2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案
单选题（共30题）
1、下列哪项属于气和血的关系失调
A.气血不荣经脉
B.气随血脱
C.气血两虚
D.以上均是
【答案】 D
2、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。
A.过去数据简单算术平均法
B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法
D.未来数据资本化公式法
【答案】 D
3、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。
A.维持现状
B.更新改造
C.拆除建筑物作为空地转让
D.新建较高标准的办公楼
【答案】 B
4、（ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权
【答案】 A
5、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。
A.公开市场价值
B.谨慎价值
C.快速变现值
D.投资价值
【答案】 B
6、建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。
A.直线法
B.市场提取法
C.分解法
D.成新折扣法
【答案】 A
7、真实假虚证治则
A.扶正兼祛邪
B.祛邪兼扶正
C.祛邪
D.扶正
【答案】 C
8、胃热的形成原因为
A.邪热犯胃
B.嗜食辛辣
C.肝胆之火，横逆犯胃
D.以上均是
【答案】 D
9、补中益气汤最好在什么时间服
A.早上
B.晚上
C.气候寒冷慎用寒药
D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温
【答案】 A
10、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。
A.2385
B.2393
C.2955
D.2964
【答案】 A
11、有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。
A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益
【答案】 A
12、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价
格为（　）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。
A.6376
B.6408
C.6519
D.6552
【答案】 B
13、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。
A.1667
B.1765
C.1875
D.2000
【答案】 D
14、下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。
A.根据自己的需要提出估价结果
B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料
C.协助估价师搜集估价所必要的资料
D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责
【答案】 A
15、“至虚有盛候”为
A.真实假虚
B.真虚假实
C.虚实错杂
D.虚实转化
【答案】 B
16、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（ ）。
A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额
【答案】 B
17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置成本为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　）。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
【答案】 D
18、价值时点实质上是由（ ）决定的。
A.估价委托人
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象
【答案】 C
19、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（ ）。
A.统一以人民币表示
B.统一用建筑面积
C.统一采用单价
D.统一折算为成交时点一次付清
【答案】 D
20、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
【答案】 B
21、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（ ）。
A.估价假设
B.估价原则
C.估价依据
D.估价目的
【答案】 D
22、不属于房地产状况调整的内容是（ ）。
A.经济状况调整
B.区位状况调整
C.实物状况调整
D.权益状况调整
【答案】 A
23、手三阴经均走出于
A.肩胛部
B.口唇
C.咽部
D.腋下
【答案】 D
24、下列不属于房地产区位因素的是( )。
A.交通
B.用途
C.环境
D.楼层
【答案】 B
25、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。
A.80
B.91.82
C.125.00
D.127.90
【答案】 B
26、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。

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