杨旸与高毅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审结日期】2021.10.29

【案件字号】(2021)京02民终13554号

【审理程序】二审

【审理法官】刘丽杰

【文书类型】判决书

【当事人】杨旸;高毅

【当事人】杨旸高毅

【当事人-个人】杨旸高毅

【代理律师/律所】徐世超北京融开律师事务所;赵俊芝天津益清(北京)律师事务所;张营天津益清律师事务所

【代理律师/律所】徐世超北京融开律师事务所赵俊芝天津益清(北京)律师事务所张营天津益清律师事务所

【代理律师】徐世超赵俊芝张营

【代理律所】北京融开律师事务所天津益清(北京)律师事务所天津益清律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】杨旸

【被告】高毅

【本院观点】归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、高毅应否返还杨旸10万元购房款；2、杨旸支付10万元物业交割保证金的条件是否成就；3、高毅应当支付的逾期交房违约金标准是否恰当；4、1441.38元物业费应如何负担。

【权责关键词】欺诈代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证人证言证据不足关联性证明责任（举证责任）诉讼请求反诉维持原判折价

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【更新时间】2021-11-22 01:14:32

杨旸与高毅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2021)京02民终13554号

当事人　上诉人(原审原告、反诉被告)：杨旸。

　委托诉讼代理人：徐世超，北京融开律师事务所律师。

　被上诉人(原审被告、反诉原告)：高毅。

　委托诉讼代理人：赵俊芝，天津益清(北京)律师事务所律师。

　委托诉讼代理人：张营，天津益清律师事务所律师。

审理经过　上诉人杨旸因与被上诉人高毅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2021)京0102民初21649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘丽杰独任审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称　杨旸上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高毅的全部反诉请求，并支持我一审的全部诉讼请求。事实和理由：我已经于2020年7月9日按照合同约定将10万元物

业保证金支付到了资金存管账户，不存在任何违约之处。双方在合同中明确约定案涉租赁车位应当到物业办理车位转移手续，因此车位的交接亦应当属于物业交割的范围，高毅至今未和我办理车位的交接手续，我支付物业保证金的条件未成就，一审法院认定我于2020年9月28日接收了XXX(以下简称：涉案房屋)，物业交割保证金支付条件已经构成属于认定事实不清。关于物业费，在双方均无异议的《物业查验交接单》中已经明确载明“结清”。在高毅未提供任何证据证明我应当支付其1441.38元物业费的情况下，一审法院径行判令我支付上述费用，属于认定事实不清。高毅曾承诺涉案房屋附带一个可以转移使用权的承租车位，因此我在同等条件下多支付了10万元购房款，以期获得车位的承租权，并在合同中进行了约定。但事实上该车位无法转移使用权，高毅对此明知，故一审法院对于高毅在签订合同时以欺诈手段获取明显高于同类型房屋价款的事实，疏于查实，且忽略了我至今无法停车的客观情况。证人王某明确表示，考虑到租赁车位的情况，我同意多支付10万元，王某系双方共同委托，其证人证言能客观真实的反映双方洽谈的情况，故一审法院对该证人证言的理解存在偏差，作出了错误的判决。另，依据合同中关于违约金计算标准的约定，高毅应当支付逾期交房违约金为65325元，但一审法院在没有任何依据的情况下，仅仅支持我6000元的违约金，应属于事实认定错误。

二审被上诉人辩称　高毅辩称，同意一审判决。

原告诉称　杨旸向一审法院起诉请求：1.请求判令高毅支付我逾期交房违约金65325元；2.请求判令高毅退还我购房款100000元。

　高毅向一审法院反诉请求：1.判令杨旸支付物业交割保证金10万元；2.判令杨旸支付逾期付款违约金8万元；3.判令杨旸支付电费1105元、天然气费1481.95元、物业费1441.38元。

一审法院查明　一审法院认定事实：2020年5月12日，高毅(出售方、甲方)与杨旸(买受方、乙方)经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：甲方所售房屋，建筑面积100.21平方米，房屋用途为住宅，房屋不带产权车位、产权地下室出售，房屋主体价款3750000元，房屋装修及设施折价款4960000元，装修及设施包括但不限于家具、家电、装饰装修、室内设计及产权车位、产权地下室等，上述价款的具体支付方式、期限及资金划转方式等详见房款支付协议或补充协议。甲方应当在过户完成收到所有房款后7日内将房屋交付乙方，房屋交付日以前发生的物业费、供暖费、水费、电费、燃气费等由甲方承担，交付日以后发生的费用由乙方承担。甲方逾期交

房超过10日的，乙方有权选择解除合同或继续履行合同，乙方选择继续履行的，甲方自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。乙方未按房款支付协议或补充协议约定付款的，逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同，甲方选择继续履行的，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金。

　同日，双方签订《房款支付协议》，约定房屋成交总价款8710000元，乙方于签订合同当日将第一笔定金100000元以资金自行划转方式支付甲方，于查档后并且网签完成2个工作日内将第二笔定金100000元以资金自行划转方式支付甲方，于查档后并且网签完成20个工作日内将第三笔定金300000元以资金自行划转方式支付甲方，于缴税前2个工作日内将房款6810000元以资金存管方式支付甲方，乙方留存100000元作为物业交割保证金于缴税前2个工作日内以资金存管方式支付甲方，乙方留存100000元作为户口迁出保证金于缴税前2个工作日内以资金存管方式支付甲方。

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