重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司、董宗明等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院

【审结日期】2021.12.06

【案件字号】(2021)黔03民终10514号

【审理程序】二审

【审理法官】施正高谭应勇贺灿灿

【文书类型】判决书

【当事人】重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司;董宗明;夏小燕

【当事人】重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司董宗明夏小燕

【当事人-个人】董宗明夏小燕

【当事人-公司】重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司

【代理律师/律所】赖晓丹贵州裕品律师事务所;刘宇贵州裕品律师事务所

【代理律师/律所】赖晓丹贵州裕品律师事务所刘宇贵州裕品律师事务所

【代理律师】赖晓丹刘宇

【代理律所】贵州裕品律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司

【被告】董宗明;夏小燕

【本院观点】双方未约定办理房屋转移登记的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]７号)第十八条第一款第二项规定，原、被告签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未建成，后房屋于2018年8月20日交付原告，那么该房屋应在交付之后九十日内办理不动产权属证书即转移登记，被告亦未按照上述法律规定缴纳契税，办理转移登记，被告亦存在违约行为。首先，根据双方签订的《房屋买卖合同》及该合同中约定的委托事项，并未对缴纳房屋契税的时间及逾期缴纳的违约责任进行明确约定。

【权责关键词】催告撤销实际履行违约金过错合同约定新证据诉讼请求

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【本院查明】二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。

【本院认为】本院认为，首先，根据双方签订的《房屋买卖合同》及该合同中约定的委托

事项，并未对缴纳房屋契税的时间及逾期缴纳的违约责任进行明确约定。其次，即便上诉人存在迟延办理契税缴纳的行为，被上诉人亦应当主张由此产生的逾期履行违约金。而被上诉人与案外人之间因二手房买卖合同产生的契税，系房屋买卖合理的交易成本，并不属于因前述买卖合同违约产生的实际损失。一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。综上所述，重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

【裁判结果】一、撤销贵州省凤冈县人民法院(2021)黔0327民初2591号民事判决；二、驳回董宗明、夏小燕的诉讼请求。一审案件受理费225元(减半收取)，二审案件受理费450元，共计675元，由董宗明、夏小燕负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 00:55:35

【一审法院查明】一审法院审理查明：1.二原告系夫妻关系，于2017年8月18日与斌鑫公司签订《房屋买卖合同》编号为：2017003765。合同约定：购买房屋位于斌鑫中央公园一期4号楼1单元1-16-1号、总价款326799元、首付130799元、余款196000元由公积金贷款

支付、房屋交付时间为2018年8月20日前、合同第十四条第四款约定“买受人同意委托出卖人代买受人其向相关单位缴纳专项维修资金、契税以及物业服务费用”。2.二原告于2017年8月18日，按合同约定支付被告由被告代收的大修基金6536元、契税以及相关费用7019元，收到款项后，被告出具了加盖斌鑫公司财务专用章的收据。2017年8月23日斌鑫公司向凤冈县住房和城乡建设局缴纳了案涉房屋专项维修资金。2018年8月20日，斌鑫公司向原告交付了该房屋。３.2020年5月13日斌鑫公司通过邮政银行凤冈县支行缴纳142325.82元契税款，其中包含原告所购房屋应缴纳的契税。2020年5月19日国家税务总局凤冈县税务局出具纳税人为夏小燕的契税缴款书，缴纳金额为6224.74元。2021年6月25日，斌鑫公司向凤冈县自然资源局缴纳涉案房屋不动产登记费80元，办理了案涉房屋的不动产登记证书。4.2021年6月30日二原告将涉案房屋转卖，缴纳增值税26000元。

【一审法院认为】一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，二原告与被告签订《房屋买卖合同》购买斌鑫中央公园一期4号楼1单元1-16-1号，双方根据协议条款已经实际履行，该合同也未违反相关法律规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利履行义务。原、被告在签

订的《房屋买卖合同》第十四条第四款第一项约定，原告将缴纳契税的法定义务委托由被告代其缴纳，在双方间依法成立委托合同关系。原告于2017年8月18日将契税费以及相关费用7019元交给被告，已经履行合同义务，被告应履行代原告缴纳契税的义务。因双方未就被告代缴契税的具体时间予以约定，故应参照相关法律、法规予以认定。根据双方签订合同时施行的《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款第三项、第八条、第九条规定，原、被告签订《房屋买卖》合同的时间为2017年8月18日，该日便为缴纳契税义务发生的时间，义务人应自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。现斌鑫公司在2017年8月18日即与原告签订了《房屋买卖合同》并于当日代收了契税，并约定由其代原告方缴纳契税，其就应在10日代原告申报并在规定期限内缴纳契税，斌鑫公司未在上述期限内申报，已构成违约。对斌鑫公司称“根据现行的《中华人民共和国契税法》规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税义务，已按合同约定履行代缴义务，不存在违约情形”，本院认为，双方未约定办理房屋转移登记的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]７号)第十八条第一款第二项规定，原、被告签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未建成，后房屋于2018年8月2

0日交付原告，那么该房屋应在交付之后九十日内办理不动产权属证书即转移登记，被告亦未按照上述法律规定缴纳契税，办理转移登记，被告亦存在违约行为。对被告的该辩称意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，因为被告迟延履行代缴契税的合同义务，导致被告购房时间与卖房时间不足两年，从而额外缴纳增值税26000元，被告作为具有专业资质的房地产开发公司，对于相关房地产税收政策应较为了解，意识到迟缴契税，会给购房人产生的房屋再次交易所带来的负担，应本着有利于购房人权益的态度依法积极履行缴纳契税义务，而不应根据自身便利、习惯等情形怠于履行代缴义务长达3年之久，故其对于迟延缴纳契税的违约行为，具有重大过错，应就给原告造成的增值税负担承担相应的赔偿责任。对被告提出的“若被告存在延期办理契税登记的情形，也是由税务机关进行行政处罚，处以延期缴纳的滞纳金，但被告在2020年5月批量缴纳含原告房屋在内的房屋契税时并未产生滞纳金，可以证明没有违反地方税务部门的纳税规定。”的辩称意见，与本案是否及时履行委托合同义务无关，本院不予评判。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款规定。原告虽然委托被告代为缴纳契税，但其作为法定纳税义务人，应就代缴事项完成情况及时询问了解，可就被告迟延履行及时发出催告通知或者及时解除委托合同自行缴纳，而且其作为房屋所有权人对房屋权属的登记也应

积极督促被告，相互配合予以办理，因原告不作为的消极行为，且在出卖房屋前未全面了解房屋现状，导致其出卖房屋时购房时间不满两年而缴纳增值税26000元，原告自身也具有较大过错，故原告就卖房产生的增值税应自行承担相应责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》及该合同中涉及的委托事项履行情况以及过错，综合认定由原告自行承担50%的责任即13000元，由被告承担50%的责任即13000元。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百八十四条、第五百九十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]７号)第一条、第十八条、《中华人民共和国契税暂行条例》第二条、第八条之规定，判决：一、限重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿董宗明、夏小燕13000元。二、驳回董宗明、夏小燕的其他诉讼请求。

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