调味篮-刘锐豪
2023年9月8日发(作者：邵子南)
证券研究报告 | 行业月报
2021年01月27日
房地产开发
新房二手房市场持续火热，一线城市极速升温再临高点
12月新房成交面积同增15.9%，一线城市新房市场升温。12月120城商品房成
交面积7196万方，环增15.9%，同增15.9%；1-12月累计成交面积63989万方，
同比下降1.7%；一、二、三线城市单月分别成交757/3543/2896万方，一线城市
新房成交激增，同比增速继9月后再次突破60%达到62.8%；86城商品房成交
额8851.6亿元，环比增长22.54%，同比上升20.74%；1-12月累计成交金额
74556.77亿元，同增6.7%；12月单月北京、上海、广州新房成交额分别同增
82.9%/81.6%/139.9%，各一线城市新房市场高速升温；86城商品房成交均
价为15212.63元/平方米，同增6.62%，一、二、三线城市当月均价分别同增
13.64%/5.42%/5.90%。
商品房库存面积同增11.3%，去化周期同比微增0.4个月。12月40个城市商品
房库存面积共计52488万平方米，环比增长1.3%，同比增长11.3%，去化压力缓
慢增长；去化周期16.8个月，环比下降0.15个月，同比增长0.40个月，一、三
线城市销售高增带动去化周期分别同降3.9与1.5个月；推盘面积4722万方，环
比增长27.8%，同比增长9.0%，整体售批比为0.84。全国主要城市中，北京、上
海、重庆等城市去化周期缩短超过1个月，杭州、苏州、成都等城市去化周期增长
超过2个月。
二手房成交面积同增26.9%，北上广二手房市场火爆。12月77城二手房成交面
积2856.77万方，环增3.31%，同增26.9%；1-12月累计成交面积28015.93万
方，同增4.4%；一、二、三线城市分别成交682.86/1482.25/531.00万方，北京、
上海、广州、深圳当月同比变化分别为55.1%/106.1%/50.11%/-27.65%；
63城二手房成交额4702.11亿元，环增12.87%，同增57.5%，经历10月的回落
后恢复增长；1-12月累计成交额39895.21亿元，同增12.5%，一线城市北京、上
海的成交总金额的显著增长；63城二手房成交均价为14360元/平方米，环增
0.43%，同增3.0%。
土地市场活跃，住宅用地供应面积环比增长69.6%，成交面积环比增长90.7%，
出让金环比增长75.7%，多地政府推出优质地块。12月300城土地供应21448
万方，环比增长69.9%；成交17240万方，环比增长90.7%，供应与成交同时增
长表明年底多地政府推出大量优质地块；出让金6921亿元，环比增长75.70%；
平均楼面价为4015元/平，环比下降7.9%；土地成交溢价率为12.1%，环比下降
4.4个百分点；一、二、三四线城市宅地土地流拍率分别为0%/7.4%/8.9%。
投资建议：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金
地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股
份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市
场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；4.集中度提升、
受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；5.稀缺消费升级奢
饰品概念的商管+物管公司：华润万象生活。
风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。
增持（维持）
行业走势
房地产开发沪深300
64%
48%
32%
16%
0%
-16%
2020-022020-052020-092021-01
作者
分析师 黄诗涛
执业证书编号：S9
邮箱：********************
研究助理 杨倩雯
邮箱：********************
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个月未变动》2020-12-28
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ROE房企性价比凸显 ——2021年年度策略》2020-
12-25
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2021年01月27日
内容目录
一、重点城市新房推盘成交情况 ........................................................................................................................... 4
1.1新房成交面积同比增长15.9%，一线城市同比激增62.8%再临高点，京津冀城市群同增89.9%表现亮眼 ...... 4
1.2新房成交额同增20.74%，成交均价同增6.62%，一线城市成交额与均价分别同增96.7%与13.64%带动市场
成交规模增长 ............................................................................................................................................... 7
1.3商品房库存面积同增11.3%，去化周期同比微增0.4个月，一、三线城市销售高增带动去化周期分别同降3.9
与1.5个月 .................................................................................................................................................. 9
二、重点城市二手房成交情况. ........................................................................................................................... 11
2.1二手房成交面积同比增长26.9%，一线城市同增56.9%，北上广二手房市场火热分别同增
55.1%/106.1%/50.11% ............................................................................................................................. 11
2.2二手房成交额同增57.5%，成交均价同增3.0%，一线城市成交额与成交均价分别同增92.9%和6.7%，二手房
市场持续火爆 ............................................................................................................................................. 12
2.3重点城市二手房交易中介集中度较高，北京、成都、太原、杭州CR3超6成，CR10超8成 ...................... 15
三、全国土地市场供给成交情况 ......................................................................................................................... 16
3.1 土地市场活跃，住宅用地供应面积环比增长69.6%，成交面积环比增长90.7%，多地政府推出优质地块 ... 16
3.2住宅用地出让金环比增长75.7%，一线城市环增6%同降20% ................................................................ 18
3.3平均楼面价环比下降7.9%，一二线城市溢价率分别下降7.1和4.1个百分点，一线城市流拍率再次为零，二线
城市流拍率环比上升4.2个百分点 ............................................................................................................... 18
附录1：重点城市库存去化情况 ......................................................................................................................... 21
附录2：重点城市二手房中介市占率 ................................................................................................................... 22
投资建议 .......................................................................................................................................................... 23
风险提示 .......................................................................................................................................................... 23
图表目录
图表1：120城市商品房成交面积及同比
.............................................................................................................. 4
图表2：一线城市商品房成交面积及同比
.............................................................................................................. 4
图表3：二线城市商品房成交面积及同比
