央⾏抛“345”新规购房者的好⽇⼦来了吗？
树欲静⽽风不⽌。
近⽇，住建部、央⾏召开重点房企座谈会，落实“345”新规，即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔，控制过度利⽤杠杆、吸⾦能⼒强(往往能给出10%左右的利息)、⼟地市场摧城拔寨的房企。
近期，地王频现，房价也开始上涨了，但疫情后消费还未恢复，失业率仍在5.7%的⾼位，民间投资还在下⾏，“内循环”任重道远，必须对乱市施重典。按照这个标准，全国9.6万家房企，有2/3的融资要受限，四季度及明年，前期融资密集到期，如果增量融资收紧，赶快卖房就是唯⼀选择了。对于购房者来说，可以挑、可以选了。
1
按央⾏给出的“三道红线”标准，统计上市房企发现，224家房企中，有51家均超过三条红线，45家超过了其中的两条红线，60家超过了其中的⼀条红线。只有68家划⼊绿⾊安全档。⽬前，全国有9.6万家房企，绝⼤部分是中⼩房企，超⾼杠杆运营是常态，保守估计⾄少2/3的超过了⼀条或多条红线。
超过三条红线的房企，2019年债务平均增长7%，超过两条红线的房企，这⼀增速为12%；超过⼀条红线的房企，平均增速为14%；安全区的，这⼀增速为15%。因此，除了安全区的，绝⼤部分房企未来融
资将受限，想⾼举⾼打、摧城拔寨、⾼价拿地、“冲千亿”等等，都要歇⼀歇了。
2
其实，“防范资⾦违规流⼊地产”，⽼⽣常谈了。这次，以如此严厉的姿态，搭建起资⾦和楼市的“防⽕墙”，甚⾄搞起“定量分配”，有⼀个重⼤的背景，就是要形成国内市场“⼤循环”的格局这个背景。资⾦是经济循环的⾎液，“7.30”会议强调，资⾦要直达实体，决不许跑冒滴漏。
但现在，要做到“资⾦直达实体”，⽽不是拐弯⼉抹⾓进了楼市，可能⾮常不容易。⼀⽅⾯，疫情后各地纾困，本来已经花了很多钱，还要搞“减税降费”、新⽼基建加码。另⼀⽅⾯，现在可能是各地财政最紧张的时刻。即便像深圳这样的城市，税收或预算收⼊增幅也降到历史最低⽔平了。
7⽉份开发商资⾦来源增速⾸次实现“正增长”
因此，各地不得不把“压箱底”的好地块拿出来卖，⽐如2⽉份上海徐汇310.5亿的新地王，8⽉初北京⼤兴区拍出的总价79亿的新地王，⼴州2⽉初越秀南路拍出的64576元/平⽅⽶楼⾯价的新地王。近期⽕热的⼴州南沙，半个⽉拍出2个地王，最新楼⾯价⾼达19140元/平⽅⽶。
地王⼀旦频繁涌现，楼市调控就⽩⼲了。管理层在总结上⼀轮(2016-2018年)房价暴涨时，痛⼼地指出，地王接⼆连三，房价再怎么控，也控不住的，因为地价摆在那⾥。地⽅财政困难，花钱的地⽅⼜多，不可能实实在在“搞调控”的。近期，很多地⽅的限购开始破洞了。最典型的就是，有些地⽅的假证贩⼦⼜活跃了，搞个绿⽪证书，⼤家都是⼈才了，购房就没有门槛了。
购房就没有门槛了。
所以，房价也开始上涨了，70个城市中，7⽉有62个城市新房价格同⽐上涨。这个特殊的时候，“地价-房价”循环上涨，此起彼伏，绝不是好消息。⽬前，社会消费品零售总额还在呈现近两位数的负增长，占固定资产投资60%、就业80% (占新增就业90%)的民营企业投资，还在负增长，7⽉份城镇调查失业率仍持平在5.7%的⾼位。
3
所以，⼆季度GDP“V型”反弹，靠的并不是经济内⽣恢复，⽽是地产、基建和⼤型投资项⽬拉动的(主要还是地产)，这绝不是国内市场“⼤循环”的正常格局。疫情“常态化”，管控也常态化了，类似社会消费品零售、民营投资等等，这些代表草根层⾯活跃度的指标，恢复到常态，可能并不那么容易。这时，地产太繁荣，地王频现，意味着资⾦在往地产涌⼊。
⼆季度三⼤增长动⼒对GDP的贡献率
楼市的吸⾦能⼒，⽆出右者、有⽬共睹。近期，国家在推进⽼旧⼩区改造，可以说，这是⼀项利国利民，打通国内市
场“⼤循环”肠梗阻，中低收⼊居民纳⼊“⼤循环”的民⽣⼯程。但根据笔者调研，近期推进的，都是财政出资的“基本类”，即供⽔、排⽔、道路等⼩区基础设施建设。
开发商根本不参与，哪怕是建设停车场、收费电梯、社区商业和社康、社区教育等，都摇⼿拒绝。⼀致的态度是，算不过账来。背后⼀调查，都等着搞地产开发和销售。所以，⼀季度经济“失⾎”，地产将经济拉回到正常增长轨道后，必须要适时打住，以恢复经济增长的内⽣动⼒。所谓，“⼀业兴，百业衰”，当其他⾏业⼲不过地产，就要采取极端做法，定额配置。
