闵小军、马静经济适用房转让合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷经济适用房转让合同纠纷

【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

【审结日期】2021.09.23

【案件字号】(2021)新01民终4316号

【审理程序】二审

【审理法官】蒋欣张昊王朋坤

【文书类型】判决书

【当事人】闵小军;马静

【当事人】闵小军马静

【当事人-个人】闵小军马静

【代理律师/律所】王泽新疆翔瑞律师事务所;管忠新疆翔瑞律师事务所;蒋玉梅国浩律师(乌鲁木齐)事务所

【代理律师/律所】王泽新疆翔瑞律师事务所管忠新疆翔瑞律师事务所蒋玉梅国浩律师(乌鲁木齐)事务所

【代理律师】王泽管忠蒋玉梅

【代理律所】新疆翔瑞律师事务所国浩律师(乌鲁木齐)事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】闵小军

【被告】马静

【本院观点】围绕闵小军的上诉意见和马静的答辩意见，本案争议焦点为马静应支付闵小军房屋占用期间损失金额的认定。闵小军与马静于2011年11月17日签订的《房屋转让合同》系其双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。

【权责关键词】无效代理违约金过错恢复原状合同约定第三人自认诉讼请求维持原判强制执行

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【本院查明】本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，围绕闵小军的上诉意见和马静的答辩意见，本案争议焦点为马静应支付闵小军房屋占用期间损失金额的认定。第一、关于马静应支付房屋占用损失的期间认定。本院认为，闵小军与马静于2011年11月17日签订的《房屋转让合同》系其双方真

实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方签订合同后，马静依约向闵小军交纳房款，闵小军亦向马静交付了案涉房屋，在双方合同关系存续期间，马静系合法占用案涉房屋。之后，因闵小军的违约行为导致马静的合同目的无法实现，故马静起诉主张解除双方签订的该《房屋转让合同》，现生效判决已经认定合同解除的时间为2018年5月10日。故一审法院判决马静承担合同解除之后即2018年5月11日至2019年5月1日的房屋占用期间损失并无不当，本院予以确认。第二、关于马静应支付房屋占用期间损失的租金标准认定。一审法院采用的租金标准，系由依法委托的评估机构综合考虑案涉房屋的周边环境、物业成熟情况、周边配套设施完善情况以及实际租金等因素后作出，评估程序合法合规，评估结果客观公正，应予采信。故一审法院按照评估报告中的租金标准认定马静应支付的房屋占用期间损失，于法有据，应予维持。综上所述，闵小军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，044.58元(闵小军已预交)，由闵小军负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 17:23:51

【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年11月17日，马静与闵小军签订一份《房屋转让合同》，合同约定闵小军将其经济适用房一套(毛坯房)以200，000元的价款转让给马静，马静于签订合同的当日交付房款，闵小军交付该房屋钥匙，马静将房屋装修后于次年夏天入住。该房屋符合办理房产登记手续的条件后，马静多次要求闵小军协助办理房屋产权登记手续未果，遂于2018年5月8日将闵小军起诉至法院，要求解除双方签订的《房屋转让合同》，并主张闵小军返还房屋转让价款200，000元及赔偿损失79，594.52元，一审法院依法作出(2018)新0109民初2523号民事判决书，认为马静与闵小军签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，由于闵小军的行为构成根本性违约，且马静同意解除双方签订的《房屋转让合同》，该合同自2018年5月10日闵小军收到法院送达的起诉状副本时解除，且随着米东区房价的不断上涨，马静在2011年11月17日所支付的200，000元房款根本无法购买到同类地段、同类型房屋的住房，案涉房屋因增值亦产生的相应的利益，故闵小军应赔偿因其违约给马静造成的房屋溢价损失，故一审法院判决支持马静的诉讼请求，该案经乌鲁木齐市中级人民法院二审后，于2018年11月2日作出终审判决，维持原判。现双方均认可该判决生效后，判决中确定的履行义务经马静申请法院强制执行后闵小军于2019年5月1日履行完毕，马静即将房屋交还

