陈海兴、钱星等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审结日期】2022.08.15

【案件字号】(2022)苏02民终1668号

【审理程序】二审

【审理法官】林中辉杜伟建杜凤君

【文书类型】判决书

【当事人】陈海兴;钱星;陈冰;赵晓忠

【当事人】陈海兴钱星陈冰赵晓忠

【当事人-个人】陈海兴钱星陈冰赵晓忠

【代理律师/律所】潘晟煜江苏联盛(宜兴)律师事务所

【代理律师】潘晟煜

【代理律所】江苏联盛(宜兴)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】陈海兴;钱星;陈冰

【被告】赵晓忠

【权责关键词】催告撤销附条件实际履行违约金支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则当事人的陈述关联性诉讼请求反诉维持原判发回重审补偿安置协议

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【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，陈海兴、钱星与赵晓忠就返还《购房合同》所涉的X号X室房屋有过协商，陈海兴、钱星愿意支付赵晓忠36万元将该房屋及装修收回，后增加至45万元，赵晓忠未同意。赵晓忠陈述，其入住案涉房屋时，花费7万多元进行装修。二审中，本院至××庄街道××室进行调查，查明2019年9月，有户主安置了华憬佳园90户型一套，坐落54-202室。

【本院认为】本院认为：关于争议焦点一，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，《购房合同》第十二条包含换房的内容，先分析该换房条款的效力，再分析该条款对《购房合同》效力的影响。从文义上分析，单独就换房条款，系一个附条件生效的条款，即以赵晓忠是否“分配有”90户型安置房为条件。就“分配有”90户型安置房屋这一条件，如果不成就，则《购房合同》中的权利义务不再涉及换房；如果成就，则涉及换房。在签订《购房合同》前，陈海兴共安置2套房屋，出售给赵晓忠1套后仅

剩1套，则其基于90户型属于安置房常见户型的预测，与赵晓忠约定“分配有”90户型时换房，说明其对于换房有较大的需求和预期，该预期则是基于赵晓忠与其存在亲属关系而产生的信赖。因此，从合同目的上看，换房条款也是《购房合同》的一个重要内容。关于争议焦点二，当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，首先，根据本院向××庄街道××室的调查，在2019年6月5日赵晓忠签订征收补偿协议书之后的9月，仍有被征收人选择了90户型房屋进行安置，说明客观上存在90户型。赵晓忠系被安置的对象，其掌握可安置房的信息多于陈海兴，则其主张换房条款中的“分配有”90户型这一条件不成就的，仅有其本人陈述不足以使本院相信。其次，陈海兴对换房有预期，对赵晓忠有信赖，因此如果确实因客观原因而未“分配有”90户型，则赵晓忠也应及时通知陈海兴，也便于陈海兴有异议时可以及时核实，而赵晓忠并未及时通知，确有隐瞒之外观。第三，换房条款所设置的条件应当为客观条件，不能由当事人主观上进行控制。赵晓忠能够选择而未选择90户型安置房，且不能充分证明其有正当的理由，系不正当阻止《购房合同》第十二条换房条款的成就，应视为换房条款的条件已成就。关于争议焦点三，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，因为换房条款的条件已成就，该条款成

为《购房合同》中与买卖案涉房屋相同重要的条款。换房或交付一套90户型房屋系赵晓忠的主要义务。赵晓忠已安置的房屋中无90户型，其亦不同意将一套60户型安置房替代履行，则《购房合同》的换房目的已不能实现。在此情形下，仅仅处理房屋买卖而不处理换房，必将导致双方权利义务的明显失衡，因此，陈海兴有权解除《购房合同》。《购房合同》解除后，赵晓忠应返还案涉房屋，陈海兴则应同时退还27万元。关于房屋中的装修，赵晓忠陈述花费7万多元装修，予以确认，由陈海兴予以补偿。综上，陈海兴、钱星、陈冰的上诉请求成立，予以支持。一审法院适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条第(四)项、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、维持无锡市滨湖区人民法院(2021)苏0211民初2354号民事判决第一项；一、撤销无锡市滨湖区人民法院(2021)苏0211民初2354号民事判决第二项；三、解除赵晓忠与陈海兴、陈冰、钱星于2016年8月8日签订的《购房合同》；四、赵晓忠于本判决生效之日起30日内迁出无锡市滨湖区××庄街道××号××室房屋；五、陈海兴、陈冰、钱星于陈海兴、陈冰、钱星返还赵晓忠购房款27万元，并补偿装修款7万元，计34万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，本诉部分5350元(由赵晓忠预交)，由陈海兴、陈冰、钱星负担；反诉部分2675元(由陈海兴、陈冰、钱星预交)，由赵晓忠负担。二审案件受理费5350元(由陈海兴、陈冰、钱星预交)，由赵晓忠负担。赵晓忠于本判决生效之日起30日内将其应负担的2675元直接支付陈海兴、陈冰、钱星。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 20:20:34

【一审法院查明】一审法院认定事实如下： 2015年12月10日，陈海兴因拆迁无锡市滨湖区华庄街道周潭社区朱巷然村36号，安置取得无锡市滨湖区××庄街道××号××室及侬联佳园X号X室两套房屋。 2016年8月8日，陈海兴(甲方)与赵晓忠(乙方)签订《购房合同》，合同第一条约定，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋坐落于无锡市滨湖区××庄街道××号××室，建筑面积为92.7平方米。第三条约定，房屋总价为27万元，房价款的支付时间为签订本协议后一周内一次性付清。第四条约定，甲、乙双方定于2016年8月10日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房

