市经济的发展。商业租房这一业务在这种状况下也逐渐发展起来。它的

繁荣从一个侧面折射出宋代政治经济的发展, 成为我们观察和研究宋代社会的

一个重要窗口。

一， 租房业务火爆的根本原因。

租房业务的发展是与社会经济的盛衰紧密相关的。我国古代长久以来是以农

业发展为重心，农耕经济为基础。封建统治者们为了稳固其统治地位，安定社会

秩序，大多将农民牢牢系于土地之上。因此，商品经济尚不发达，租房情况亦不

普遍。隋唐时有了“（刘昉）使妾赁屋，当垆沽酒”的记载。 到了唐代，随着国

力强盛，经济繁荣及文化的兼容并蓄，致使民族融合进一步扩大。各国使臣来朝，

都城商贾云集，社会经济日益繁盛，租房业务也相对的繁荣起来。两宋时期，社

会经济在唐代的基础上进一步发展，成为我国古代社会经济发展的一个巅峰时

期。在这个时期，房屋租赁业逐步发展成熟。因此生产力的发展是宋代房产发展

的根本原因。只有经济的发展，人们的生活水平才会提高，同时购买力增强。除

此之外商人才有资本构建房屋，甚至皇室、官员才能将房屋出租。

宋太祖即位后，就下诏减宽商税，以发展商业。“榜商税，则例于务门，无

得擅改更，增损及创收。”其后历代皇帝都在一定程度上主张发展商业。因为商

业税收是国家的一大财政收入。王棣在《宋代经济史稿》中统计，“宋代商税总

额不但较前代为高，而且有逐年增加的趋势，宋太祖时，一年的商税总额达四百

万贯，宋仁宗时，增加到二千二百万贯，这是北宋时期的最高额，此后一直维持

在每年一千万贯左右，成为国家财政的重要收入。”并且一般县镇所在地和较大

的镇坊市集，都设有征收商税的场务，征收商税散布在各地，反映了商业初级市

场的发展。

宋代城市商业十分繁荣。如北宋都城汴京，不仅是全国的政治中心，也是一

个繁荣的商业城市。宋朝时，由于商业的发展和市场的扩大，改变了城市管理制

度，打破坊市制度，所有对市场的地域和时间限制都基本取消了。坊市格局的打

破，各行各业在城市各区自由的开设经营。商业也趋向自由，给了租房业务火爆

的条件与空间。

而人口的增长膨胀，也是商业经济发展的重要因素。人口对社会物质生活、

社会生产显然具有重要的作用。宋代人口的增长，在历史上占突出地位。宋徽宗

年间，户数超过2000万；以每户5口计算已超过1亿，远远超过汉唐，这是前代未

曾有过。因此在城镇居住的除了皇室宗族，一些官员外，还有着许多商人与手工

业者居住在城市。苏轼就曾感慨城市商人与贩夫走卒之多：“工商技巧之民与夫

游闲无职之徒，常遍天下。”又由于宋代水路交通的便利发达，使得这些人进入

城市便捷起来。而这些人进入城市首先要解决的住宿问题，但是宋代由于生产力

高度发达，房价也高居不下，一些官员都无法置房，这些小商小贩亦如此，因此，

租房往往是他们的第一选择。这也促进了租房业务的火爆。

二，房屋供给充足

商业经济的发展，需求的增加，使得租房业务成为了大家争相投资的行业。

宋代各阶层纷纷加入了房屋出租市场，上到皇室官员，下到商人、平民都将自己

的房产拿来出租。不久政府也加入了房屋出租的管理当中，专门设立了“店宅务”

