2021年《会计》备考笔记与真题投资性房地产

投资性房地产

历年考情概况

本章在2016年以客观题考查，在2014年、2015年、2017年、2018年和2019年考题中均以主观题的形式进行考查，考点是投资性房地产转换的处理、投资性房地产转换时点的判断、投资性房地产处置损益的计算、合并报表的抵销处理；此外也可与非货币性资产交换、债务重组、所得税、会计政策变更、前期差错更正相结合在主观题中出现。
本章属于基础性章节，考查角度比较灵活，近几年考试中，本章平均分值约6分左右，整体难度不大。

近年考点直击

考点	主要考查题型	考频指数	考查年份	考查角度
投资性房地产的范围	综合题	★★	2016年	与企业合并结合考查合并报表中的列报项目
投资性房地产的初始计量	综合题	★★	2014年	给出相关资料，编制初始取得的相关分录
投资性房地产的后续计量	计算分析题、综合题	★★	2018年、 2017年、 2016年、 2014年	编制确认收入的分录；编制计提折旧和减值准备的分录；编制确认公允价值变动的分录
投资性房地产的转换	计算分析题、单选题	★★★	2019年、 2017年、 2016年	编制投资性房地产的转换的分录；给出相关处理，选择正确的事项
投资性房地产的处置	综合题	★★	2014年	编制出售分录

本章2020年考试主要变化
本章内容未发生实质性变动。

【知识点】投资性房地产的范围★
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（一）属于投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。该土地使用权是否属于投资性房地产？
	『思考题答案』属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。该土地使用权是否属于投资性房地产？
	『思考题答案』属于。

【思考题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。该土地使用权是否属于投资性房地产？
	『思考题答案』不属于，属于存货。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果是将以经营租赁方式租入的建筑物再出租，则不属于投资性房地产。

【思考题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用作自营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将该餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。该门面房属于哪家公司的投资性房地产？
	『思考题答案』由于门面房产权属于A企业，因此该门面房属于A企业的投资性房地产。B企业不拥有该门面房的产权，因此该门面房不属于B企业的投资性房地产。

（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
对于企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

【思考题】甲公司在市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。该写字楼是否属于投资性房地产？
	『思考题答案』属于。

（二）不属于投资性房地产的范围
1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。
2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【思考题】（1）甲公司在市中心建造一栋办公楼，共30层，假定30层中的每一层均能够单独计量和出售。现在甲公司将第1层—10层全部经营出租给A公司作为购物中心， 11层－20层全部经营出租给B公司作为办公用房，21层－30层供自身办公使用。第1层－20层是否属于投资性房地产？
	『思考题答案』属于。

（2）甲公司在市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1层至10层均能够单独计量和出售。2017年，甲公司将第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，剩余的1层－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层是否属于投资性房地产？
	『思考题答案』属于。

【归纳总结】房地产是否属于投资性房地产的判断如表6-1所示。

	内容	属于投资性房地产的有？
1	房地产企业开发的已出租的房屋	√
2	房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权	×，属于存货
3	房地产企业正在开发的商品房	×，属于存货
4	房地产企业开发的准备出售的房屋	×，属于存货
5	房地产企业持有并准备增值后出售的商品房	×，属于存货
6	房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权	×，属于存货
7	企业持有的准备建造办公楼的土地使用权	×，属于无形资产
8	企业自用的办公楼	×，属于固定资产
9	企业拥有并自行经营的旅馆或饭店	×，属于固定资产
10	企业以经营租赁方式租入的建筑物	×，不属于企业的资产
11	已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置	√
12	企业出租给本企业职工居住的宿舍	×，属于固定资产
13	炒楼花	×，属于投机房地产