张明星、杜甜甜等农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷农村房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省聊城市中级人民法院

【审结日期】2021.09.26

【案件字号】(2021)鲁15民终3371号

【审理程序】二审

【审理法官】孟凡利陈正飞于景涛

【文书类型】判决书

【当事人】张明星;杜甜甜;张广来;李兰英;阳谷县郭屯镇郭屯社区居民委员会

【当事人】张明星杜甜甜张广来李兰英阳谷县郭屯镇郭屯社区居民委员会

【当事人-个人】张明星杜甜甜张广来李兰英

【当事人-公司】阳谷县郭屯镇郭屯社区居民委员会

【代理律师/律所】赵永革山东鲁衡律师事务所

【代理律师】赵永革

【代理律所】山东鲁衡律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】张明星;杜甜甜;张广来;李兰英

【被告】阳谷县郭屯镇郭屯社区居民委员会

【本院观点】关于被上诉人是否具备原告主体资格问题。

【权责关键词】撤销代理合同新证据诉讼请求另行起诉反诉维持原判折价

【指导案例标记】0

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【本院查明】本院二审查明的其他事实与一审相同。

【本院认为】本院认为，关于被上诉人是否具备原告主体资格问题。涉案房屋系被上诉人在新农村建设过程中开发的，上诉人所购楼房的房款总额为110160元，上诉人对被上诉人提交的张广来旧房计分表无异议，扣除上诉人旧房折价款16880元及其向被上诉人交纳的购房款35000元后，尚欠52828元购房款未付的事实清楚，且上诉人在一审期间未对被上诉人的主体资格提出异议，故应认定上诉人与被上诉人之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。经本院调查，施工方负责人姜书生亦认可案涉协议书系其自愿交给的被上诉人，应由

被上诉人向购房户主张剩余购房款。现有证据足以证明上诉人应支付被上诉人52828元购房款的事实，上诉人主张被上诉人不具备原告主体资格、其欠工地姜书生购房款的主张，与本院查明的事实不符，不予支持。关于利息问题。由于上诉人在协议书中承诺“2015年12月31日前还清所欠房款，从此欠款还清前按贷款利息一分二厘计算”，故原审判决按照月息一分二厘的标准计算逾期付款利息，并无不当。关于上诉人所提房屋质量问题。上诉人在一审中虽提出案涉房屋存在质量问题，但未提起反诉。上诉人在二审中以房屋存在质量问题为由拒付剩余房款的上诉理由不能成立，本院不予支持，其可就案涉房屋质量问题另行主张权利。综上所述，张明星、杜甜甜、张广来、李兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1257元，由上诉人张明星、杜甜甜、张广来、李兰英负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 10:38:01

【一审法院查明】一审法院认定事实：张明星与杜甜甜系夫妻关系、张广来与李兰英系夫

妻关系，张广来与张明星系父子关系，四被告均为张刘村村民。四被告购买张刘村委会建设的新居房产一处，该楼房总价款为110160元，被告已交纳房款35000元，旧房折抵购房款16800元，被告尚欠原告购房款58280元。2015年11月15日，张广来在《协议书》上签字，承诺于2015年12月31日前还清所欠房款，2015年12月31日之后，欠款按照贷款利息一分二厘计算利息。

【一审法院认为】一审法院认为，合法债权受法律保护。被告购买张刘村委会新居房产后，应按照双方约定的价格支付购房款。张广来承诺于2015年12月31日前付清剩余购房款，但被告未按照约定履行义务，被告应当按照约定承担还款付息义务。根据《协议书》约定，被告应支付原告购房款58280元及约定利息。被告称房屋出现质量问题，但未提交证据予以证明，亦未提交鉴定申请，其应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第六百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告张明星、杜甜甜、张广来、李兰英于本判决生效之日起十日内支付原告阳谷县村民委员会购房款58280元及利息(以58280元为基数，按月利率一分二厘计算利息，自2016年1月1日起至实际付清之日止)。案件受理费减半收取为629元，由被告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。为查明案件

事实，本院对案外人姜书生进行了调查，姜书生称：“我承建了张刘村新居的所有房屋，和张刘村委会之间有结算清单，村委会目前尚欠我一千万元工程款。案涉协议书是我与购房户签订的，欠款金额是新房价格减去老房的拆迁折旧款再去掉购房户拿的现金，最后得出的，经购房户同意后签订的协议。全村搬新楼时，百分之六、七十的购房户已将购房款结清，剩余的这几户没拿够钱，按说不应该交付新楼，但为了尽快腾出土地复耕，导致出现了没拿够钱就搬新楼的情况。搬新楼的时间是2013年，协议签订是2015年，当时村委会把向购房户主张欠款的权利转让给我，让我给户家要，要回来的钱抵我的工程款，有的户已经跟我结清了，有的拿了一部分，这几户当时说没钱，所以就签订了协议，让他们于2015年12月31日前还清所欠房款。我2015年要过一回账，2016年又向户家要过一回，年年要账。由于该村还有二十户没有搬完，还剩余四十多套房子，乡镇领导与该村新书记和我谈这个事，最终的方案是村委会把向购房户催要欠款的权利收回来，剩余的房子也交给村里，我和村委会之间仅剩欠工程款的事。2020年我和村里算清的帐，我把协议书等手续包括剩余的房子交回了村里，村里又向户家收过一部分，收了多少不清楚。我当时同意让村委会拿着协议书去向户家主张欠款。涉案房屋本身就是村委会开发的，我是给村委会建的房子，村委会应该支付给我工程款，我不应该找户家要账，就应该村委会找户家要。即便没有协议，村委会也应该向户家要楼房款。”

【二审上诉人诉称】张明星、杜甜甜、张广来、李兰英上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不具有一审原告主体资格。1、根据被上诉人一审提交的证据，无法证明上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同，虽然涉案房屋属于农村改造房屋，但并不能就认定被上诉人与上诉人存在房屋买卖关系。2、被上诉人一审提交的协议书中显示，上诉人欠工地购房款，而不是欠被上诉人购房款。上诉人不可能与两个主体存在房屋买卖关系。二、一审判决认定的欠款数额及利息错误。一审中被上诉人提交了协议书，但该协议书内容显示是上诉人与工地签订，该内容只约束上诉人与工地，对被上诉人不具有法律效力。一审认定上诉人欠被上诉人58280及利息没有事实及法律依据。另外，协议书中约定的利息过高，不符合法律规定。三、涉案房屋存在严重质量问题，不符合交付条件，上诉人的欠款不应支付。买卖合同的存在是以标的物的合格交付为前提的，房屋的出卖方没有交付合格标的的情况下，买受方不应支付后续房款。涉案房屋施工方为个人，没有施工资质，完工后没有相关政府部门的验收，房屋存在严重质量问题及安全隐患，不符合法律规定的交付标准。在这种情况下，上诉人不应再支付后续房款。综上所述，张明星、杜甜甜、张广来、李兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

张明星、杜甜甜等农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省聊城市中级人民法院

民事判决书

(2021)鲁15民终3371号

当事人　上诉人(原审被告)：张明星。

　上诉人(原审被告)：杜甜甜。

　上诉人(原审被告)：张广来。

　上诉人(原审被告)：李兰英。

　上诉人张广来、李兰英共同委托诉讼代理人：张明星。

　被上诉人(原审原告)：阳谷县郭屯镇郭屯社区居民委员会(原阳谷县村民委员会)，住所地:阳谷县郭屯镇郭屯社区。

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