.............................................................................................................. 4
图表4：三线城市商品房成交面积及同比
.............................................................................................................. 4
图表5：各城市群12月成交情况 ......................................................................................................................... 5
图表6：长江三角洲商品房成交面积及同比
........................................................................................................... 5
图表7：长江中游城市群商品房成交面积及同比
.................................................................................................... 5
图表8：海峡西岸城市群商品房成交面积及同比
.................................................................................................... 6
图表9：京津冀城市群商品房成交面积及同比
....................................................................................................... 6
图表10：粤港澳大湾区商品房成交面积及同比
...................................................................................................... 6
图表11：中原城市群商品房成交面积及同比
......................................................................................................... 6
图表12：山东半岛城市群商品房成交面积及同比
.................................................................................................. 6
图表13：哈长城市群商品房成交面积及同比
......................................................................................................... 6
图表14：成渝城市群商品房成交面积及同比
......................................................................................................... 7
图表15：北部湾城市群商品房成交面积及同比
...................................................................................................... 7
图表16：86城市商品房成交额及同比
.................................................................................................................. 7
图表17：一线城市商品房成交额及同比
................................................................................................................ 7
图表18：二线城市商品房成交额及同比
................................................................................................................ 8
图表19：三线城市商品房成交额及同比
................................................................................................................ 8
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2021年01月27日
图表20：86城市商品房成交均价及同比
.............................................................................................................. 8
图表21：一线城市商品房成交均价及同比
............................................................................................................ 8
图表22：二线城市商品房成交均价及同比
............................................................................................................ 9
图表23：三线城市商品房成交均价及同比
............................................................................................................ 9
图表24：40城商品房库存面积及同比
.................................................................................................................. 9
图表25：分线城市库存面积同比增速
................................................................................................................... 9
图表26：40城商品房推盘面积及售批比
............................................................................................................ 10
图表27：分线城市去化周期（月）
.................................................................................................................... 10
图表28：各城市群销售、库存、推盘数据情况
.................................................................................................... 10
图表29：77城市二手房成交面积及环比
............................................................................................................ 12
图表30：一线城市二手房成交面积及环比
.......................................................................................................... 12
图表31：二线城市二手房成交面积及环比
.......................................................................................................... 12
图表32：三线城市二手房成交面积及环比
.......................................................................................................... 12
图表33：12月全国主要城市二手房中介市占率情况
............................................................................................ 16
图表34：300城市住宅用地供给建面和累计同比
................................................................................................. 16
图表35：一线城市住宅用地供给建面和累计同比
................................................................................................ 16
图表36：二线城市住宅用地供给建面和累计同比
................................................................................................ 17
图表37：三四线城市住宅用地供给建面和累计同比
............................................................................................. 17
图表38：300城市住宅用地成交建面和累计同比
................................................................................................. 17