闵小军。另查明，2019年7月1日，闵小军将牙生江·吐尔地起诉至法院，要求牙生江·吐尔地协助其立即办理上述案涉房屋的产权过户手续，经一审法院审理查明，2011年10月31日，闵小军与牙生江·吐尔地签订一份房屋转让合同，合同约定牙生江·吐尔地将案涉经济适用房转让给闵小军，闵小军支付了购房款、备案登记费及物业费等，现该经济适用房已经符合购买条件，故一审法院依法作出(2019)新0109民初4262号民事判决书，判决牙生江·吐尔地协助闵小军立即办理案涉房屋的产权过户手续(需要补缴综合地价款由闵小军负担)，该案经乌鲁木齐市中级人民法院二审后维持原判，现该判决已生效。庭审中，闵小军陈述其主张的房屋占有损失以600元／月的标准计算，系闵小军参照2011年12月31日至2019年5月1日同时期同类地段毛坯房的平均房租价格确定该标准，并向一审法院提交书面申请，要求对案涉房屋在最初交房状态时，即未装修状态下自2012年1月1日至2019年5月1日每年的租金价格进行评估鉴定。一审法院依闵小军申请委托新疆国信资产评估有限公司对案涉房屋的租金价格进行评估，评估公司于2021年4月23日作出资产评估报告，评估结论为：乌鲁木齐市米东区东瑞北路736号城建·瑞禾园小区1栋2层1单元202号住宅房屋自2012年1月1日至2019年5月1日租金价值为33，224元，2012年1月1日至2015年12月31日期间每年租金标准为2，796元，2016年1月1日至2019年5月1日期间每年租金价值为6，61

2元。此次评估闵小军支出评估费3，000元。闵小军对上述评估报告提出异议，要求评估公司进行补充鉴定，2021年5月14日，对于闵小军提出的异议，评估公司作出《异议复函》，复函内容为：本次资产评估报告依据中国资产评估准则编制为结果报告，评估人员在估价过程中依据对本小区及周边小区房屋状况、修建年度、类似资产价格等做了现场调查并记录在工作底稿之中；本次评估房屋状态在其他特别事项说明中已经阐述，本次评估房屋状态时根据委托方要求及评估目的，为最初交房状态，即未装修状态下的房屋；本次评估在其他特别事项说明中已经阐述，住宅房屋租金不像商业房地产租金每年都有明显涨幅，住宅房屋租金与其周边环境，物业的成熟情况，周边配套设施等多因素有关，估价人员根据市场调查及实际情况以四年为一个梯度进行评估，四年过后房屋租金价格变化是房地产市场客观情况，估价人员根据现场调查得知估价对象房屋建成于2011年，考虑了四年之后周边环境、物业成熟情况、周边配套设施完善情况以及根据实际租金调查测算修正最后得出评估结果。一审法院认为，关于案涉经济适用房产生的合同解除、返还房款、赔偿房屋溢价损失、协助过户等纠纷，已由生效判决处理完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉

合同解除前即2011年11月17日至2018年5月10日为有效合同，双方仍应当按合同约定履行各自义务，在此期间闵小军占有马静的购房款不是违法占有，马静使用案涉房屋也不是无权使用，且在双方解除合同的诉讼案件中，马静所主张的违约责任系因闵小军的违约行为解除合同给其造成的房屋溢价损失，并非占有购房款期间的利息，因此闵小军主张马静支付该期间的房屋占用损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，马静应当履行立即向闵小军返还房屋的义务，自2018年5月11日至2019年5月1日，马静在该期间占用案涉房屋已失去法律依据，应当向闵小军支付相应的占有使用费，一审法院参照评估报告中确定的案涉房屋2016年1月1日至2019年5月1日期间每年租金价值6，612元的标准，对于闵小军主张的房屋占用期间的损失以占有使用的租金标准予以支持6，430.85元(6，612元÷365天×355天，2018年5月11日至2019年5月1日)。对于闵小军主张的利息损失，实为资金占用期间的利息损失，一审法院酌情按照闵小军起诉时一年期贷款市场报价利率3.85％的标准计算，即以下欠6，430.85元为基数，自2019年6月1日至2021年1月31日，马静应向闵小军支付的利息损失为413.78元(6，430.85元×3.85％÷365天×610天)，同时马静应当按照年利率3.85％的标准支付自2021年2月1日至款项付清之日的利息损失。综上所述，一审法院判决：一、马静于本判决生效后十日内向闵小军支付房屋占用期间损失6，

430.85元；二、马静于本判决生效后十日内向闵小军支付利息损失413.78元，并以欠款6，430.85元为基数，按照年利率3.85％的标准支付自2021年2月1日至款项付清之日的利息损失。本院二审期间，当事人未提交新的证据。

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