管制租房业务。据《宋史》记载：“店宅务，掌管官屋及邸店计置出僦及修造之

事”。 也就是说政府将官屋出租，以牟取利益，其所获利则收入内藏库。南渡之

后，恢复了国初“楼店务”的名称。北宋除了京师有店宅务外，还有杭州楼店务

等。到了南宋，诸州也设有楼店务，同样负责官舍的出租、收租及修缮事务。 还

有宋代政府会拨给太学、州县学等官学一定的房廊屋产。而各级官学将一些空余

的房屋出租来收取“赁资”，作为其经费的来源之一。北宋至和三年，侍御史赵

抃所上《乞给还太学田土房缗状》中称：“朝廷拨田土二百余倾、房缗六七千入

学充用……”。北宋政府提倡办学，但是却在无意之间增加了房屋的供给。 除此

之外，就连军队经营房屋租赁的现象开始出现，南宋初期，由于战争频繁，财政

匮乏，军队军粮补给等多由各部自行解决。因此，军队为补充战备、军粮纷纷自

谋财源。出租房屋则成为其中收入颇丰的一项。南宋绍兴十二年时，尚书右司员

外郎鲍琚总领鄂州大军钱粮。据他称，岳飞军中岁收“鄂州关引典库房钱营田杂

收钱，襄阳府酒库房钱博易场共收钱四十一万五千余缗。” 这些都属于官方的供

给，还有一些特别的，据《夷坚志》载：政和年间，宦官杨戬“取太平兴国寺，

改为邸店及民舍。以收僦直。”而《续资治通鉴长编》则有：“熙宁九年三月，宋

神宗诏河北已废诸监，廨宇、草场等许民租赁。”这些都说明了两宋间，一些机

构与部门也开展了租房业务，所得的盈利收入各自纳入其机构中。而这也一定程

度增加了多租房的供给。

政府官方都这样，那官员以及民间百姓就更不用说了。 上至皇室宰职，下

至内臣小吏都有了这样的想法。宋仁宗时期，知谏院蔡襄弹劾宰相晏殊“唯务私

家营置资产，见于蔡河岸上托借名目射占官地，盖屋僦赁”。南宋后期，马光祖

任知京口时曾有“福王府诉民不还房廊屋钱”之讼。可见，宗室王府也赁房廊与

民，做房屋出租生意。孝宗时期，汪应臣因力言孝宗“置房廊，与民争利”之事

而惹怒皇帝，被迫出知平江府。但也说明了皇帝确有建房廊出租，以获得房租的

事实。由于租房的收入颇丰，许多豪门富户多建房廊来取得利润。南宋绍兴讲和

后，“务与民休息，禁网阔疎，富家巨室竟造房廊，赁金日增。”除了望门富户之

外，民间百姓亦有出租房屋者。宋仁宗朝知邕州的陶弼乐士好施以致家贫，在其

死后，其妻唯以“在乡里僦屋以居。” （ 《宋史》卷344）限于政治地位、经济

力量的局限，许多百姓没有较多的房屋以供出租。只能腾出小小几间空房来，但

是这也是增加房屋供给的一股不容忽视的力量。

三，各个阶层的强烈需求。

1，宗室

北宋初期，宗室大部分都住在京师，宋朝政府设有专门的房舍来安置他们。

但随着宗室分支的不断增加，宗室成员数量渐呈现庞大的趋势。安置这些皇朝宗

室所耗费的房舍渐渐超出了政府所能接受的范围。因此，熙宁变法时对宗室制度

做了改革，允许他们外居。南渡之后，由于战争的破坏诸多宗室子孙都散居在各

个州郡。因此，诸多宗室成员居住在租来的房屋中。北宋时宗室赵克敦致仕之后

“僦宅外居。”另据《夷坚志》记载，“宣城水阳镇宗室寓居者四十余人。”这些

宗室皇族，有着大量的钱财可以用来租房。随着宗室人数的增加，从而带动了租

房业务的发展。

2，官员

宋代官员是租住房屋的主要群体之一。由于宋朝官制规定，地方官三年一任，

且外任不许携带家眷，在京官员亦更迭不定。官员流动频繁，且要经常更换任职

地点，加上宋代一般官员俸禄较少，宋初，“约只及唐代官员俸禄一项的五分之

一左右”无力承担高昂的房价，使他们不得不租房，以节约成本。虽然宋代有一

定的官舍提供，但是，宋朝冗官现象严重。庞大的官员群体，使政府难以设置相

应的官舍。于是，租住房屋成为大部分官员做好的选择。正如朱熹所言：“祖宗

朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”宋初的王禹称更是多次以诗句感叹赁居

生活，其诗《赁宅》曰：“老病形容日日衰，十年赁宅住京师。阁栖凤鸟容三入，

巢宿鹪鹩只一枝。壁挂图书多不久，砌栽芦苇亦频移。人生荣贱须知分，会买茅

庵映槿篱。”到了北宋中期，经济的发展，官员的收入也增加了，有些高官开始

购房居住。但是低等官，就只能靠着租房度日了。万事不是一帆风顺，当官也一

样，虽然宋代对文官的待遇较高，对文官也采取宽容的态度。但是，在一些官员

贬谪流放期间，俸禄却是低得惊人，难以生活，就连居住都成问题。苏轼在 贬

谪惠州时，得到别人的帮助才有了安身之所。有些官员，遇到父母去世时，回去

守孝，政府停发他们的俸禄，甚者，还要将父母遗体运回家乡，这些无疑是一大

笔支出，有些官员难以支付。但是不管怎样，这些流动的官员，都促进了宋代租

房业务的发展。

3，举人

科举制在宋代得到充分发展和完善，各种规章制度逐步健全，使考试取士走

