倪歆竹、吴永智房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】福建省厦门市中级人民法院

【审结日期】2020.09.25

【案件字号】（2020）闽02民终3502号

【审理程序】二审

【审理法官】曾聆

【文书类型】判决书

【当事人】倪歆竹;吴永智;汤两福;厦门中振置业代理有限公司

【当事人】倪歆竹吴永智汤两福厦门中振置业代理有限公司

【当事人-个人】倪歆竹吴永智汤两福

【当事人-公司】厦门中振置业代理有限公司

【代理律师/律所】郑辉福建闽鹭律师事务所;陈珮珊福建闽鹭律师事务所;张晨蓉福建瀛坤律师事务所;周新贺福建瀛坤律师事务所

【代理律师/律所】郑辉福建闽鹭律师事务所陈珮珊福建闽鹭律师事务所张晨蓉福建瀛坤律师事务所周新贺福建瀛坤律师事务所

【代理律师】郑辉陈珮珊张晨蓉周新贺

【代理律所】福建闽鹭律师事务所福建瀛坤律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】倪歆竹;厦门中振置业代理有限公司

【被告】吴永智;汤两福

【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。倪歆竹认为双方达成购房就是为了其子入读房产对应小学之口头协议的主张依法不能成立。

【权责关键词】撤销代理合同第三人证据不足新证据诉讼请求简易程序缺席判决维持原判发回重审

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【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕倪歆竹的上诉请求进行审理。倪歆竹称其在看房时和签订协议时均提出购房就是为了小学学位以及其发现户口未迁出时多次微信告知吴永智、汤两福买房就是为了孩子读书等，主张其与吴永智、汤两福达成了“吴永智、汤两福所提供的房产所带学位应未被使用，可供倪歆竹之子在厦门市人民小

学入学”的口头协议，证据不足，缺乏法律依据，而吴永智、汤两福亦不予认可，更何况，1、如果倪歆竹在签订购房协议时有此主张，其已明确了迁出户口的约定，完全可以再明确约定讼争房产必须带有可以让其儿子2020年入读房产对应小学的学籍。2、倪歆竹之子应于2020年9月入读小学，而倪歆竹至2019年9月之后才着手办理倪歆竹及其儿子的户口迁入手续。因此，本院认为，倪歆竹认为双方达成购房就是为了其子入读房产对应小学之口头协议的主张依法不能成立。讼争《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照协议严格履行各自的义务。协议中并未就讼争房屋涉及的入学学籍进行约定，只是约定汤两福应于收到全款三日内将落户于讼争房产上的户口全部迁出。讼争房产上虽没有汤两福的户籍，但汤两福作为讼争房屋的出售人，其承诺迁出讼争房产的户口包括在其拥有所有权期间的房产上存在的所有户口。汤两福虽未在收到全款的三日内迁出户口，但在倪歆竹发现房产内仍有户口后就及时处理，将房产内的房口迁出，倪歆竹之后亦顺利将户口迁入讼争房产，因此，倪歆竹上诉主张其购房目的不能实现而要求解除讼争合同，均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41967元，由倪歆竹负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-01-26 21:58:32

倪歆竹、吴永智房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民事判决书

（2020）闽02民终3502号

　上诉人（原审原告）：倪歆竹。

　委托诉讼代理人：郑辉，福建闽鹭律师事务所律师。

　委托诉讼代理人：陈珮珊，福建闽鹭律师事务所律师。

　被上诉人（原审被告）：吴永智。

　被上诉人（原审被告）：汤两福。

　两被上诉人共同委托诉讼代理人：张晨蓉，福建瀛坤律师事务所律师。

　两被上诉人共同委托诉讼代理人：周新贺，福建瀛坤律师事务所律师。

　原审第三人厦门中振置业代理有限公司。

　法定代表人：沈文礼，总经理。

　上诉人倪歆竹因与被上诉人吴永智、汤两福、原审第三人厦门中振置业代理有限公司（以下简称中振公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。

　倪歆竹上诉请求：撤销一审判决，改判支持倪歆竹一审全部诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律有误。一、倪歆竹与吴永智、汤两福已就倪歆竹购买讼争房产是为其子能够使用讼争房产的学位入学厦门市人民小学这一购房目的达成口头协议，

但吴永智、汤两福未依约履行户口迁出义务、讼争房产的厦门市人民小学学位已被占用且目前仍处于占用状态，导致倪歆竹的购房目的无法实现，原审法院径直忽略双方的口头协议、亦未对讼争房产的学位状况进行调查，实属认定事实不清。首先，倪歆竹与吴永智、汤两福达成口头协议可以从两方面得到证实，其一，中振公司工作人员黄磊在庭审过程中一再陈述，倪歆竹在看房之时就已经向中振公司提出购房是为了厦门市人民小学学位。双方签订讼争购房协议之时，中振公司再次当面向吴永智、汤两福告知购房目的是使用讼争房产的厦门市人民小学学位给儿子上学，吴永智明确知晓并回复称“房子是空户，学位也是空的”并出示了相关材料以证明当时讼争房产的学位不会受到影响。其二，倪歆竹在讼争房产上原户口未迁出之后要求吴永智落实户口迁出及学位的情况，吴永智、汤两福在微信聊天时多次提及“买房是为了孩子读书”，吴永智并未对吴永智、汤两福关于学位的主张进行质疑或否认，说明吴永智、汤两福对倪歆竹买房是为了入学名额一事是明知且无异议的。但原审法院并未对中振公司所陈述的内容进行认定，径直忽略了倪歆竹与吴永智达成的口头协议。另需说明的是，原审判决中第四页所载“内容包括黄磊于2019年3月19日发给吴永智&某39;突然想到，你那边帮我确认了房子里没有户籍了吧&某39;，吴永智回复&某39;没有，这套房子是空户&某39;”实际应为倪歆竹与中振公司工作人员黄磊之间的聊天记录，而

