个案调查分析表
市调员：                                          日期：  年  月  日
基
础
信
息
注册案名：华润置地菁英苑
推广案名：华润中央公园
基地位置：
案场位置：嘉定南翔芳礼路99弄
开发商：华润（上海）房地产开发有限公司
建筑商：苏中建设集团股份有限公司
销售代理：同策房产资讯股份有限公司  华润集团
监理公司：
建筑设计公司：天华建筑  JWDA
规划用途：住宅
样板房/成品房设计： TOP TOWN
装修施工单位：华润集团
公开日期：2011-4-18
交房日期：2012-12-31
绿化园林设计公司：澳大利亚Place景观设计公司
广告企划：和声机构
工程进度：一期结构性封顶，外立面正在建设中
案场电话：6869 6666
接待人：
经
济
技
术指标
基地面积：28,0000㎡
总建筑面积：    460,000 ㎡
基 地 位 置 图
容 积 率：1.31
绿 化 率：35 %
得 房 率：78~80 %
总户数： 1127（公寓，别墅）         
可售户数：614   
单价范围：2,2000~2,8000      元/平米
总价范围：200万元~400万元
均价：    2,5000              元/平米
面积范围：77~144          平米
主力总价:      240万元                                                                                                                                                               
主力面积：
141平米 95 平米
一期销售率： 97.7%
建筑层数：18，15,21,22,30层
物业公司：华润置地（上海）物业管理有限公司
物管费：4.0  元/平米/月
车位数量：公寓1：1.6  别墅1:2
车位价格: 未定
贷款银行：上海银行 建设银行 农业银行 工商银行 大华银行等
折扣：按揭9.8折 一次性付款9.7折
特殊付款方式：支票 汇款到户
一、环境分析：
区域大环境分析：区域规划相对比较完善，而且离南翔老镇也很近。而且项目所在的版块是嘉定重点规划的“南翔绿洲星城”。
内部环境规划：菁英湖畔9000平米的会所（地下1楼恒温游泳池 地上1楼咖啡，2楼3楼餐饮 4楼会厅），目前基本成型，2块基础教育配套、大型Shopping Mall（中高端）、体育公园、环湖慢跑道等大型配套正在建设中。
二、产品分析：
物业形态：五星物管 24小时“一对一”服务
建筑风格：ARTDECO
建材设备/装修品牌：
建筑细节：
施工工艺：A材料：
        三层以下 卡拉麦里金石材外立面
        三层以上  真石漆喷涂
B设备：
德国威能全屋地暖
日本日立分体式空调
汉斯格雅龙头
德国杜拉维特（Duravit）洁具
德国BOSCH厨房电器四件套 微波炉、抽油烟机、灶台
上海开能净水器
手工斜拼菱形木地板工艺
美国通用GE内置式冰箱、
瑞士FRANKE高级水槽、碎骨机
德国西门子（SIEMENS） 开关 插座
广东欧普 灯具（不含吊灯）
法国罗格朗 彩色液晶可视对讲机
门-实木贴面双层钢板  美国英格索兰（Ingersoll Rand）的琐件
时
与管理中心取得联系。
房型面积配比表
房型
面积
比例
销售套数
A
75㎡
92.7%
63套/68套
B
93㎡
90%
90套/100套
C
  95㎡
89%
57套/64套
D
  140㎡
70.1%
141套/204套
三、价格分析（价格范围、均价、价格走势、平面差价、立面差价、景观差价、房型差价等）：
价格范围：
均价：
四、去化分析（去化率；各房型、价格段、楼层、景观差异的去化顺序、速度）：
1．B户型基本去化。        4.C户型接近90%
2．A户型90%以上去化。
3．D户型90%左右去化。
五、媒体分析（媒体通路、投放次数及频率、主打广告内容）：
媒体通路： 短信，网络，导旗，沪嘉高炮，DM直投头邮件，报纸，巡展（大拇指广场等）
六、客源客层类分析（客户居住区域、职业、年龄、职位、所占比例、投资客、自住客、目标客群）：
客户居住区域：浦东，长宁，普陀，宝山
职业：高级白领，中高级管理者及以上
年龄：25~50
职位：高级
所占比例：90%左右
投资客：少
自主客：多
目标客群：面向整个上海
七、市场分析（该项目目前所处的区域内的房地产市场状况、分析项目目前在区域内市场所处的地位等）：
八、现场业务分析（业务流程情况及执行力、说辞、销售道具、售楼处及样板房现场表现力）：
业务员专业程度很高，说辞完善，销售道具形象生动，售楼处装修豪华气派能吸引客户，样板房
九、综述（SWOT分析）
S（优势）该楼盘与本案相比的优势、卖点:
品牌实力——在上海，华润置地是中国内地最具实力的综合性房地产开发商，是世界500强华润集团的地产旗舰子公司，品牌及品质都已深入人心。从黄浦江边的上海滩花园、新江湾城的橡树湾，到外滩九里佘山九里，再到菁英湖边的中央公园，华润置地一系列高端产品先后入市，为高端置业客群带来宜居高品质产品。事实证明，有品牌实力保障的楼盘品质催生出强大的客户粘度，最终成为项目热销的重要原因。
W（劣势）该项目本身的不足之处或弱点：
交通，配套不完善——项目附近没有公交路线，而且距离地铁11号线也比较远,步行到南翔地铁站约在30分钟左右。在自驾车方面，因为附近有许多楼盘在建设中，混凝土搅拌车、拉土车、挖掘机等各种施工车辆让路面状况很差，降低了出行效率，也增加了行车的安全隐患。由于沪嘉高速目前承担着嘉定往返市区主要的交通流量，所以自驾车在中环转沪嘉高速，以及在南翔收费口通常会遇到堵车的尴尬。
周边配套，距离最近的大型卖场是在地铁11号线南翔站附近的家乐福超市和金域广场，步行约25分钟左右。根本无法满足该项目的客源水平的购买需求。宝翔路上大部分的商铺基本处于闲置状态，目前只有几家餐饮店和超市以及宝翔路菜场在营业，没有什么高端的消费场所和娱乐地方。
O（机会）竞品市场对项目现状、规划带来的发展潜力或升值空间：
景观稀缺——华润中央公园占据城内最大的自然湖区，集政府之力共同打造出一个堪比15座虹口足球场大小的“湖公园”。
重点规划区域，未来升值空间大——目所在的版块是嘉定重点规划的“南翔绿洲星城”。周边的配套设施也在建设当中，包括政府配套设施（教育，生活，商业）和华润集团自主开发招商建设的配套设施。
T（威胁）现在、今后周边区域会对该项目造成的威胁点：
价格定位—南翔板块大牌开发商云集，新房供应量充足，公寓产品同期竞争项目较多，周边的大盘主要有中冶祥腾城市广场、朗诗绿色街区、路劲逸隽园、骏丰嘉峰汇、金地格林公馆等，均价是在16000元/平~ 23000元/平.。而华润置地中央公园均价25000元/平，最小户型75平米，总价最低超过了180万，这对于经济能力有限的购房者来说，无疑设置了一道门槛。

更多推荐

项目,南翔,区域,分析,价格,公司,差价