向法制化和规范化，同时录取的人数也逐渐增加，许多贫苦人士都想着通过考试

改变命运。宋代君主都想要通过科举获得治国平天下的人才，朝廷从政治地位和

经济上照顾士人，换取士人对朝廷的支持。宋代的科举放宽了录取和使用的范围，

增加了科举取士的名额，宋代每次录取多达二三百人，甚至五六百人。 北宋开

国之初，科举次数较多，未定期。有一时期，是每年举行一次。公元978年后，

每隔一二年举行一次。1057年诏“自今间岁贡举天下进士诸科。”《宋史》卷318

载，胡宿言：“礼部间岁一贡，士不便，应当三年之制。”皆如其言。1066年定

为每三年举行一次。再有不是所有人都能够上榜，一些落榜人士，难于来回往返，

花费时间金钱、精力。也正是这样，使得许多考生干脆长期寄居京师或省城。从

而也使得租房火爆，供不应求。

每到放贡举应之期，都会有大批举人涌向京师或诸州郡府。由于科举周期绵

长，从应试到放榜，举人们要在外居住较长时间。租住房屋自然成为他们惯常的

方式。《梦梁录》卷二《诸州府得解士人赴省闱》：“诸州士人，自二月前后到都，

各寻安泊待试。”首先他们都要为租房而忙。通过各种途径找到自己的住所，才

好安心准备考试。北宋时有举子王著从家乡来东京应试，“久不知消息。赁居相

国寺东。”待到科举放试之日，“其诸处贡院前，赁待试房舍。虽一榻之屋，赁金

不下数十楮。”这些举人是租房的主要人士之一。

4，商人手工业者

漆侠先生在《宋史专题课》中写道：“宋代城市经济、商业是在农业手工业

发展的基础上得到了很大的发展的。而城市的进步又是由于人口的流动，生产与

消费带动。”交通的发展，是城市发展的重要条件，汴京是汴河、黄河、蔡河的

交汇处，为漕运的中心，四面八方的物资集中到这里，养活了几百万人。各地的

商人将地方特产运往京师贩卖，而在此条件下，停塌、塌房、寄廊等发展起来。

商品货物需要地方放置，《梦梁录》记载：“前有慈元殿及富豪内侍诸司等人家于

水次起造塌房数十所，为屋数千间，专以假赁与市郭间铺席宅舍及客旅寄藏货物

并动具等物。”并且商人自己也需要居住，这样租房就是一个很好的选择。

宋朝与数十个国家有贸易往来，其中以日本以及高丽东南亚诸国来往关系密

切。《文献通考》载：“宋太祖开宝四年，置市舶司于广州，以知州兼使，通判兼

判官。”设专门的官职来管理外商事物。许多外国商人也来中国经商，无疑在中

国的日子里，都要靠着租赁房子而生活。这成为了宋代租房火爆的原因之一。

在农业的基础上，宋代手工业得到了全面的发展、前所未有的发展。但是这

又与手工业者有着密切联系。由于城市的生产力发达，手工业发展迅速，宋代从

事手工业生产的手工业户工匠等人数也必然不断地增加。除了国家经营的手工业

作坊，还有私家经营的大型手工业，这一大批的手工业者寄居于城市，不可能有

过多的房屋提供给他们，因此只能靠租房来解决住宿问题。

5，贩夫走卒与迁徙流民

宋代的商品经济日益发达，从事工商业者也源源不断的涌向消耗较多的城

市。宋代土地租佃关系的减弱，使得许多无地农民，许多客户有了自由，开始寻

求一些新的生活方式。邓广铭先就说：“客户在生产中的地位既然提高，因而他

们的社会身份地位在法律上也就有所变化。从而可以从事别样的生产活动。”那

会是到城市去贩卖物品，或是迁徙过去从事商业活动。南宋时期，社会经济发展

重心逐渐向南方偏移。再加上北方战乱频发，大量北方流民涌向南方地区。若逢

灾荒发生之年，流民情况更加严重。绍兴年间，“会岁旱江浙饥民廪至，”宗室善

俊“括境内官田均给之。贷牛种、僦屋以居。”等他们稳定后，房租还是要给的。

6，军人与僧人

宋代有些士兵也居住在租住的房屋内。据《会稽志》记载，当时驻于会稽的

军营“坏久不葺，军兵皆僦居于外。”《黄氏日抄》中亦提到“本州军人无屋可住

者十居八九。税赁居止，既费房钱。军民杂处，动或喧闹。”尽管官员们已经意

识到这样军民混居的隐患，但是军队较多，官舍又少。只能任其自行租赁房屋居

住。 可是这又促进了房租业务的发展。

宋朝时有些僧人租房的情况也有，南宋时期，有些寺院毁于战火或天灾，只

好另觅居所，租房居住。据史料记载：“资贤院，嘉熙二年坏于海潮，只得就螺

蛳桥僦屋以存香火。”同年为江潮所毁的永兴院，其院僧亦是“别僦屋以奉香火。”

这两个寺院都是因为一些特殊情况，而不得不租房以受香火，但是这也成为了租

房业务发展的原因。

宋代经济的发展，城市的扩大，商品经济的繁荣，在这大背景下，租房业务

也得到了较快的发展。再次加上政府的支持，富豪与平民的对推动，增加供给，

使得更加火爆。还有官员、商人、手工业者、流民、士兵等的需要，让宋代的租

房业务有了长足的发展。而房屋租赁的繁荣，反过来促进了宋代经济的发展，对

后世产生了深远的影响。

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