一、TOWNHOUSE 社区规划要点
1、容积率
物业类型的选择很大程度上取决于项目的容积率。从市场调研下的新建住宅容积率来看，独立别墅一般在0.3-0.35之间，双拼在0.4-0.5之间，联体别墅一般在0.55-0.65之间，叠加在0.7-0.9之间，公寓项目的容积率在1.0-1.6之间。
项目名称
容积率
楼体类型
金地格林春晓
0.7
联排/叠加
银都名墅
0.45
双拼
上海公馆
0.5
双拼
爱伦坡艺墅
0.4
独立别墅/双拼别墅
复地北桥城
0.69
联排
万科燕南园
0.63
联排、双拼
英国会
0.7
联体别墅(六联/八联)
万科蓝山
0.57
联排、双拼
上海诗林
0.8
11F/叠加/联体/独立别墅
江南文化园
0.6
独立/双拼/联体别墅
合生城邦
0.7
联排、叠加
从上海招商依云郡的实际多方案比较看，0.6是纯TOWNHOUSE比较合适的容积率。0.7不得不通过叠加产品来稀释，其中大约有1/4叠加产品。苏州依云水岸容积率0.74，也有大约1/4的叠加产品。根据对市场楼盘的调研和自身多方案比较，我们得出以下容积率表：
容积率
产品类型
低于0.3
独立别墅
0.3-0.4
独立+双拼，或小独栋
0.4-0.5
双拼
0.5-0.6
四联\六联
0.6-0.7
六联\八联
0.7-0.9
叠加\多层花园样房
由于规划不同(自由式与行列式)、规划部门日照间距要求不同（1.2或1.3）、房型设计不同（面宽、进深、层高等），不同项目会有所区别。但在拿地前的估算与前期定位阶段，可参照此表来选择产品组合。
2、集中绿地率
别墅生活的重要元素是私家花园，因此，在设计时开发商和设计师都会尽量给每户一个大的花园。由此造成的结果就是绿地率很高，通常都能达到35-40%以上，但集中绿地率不高。因此集中绿地率是一个在规划阶段需要高度重视的指标，否则，有可能在后期需要调整规划或者在验收时产生麻烦。
在依云郡项目中，由于将大量绿地划入客户私家花园，导致集中绿地率达不到10%的要求。后由于政府同意将水系计入绿地率，集中绿地率这一指标才勉强达标。
3、产品类型组合
由于Townhouse这种产品类型没有一个明确的法律范畴的定义。因此，在其发展过程中也产生了一些衍生产品，逐步形成两个不同的发展倾向。
    最初的Townhouse产品多是以三层为主、顶天立地、有前后花园的联排住宅。经过数年发展，一类偏向高环境质量低密度，向独立别墅靠拢。具体表现在于加大面宽，减小进深、降低层数。这一类可以被称为Townhouse 或独联体，因为有些产品每户之间侧墙已很少连接。它所面向的是消费者对高档次Townhouse产品的需求。另一类产品则向高密度、低价位发展。增加层数，做成上下叠加的形式，虽然每户都有或南或北的私家花园，但产
品形态本身更像城市集合住宅中的复式住宅。这类产品或称为叠拼，也有叫做接地式住宅的。其产品存在其产品存在的基础仍是市场对低密度住宅的追求，只不过价位偏低，所提供的土地或庭院环境资源也不理想。这种产品分化其实也是Townhouse这种产品其自身特点决定的，它本身就是介于普通复式住宅与别墅之间的一种过渡产品。同时也是市场需求的反映。
4、规划布局
规划布局可分为行列式与自由式两大类。高品质Townhouse应摆脱行列式规划。Townhouse的社区规划应强调建筑与自然的融合，创造出富有生气的建筑外部空间。
    第一代的Townhouse产品中，如一栋洋房、康城等，在容积率0.6的情况下，其自身由灵活的规划形态，提供了丰富的街景和足够的社区中央和组团绿化。在Townhouse诸多指标中，业主对社区环境规划满意度也是最高的。而在以后的Townhouse产品中，容积率越来越高，很多做到0.7,上海复地美墅甚至于做到了0.85。虽然这些项目在户型和立面都更加创新和升级，但规划形态全都回到行列式布局。这中间有多方面的原因，主要是由于容积率的限制，面宽加大了，进深减小了，层数也降低了。必然对规划形态有所影响。另外，
普通购房者对规划形态和建筑外部空间的认知能力不足也是一个重要的原因。很多业主往往是在入住了一段时间以后，才能对所居住的社区环境的优劣作出正确的判断。
如果发展商在重视户型设计的同时忽视规划设计，所提供的室外环境则是不理想的，户型、立面、室外空间形态和绿化植被等都是构成Townhouse社区综合品质的不可或缺的关键因素。单就室外环境而言，仅仅有了绿化和水系还远远不够，由建筑围合而形成的整个外部空间的质量更为重要。因为规划一旦确定，建筑物落成以后，其外部空间则是不可更改的了，而绿化水系等则可以不断补充完善。
