万齐会、贵州省仁怀市融亿置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院

【审结日期】2021.05.25

【案件字号】(2021)黔03民终2757号

【审理程序】二审

【审理法官】周亚琼何容喻茜

【文书类型】判决书

【当事人】万齐会;贵州省仁怀市融亿置业有限公司

【当事人】万齐会贵州省仁怀市融亿置业有限公司

【当事人-个人】万齐会

【当事人-公司】贵州省仁怀市融亿置业有限公司

【代理律师/律所】杨小龙贵州慧歆律师事务所;杨波贵州慧歆律师事务所;方存林贵州止争律师事务所;赵琴贵州止争律师事务所

【代理律师/律所】杨小龙贵州慧歆律师事务所杨波贵州慧歆律师事务所方存林贵州止争律师事务所赵琴贵州止争律师事务所

【代理律师】杨小龙杨波方存林赵琴

【代理律所】贵州慧歆律师事务所贵州止争律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】万齐会

【被告】贵州省仁怀市融亿置业有限公司

【本院观点】一审法院认定融亿置业公司应承担案涉房屋建筑面积与合同约定的建筑面积不符的违约责任，双方对此均无异议，本院予以确认。

【权责关键词】撤销代理民事权利合同合同约定新证据罚款诉讼请求维持原判诉讼时效

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【本院认为】本院认为，一审法院认定融亿置业公司应承担案涉房屋建筑面积与合同约定的建筑面积不符的违约责任，双方对此均无异议，本院予以确认。关于万齐会诉请融亿置业公司承担违约责任是否超过诉讼时效问题。万齐会于2013年8月28日领取了房屋所有权证，此时，万齐会就应当知道案涉房屋建筑面积与合同约定的建筑面积不符的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，诉讼时效应当从知道或应当知道权利受到损害之日起计算，而非以知晓权利受损害的原因或诉请确定能否得到支持之日起起算。万齐会关于诉讼时效起算时间的上诉理由不成立，本院不予采信。在万齐会未举证证明其该项请求存在诉讼时效中断或中止的情况下，其于2020年9月28日向一审法院提起诉讼已超过诉讼时效。综上所述，万齐会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由万齐会负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 03:26:31

万齐会、贵州省仁怀市融亿置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

贵州省遵义市中级人民法院

民事判决书

(2021)黔03民终2757号

当事人　上诉人(原审原告)：万齐会。

　委托诉讼代理人：杨小龙，贵州慧歆律师事务所律师。

　委托诉讼代理人：杨波，贵州慧歆律师事务所实习律师。

　被上诉人(原审被告)：贵州省仁怀市融亿置业有限公司，住所地：贵州省仁怀市盐津街道办事处城南社区九尊名城,统一社会信用代码：915203827988322517。

　法定代表人：涂波，公司董事长。

　委托诉讼代理人：方存林，贵州止争律师事务所律师。

　委托诉讼代理人：赵琴，贵州止争律师事务所律师。

审理经过　上诉人万齐会因与被上诉人贵州省仁怀市融亿置业有限公司(以下简称融亿置业公司)商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院(2020)黔0382民初5474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人万齐会委托诉讼代理人杨小龙、杨波，被上诉人融亿置业公司委托诉讼代理人方存林、赵琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称　万齐会上诉请求：1、撤销原判，改判支持其一审诉讼请求第一项；2、一审、二审诉讼费等由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人的诉讼请求未过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第5条第1款约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【套内建筑面积】(本条款中均简称为面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。”第5条第4款第1项第2目约定：“因规划而引起的建筑面积变更，据实结算房款。”第5条第1款是一般约定条款，第5条第4款第1项第2目是特别约定条款。适用第5条第4款第1项的前提是有“因规划而引起的建筑面积变更”的事实，如果没有该事实，或者上诉人不知道该事实，就应当适用第5条第1款一般约定条款。根据第5条第1款的约定，结合仁

怀市人民法院、遵义市中级人民法院的类案判决，被上诉人向上诉人交付的商品房仅仅存在“建筑面积不符”的问题并不构成违约，即使买受人以“建筑面积不符”为由提起诉讼也得不到人民法院的支持。上诉人及其诉讼代理人在本案立案后，经多方调查取证，才发现被上诉人多次变更规划，导致上诉人所购商品房建筑面积减少的事实。本案应当适用第5条第4款第1项特别约定条款，如果要计算诉讼时效，也应当从上诉人知道被上诉人规划变更导致建筑面积变更的事实起开始计算。因此，上诉人根据《商品房买卖合同》第5条第4款第1项“因规划而引起的建筑面积变更，据实结算房款”的约定，向被上诉人主张违约赔偿的诉讼请求时效期间未经过。二、关于违约赔偿的问题。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十八条、《商品房销售管理办法》第二十四条都对建设单位规划变更作了原则上禁止的规定，并且赋予买受人在规划变更后有解除合同的权利。解除合同对合同的履行来说是颠覆性的，根据举重以明轻的原则，上诉人在不主张解除合同的情况下，向被上诉人主张一定的违约赔偿，于法有据。购买商品房时，不管以何种方式(建筑面积、套内建筑面积或整套)计价，买受人都对建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)支付了对价，否则将违反物权变动的依据。本案中通过简单折算，就可以计算出上诉人所购商品房建筑面积的单价，进而根据《商品房买卖合同》第5条第4款第1项的约定计算违约赔偿，考虑到被上诉人的违约时间，酌定计算50%的利息。上诉人的主张，符合合同约定。

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