图表39：300城市住宅用地成交建面和累计同比
................................................................................................. 17
图表40：二线城市住宅用地成交建面和累计同比
................................................................................................ 18
图表41：三四线城市住宅用地成交建面和累计同比
............................................................................................. 18
图表42：300城市住宅用地土地出让金和累计同比
............................................................................................. 18
图表43：300城市宅地平均楼面价及溢价率
....................................................................................................... 19
图表44：一、二、三四线城市全类型用地成交溢价率
.......................................................................................... 19
图表45：一、二、三四线城市住宅用地成交溢价率
............................................................................................. 19
图表46：300城宅地流拍率
............................................................................................................................... 20
图表47：一、二、三四线城市宅地流拍率
.......................................................................................................... 20
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一、重点城市新房推盘成交情况
1.1新房成交面积同比增长15.9%，一线城市同比激增62.8%再临高点，
京津冀城市群同增89.9%表现亮眼
2020年12月，我们跟踪的120个城市商品房成交面积为7196万平方米，环比增长
15.9%，同比上升15.9%，较上月扩大5.6个百分点，市场持续复苏。1-12月累计成交
面积63989万方，同比降低1.7%，较上月增长1.9个百分点。
分城市能级来看，一线城市新房成交持续火热。4个一线城市、31个二线城市和85个
三线城市当月销售面积分别为757/3543/2896万平方米，环比分别上涨
27.6%/10.7%/10.3%，同比分别上涨62.8%/6.4%/20.0%，涨幅分别扩大33.2/0.3/8.2
个百分点。一线城市新房成交激增，同比增速继9月后再次突破60%，二线城市同比
增速稳定，三线城市同比增速超过20%达到高点。
图表1：120城市商品房成交面积及同比 图表2：一线城市商品房成交面积及同比
120城市商品房累计成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）
一线城市累计成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）
700005.0%
60000
50000
40000
30000
20000
0.0%
-5.0%
-10.0%4000
-15.0%
600040.0%
5000
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%3000
-10.0%
-20.0%
-30.0%
-40.0%0
-20.0%
-25.0%
-30.0%
-35.0%
-40.0%0
2000
1000
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10000
2019/012019/062019/112020/042020/09
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表3：二线城市商品房成交面积及同比 图表4：三线城市商品房成交面积及同比
二线城市累计成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）
三线城市累计成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）
350005.0%
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0.0%
300000.0%
25000
20000-15.0%
-5.0%
-10.0%
-20.0%
-25.0%
-30.0%10000
-35.0%
-40.0%
-45.0%0
-5.0%
-10.0%
-15.0%
-20.0%
-25.0%
-30.0%
-35.0%0
15000
5000
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2019/012019/052019/092020/012020/052020/09
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
分区域来看，京津冀城市群与山东半岛城市群高速增长。京津冀城市群 (10城)与山东
半岛城市群(7城)成交量分别为559.4万方和336.0万方，环比分别增长33.7%和41.4%，
同比分别增长89.9%和49.2%，高增速令人瞩目。长三角城市群（31城）、长江中游平
原城市群（13城）、海峡西岸城市群（12城）、粤港澳大湾区（9城）、中原城市群（8城）
环比分别增长11.7%/8.9%/23.2%/20.8%/8.7%，同比分别增长
4.4%/16.4%/18.7%/29.2%/44.8%，增速较为亮眼。
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图表5：各城市群12月成交情况
城市群
长江三角洲城市群
长江中游城市群
海峡西岸城市群
京津冀城市群
粤港澳大湾区
中原城市群
山东半岛城市群
哈长城市群
成渝城市群
北部湾城市群
兰西城市群
呼包鄂榆城市群
黔中城市群
辽中南城市群
山西中部城市群
关中平原城市群
宁夏沿黄城市群
天山北坡城市群
滇中城市群
非城市群
城市个当月成交 上月成交 环比 同比 上月同比 增速变化
数 （万方） （万方） （%） （%） （%） （%）
31 1395.7 1208.9 11.7% 4.4% 11.9% -7.4%
13 842.3 748.3 8.9% 16.4% 18.6% -2.2%
12 425.0 334.0 23.2% 18.7% -1.7% 20.5%
10 559.4 405.0 33.7% 89.9% 44.2% 45.6%
9 524.2 420.0 20.8% 29.2% 16.2% 13.0%
8 809.0 720.5 8.7% 44.8% 34.8% 10.0%
7 336.0 230.0 41.4% 49.2% -2.8% 51.9%
6 505.7 483.4 1.2% 34.0% 35.8% -1.8%
4 168.4 187.4 -13.0% -13.2% -11.8% -1.4%
4 592.0 471.0 21.6% -10.0% -4.8% -5.2%
3 152.8 149.1 -0.8% -28.3% -42.6% 14.3%
2 99.4 112.0 -14.1% 26.3% 61.7% -35.4%
2 70.9 43.0 59.3% 93.3% -36.8% 0.8%
2 102.7 83.4 19.3% 11.9% 37.3% -25.4%
2 169.8 169.1 -2.8% -29.1% -30.6% 1.5%
1 93.2 75.3 19.8% 21.7% -1.3% 23.0%
1 116.8 63.6 77.7% 3.3% -51.6% 54.9%
1 31.5 56.2 -45.8% -35.0% 18.4% -53.3%
1 94.2 100.3 -9.1% 0.5% 21.0% -20.5%
1 94.1 79.6 14.3% 8.6% 23.4% -4.7%
资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表6：长江三角洲商品房成交面积及同比 图表7：长江中游城市群商品房成交面积及同比
长江三角洲城市群成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）
180030%
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0-70%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
90040%
800
700
600
500
400
300
200
100
0-100%
长江中游城市群成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）
20%
0%
-20%
-40%
-60%
-80%
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
2018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12
2018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12
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2021年01月27日
图表8：海峡西岸城市群商品房成交面积及同比 图表9：京津冀城市群商品房成交面积及同比