而目前普通的多层、高层住宅也都尽量避免行列式 的规划，业主到郊区买Townhouse，如果得不到更高质量的社区环境，则有些得不偿失了。所以在新开发的Townhouse项目中，对规划设计要尤为重视，只有这样，才能保证其生命力和吸引力。因此,近期的TOWNHOUSE产品,也开始重新向自由式回归,容积率也大多控制在0.7以内。
   
5、可识别性
  可识别性指的是居民能够通过建筑本身的空间形态、材质、色彩来认知家园，而不是通过
门牌号。可识别性的小区可以给住户更强的家园感和归属感。别墅区作为高端居住产品，应避免兵营式布局和千篇一律的农民居住区风格，创造出丰富多彩的空间形态。
通常来看，小区内每种栋形的重复率不宜超过8-10次，也就是说，1个100栋的小区应有10-12种栋形才会比较丰富。同时，材质与色彩的不同也可以创造出不同视觉效果。此外，如采用自由式布局，同一栋形几栋建筑在不同位置的周边环境不同，也可形成可识别性。
6、楼体
联排可做到3-8联，8联以上必须断开以满足消防要求。从效果上看，8联有墙的感觉，尽量慎用。选用单数联与双数联并无大的差别，取决于规划、房型与立面特点。在一个小区中，选用几种楼体可创造出高低错落、长短结合的丰富空间效果。在招商依云郡项目中，我们选用了双拼、四联、六联、四联叠加、六联叠加以及叠加与联排组合等六种楼体，空间效果十分丰富。
7、层数
    中国社会已进入老龄化社会，尤其是大城市的老龄化比例更高，别墅中的垂直交通对老
年客户构成很大抗性。因此，目前别墅产品的消费主体仍是中年人，而联排别墅的主流消费群体则更加年轻。
从舒适度看，两层的别墅是最理想的，既有公共空间与私密空间的分隔，又没在太多的户内垂直交通。但由于用地限制，，除了少数高端别墅为一层或两层，目前绝大多数联排别墅仍为三层。并且为增加产品价值，开发商还积极拓展阁楼空间和地下空间，赠送给客户，很多产品实质上形成了五层楼空间格局。
11、建筑风格
目前上海市面上的建筑风格越来越多，从传统欧式到现代简约到南加州西班牙式。本文认为，目前上海市的别墅设计已趋于成熟，建筑风格越来越多元，不存在一种占主导地位的建筑风格。选择建筑风格需要根据区域特点（如浦东现代式相对居多，朱家角以传统中式居多，而松江新城泰唔士小镇内则相对适合英伦风尚）、目标客户喜好、公司特长等综合确定。
12、景观
景观大体可分为自然与人工两种风格。目前，采用自然风格的较多，人工风格的小区大多与现代建筑风格与较规整的规划布局相匹配。TOWNHOUSE社区由于建筑仍相对较密，因此不很适合野的风格，大多数TOWNHOUSE社区的景观设计都十分精致，同时又力求自然，避免人工痕迹过重。
二、TOWNHOUSE 产品建筑设计要点
（一）指标研究
1、户型面积   
由于TOWNHOUSE产品本质上还是经济型别墅，客户有一定经济实力，但又不是真正意义上的富人，购买力有限，对价格的敏感性较高。因此必须通过控制面积来控制总价，以增加客户群的规模。     
从户型面积看，市场上各样本的面积控制都非常紧密、合理，既考虑到别墅的雍容，又不失居家的实用，满足了不同消费层次的需求。别墅物业方面，不同功能定位和不同物业类型的项目在面积上有着明显区别。一般而言，独立别墅面积在250-400 M2，双拼别墅面积
在230-270 M2，多联体别墅的面积在180-240 M2，叠加别墅面积比较紧凑，一般在160-180 M2之间。
在目前的市场环境下，由于房价不断攀升，更加需要控制面积，双拼尽量控制在250平方米以内，多联控制在220平方米以内。并且需要增加180-200平方米小房型的比例，以满足大量新兴中产阶层产品升级更新的需要。
    项目名称
独立别墅
双拼别墅
多联体别墅
叠加别墅
知雅汇
/
/
210
170-178
金地-格林春晓
/
260
180-250
150-190
爱伦坡艺墅
310
250
/
/
江南文化园
340
195-233
/
/
樱园
/
/
180-270
/
上海公馆
/
240-260
/
/
爱伦坡艺墅
310
250-265
/
/
夏州花园
230-360
/
/
/
九洲大唐花园
260-394
/
/
/
英国会
/
/
267-298
/
半岛花园
/
/
182-197
/
新上海弄里人家
/
/
167-195
/
新上海花园洋房
265-368
/
/
/
江南文化园
340
233
195
/
绿宸家园
/
/
228-238
/
上海诗林
350
/
220-240
164

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