屋前腾空该房屋。第五条约定，甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第六条约定，甲、乙双方同意，双方应于政策上该房产具备办理过户手续条件之日起3个月内到房地产主管部门办理过户手续；如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受到的损失，由甲方负赔偿责任；如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条约定承担违约责任。第十二条约定，甲、乙双方约定，如乙方赵湾里老屋拆迁时，分配有90平方户型安置房，甲方可提出优先实施换房方案：即侬联佳园X号门X室房产仍归乙方所有，但乙方归还甲方一套90平方米户型安置房，同时甲方退还乙方27万元购房价，相互调换的两套房屋不结算面积、楼层价差；如乙方赵湾里老屋拆迁时、未分配有90平方户型安置房，则本条约定作废。合同还约定了其他事项。陈海兴、陈冰、钱星在合同下方甲方签字处签名，赵晓忠在乙方签字处签名，钱南甫、张惠英在见证人处签字。签订合同当日，赵晓忠通过妻子钱虹的银行账户支付给钱星27万元。2016年7、8月份左右，陈海兴、钱星、陈冰将案涉房屋的钥匙、办理水电气相关手续资料、安置结算单复印件交付给赵晓忠，赵晓忠对案涉房屋进行简单装修后，于2016年年底开始入住，现赵晓忠的母亲居住在该房屋内。目前，侬联佳园X号X室尚未办理产权登记。一审

中，法院前往无锡市滨湖区华庄街道侬联社区核实侬联佳园产权登记情况，社区人员答复该小区目前均无法办理产权登记。 2019年6月5日，赵晓忠(乙方)与无锡市滨湖区××庄街道××室(甲方)签订《无锡市征收土地涉及住宅房屋补偿安置协议书》，征收赵晓忠坐落于无锡市滨湖区××庄街道××社区××号房屋，建筑面积335.93平方米，产权调换房地点及户型为水乡苑安置小区，120户型一套、60户型四套。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于本诉。依法成立的合同，自成立时生效。赵晓忠与陈海兴、陈冰、钱星签订的《购房合同》是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，自双方签字后即告成立，依法有效，对当事人具有法律约束力。赵晓忠请求确认双方于2016年8月8日所签订的《购房合同》有效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

【二审上诉人诉称】陈海兴、钱星、陈冰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵晓忠的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误，双方签订《购房合同》的真实目的是换房。1.赵晓忠为便于自己母亲就近居住方便照顾住院的父亲，以及准备日后在相应房屋内办理丧事，遂与其协商调换房屋，即待赵晓忠位于赵湾里老屋拆迁后取得

的90户型安置房与同为90户型的无锡市滨湖区××庄街道××号××室房屋(以下简称案涉房屋)进行调换，并在合同第十二条约定了换房条款。2.为确保顺利换房，赵晓忠主动提出向其转账27万元用于保证，该27万元的利息则冲抵居住期间的房屋使用费。基于此，其也未将27万元用于添置新房。二、《购房合同》系附条件的合同。1.合同系赵晓忠单方起草，并未与其协商，则对合同中的格式条款的理解发生争议的，首先应当采取的解释方式是通常理解，如果有两种以上解释的，那应当适用不利解释原则即对赵晓忠作出不利的解释。根据通常理解，案涉合同应为换房合同，且系附条件的合同。合同第十二条中，“分配有”的意思是指在分配的时候只要存在90户型，那么其就可提出优先实施换房方案。根据其与无锡市滨湖区华庄街道征收安置科工作人员的电话录音――录音中街道工作人员称“60、90、120都是常规户型，不存在没有的情形”，可以得出当时显然是存在90户型这一结论，则其可以提出优先实施换房方案。而且，“甲方可提出”这一词，也表明了提出优先实施换房方案是其权利。2.合同所附的条件即分配有90户型安置房。赵晓忠在选择安置房户型时故意不通知其，也不与其协商，最终选择60和120户型，系为自己的利益不正当的阻止条件成就，那么应当视为条件已成就，赵晓忠应当履行合同约定的换房义务。3.赵晓忠的违约行为致使合同目的无法实现，其有权解除《购房合同》。三、赵晓忠多次作虚假陈述，违反

诚实信用原则。赵晓忠在一审庭审时对于涉及本案基本事实的提问一概拒绝回答，并且在陈述合同订立的经过时虚构基本事实。赵晓忠对于其提出的关于有无90户型的问题，在回答时很不自然，前后矛盾，甚至拒绝回答。其中，赵晓忠第一次开庭中回答上诉人提问“当时拆迁的时候有无90平方米户型的？”时称“我没看到。”，回答上诉人提问“你有无问有无90平方米户型的？”时称“我问的，说没有。”，回答上诉人提问“你确定你当时拆迁的时候没有90平方米户型的？”时称“反正我没看到。”，回答上诉人提问“如果有这90户型的，你会不会去选择？”时称“没有如果。”，回答上诉人提问“你既然签订的购房合同上面有换房条款，为什么没有选择90户型的？你为什么没问有无90平方米户型的？”时称“我拒绝回答。”赵晓忠在面对这一系列提问时，明显已经慌乱，从一开始的否定回答到不确定再到最后的拒绝回答。四、如果《购房合同》不能解除，其要求赵晓忠将一套60户型房屋置换给其，以替代履行。综上，陈海兴、钱星、陈冰的上诉请求成立，予以支持。一审法院适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条第(四)项、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

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