海峡西岸城市群成交面积（万方，左轴）京津冀城市群成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）同比增速（%，右轴）
600100%600100%
500500
40040%40040%
300300
200-20%-20%200
100100
0-80%-80%0
80%80%
60%60%
20%20%
0%0%
-40%-40%
-60%-60%
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表10：粤港澳大湾区商品房成交面积及同比 图表11：中原城市群商品房成交面积及同比
粤港澳大湾区成交面积（万方，左轴）中原城市群成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）同比增速（%，右轴）
90060%400100%
800
700
600
500
400
300
200
100
0-80%0-100%
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表12：山东半岛城市群商品房成交面积及同比 图表13：哈长城市群商品房成交面积及同比
山东半岛城市群成交面积（万方，左轴）哈长城市群成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）同比增速（%，右轴）
60060%30060%
500250
400200
300-20%-20%150
200100
40%40%
20%20%
0%0%
-40%-40%
-60%-60%
-80%-80%
-100%-100%00
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2018/082018/102018/122019/022019/062019/042019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
350
300
250
2000%
150
100
50
80%
60%
40%
20%
-20%
-40%
-60%
-80%
10050
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
2018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12
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2021年01月27日
图表14：成渝城市群商品房成交面积及同比 图表15：北部湾城市群商品房成交面积及同比
成渝城市群成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）
80040%
700
600
500
400-20%
20%
0%
-40%
-60%
-80%0
300150%
250
北部湾城市群成交面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）
100%
50%
0%
-50%
-100%0
200
300
200
100
150
100
50
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表16：86城市商品房成交额及同比 图表17：一线城市商品房成交额及同比
86城市商品房累计成交金额（亿元，左轴）
同比增速（%，右轴）
8000030%
70000
20%
10%
0%40000
-10%
60000
50000
30000
20000
10000
0-30%
2019/012019/052019/092020/012020/052020/09
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
2018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12
1.2新房成交额同增20.74%，成交均价同增6.62%，一线城市成交额与
均价分别同增96.7%与13.64%带动市场成交规模增长
从成交额方面看，我们跟踪的86个城市商品房12月成交额为8851.6亿元，环比增长
22.54%，同比上升20.74%，较上月扩大4.4个百分点。1-12月累计成交额74556.8亿
元，同比增长6.78%，较上月扩大1.6个百分点。
分城市能级来看，一线城市新房成交额高速增长。3个一线城市、13个二线城市和70个
三线城市当月成交额分别为2324.12/3457.38/3070.12亿元，环比分别上涨
35.4%/16.9%/20.3%，同比分别变化96.7%/-8.6%/29.6%，涨幅分别扩大43.7/收窄
11.7/扩大14.8个百分点。与成交面积增长一致，一线城市新房成交额高速增长，其中
北京、上海、广州新房成交额分别为701.95/912.37/709.80亿元，同比增长
82.9%/81.6%/139.9%，各一线城市新房市场高速升温。
一线商品房成交金额（亿元，左轴）
同比增速（%，右轴）
2500120%
2000
2018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12
100%
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
0-60%
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
1500
1000
500
-20%
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2021年01月27日
图表18：二线城市商品房成交额及同比 图表19：三线城市商品房成交额及同比
二线城市累计成交金额（亿元，左轴）三线城市累计成交金额（亿元，左轴）
同比增速（%，右轴）同比增速（%，右轴）
350005%3000060%
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0-20%-40%0
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
-15%-20%
-5%20%
-10%0%
0%40%
25000
20000
50%
30%
10%15000
-10%
-30%
10000
5000
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
从成交均价方面看， 86个城市商品房成交均价为15212.63元/平方米，环比增长1.67%，
同比增长6.62%。其中，一、二、三线城市当月成交均价为33927.08/17356.22/13866.48
亿元，环比分别变化-2.63%/1.25%/2.15%，同比分别增长13.64%/5.42%/5.90%。新
房成交均价环比变化稳定，一线城市均价同比增速带动成交额整体的增长，北京、上海、
广州均价分别同比增长2.2%/16.3%/25.8%，二、三线城市均价同比稳定增长。
图表20：86城市商品房成交均价及同比 图表21：一线城市商品房成交均价及同比
86城市商品房成交均价（元/平，左轴）
同比增速（%，右轴）同比增速（%，右轴）
1550018%4000045%
15000
1450012%
1400020000
135006%
35000
30000
25000
一线商品房成交均价（元/平，左轴）
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%0%012500
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
16%
14%
10%
8%
4%
2%
15000
10000
5000
13000
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2021年01月27日
图表22：二线城市商品房成交均价及同比 图表23：三线城市商品房成交均价及同比
二线商品房成交均价（元/平，左轴）三线商品房成交均价（亿元，左轴）
同比增速（%，右轴）同比增速（%，右轴）
1850018%1400018%
1800016%16%
1750014%14%
1700012%1300012%
1650010%10%
160008%8%
155006%120006%
150004%4%
145002%2%
13500
12500
11500
140000%110000%
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
1.3商品房库存面积同增11.3%，去化周期同比微增0.4个月，一、三线
城市销售高增带动去化周期分别同降3.9与1.5个月
40城市库存同比连续30个月正增长，12月同增11.3%，涨幅较为稳定。我们跟踪的
40个城市商品房库存面积共计52488万平方米，环比增长1.3%，同比增长11.3%，增
幅缩窄0.6个百分点，去化压力缓慢增加。4个一线城市、16个二线城市和20个三四
线城市的库存面积分别为8352、37811、6324万方，同比分别为增长8.4%/12.6%/7.7%，
二线城市去化压力增长较大。
图表24：40城商品房库存面积及同比 图表25：分线城市库存面积同比增速
40城市商品房库存面积（万方，左轴）
同比增速（%，右轴）
6000018%
50000
4000012%
30000
200006%
16%
14%
10%
8%
4%
2%
0%0
25%
一线城市二线城市三线城市
20%
15%
10%
5%
0%
10000
2018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12
-5%
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
2018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12
去化周期同比微增0.4个月，推盘面积增长同比增长9.0%。本月40城商品房去化周
期16.8个月，环比下降0.15个月，同比增长0.40个月；推盘面积4722万方，环比增
长27.8%，同比增长9.0%，整体售批比为0.84。4个一线城市、16个二线城市和20
个三四线城市去化周期分别为15.0、18.3和12.4个月，环比分别变化为-1.3、0.0、+0.3
个月，同比分别为-3.9、+1.9和-1.5个月。一线城市销售与推盘分别大幅同增62.8%和