特殊时期，没有办法。如果房价继续上涨，想趁着货币宽松⼤搞⼀把，做⼤规模、“冲千亿”，肆意造地王的开发商，就会涌现出来。正所谓，⽔往⾼处流，这个时候，只有开发商能给出更⾼收益率，资⾦⾃然绕道进⼊楼市，这是堵不住
会涌现出来。正所谓，⽔往⾼处流，这个时候，只有开发商能给出更⾼收益率，资⾦⾃然绕道进⼊楼市，这是堵不住的。过去⼏年“去杠杆”、“去通道”，好不容易构筑起的防⽕墙会迅速坍塌。疫情后，好不容易降下来的资⾦成本，可能会异化为楼市盛宴。
愿意继续⾼举⾼打的，都是杠杆率⾼的房企。因为，对于他们来说，继续融资、继续跑马圈地，这是活下去的唯⼀路径。所以，踩到3条红线的，都是近年来奉⾏快周转、销售突飞猛进的房企。⽐如，泰⽲、华夏幸福、融创、恒⼤、富⼒、绿地、⾦科、⾦融街、中南建设等等。
当然，也⾮⼀棍⼦打死。内外部形势严峻，地产对于⽀撑地⽅财政，⽀撑减税降费，⽀持新⽼基建布局，⽀持⽼旧⼩区改造，还有很重要的意义。特别是，配合“⼀城⼀策”，地产⾦融投放也要“有保有压”。
杠杆率⾼的开发商，严控融资，再拿地时⾃⼰要真⾦⽩银地投⼊。
4
我们最关⼼的是，还是地产融资新政的影响。
⾸先，倒逼开发商转向销售回款。今年及明年，2015-2018年⾼举⾼打时期举的债，到了要还的时候了。年初福晟卖⾝、7⽉份泰⽲债券违约，⼤型房企违约事件，在今年⾸次集中地爆发了，这是所有⾼杠杆、快周转、上规模企业的缩影。即便不像泰⽲、福晟那样的煎熬，但“融资收紧、调控⾼压”的背景下，转向内源融资的销售回款，这是开发商未来唯⼀的选择。
⽬前，销售回款占开发商资⾦来源的⽐例超过50%，能把这部分资⾦盘活了，续命的形势就缓和多了。⽽且，银⾏、信托的放款节奏也基本上集中在每年的前三季度，所谓“早放款、早收益”。所以，四季度也是融资淡季，⽽这时候，往往也是开发商冲击全年业绩最关键的时期。
销售回款占开发商资⾦来源的⽐例超过50%
再加上，这⼏年强调“⼀城⼀策”，调控常态化了、频率也⾼了，所谓的楼市“⾦九银⼗”也暗淡了很多。今年更是如
此，“7.24”房地产⼯作座谈会，加上“7.30”强调“房住不炒”、资⾦直达实体，管理层密集发话，在过去很少见。因此，预计3-4季度的楼市形势会更加平淡。
同时，当下楼市供求关系缓和很多，⼤城市每⼀个⽚区都有数个开发商的项⽬，相互之间竞争异常激烈。⽐如，尽管近期深圳、⼴州、东莞楼市升温明显，但平均去化率也只有40%左右，⼤家关注的只是那些“有卖点”的明星楼盘，其实⼤多数新盘项⽬，都要卖个⼀年半载。
因此，预计9⽉份开始，打折促销、折上加折、买房送装修或车位等，变相降价或直接降价的营销⼿法会愈演愈烈。当然，这种趋势也因城⽽异、因项⽬⽽异。⽐如，有的城市今年上半年去化快、库存低，整体需求已被疫后纾困政策(包括货币宽松)带旺，项⽬降价优惠的幅度⼩。
有的城市前两年涨得快，⼆⼿房挂牌价格⾼，新房售价略优惠⼀点，就出现了“价格倒挂”，这是未来⼀段时间新房最⼤
有的城市前两年涨得快，⼆⼿房挂牌价格⾼，新房售价略优惠⼀点，就出现了“价格倒挂”，这是未来⼀段时间新房最⼤卖点。再加上，新房有税费优势、户型设计好、全渠道营销，折扣不可能很⼤。
当然，如果新房营销⼒度⼤，对前期涨得太快的⼆⼿房市场，不是好消息。未来是去泡沫的时期，⼤家要关注⼆⼿房的3个指标，⼀是挂牌量，⼆是销售周期，三是议价空间。如果挂牌量⼤，销售周期长(5个⽉以上)，议价空间⼤，要注意了，前期涨的真得太快，现在要去泡沫了。
注意的是，当下国家重点打造都市圈增长极，规划利好多(如轨道交通互联互通)、地⽅政府扶持⼤。因此，对于都市圈核⼼城市来说，各种需求⽐较旺盛，优惠⼒度也不⼤。⾮重点三四线城市，因疫情的冲击，错过了春节、五⼀、端午等返乡置业⼩⾼峰，⼀⼆线回暖还未传导⾄他们，却迎来了严厉调控，除了少数棚改⼒度⼤的城市外，估计四季度促销的⼒度会很⼤。
从项⽬来看，有的项⽬前期拿地价格低，此时定价相对合理，这些是应该关注的、值得买的。对于⼀些⾼地价项⽬，融资和调控双双趋紧的冲击下，开发商降价会亏损，不降价⼜卖不动。最后的结果是，可能会在装修上“减配”、社区公建上“减配”。这时，⼤家就要擦亮眼睛了。（和讯）

更多推荐

融资,开发商,投资,常态,新房,楼市,地产,销售