第一、 黄石概况
第二、 市区住宅开发量
第三、 楼盘空置率情况
第四、 房地产版块分布情况
第五、 在建楼盘情况
第六、 综合分析
黄石概况
黄石市位于长江中游南岸，东连沪宁，西通汉渝，是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽，也是我国沿江开放的重点城市，全市总面积为4360平方公里，人口总数为248万，黄石市区人口为80万左右。黄石为中型重工业城市，也是基础工业城市，其有上市公司10家。经过多年的发展，全市已形成以医药、建材、电子、水泥、服装等为重点，全方位、多层次对外开放格局。到2001年底，累计批准外商投资企业已达到238家。
随着近年全国二次置业的高涨，黄石的房地产业也得到了迅猛的发展，黄石的房地产开发公司发展到83家。
市区住宅开发量
近两年黄石市政府加大了四个城区房地产开发量，在2003年住房开发量达到70余万平米。从政府相关部门得知：市中心将有四个大型片区进行拆迁，拆迁后不建成住宅，引进外资开发为商业区，拆迁后政府将以货币或以实物的形式对拆迁户进行补偿，这无疑加大黄石居民的购买力，为开发商进入黄石房地产市场创造一个契机。
楼盘空置率情况
我司经过细致的市场调查得到以下数据供参考，通过对宏达居住小区、亚光新村等几年前就以竣工楼盘的调查分析，结合政府部门提供的信息,初步得出黄石目前竣工三年以上楼盘空置率＜3%。居民人均住房面积为12.5 M2/人。（楼盘空置率中不包含企业的集资建房。）由此得出黄石市居民对住宅消费热情指数较高，市场潜力是比较巨大的。
房地产版块分布情况
黄石市的房地产板块分布为四个片区，其中包括：团城山、老虎嘴、石榴园、颐阳路中心城区地块；各板块间的差异化不大，楼盘居于普通，无大型的社区，开发商的规模也可见一斑。
在建楼盘情况
黄石市主要在售楼盘情况如（下表1）：
物业名称及位置 | 物业各项指标 | 物业销售情况 | 备 注 |
顺佳花园 位置：湖滨西路与师院路交界处， | 总用地面积28000平方米，总建筑面积48000平方米， 容积率1.72 总共15栋，500户 价格：960-1000元/M2 | 2002年5月开建，到今年8月销售率95%以上 | 小区规划较混乱，外立面效果差，质量存在较大的问题。 |
天方百花园 位置：湖滨路与延安路交汇处 | 总占地面积12.23万平方米，总建筑面积20.9万平方米， 容积率1.7 总共由29栋多层和2栋小高层住宅楼价格：1308-1400元/M2 | 一期五栋从2000年开始至今，总198套，售120套销售率60% | 小区规模及小区形象在黄石首屈一指，其中150平方米大户型热销，而小面积户型销售情况不太理想 |
华维湖滨花园 位置：颐阳路与湖滨大道交界处 | 三 栋 | 住房已销售一空，尚留几间店铺 | 华维房产在团城山附近购地245亩1.01亿 |
长龙黄石形象 位置：湖滨大道45号（京华路口正对面） | 总占地面积 总共由三栋高层的建筑组成 价格：1480-1800元/M2 | 总共160套 销售率达到70% | 比肩深圳水准， 复兴黄石光荣 立志打造成为黄石形象工程 |
金翌豪庭 | 总占地面积 总共由三栋高层商住楼组成 价格：1660起价 | 总共150余套 写字楼已售空 住宅销售率70% | 为您找回家的感觉 天人合一自然美景，高尚生活引领主流 |
冶钢集资房 位置：湖滨大道 | 总占地2公倾 占地面积40000M2 由10建筑组成 价格：75M2以内740/M2，，超出面积950/M2 | 2002年8月1 日开工 总300多套已基本售完 | 属单位集资房， 物业素质较差 |
铁路集资房 位置：湖滨大道 | 属于内部发售 | ||
百嘉苑 位置：武汉路和芜湖路交界处 | 总占地2273 M2 总建筑面积13000 M2 价格：1750/M2总15层 | 总50套，销售率57% | |
鼎鑫广场 位置：黄石大道与华新路口交汇处 | 总占地六亩 价格：1400-2000多/M2 | 总130套，售33套 | |
青龙大厦 位置：团城山开发区，杭州西路。 | 建筑面积15000平米 12层写字楼和住宅 价格：住宅1300-1358/M2 写字楼1400/M2 | 总42套，还剩少量 写字楼剩两层 | |
大可大厦 位置：团城山开发区，市教育局右侧，南临杭州西路。 | 总面积35000平方米 价格：1600-1750/M2 写字楼价格2000-6000/M2 | 总48套，售12套 小区住宅售完 | |
武夷花园 位置：杭州西路与新区一路交汇处 | 由5栋多层组成 价格1300-1480/M2 店面价格6800/M2 | 销售率80% | |
分析：
此在售楼盘中以顺佳花园与天方百花园的地理位置相对偏一些，而此两个楼盘又与开发商委托调研的项目地段较为接近，不过地理位置相对开发商的楼盘位置又要好些。
销售情况（表2）：
分析：
黄石市在建楼盘销售率约为71%（但这些楼盘大部分处于黄石市中心地段）
通过计算所有中心区在建楼盘均价为1548元/M2，其中以150 M2 以上大户型较为畅销
综合分析
卖方市场分析：
我司认为黄石现有房地产开发项目规模不大，前两年所建的一些楼盘如：亚光新村、宏达小区、华维住宅小区尽管销售状况良好，但早已售完不予考虑。而目前在黄石市在售楼盘
中，不管从工程质量还是户型、配套设施、物业管理都存在很大的问题，但是销售情况较好，价格也处于上升阶段，这标志着黄石市的房地产业还处于初级阶段，十分不规范。比如：已建成的顺佳花园楼盘，外立面视觉效果较差，工程质量相对不太放心，小区配套设施十分不完善，而且小区内的附属建筑住房可自搭自建，规划较乱。
我司还调查了几个楼盘的准业主，据他们反映，如顺佳花园，前期的效果图视觉效果很好，但在楼盘整体完工之后，其工程形象却大打折扣，这样一来严重损害了楼盘的社会形象，为后期开发和开发商形象造成极坏影响。又如天方百花园前期产品定位不够准确，广告推广没有针对性，脱离客户实际情况，导致楼盘销售情况欠佳。
我司通过细致的市场调查，对黄石的房地产开发得出以下几点结论：
一、这里没有完善的社区，这里的房屋一般存在以下几个问题：
1、外立面的视觉冲击很差，小区形象不美观，很多楼盘还是以前老式的建筑模式，没有引入先进的花园住宅理念，尚处于原始的阶段。
2、宣传存在虚假情况，很多小区广告上面的效果图效果不错，但是实际上情况却有很大偏
差，对消费者心理造成不信任的态势。
3、物业管理差，小区清洁，维护，治安等均存在严重的问题
4、很多建筑质量差，整个居住空间分区不合理、采光、通风十分不理想，户型设计十分不合理，房间的功能分区不明确，业主生活环境、质量不尽如人意。
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