36.0%、二线城市的销售与推盘分别微增2.8%和2.3%、三线城市销售高增41.7%高于
推盘12.0%的增速，一、三线城市去化周期的降低是由于12月新房市场的火热，推盘
规模仍在持续上升，使去化压力维持增长趋势。
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-10%
-15%
2021年01月27日
图表26：40城商品房推盘面积及售批比 图表27：分线城市去化周期（月）
40城商品房推盘面积（万方）
售批比（成交/供给，移动平均3个月）
5000160%
4500
4000
3500
3000
250080%
2000
1500
1000
500
00%
140%
120%
100%
60%
40%
20%
30
25
20
一线城市二线城市三线城市商品房（40城市）
15
10
5
0
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表28：各城市群销售、库存、推盘数据情况
城市群 城市 批售比
上海
杭州
苏州
宁波
昆山
江阴
长江三角洲城市
群 张家港
(15个）
芜湖
常熟
太仓
桐庐
富阳
临安
建德
湖州
613.9 8446.8 1.7% 5.9% 751.8 29.5% 4.5% 0.9 11.7 0.2
合计
福州
海峡西岸城市群
(6个 )
厦门
温州
莆田
销售面积 库存面积 环比 同比 推盘面积 环比 同比 去化周期 去化周
（万方） （万方） （%） （%） （万方） （%） （%） 期增减
259.48 2854.85 -0.4% -0.7% 249 62.8% 17.0% 1.0 14 -1.3
39.36 672.76 6.4% 12.9% 80 64.6% -5.6% 0.8 19 2.5
90.47 1223.85 4.2% 21.6% 139 22.0% 0.2% 0.7 16 2.5
112.11 794.6 28.4% 6.7% 288 81.6% 34.9% 0.9 5 1.4
12.41 357.73 4.2% -9.3% 27 18.5% 49.6% 1.1 15 1.8
36.28 460.92 -1.9% 12.2% 27 -2.8% -27.9% 0.8 16 0.0
32.53 513.52 -0.1% 1.4% 32 -21.4% 47.0% 1.0 17 -1.0
25.15 300.11 -0.8% 5.0% 23 -26.8% -30.3% 0.7 15 0.4
20.12 317.83 0.8% 5.1% 23 -5.6% 53.9% 0.7 21 -1.6
14.78 427.91 2.6% 30.2% 26 305.4% -22.7% 0.6 32 0.8
6.76 77.88 1.9% 3.1% 8 174.5% 83.8% 1.6 16 -1.3
13.76 120.59 12.1% 40.8% 27 31.9% 19.5% 0.8 7 0.8
33.06 169.84 2.3% 2.2% 37 30.4% 61.3% 1.0 7 0.4
7.33 43.5 -5.2% -14.8% 5 -24.6% 124.7% 1.3 6 -0.1
44.55 397.47 0.0% 7.9% 44 -33.0% -4.0% 0.9 9 1.3
67.6 1447.93 5.9% 266.6% 148 43.0% 123.0% 0.3 21 -1.3
34.11 375.01 -2.3% 15.6% 25 -38.4% 23.2% 0.6 13 -1.0
212.41 1204.76 -2.5% 14.1% 181 7.4% 21.1% 0.9 10 0.0
32.65 559.3 1.7% -4.9% 42 114.3% -5.7% 1.0 22 -0.8
(月)
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2018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/11
全国主要城市中，北京、上海、重庆等城市去化压力降低，去化周期缩短超过1个月，
分别为19/14/16个月，库存面积分别为2400.39/2854.85/3917.87万方，环比变化
1.0%/-0.4%/-0.4%，推盘面积分别为225/249/307万方，环比变化25.1%/62.8%/-0.4%。
库存与推盘面积并未显著降低，去化加速的动力为销售的高速增长。另一方面，杭州、
苏州、成都等城市去化压力显著增长，去化周期增长超过2个月，分别达到19/16/10个
月，库存面积分别为672.76/1233.85/920.72万方，环比增长6.4%/4.2%/4.1%，推盘
面积分别为80/139/549万方，环比增长66.4%/22.0%/140.8%，推盘加速使去化周期
增长。
2018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12
2021年01月27日
南平
三明
231.3 3686.1 3.1% 53.9% 341.4 -3.7% 24.7% 0.6 14.4 0.3
合计
长沙
武汉
长江中游城市群
（5个）
岳阳
黄石
黄冈
571.1 4670.0 3.1% 1.5% 711.5 14.4% 14.5% 1.0 10.0 -0.5
粤港澳大湾区
(2个 )
296.2 3097.2 6.0% 14.7% 470.4 19.1% 67.4% 0.7 13.4 -0.4
成渝城市群
(2个 )
540.1 12293.4 2.6% 7.7% 855.8 59.6% 8.2% 0.8 25.5 0.1
京津冀城市群
(2个 )
337.4 4531.6 0.3% 8.7% 349.1 0.4% 13.5% 0.8 18.5 -1.7
中原城市群
(2个 )
204.7 2858.4 0.1% 20.5% 209.0 32.3% 4.8% 0.8 20.9 -2.0
山东半岛城市群
(2个 )
287.5 3838.7 -1.0% 17.3% 248.3 -24.4% -30.0% 0.8 17.3 -0.9
北部湾城市群 南宁
辽中南城市群 沈阳
哈长城市群 长春
关中平原城市群 西安
合计
深圳
广州
合计
重庆
成都
合计
北京
天津
合计
郑州
淮北
合计
青岛
东营
合计
4.56 86.74 3.4% 15.2% 7 723.3% -14.4% 0.8 21 -0.3
7.56 62.73 -2.8% -15.0% 6 -27.8% -71.9% 1.1 7 1.0
234.79 2157.41 3.0% -15.0% 298 9.4% 39.3% 1.0 12 -0.5
295.79 1825.33 3.7% 30.2% 361 16.6% 1.6% 0.8 8 -0.5
23.09 375.82 0.6% 10.0% 25 0.2% -31.7% 0.9 15 -0.1
7.78 230.35 4.9% -1.1% 19 249.7% 74.2% 1.0 14 1.2
9.66 81.12 -1.2% -5.1% 9 -6.5% 92.4% 1.1 9 -0.9
73.21 753.27 13.2% 16.5% 161 30.2% 25.5% 0.6 12 0.6
222.99 2343.88 3.8% 14.1% 309 14.0% 102.8% 0.8 14 -0.8
321.12 3917.87 -0.4% 10.3% 307 -0.4% -14.6% 0.8 16 -1.2
218.99 8375.5 4.1% 6.5% 549 140.8% 27.1% 0.7 36 2.3
201.77 2400.39 1.0% 12.7% 225 25.1% 12.1% 0.8 19 -3.4
135.6 2131.24 -0.5% 4.4% 124 -26.0% 16.2% 0.9 18 -0.1
170.53 2486.18 0.1% 18.9% 173 26.1% -4.0% 0.8 21 -2.1
34.21 372.18 0.5% 32.7% 36 72.9% 86.6% 0.8 20 -1.9
244.74 3674.77 -0.8% 18.3% 214 -12.4% -36.5% 0.7 21 -1.5
42.71 163.88 -4.9% -1.0% 34 -59.1% 93.9% 0.9 3 -0.1
66.95 920.72 23.2% 11.8% 240 #DIV/0! 63.2% 0.7 10 2.4
109.37 3403.69 -2.8% 13.9% 10 -94.0% -80.9% 0.8 27 1.7
89.61 1714.51 0.5% 6.4% 99 36.5% 35.6% 0.9 17 0.3
116.78 2689.98 -1.2% 8.2% 85 148.4% -70.5% 1.2 40 -10.1
资料来源：CREIS，国盛证券研究所
二、重点城市二手房成交情况.
2.1二手房成交面积同比增长26.9%，一线城市同增56.9%，北上广二手
房市场火热分别同增55.1%/106.1%/50.11%
2020年12月，我们跟踪的77个城市二手房成交面积为2856.77万平方米，同比增长
26.9%，较上月降低2.4个百分点，环比增长3.31%，二手房市场在经历了10月的回落
后再次回复火爆的状态。1-12月累计成交面积25018.53万方，同比增长4.4%.
分城市能级来看，一线城市同比持续大幅增长56.9%。4个一线城市、33个二线城市
和40个三线城市当月成交面积分别为682.86/1482.25/531.00万平方米，环比分别变
化14.5%/0.2%/-3.6%，同比分别增长56.9%/17.0%/22.4%。一线城市二手房成交面
积同比增速持续5个月超50%，北京、上海、广州、深圳当月同比变化分别为
55.1%/106.1%/50.11%/-27.65%，一线城市中深圳受715调控政策影响，其余3个城
市二手房成交面积同比均大幅增长。
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2021年01月27日
图表29：77城市二手房成交面积及环比 图表30：一线城市二手房成交面积及环比
77城市累计成交面积（万方，左轴）
同比（%，右轴）
3000010%
25000
20000-5%
15000
10000-20%
5000
0-35%
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
5%
0%
-10%
-15%
-25%
-30%
600030%
500020%
400010%
30000%
2000-10%
1000-20%
0-30%
