***地产公司
住 宅 工 程 质 量 标 准
编制时间：20 年 月 | 版本号：01 | 执行状态：讨论稿 |
1.引言
1.1 目的
为提升公司***住宅工程开发建设质量，确保住宅使用功能，提升客户满意度，特制定本标准。本标准为置地内部住宅工程质量检查验收标准，也为各利润中心的自身管理及对设计、监理及承包商协调管理提供参考。
1.2 使用范围
公司开发的新建住宅粗装修(毛坯房/初装饰)交楼工程，精装修房交楼工程将另行编制户内精装修工程质量标准。
1.3 编制依据
本标准依据相关国家标准及公司工程质量建设规划编制，主要依据有：
(1) 《住宅设计规范》(GB50096-1999)(2003年修订版)
(2) 《住宅建筑规范》(GB50368-2005)
(3) 《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362-2005)
(4) 《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)建标[2000]85号
(5) 《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)
(6) 《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)
(7) 《住宅工程初装饰竣工验收办法》(建监字[94]第392号)
(8) 《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)
1.4 其它说明
本标准侧重于小业主对收楼的质量要求，各利润中心应参照本标准的质量要求，结合开发项目所在城市的定位及当地相关质量要求，制订相关工程质量规范列入合同文件中，以使工程参与各方有明确的工程质量标准，做到有规可依。
2.户内质量验收标准
2.1室内楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面)
1) 主控项目
(1) 面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹；
(2) 国家标准：空鼓面积不应大于400CM2；且每自然间(标准间)不多于2处可不计；
(3) 置地企业标准：100％无空鼓。
2) 一般项目
(1) 地面表面密实，无地面裂缝、脱皮、麻面、起砂现象；
(2) 地面坡度满足设计要求，坡向正确，不应有倒泛水和积水现象；
(3) 踢脚线与墙面应结合紧密，高度一致，出墙厚度均匀；
(4) 对于有室内楼梯的，楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求；
(5) 允许偏差应符合规定要求。
水泥混凝土、水泥砂浆楼地面允许偏差
序号 | 项 目 | 允许偏差 (MM) | 检验方法 | |
国家标准 | 置地企业标准 | |||
1 | 表面平整度 | 5 | 4 | 2 M靠尺和塞尺检查 |
2 | 踢脚线上口平直 | 4 | 3 | 用5 M线和钢尺检查 |
3 | 室内楼梯相临 踏步高度差 | 10 | 8 | 用2 M垂直检测尺检查 |
4 | 室内楼梯踏步 两端高度差 | 10 | 8 | 观察和钢尺检查 |
5 | 室内旋转楼梯踏步两端高度差 | 5 | 5 | 观察和钢尺检查 |
3) 过程控制要求
(1) 地坪施工前，应将砼楼板表面的浮浆、落地灰等清理干净，可使用铣刨机或凿毛机进行机械清理；
(2) 水泥混凝土楼地面采用平板振动器振捣密实，对于有地暖层的后浇地面，可采用直径150MM的铁辊碾子碾压密实；
(3) 有防水要求地面的立管、套管、地漏处封堵无渗漏，应进行蓄水试验；
(4) 施工完成地面应洒水养护不少于7天；
(5) 应特别注意入户门内开门时走道与入户地板标高的控制。
4) 设计要求
(1) 粗装修地面应预留二次装饰层厚度，一般宜预留40～50MM，应明确公共走道与室内地面、室内地面与阳台、室内地面与厨卫间地面的节点标高。
(2) 底层卧室、起居室等居住空间地坪应有防潮的措施。
2.2 室内墙面(抹灰工程)
1) 主控项目
(1) 墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；
(2) 抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于30mm时，应采取建筑抹灰用钢丝网加强。
(3) 不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施，应采用建筑抹灰用钢丝网，钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于100 mm。
2) 一般项目
(1) 抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观；
(2) 墙面抹灰均按照高级抹灰标准控制，墙面抹灰的允许偏差：
墙面高级抹灰工程质量的允许偏差
