龙河梅、湖南湘立房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】湖南省邵阳市中级人民法院

【审结日期】2022.06.07

【案件字号】(2022)湘05民终863号

【审理程序】二审

【审理法官】李玉芳谭晓飞王彦懿

【文书类型】判决书

【当事人】龙河梅;湖南湘立房地产开发有限公司

【当事人】龙河梅湖南湘立房地产开发有限公司

【当事人-个人】龙河梅

【当事人-公司】湖南湘立房地产开发有限公司

【代理律师/律所】郑和希湖南九天律师事务所;钱小辉湖南远达律师事务所

【代理律师/律所】郑和希湖南九天律师事务所钱小辉湖南远达律师事务所

【代理律师】郑和希钱小辉

【代理律所】湖南九天律师事务所湖南远达律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】龙河梅

【被告】湖南湘立房地产开发有限公司

【本院观点】本案系商品房买卖合同纠纷。

【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判

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【本院查明】本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。2014年9月7日，龙河梅与湘立公司签订《商品房买卖合同》，购买的商铺建筑面积为19.13平方米，总价款为235395元，办证、契税、维修基金共计17400元。同时，双方又签订了《凯悦步步高广场委托经营管理合同》，约定龙河梅将所购的商铺委托由湘立公司租赁经营管理，湘立公司按商铺总价款7%向龙河梅支付租赁收益，并约定委托期内无论是否盈亏，龙河梅有权向湘立公司收取租金。龙河梅3年的租赁收益49433元，该租赁收益49433元抵付了龙河梅应交纳的购房款。2016年12月8日，因房屋结构变更面积减少，双方另行签订《商品房买卖合同》，商铺面积变更为15.42平方米，商铺总价变更为189742元。湘立公司退还龙河梅相应购房款。但办证、契税、维修基金共计17400元并没有相应核减退还。因湘立公司未能为龙河梅办理

不动产权证书，一审判决对龙河梅要求退房的请求予以支持并根据合同约定由湘立公司按购房总价款的1%支付违约金1897.42元，并无不当。龙河梅请求湘立公司支付318860元违约金过高，于法无据，其请求过高部分不予支付。双方在2016年12月8日签订的《商品房买卖合同》商铺总价款变更为189742元。故在解除合同时，湘立公司应退还购房款为189742元。龙河梅所领取的租金收益系其与湘立公司签订《凯悦步步高广场委托经营管理合同》后，龙河梅将所购的商铺委托湘立公司租赁经营管理而获得的租赁收益，龙河梅将三年的租金49433元用来抵交购房款，是其与湘立公司协商一致后湘立公司认可的，不能因此减少购房款金额的认定，龙河梅的购房款应认定为189742元。解除合同时，湘立公司应按合同约定的购房款189742元予以返还。一审对应返还房屋价款的认定不当，应予纠正。综上所述，原判适用法律正确，但部分事实定性不当，应予纠正。龙河梅的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、维持湖南省隆回县人民法院(2021)湘0524民初5255号民事判决第一、三项；二、撤销湖南省隆回县人民法院(2021)湘0524民初5255号民事判决第四项；三、变更湖南省隆回县人民法院(2021)湘0524民初5255号民事判决第二项为由湖南湘立房地产

开发有限公司在判决生效后十日内返还龙河梅购房款189742元及办证、契税、维修基金17400元，合计207142元；四、驳回龙河梅其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2530.01元，由龙河梅负担。二审案件受理费5905.67元，由湖南湘立房地产开发有限公司负担1000元(未收取)，龙河梅负担4905.67元(已收取)。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 03:27:49

【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年9月7日，龙河梅与湘立公司签订了《商品房买卖合同》及必要补充条款，龙河梅购买湘立公司开发的位于隆回县××街道××路××号××广场××层××号商铺，该商铺建筑面积19.13平方米，双方约定：房屋单价为12304.9元／平方米，房屋总价款为235395元，付款方式为签订合同时付229433元，交房时付清余款5960元。出卖人在2015年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列两种

方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。购房合同签订当日，双方又签订了一份《凯悦步步高广场委托经营管理合同》，龙河梅将其所购商铺的投资经营管理权委托给湘立公司，委托期限为自凯悦步步高广场开业之日(最迟不超过2015年10月1日)起至2018年10月1日止，委托经营回报为第1至3年按购买商铺合同额7%计算，第1至3年的收益由受托方一次性支付给委托方。合同签订后，龙河梅依照上述两份合同的约定向湘立公司支付了购房款217993元和办证、契税、维修基金17400元。2016年12月8日，因房屋结构变更面积减少，双方再另行签订一份《商品房买卖合同》及必要的补充条款。龙河梅购买湘立公司开发的位于隆回县××街道××路××号××广场××＃××商铺。该商铺建筑面积为15.42平方米。双方约定该商铺单价12304.93元／平方米，该商铺总价为189742元。付款方式为一次性付款，且约定当日交房。其他的约定与2014年9月7日签订的《商品房买卖合同》一致。另该合同约定维修基金为1387元。同时退还原告购房款36064元。龙河梅委托湘立公司投资经营3年的收益49433元，龙河梅已收取。龙河梅实际交购房款149896元，交办证、契税、维修基金共计17400元。同时，2014年9月7日，双方签订的《商品房买卖合同》作废。湘立公司至今未

为龙河梅办理好房屋产权证书。为此，龙河梅要求解除合同并退房，同时要求返还购房款并支付违约金。

【一审法院认为】一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。双方当事人第二次签订的《商品房买卖合同》及《凯悦步步高广场委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。湘立公司收取龙河梅购房款和办证契税等费用后，未依约为龙河梅办理房屋产权证书，构成违约，应当依照合同约定及法律规定承担相应的民事责任。湘立公司辩称不能在合同约定的期限内为龙河梅办理产权证书，是因为政府原因所致，不是自己的过错造成的，但没有提交合法有效的证据证明，因此，对该辩驳理由不予采信。因湘立公司未按合同约定为龙河梅办理产权证书，龙河梅为购房交纳了全部购房款，签第二次合同时，因商铺面积减少，湘立公司已退还购房款36064元，龙河梅实际交购房款为149896元。办证、契税、维修基金共计17400元，合计167296元。龙河梅要求湘立公司返还，但湘立公司认为龙河梅实际只交纳购房款167296元，另49433元是委托自己投资经营3年的收益款，如果龙河梅要退房，该部分款项不应认定为购房款予以退还。湘立公司的该抗辩理由成立。本案购房款只能认定为149896元。龙河梅为办理房产权属证书向湘立公司交纳的相关费用，因湘立公司未为龙

河梅办理产权证书，现龙河梅要求退房，这部分费用也应返还。湘立公司应退还购房款149896元及办证、契税和维修基金17400元。共计167269元。根据2016年12月8日双方签订的《商品房买卖合同》的约定，因出卖人违约造成买受人退房，出卖人应承担购房总价款1%的违约损失。本案购房总价款为189742元，因此，应由湘立公司支付违约金1897.42元，龙河梅请求湘立公司支付318850元违约金，请求过高，以核准的1897.42元为准。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除龙河梅和湘立公司于2016年12月8日签订的《商品房买卖合同》；二、由湘立公司在判决生效后十日内返还龙河梅购房款149896元及办证、契税、维修基金17400元，合计167269元；三、由湘立公司在判决生效后十日内支付龙河梅违约金1897.42元；四、驳回龙河梅其他诉讼请求。案件受理费减半收取4530.01元，由龙河梅负担2530.01元，由湘立公司负担2000元。本院二审期间，当事人未提交新证据。

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