19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/11
一线城市累计成交面积（万方，左轴）
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表31：二线城市二手房成交面积及环比 图表32：三线城市二手房成交面积及环比
二线城市累计成交面积（万方，左轴）
同比（%，右轴）
180000%60005%
160000%
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0-35%
19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/11
-5%
-10%
-15%
-20%
-25%
-30%
5000
4000-10%
三线城市累计成交面积（万方，左轴）
同比（%，右轴）
-5%
-15%
-20%
-25%2000
-30%
-35%
-40%0
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
3000
1000
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
2.2二手房成交额同增57.5%，成交均价同增3.0%，一线城市成交额与
成交均价分别同增92.9%和6.7%，二手房市场持续火爆
从成交额方面看，各线城市的二手房交易市场成交总额同比均高速增长。在我们追踪的
63个城市中，12月二手房成交总金额为4702.11亿元，环比增长12.87%，同比增长
57.5%，经历10月的回落后恢复增长。1-12月累计成交额39895.21亿元，同比增长
12.5%。其中，2个一线城市（北京、上海）、23个二线城市和38个三线城市当月成交
总金额分别为2468.14/1503.30/730.66亿元，环比分别变化25.48%/2.93%/-1.08%，
同比分别增长92.9%/31.8%/29.4%。一线城市北京、上海的成交总金额的显著增长，
与成交面积的增速趋势一致，二、三线城市同比也快速增长，环比变化则较为稳定。
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2021年01月27日
图表 33：63城市二手房成交总金额及环比 图表 34：一线城市二手房成交总金额及环比
63城市累计成交额（亿元，左轴）
同比（%，右轴）
450000.2
40000
35000
300000
25000
20000
15000-0.2
10000
5000
0-0.4
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
2000040%
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0-50%
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
一线累计成交额（亿元）
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
0.1
-0.1
-0.3
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表 35：二线城市二手房成交总金额及环比 图表 36：三线城市二手房成交总金额及环比
160000%800015%
14000-5%7000
二线累计成交额（亿元）三线累计成交额（亿元）
同比（%，右轴）同比（%，右轴）
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
-25%
-30%0-40%0
12000-10%6000
10000-15%5000
8000-20%4000
6000-25%3000
4000-30%2000
2000-35%1000
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
成交价格方面，2020年全国二手房交易价格较为稳定。我们跟踪的63城市12月二手
房交易均价14360元/平方米，同比增长3.0%，环比增长0.43%，较上月增长0.53个
百分点，各月同比增速维持在5%以内，环比变化在±1%以内。分城市能级看，2个一
线城市（北京、上海）、23个二线城市和38个三线城市当月成交均价为
49948/15135/12017元/平方米，同比增速分别为6.7%/4.5%/1.1%，环比变化分别为
1.9%/+1.6%/-0.7%。一线城市成交均价增速较高，北京、上海二手房均价分别同增4.5%
和9.8%，与成交面积增长共同推动成交额高增。
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2021年01月27日
图表 37：63城市二手房成交价格及环比 图表 38：一线城市二手房成交价格及环比
146003%
14400
14200
14000
13800
13600
13400
13200
13000
12800
12600
12400-3%
63城市平均销售价格（元/平）
全国环比（%）
2%
2%
1%
1%
0%
-1%
-1%
-2%
-2%
510006%
50000
49000
48000
46000
45000
44000
43000-4%
一线城市平均房价（元/平）
一线环比（%）
470001%
5%
4%
3%
2%
0%
-1%
-2%
-3%
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表 39：二线城市二手房成交价格及环比 图表 40：三线城市二手房成交价格及环比
二线城市平均房价（元/平）
155002%
15000
14500
14000
13500
13000-2%
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
2%
1%
1%
0%
-1%
-1%
-2%
124004%
12200
12000
11800
11600
11400
11200
11000
10800
10600
10400
10200-3%
三线城市平均房价（元/平）
三线环比（%）
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/10
图表 41：12月全国主要城市二手房成交面积、总金额、成交价格数据情况
城市
北京
上海
天津
重庆
武汉
厦门
西安
长沙
宁波
东莞
济南
南昌
成交面积环比 同比 成交总金额环比 同比 成交价格同比
（万方） （%） （%） （亿元） （%） （%） （元） （%）
189.19 21.35% 55.07% 1074.63 23.41% 61.90% 56800.56 1.69% 4.40%
323.35 24.48% 106.10% 1393.51 27.13% 126.26% 43095.61 2.13% 9.78%
90.22 -3.17% 10.81% 183.68 -3.53% 11.09% 20359.60 -0.38% 0.26%
113.64 3.64% 11.80% 142.91 3.84% 16.03% 12575.72 0.20% 3.78%
90.13 3.35% 23.50% 160.85 3.39% 28.07% 17846.97 0.04% 3.70%
32.87 22.74% 34.88% 145.42 25.98% 35.25% 44235.82 2.65% 0.28%
62.55 -12.36% 75.36% 97.21 -12.26% 92.38% 15540.93 0.11% 9.71%
30.18 6.95% 62.78% 33.78 5.76% 69.15% 11194.43 -1.11% 3.91%
46.80 4.70% 17.26% 120.39 7.81% 39.53% 25722.84 2.98% 18.99%
29.25 10.80% -19.64% 51.14 19.04% -1.67% 17486.71 7.47% 22.37%
31.74 20.27% 33.87% 56.59 21.93% 30.21% 17826.14 1.37% -2.76%
19.15 4.87% 139.97% 28.53 4.58% 144.68% 14898.70 -0.29% 2.02%
环比（%）
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2021年01月27日
合肥
郑州
太原
石家庄
长春
哈尔滨
呼和浩特
海口
兰州
昆明
贵阳
西宁
银川
温州
常州
桂林
嘉兴
南通
唐山
徐州
镇江
扬州
惠州
连云港
洛阳
80.01 28.12% 162.50% 149.07 27.91% 184.87% 18630.21 -0.17% 8.49%
43.40 9.93% 39.50% 55.13 12.83% 48.36% 12700.57 2.62% 6.34%
13.85 -5.72% 18.07% 16.18 -7.49% 18.97% 11685.02 -1.87% 0.76%
19.58 8.60% 16.34% 33.92 17.57% 24.89% 17325.15 8.27% 7.32%
39.71 -4.38% 4.89% 39.13 -3.93% 6.10% 9854.74 0.46% 1.15%
22.05 -45.22% -48.22% 24.79 -47.95% -49.02% 11242.65 -5.00% -1.56%
16.84 7.12% 26.71% 20.09 7.61% 26.43% 11931.23 0.49% -0.23%
11.28 19.24% 47.07% 19.33 21.19% 58.70% 17143.95 1.63% 8.01%
9.52 -10.86% 90.78% 12.57 -12.47% 99.84% 13202.59 -1.86% 4.77%
25.98 -2.33% -5.73% 41.66 10.50% 11.36% 16036.72 13.17% 18.12%
16.25 11.76% 46.40% 14.89 8.37% 41.00% 9159.17 -3.05% -3.75%
5.39 1.89% -17.84% 4.71 6.56% -19.90% 8740.26 4.60% -2.48%
15.38 -13.98% 6.00% 11.76 -3.69% 31.54% 7647.66 12.03% 24.05%
52.26 -13.11% 30.67% 45.69 -14.05% 32.33% 8718.43 -1.38% 0.97%