序号 | 项 目 | 允许偏差 (MM) | 检验方法 |
国家标准 | |||
1 | 表面平整度 | 3 | 2 M靠尺和塞尺检查 |
2 | 立面垂直度 | 3 | 用2 M垂直检测尺检查用 |
3 | 阴阳角方正 | 3 | 用直角检测尺检查 |
3) 过程控制要求
(1) 抹灰前应检查房间方正；
(2) 抹灰前应检查墙面结构，做到无裂缝、无渗漏；
(3) 采用灰饼、拉线方法控制面层高度；
(4) 基底应清理干净，混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理，防止空鼓。
2.3 室内顶棚抹灰
1) 主控项目
(1) 抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；
(2) 抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于20mm时，应采用建筑抹灰用钢丝网防开裂及脱落。
2) 一般项目
(1) 抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观；
(2) 抹灰的允许偏差：表面应平顺，阴阳角应方正、顺直；
(3) 抹灰均按照高级抹灰标准要求：
允许偏差项目国家标准：抹灰阴阳角方正允许偏差为3MM。
3) 过程控制要求
(1) 顶棚结构无裂缝、无渗漏；
(2) 抹灰前应检查房间方正；
(3) 楼板各洞口应封堵平整；
(4) 采用灰饼、拉线方法控制面层高度；
(5) 基底应清理干净，混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理，防止空鼓；
(6) 顶棚应尽量采取打磨修补、局部抹灰的方法进行抹灰。
2.4 室内腻子
1) 主控项目
(1) 腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和掉粉；
(2) 腻子材料性能应符合设计和规范要求。
2) 一般项目
(1) 表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹；
(2) 腻子的允许偏差：
腻子工程质量的允许偏差
序号 | 项 目 | 允许偏差(MM) | 检验方法 |
1 | 表面平整度 | 2 | 2M靠尺和塞尺检查 |
2 | 立面垂直度 | 2 | 用2M垂直检测尺检查用 |
3 | 阴阳角方正 | 2 | 用直角检测尺检查 |
3) 过程控制要求
(1) 满刮腻子之前，应将基层缺陷修补平整；
(2) 满刮腻子不少于两遍，第一遍腻子刮涂完成，应对表面打磨修补。
2.5 入户门 (防盗门)
1) 主控项目
(1) 户门应采用安全防卫门，向外开启的户门不应妨碍交通；
(2) 户门的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置及防腐处理应符合设计要求；
(3) 户门的安装必须牢固；
(4) 户门开启应灵活；
(5) 户门的配件应齐全，位置应正确，功能应满足使用要求；
(6) 有消防要求的入户门应满足消防规范及验收要求。
2) 一般项目
(1) 门的表面装饰应符合设计要求；
(2) 门表面不得有划痕、碰伤、污染；
(3) 门的防撞性能指标应符合要求；
(4) 户门隔声要求不低于25dB（国家标准）；
(5) 安装的留缝限值、允许偏差应符合要求。
门安装的留缝限值、允许偏差
项次 | 项目 | 留缝限值（mm） | 允许偏差（mm） | 检验方法 | |
1 | 门槽口宽度、高度 | ≤1500 mm | — | 1.5 | 用钢尺检查 |
＞1500 mm | — | 2 | |||
2 | 门槽口对角线长度差 | ≤2000 mm | — | 2 | 用钢尺检查 |
＞2000 mm | — | 2.5 | |||
3 | 门框的正、侧面垂直度 | — | 1 | 用1 m垂直检测尺检查 | |
4 | 门构件装配间隙 | — | 0.3 | 用塞尺检查 | |
5 | 门扇与侧框间留缝 | 1.2—1.8 | — | 用塞尺检查 | |
6 | 门扇对口缝 | 1.2—1.8 | — | 用塞尺检查 | |
3) 过程控制要求
(1) 内开门时门扇距粗装修找平层不宜少于40－50MM；
(2) 门框出墙面尺寸一致；
(3) 门框与墙体间缝隙的填嵌应饱满，门框无变形；
(4) 成品门进场时表面应粘贴保护膜。
2.6 户内门窗
2.6.1 铝合金门窗
1) 主控项目
(1) 窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及门窗的型材壁厚应符合设计要求；
(2) 门窗框和副框的安装必须牢固，推拉门窗扇必须有防脱落措施；
(3) 门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘；
(4) 门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