原审法院却认定为是黄磊与吴永智之间的聊天记录，可见原审法院在审理本案及出具一审判决过程中是何等草率。其次，吴永智、汤两福未按讼争《房产买卖协议》约定履行户口迁出义务，已对倪歆竹构成违约并导致倪歆竹及其子无法及时落户。讼争《房产买卖协议》第十一条约定吴永智、汤两福应在收到全款三日内（即2019年2月4日前）将落户在讼争房产上的户口全部迁出，该约定系指吴永智、汤两福应迁出讼争房产上的“全部户口”，并非部分或某个个人户口。而讼争房产上姓高的原户主及其子女高雪婷的户口于2019年9月底才迁出，吴永智、汤两福未按时迁出户口的行为已对上诉人构成违约。由于同一套房产上只能有一个家庭户口，吴永智、汤两福未按时迁出讼争房产上的户口，导致倪歆竹及其子的户口直至2019年9月26日才落户于讼争房产。因此，倪歆竹及其子未能及时落户的责任应由吴永智、汤两福承担。再次，由于讼争房产的学位已被实际占用，且该占用状态仍在持续中，即使倪歆竹及其子能够及时落户于讼争房产之上，倪歆竹之子亦无法使用讼争房产的学位入学厦门市人民小学，倪歆竹的购房目的仍然无法实现。因讼争房产的学位客观事实上已被姓高的原户主之子女占用，且该占用状态仍在持续中，在其小学毕业之前不能有第二个学生使用同一学位入学厦门市人民小学。但原审法院未对讼争房产在厦门市人民小学的学位状况进行调查取证，，遗漏了认定本案事实的关键证据。

　二、吴永智、汤两福的违约行为导致倪歆竹的合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条、第九十七、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，讼争购房协议依法应予解除，吴永智、汤两福应承担向倪歆竹返还购房款、赔偿一倍定金、赔偿实际损失，协助办理过户手续并承担过户费用等法律后果，原审法院对本案事实认定不清，导致适用法律有误，依法应予改判。

　汤两福答辩称，一、讼争《房屋买卖协议》已于2019年2月10日履行完毕，合同目的已经实现。2019年1月10日倪歆竹与汤两福的代理人吴永智、中介中振公司签订《房屋买卖协议》。倪歆竹在合同中明确经过第三方介绍现场看房后对讼争房产已充分了解，愿意购买讼争房产。合同签订后，2019年1月22日倪歆竹取得房产证，2019年2月10日双方完成房屋交付，之后倪歆竹付清全部购房款。据此，讼争房屋的买卖已完成，合同目的已经实现，合同不具备解除的基础。

　二、讼争《房屋买卖协议》未书面或口头约定任何关于学位、学籍的问题。倪歆竹称其购房目的为让其儿子就读厦门市人民小学浦南校区无任何依据。汤两福长期在漳州市云霄县生活，于2012年购买讼争房产后并未实际居住，也未将户口迁入，也从未了解过学籍

的事宜。就讼争房产买卖一事，汤两福从未与倪歆竹有过任何接触，签订合同及履行都是代理人和中介协助处理。倪歆竹所述讼争房产学位一事，汤两福此前并不了解。此次卖房，汤两福也未按照学区房的价格出售讼争房产。双方从未就讼争房产的学位情况进行特殊约定、未约定购买讼争房屋应当附带学位、更未约定没有学位则买受人有权解除合同。若倪歆竹购房目的真是为了小孩读书入学，如此重要的签约的根本目的是必须在合同中写明的。倪歆竹单方面称存在口头约定，实属荒诞。

　三、关于户口问题，汤两福不存在违约行为，更未给倪歆竹造成损失，相反可以看出倪歆竹诉请并非事实。汤两福于2012年购买讼争房产，但户口一直在漳州老家，从未落户在讼争房产。倪歆竹在2019年1月22日取得房产证后，于2019年9月26日才去办理户口迁入手续。虽然原房东的户口在倪歆竹迁入户口时才迁出，但未影响倪歆竹办理户口迁入手续。关于户口产生的学籍问题，汤两福因本案特意向思明区教育局了解讼争房产的学位问题，得知按照思明区教育局划定的学区，讼争房产属于东坪社区，该社区对应的小学为厦门市人民小学浦南分校。根据《思明区教育局关于印发思明区2018年秋季小学招生工作意见》（厦思教【2018】92号）所确定的厦门市人民小学浦南分校入学条件：“适龄儿童的父亲（母亲）持有片区住宅房屋产权（父亲或母亲所占房屋产权比例应超过50%，下同）

满一年的，适龄儿童及其父亲（母亲）还应在片区落户和实际居住均一年以上（2017年8月31日前入住）。”倪歆竹之子若要满足2020年秋季厦门市人民小学浦南分校入学条件，在19年初购房时应参照18年的入学条件，倪歆竹应当至少在2019年8月31日前在该片区办理完成落户手续。2019年5月28日出台的入学条件也未改变，依旧要求2019年8月31日前落户，但倪歆竹直至2019年9月26日才办理落户手续。由此也可看出，倪歆竹购房目的根本不是子女入学，其诉称缺乏基本常识且与事实相悖。在此汤两福保留向倪歆竹追究无理缠讼给答辩人造成的损失的权利。

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