29.49 14.39% 28.50% 56.06 -1.34% 9.71% 19012.04 -13.75% -14.62%
35.78 -11.04% 21.33% 57.38 -0.33% 37.24% 16038.97 12.06% 13.12%
4.51 0.89% -10.87% 3.42 -1.16% -15.97% 7591.31 -2.04% -5.65%
26.99 2.08% 100.22% 28.53 3.33% 115.00% 10570.97 1.24% 7.43%
11.46 -39.37% -32.51% 20.39 -40.61% -24.98% 17794.90 -2.01% 11.18%
15.80 -1.31% -19.51% 17.90 -1.32% -20.27% 11330.17 0.00% -0.94%
22.57 -14.18% 55.87% 28.32 -15.51% 65.42% 12547.71 -1.57% 6.08%
13.27 -8.36% 12.74% 11.12 -8.25% 13.12% 8288.87 -0.93% -0.73%
12.14 -6.54% 92.39% 18.31 -2.54% 106.70% 14415.51 -0.30% 2.67%
25.73 -5.20% 33.39% 31.31 -2.91% 38.85% 12166.18 2.41% 4.07%
28.18 19.51% 68.74% 28.30 2.57% 57.75% 10042.50 -14.20% -6.51%
资料来源：CREIS，国盛证券研究所
2.3重点城市二手房交易中介集中度较高，北京、成都、太原、杭州CR3
超6成，CR10超8成
二手房交易中介集中度较高，部分主要城市龙头中介市占率超八成。2020年12月，北
京、成都、太原、杭州二手房中介集中度较高，CR3超6成，分别达到
74.1%/79.2%/65.9%/67.3%，CR10超8成，分别达到85.6%/87.7%/98.7%/86.1%。
链家与我爱我家在部分城市有较高份额。本月链家在北京、上海、成都、杭州二手房交
易中介市场份额分别达到49.4%/21.8%/68.6%/9.7%，我爱我家在北京、杭州、太原、
南京的份额分别达到14.1%/34.6%/23.7%/13.2%，市场份额保持稳定。
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2021年01月27日
图表42：12月全国主要城市二手房中介市占率情况
北京
上海
深圳
成都
苏州
太原
杭州
武汉
西安
南京
福州
合肥
CR3 CR10
74.01% 85.57% 49.36% 14.08% 0.64%
40.83% 57.62% 21.77% 3.68% 3.84%
45.81% 87.60% 10.68% ——— 12.02%
79.21% 87.71% 68.58% ——— ———
37.10% 59.97% 6.57% 9.30% ———
65.95% 98.66% ——— 23.71% ———
67.34% 86.15% 9.66% 34.60% ———
27.74% 32.27% 11.31% ——— ———
41.70% 49.24% ——— ——— ———
27.57% 40.42% 9.01% 13.15% ———
54.83% 77.80% ——— ——— ———
51.35% 74.35% ——— ——— ———
链家 我爱我家 中原地产
资料来源：CREIS，国盛证券研究所
三、全国土地市场供给成交情况
3.1 土地市场活跃，住宅用地供应面积环比增长69.6%，成交面积环比增
长90.7%，多地政府推出优质地块
根据CREIS统计的300城土地市场数据，2020年12月，全国宅地土地供应建面为21448
万方，单月环比增长69.6%，同比增长14.7%；1-12月累积供应建面为130385万方，
同比增长4.2%。分城市能级来看，一、二、三四线城市宅地供应建面分别580、7283、
13585万方，环比分别变化10%/11%/66%，同比分别变化-13%/11%/18%，住宅供应
建面的增长主力来自三四线城市。
图表43：300城市住宅用地供给建面和累计同比 图表44：一线城市住宅用地供给建面和累计同比
供给（万方，左轴）累计同比（%，右轴）
供给（万方，左轴）累计同比（%，右轴）
3000080%
25000
20000
15000
10000
5000
0-60%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
900350%
800300%
700250%
600200%
500150%
400100%
30050%
2000%
100-50%
0-100%
资料来源：CREIS、国盛证券研究所 资料来源：CREIS、国盛证券研究所
16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1020/0320/08
16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1020/0320/08
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2021年01月27日
图表45：二线城市住宅用地供给建面和累计同比 图表46：三四线城市住宅用地供给建面和累计同比
供给（万方，左轴）累计同比（%，右轴）
供给（万方，左轴）累计同比（%，右轴）
10000100%
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0-80%
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
1800050%
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0-60%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
资料来源：CREIS、国盛证券研究所 资料来源：CREIS、国盛证券研究所
图表47：300城市住宅用地成交建面和累计同比 图表48：300城市住宅用地成交建面和累计同比
成交建筑面积（万平米，左轴）累计同比（%，右轴）
16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1020/0320/08
20000120%
15000
1000020%
5000
0-80%
16/0616/0116/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1020/0320/08
成交量方面，12月宅地土地成交建面为17240万方，单月环比增长90.7%，同比增长
13.6%；1-12月累计成交建面为107689万方，同比增长6.7%。分能级来看，一、二、
三四线城市宅地成交建面分别为492、6241、10506万方，环比分别增长10%/162%/68%，
同比分别变化-27%/7%/21%，二线城市成交建面大幅增长推动整体成交增长。另一方
面，本月土地市场活跃度显著上升，供应面积与成交面积的同时大幅增长表明本月多地
政府推出大量优质地块
16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1020/0320/08
成交建筑面积（万平米，左轴）累计同比（%，右轴）
100%
80%
60%
40%
0%
-20%
-40%
-60%
800600%
700
600
500
400
300
200
100
0-100%
500%
400%
300%
200%
100%
0%
资料来源：CRIES、国盛证券研究所 资料来源：CRIES、国盛证券研究所
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2021年01月27日
图表49：二线城市住宅用地成交建面和累计同比 图表50：三四线城市住宅用地成交建面和累计同比
成交建筑面积（万平米，左轴）
累计同比（%，右轴）
150%8000
100%
50%
0%
-50%
-100%0
12000100%
10000
8000
成交建筑面积（万平米，左轴）累计同比（%，右轴）
6000
4000
2000
50%
60000%
4000
2000
0-100%
-50%
资料来源：CRIES、国盛证券研究所 资料来源：CRIES、国盛证券研究所
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3.2住宅用地出让金环比增长75.7%，一线城市环增6%同降20%
从土地出让金方面来看，12月份宅地土地出让金为6921亿元，单月环比增长75.7%，
同比增长14.6%，累计出让金50320亿元，同比增长17.2%。分城市能级来看，一、二、
三四线12月宅地出让金分别为695、3183、3043亿元，环比分别变化6%/145%/53%，
同比分别变化-20%/7%/37%，一线城市环比微增同比降低，二三四线城市出让金总额
的增长是12月出让金规模总体增长的驱动。
图表51：300城市住宅用地土地出让金和累计同比
土地出让金(亿元，左轴）累计同比（%，右轴）
资料来源：CRIES、国盛证券研究所
3.3平均楼面价环比下降7.9%，一二线城市溢价率分别下降7.1和4.1个
百分点，一线城市流拍率再次为零，二线城市流拍率环比上升4.2个百分点
从成交价和溢价率角度来看，12月宅地土地平均楼面价为4015元/平，环比下降7.9%，
同比上升0.9%，土地成交溢价率为12.1%，较11月下降4.4个百分点。分城市能级来
看，一、二、三四线城市宅地土地成交溢价率分别为9.0%/9.4%/15.8%，环比分别变化
-7.1/-4.1/+2.8个百分点。
8000200%
7000
6000
5000
400050%
3000
2000
1000
0-100%
16/0616/1116/0117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1020/0320/08
16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1020/0320/08
150%
100%
0%
-50%
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图表52：300城市宅地平均楼面价及溢价率
平均楼面价（元/平）溢价率
600090%
5000
400060%
3000
80%
