王紫玉、黄国新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】上海市第二中级人民法院
【审理法院】上海市第二中级人民法院
【审结日期】2020.12.03
【案件字号】(2020)沪02民终10628号
【审理程序】二审
【审理法官】刘海邑王伟徐庆
【文书类型】判决书
【当事人】王紫玉;黄国新
【当事人】王紫玉黄国新
【当事人-个人】王紫玉黄国新
【代理律师/律所】杨晔上海市申房律师事务所;顾一峰上海顾跃进律师事务所
【代理律师/律所】杨晔上海市申房律师事务所顾一峰上海顾跃进律师事务所
【代理律师】杨晔顾一峰
【代理律所】上海市申房律师事务所上海顾跃进律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】王紫玉;黄国新
【本院观点】黄国新与王紫玉签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因疫情导致双方无法按期过户，原属不可归责于双方当事人的事由，双方亦一致同意将过户时间延后；中介
工作人员于2020年3月10日完成隔离后，办理过户手续的障碍已经消除，双方应秉承诚实信用原则，积极就过户时间进行协商，促成合同的顺利履行。王紫玉提出的相关要求不符合双方约定，亦非办理过户手续的前提条件，王紫玉无权以此为由拒绝办理过户手续。
【权责关键词】催告实际履行违约金过错恢复原状支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据关联性诉讼请求反诉维持原判
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【更新时间】2021-11-13 01:45:08
王紫玉、黄国新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2020)沪02民终10628号
当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：王紫玉。
委托诉讼代理人：杨晔，上海市申房律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：黄国新。
委托诉讼代理人：施学(系黄国新女婿)。
委托诉讼代理人：顾一峰，上海顾跃进律师事务所律师。
审理经过 上诉人王紫玉、上诉人黄国新因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 王紫玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王紫玉一审诉讼请求，驳回黄国新一审反诉请求。事实和理由：一、双方就过户时间并未协商一致，黄国新以逾期办理过户手续为由要求解除合同，不符合合同中约定的解除条件。双方就上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产
买卖合同》中约定的过户时间为2020年2月11日之前。中介工作人员因疫情影响无法在原定时间返回上海，故双方同意将过户时间延后。2020年3月10日，中介工作人员告知双方其已经完成隔离，联系双方协商过户时间。在协商过程中，王紫玉提出黄国新应当支付房款利息并解决煤气进户管道等事宜，王紫玉没有以此为由拒绝过户，黄国新也表示愿意就上述问题进行协商。双方对于具体的过户时间并没有协商一致，因双方从未约定于2020年3月13日办理过户手续，故不能以此作为逾期过户的起算时间。黄国新在一审中提供证据证明其于2020年3月28日来到交易中心，而黄国新并未提供证据证明其当日也来到交易中心，如果当日可以办理过户手续，则是黄国新违约未办理过户手续。因此，黄国新单方面解除合同的条件并未成就，其无权要求解除合同。二、王紫玉妻子因疫情影响无法提供身份证原件配合办理过户手续，因不可抗力导致无法过户不属于王紫玉根本违约。2020年3月12日，中介工作人员才通过微信告知双方过户必须提供身份证原件。因疫情影响，王紫玉妻子于2020年3月27日回沪并于4月11日完成隔离。在此之前王紫玉无法取得妻子的身份证原件办理过户手续。对此特殊情况，中介工作人员及黄国新都是知晓的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。疫情属于不可抗力，因疫情原因无法办理过户不属于根本违约，王紫玉不应承担违
约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方因疫情影响延期过户，需要重新协商过户时间。黄国新在影响过户的不可抗力完全消除之前单方面确定履行期限，王紫玉可以拒绝接受。2020年3月27日，王紫玉妻子回国，影响过户的不可抗力已经消除。后王紫玉多次要求办理过户手续，黄国新不予配合，该行为构成违约。黄国新理应继续履行合同，配合办理系争房屋过户手续，并承担相应的违约责任。
二审被上诉人辩称 黄国新辩称，不同意王紫玉上诉请求。一、王紫玉构成根本违约，黄国新有权单方解除合同。根据双方提供的微信聊天记录，双方同意将过户时间延后至中介工作人员回沪并完成隔离。2020年2月25日，中介工作人员回复于2020年3月10日完成隔离。理论上，2020年3月10日就可以办理过户手续。2020年3月10日，各方约定于2020年3月13日下午办理相关手续，王紫玉也承诺会到场，故黄国新完全符合单方解除合同的条件。二、王紫玉称因疫情影响其无法提供妻子身份证原件配合办理过户手续，系无稽之谈。纵观整个聊天记录，王紫玉在2020年4月11日前从未提及无法提供妻子身份证原件办理过户手续，况且出境并不需要身份证，不能作为无法过户的理由。王紫玉不愿意办理过户手续的根本原因是想压低房价。
黄国新上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持黄国新一审反诉请求2。事实和理由：一、一审法院遗漏相关事实。1．王紫玉违约并非因为支付利息、解决煤气进户管道等事宜，而是因疫情原因想要压低房价，性质相当恶劣。2．王紫玉在一审中始终主张黄国新方违约，并根据合同约定要求黄国新承担相应违约责任，其认可合同中的违约条款，从未主张合同约定的违约金过高。3．王紫玉的违约行为给黄国新造成巨大损失。黄国新家庭原本打算出售系争房屋后另行全款购房，但因王紫玉的违约行为，黄国新家庭只能贷款人民币(以下币种均为人民币)2，700，000元，将为此支出巨额贷款利息。二、一审判决适用法律错误。王紫玉基于压低房价的主观恶意违约，且认可合同中的违约条款。黄国新方因王紫玉的违约行为遭受巨大损失。一审法院仅判处违约金140，000元，有违王紫玉的过错程度、对违约条款的认可态度以及黄国新的实际损失。违约金既有赔偿性也有惩罚性，双方合同约定的违约金标准是市场一般标准，如果法院刻意压低违约金标准，违约方不受到应有的惩戒，就会鼓励违约行为的发生。
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