(5) 门窗的“三性”试验：抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗透性能应由有资质的检测单位进行检测合格；
(6) 外窗隔声要求不低于30dB(国家标准)。
2) 一般项目
(1) 门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。表面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续；
(2) 玻璃无划花、破碎、气泡、起雾；
(3) 门窗开启灵活，门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N；
(4) 门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹；
(5) 门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应通畅；
(6) 有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求；
(7) 门窗安装的允许偏差应符合规定。
铝合金门窗安装的允许偏差
项次 | 项目 | 允许偏差(mm) | 检验方法 | |
1 | 门窗槽口宽度、高度 | ≤1500 mm | 1.5 | 用钢尺检查 |
＞1500 mm | 2 | |||
2 | 门窗槽口对角线长度差 | ≤2000 mm | 3 | 用钢尺检查 |
＞2000 mm | 4 | |||
3 | 门窗框的正、侧面垂直度 | 2.5 | 用垂直检测尺检查 | |
4 | 门窗横框的水平度 | 2 | 用1 m水平尺和塞尺检查 | |
5 | 门窗横框标高 | 5 | 用钢尺检查 | |
6 | 门窗竖向偏离中心 | 5 | 用钢尺检查 | |
7 | 双层门窗内外框间距 | 4 | 用钢尺查 | |
8 | 推拉门窗扇与框搭接量 | 1.5 | 用钢直尺检查 | |
3) 过程控制要求
(1) 门窗框边外露宽度一致；
(2) 采用副框安装时，主副框的连接措施应有保证；
(3) 门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝；
(4) 外窗台找坡规范，避免窗台积水；
(5) 窗需在工厂内加工，横框、竖框型材要符合规范图集要求，严禁用小料拼装；
(6) 外窗需与外墙一起进行淋水试验检查验收合格。
2.6.2 木门
1) 主控项目
(1) 木门的品种、类型、规格、开启方向、安装位置及连接方式应符合设计要求；
(2) 木门必须安装牢固，并应开关灵活，关闭严密，无倒翘；
(3) 木门五金配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
2) 一般项目
(1) 木门的盖口条、压缝条、密封条安装应顺直，与门结合应牢固、严密；
(2) 木门表面应洁净，不得有刨痕、锤印；
(3) 木门与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满；
(4) 门框出墙面尺寸应一致；
(5) 木门安装的允许偏差应符合以下规定。
木门安装的允许偏差(mm)
序号 | 项目 | 留缝限值 | 允许偏差 | 检验方法 | |
1 | 门槽口对角线长度差 | — | 2 | 用钢尺检查 | |
2 | 门框的下、侧面垂直度 | — | 1 | 用1 m垂直检测尺检查 | |
3 | 框与扇接缝高低差 | — | 1 | 用钢直尺和塞尺检查 | |
4 | 门扇对口缝 | 1.5—2 | — | 用塞尺检查 | |
5 | 门扇与上框间留缝 | 1—1.5 | — | ||
6 | 门扇与侧框间留缝 | 1—1.5 | — | ||
7 | 门扇与下框间留缝 | 3—4 | — | ||
8 | 无下框时门扇与地面间留缝 | 外门 | 5—6 | — | 用塞尺检查 |
内门 | 6—7 | — | |||
卫生间门 | 8—10 | — | |||
3) 过程控制要求：
(1) 木门成品表面应粘贴保护膜。
2.7 护栏和扶手
1) 主控项目
(1) 护栏和扶手制作与安装所使用的材料规格、数量应符合设计要求；
(2) 护栏和扶手造型、尺寸及安装位置应符合设计要求；
(3) 护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求；
(4) 护栏安装必须牢固；
(5) 护栏玻璃应使用公称厚度不小于12MM的钢化玻璃或钢化夹层玻璃，当护栏一侧距楼地面高度为5M及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
2) 一般项目
(1) 护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。
(2) 护栏和扶手安装的允许偏差应符合要求。
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