70%
50%
40%
30%2000
20%
10%
0%0
1000
资料来源：CREIS、国盛证券研究所
16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1020/0320/08
图表53：一、二、三四线城市全类型用地成交溢价率 图表54：一、二、三四线城市住宅用地成交溢价率
一线城市二线城市三四线城市
160%
140%
120%
100%
80%100%
60%
40%
20%
0%
200%
150%
一线城市二线城市三四线城市
50%
0%
资料来源：CREIS、国盛证券研究所 资料来源：CREIS、国盛证券研究所
13/0714/0114/0715/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/0720/0120/07
流拍率方面，12月宅地土地的流拍率【流拍宗数/(流拍宗数+成交宗数)】与【流拍宗数
/推出宗数】分别为8.2%和7.2%，较11月分别上升0.1和1个百分点。分城市能级来
看，一、二、三四线城市宅地土地流拍率分别为0%/7.4%/8.9%，变比分别变化-4.3/+4.2、
-0.9个百分点，二线城市的流拍率增长是当月土地流拍率上升的原因，一线城市流拍率
降至0，表明优质土地的供应热度不降反增。
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20/0720/0119/0719/0118/0718/0117/0717/0116/0716/0115/0715/0114/0714/0113/07
2021年01月27日
图表55：300城宅地流拍率 图表56：一、二、三四线城市宅地流拍率
流拍宗数/(流拍宗数+成交宗数)
流拍宗数/推出宗数
20%
15%
10%
5%
0%
60%
50%
40%
一线城市二线城市三四线城市
30%
20%
10%
0%
20/20/19/19/18/18/17/17/16/16/15/15/14/14/13/
………………………………………
资料来源：CREIS、国盛证券研究所 资料来源：CREIS、国盛证券研究所
13/0714/0114/0715/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/0720/0120/07
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2021年01月27日
附录1：重点城市库存去化情况
图表57：北京库存、去化情况 图表58：上海库存、去化情况
北京库存面积（万方，左轴）
300040
2500
2000
150020
1000
500
00
2019/012019/052019/092020/012020/052020/09
35
30
25
15
10
5
295030
290025
285020
上海库存面积（万方，左轴）
152800
275010
27005
26500
2019/012019/052019/092020/012020/052020/09
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表59：深圳库存、去化情况 图表60：广州库存、去化情况
深圳库存面积（万方，左轴）广州库存面积（万方，左轴）
去化周期（月，右轴）去化周期（月，右轴）
80020240030
700
600
500
40010152100
300
18
16
14
12
8
6
4
2
0018000
230025
220020
102000
51900
2019/012019/052019/092020/012020/052020/092019/012019/052019/092020/012020/052020/09
200
100
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表61：重庆库存、去化情况 图表62：成都库存、去化情况
成都库存面积（万方，左轴）
去化周期（月，右轴）
850045
8000
7500
7000
6500
60000
2019/012019/052019/092020/012020/052020/09
40
35
30
25
20
15
10
5
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
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2021年01月27日
图表63：杭州库存、去化情况 图表64：苏州库存、去化情况
苏州库存面积（万方，左轴）
25800
20
15
10
5
00
140020
1200
1000
18
16
14
12
10
8
6
4
2
00
杭州库存面积（万方，左轴）
700
600
500
400
300
800
600
400
200
2019/012019/052019/092020/012020/052020/09
200
100
2019/012019/052019/092020/012020/052020/09
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
附录2：重点城市二手房中介市占率
图表65：北京二手房中介市占率情况 图表66：上海二手房中介市占率情况
CR3CR10
链家我爱我家
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
19/119/419/719/1020/120/420/720/10
70%
60%
50%
CR3CR10
我爱我家中原地产
链家
40%
30%
20%
10%
0%
19/119/419/719/1020/120/420/720/10
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
图表67：杭州二手房中介市占率情况 图表68：苏州二手房中介市占率情况
CR3CR10CR3CR10
链家我爱我家链家我爱我家
100%70%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%0%
19/119/419/719/1020/120/420/720/1019/119/419/719/1020/120/420/720/10
60%
50%
40%
30%
20%
10%
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
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2021年01月27日
图表69：南京二手房中介市占率情况 图表70：太原二手房中介市占率情况
CR3CR10CR3CR10
40%120%
35%
30%
25%
链家我爱我家我爱我家
100%
20%60%
15%
10%
5%
0%0%
80%
40%
20%
19/119/419/719/1020/120/420/720/1019/119/419/719/1020/120/420/720/10
资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所
投资建议
1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地
产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、
港股推荐龙光集团；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地
产：华润置地、龙湖集团、新城控股；4.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务
赛道龙头：贝壳、我爱我家；5.稀缺消费升级奢饰品概念的商管+物管公司：华润万象生
活。
风险提示
疫情影响超预期，销售超预期下行。
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2021年01月27日
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投资评级说明
投资建议的评级标准 评级 说明
评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上
指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市
场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针
对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）
为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股
市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。
行业评级
股票评级
增持 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
持有 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间
减持 相对同期基准指数跌幅在5%以上
增持 相对同期基准指数涨幅在10%以上
中性 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%
减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上
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邮编：100032 邮编：200120
传真：************电话：************
邮箱：*******************邮箱：*******************
南昌 深圳
邮编：330038 邮编：518033
传真：*************邮箱：*******************
邮箱：*******************
之间
地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦 地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼
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