徐闯、包彤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审结日期】2020.07.09

【案件字号】(2020)辽01民终7709号

【审理程序】二审

【审理法官】吕丁广昱姜会军

【文书类型】判决书

【当事人】徐闯;包彤;沈阳市中联房管家房产代理有限公司

【当事人】徐闯包彤沈阳市中联房管家房产代理有限公司

【当事人-个人】徐闯包彤

【当事人-公司】沈阳市中联房管家房产代理有限公司

【代理律师/律所】赵红星辽宁万宸律师事务所;孙婧辽宁秀文律师事务所;孙月阳辽宁秀文律师事务所;翟明珠辽宁严维律师事务所;李佳怡辽宁严维律师事务所

【代理律师/律所】赵红星辽宁万宸律师事务所孙婧辽宁秀文律师事务所孙月阳辽宁秀文律师事务所翟明珠辽宁严维律师事务所李佳怡辽宁严维律师事务所

【代理律师】赵红星孙婧孙月阳翟明珠李佳怡

【代理律所】辽宁万宸律师事务所辽宁秀文律师事务所辽宁严维律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【字号名称】民终字

【原告】徐闯

【被告】包彤;沈阳市中联房管家房产代理有限公司

【本院观点】上诉人与被上诉人签订的不动产买卖合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

【权责关键词】撤销代理实际履行违约金过错合同约定证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审

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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的不动产买卖合同系各方当事人的真实意

思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人收到2万元定金后，未按照合同约定配合被上诉人包彤在2019年12月30日前完成不动产登记过户的行为构成违约，合同目的无法实现，一审对被上诉人包彤要求上诉人双倍返还定金并支付中介费和贷款服务费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张2万元系中介支付的房款差价补偿和清退租户费用的问题，因上诉人未提交充分证据证明2万元并非定金，且中介收取中介费仅2700元，上诉人主张不符合常理，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张房产局制式合同填写的金额为25万元的问题，因在办理贷款时填写的房款总额为25万元，已得到上诉人的签字确认，且房产局制式合同填写的金额并不影响双方不动产买卖合同的履行，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人徐闯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人徐闯负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 14:21:01

【一审法院查明】一审法院认定事实，2019年9月28日，原告（乙方）、被告徐闯（甲方）、被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司（丙方）签订不动产买卖合同，约定原告购买被告徐闯名下位于沈阳市铁西区的不动产，该不动产成交价格27万元。该合同约定：第三条付款方式与时间1.定金支付方式：本合同签订之日，乙方支付人民币贰万元整，作为购买定金，并按以下第②种方式支付给甲方：②、甲乙双方同意将乙方支付的购房定金交由丙方保存，查档当日（时间或条件下），由丙方转交给甲方。2.购房款支付方式：甲乙双方同意以分三次付款方式支付购房款，已支付的定金作为首期购房款的一部分冲抵，具体付款日期及金额如下：①乙方于签订合同当日向甲方支付人民币贰万元整（含定金）；②乙方于交税过户当日向甲方支付人民币捌万元整；③乙方于银行放款当日向甲方支付人民币壹拾柒万元整。3.乙方需向银行申请贷款170000元整，该贷款由银行直接转至甲方指定账户，如银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款后5日内将差额部分以现金方式支付给甲方。第四条甲乙双方的权利和义务1.甲乙双方应于2019年12月30日前(时间或条件）完成不动产过户登记；甲方应于收到全款3日前（时间或条件）将不动产交付给乙方。6.甲方在买卖该不动产时，若该不动产处于出租状态，甲方应将该不动产已出租的情况告知乙方并按以下B种方式进行处理：A、乙方接受租约由甲方安排进行租约

的重新签订；B、由甲方对租约进行解除；7.甲、乙双方应遵守国家房地产法律法规、政策，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商：交易税费由乙方承担；代办手续费由乙方承担。12.鉴于本合同的签订，丙方义务已完成，甲乙双方应在本合同签订当日向丙方支付中介服务费人民币2700元整，乙方支付2700元。若延迟向丙方支付费用，每逾期一日，违约方应向丙方支付日累计应付款1%作为违约金；合同签订后买卖双方任何一方违约，由违约方承担相应违约责任，丙方不承担任何责任。14.甲乙双方签订合同后，如甲方违约，应双倍赔偿乙方定金；乙方违约，定金不予退还给乙方；任何一方违约，中介服务费不予退还，由违约方向守约方承担相应损失。第九条其他约定事项①、甲乙双方协商约定，严格遵守国家法律法规及房产局规定，配合资金监管，依法纳税，利率按现行政策为主。②、甲乙双方协商约定，甲方将室内物品全部留给乙方来使用；③、甲乙双方协商约定，乙方允许甲方在签订合同起50天之内处理租户解约租赁问题。 2019年9月28日21点25分，原告包彤将2万元定金转给被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司。同日向被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司交付中介服务费2700元和银行贷款服务费1700元。 2019年9月28日21点32分，被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司通过微信转账方式向被告徐闯转款10000元，2019年10月9日，被告沈阳市中联房管家房产代理有

限公司通过银行转账方式向被告徐闯转款10000元。 2019年10月29日，原告在大连银行沈阳分行获得17万元贷款额度。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告在三方签订的不动产买卖合同当日，按照不动产买卖合同的约定将定金两万元转给被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司保存，被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司在收到定金后亦在不动产买卖合同第三条1、①规定的时间内将定金2万元转给被告徐闯。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告徐闯辩称被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司给付的2万元为被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司事前承诺给付的2万元损失赔偿而非原告包彤给付的定金，但被告徐闯并未提供证据证明此主张，故对被告徐闯主张不予支持，认定被告徐闯已收到原告包彤给付的定金2万元。被告徐闯在收到定金后，原、被告应按照合同约定继续履行各自的义务，被告徐闯有义务配合原告在2019年12月30日前将位

于沈阳市铁西区的不动产完成不动产登记过户，并于收到全款3日前将不动产交付给原告。被告徐闯未完成此义务，应认定其构成违约。因被告徐闯的违约行为，导致不动产买卖合同目的不能实现，应适用定金罚则，被告徐闯应双倍返还定金，即返还原告包彤定金4万元。被告徐闯另辩称是因为过户当天看到按照房产局制式合同上写25万元总价款的合同。在大连银行贷款审批过程中，被告徐闯曾到银行签字确认贷款审批事宜，其已知晓或应知晓银行贷款审批中记载的总房款金额为25万元，而房产局制式合同填写为25万元，加上被告徐闯已收到的定金2万元不影响其实际获得27万元不动产交易价格款。被告徐闯的抗辩主张存在诸多相互矛盾之处且其提供的证据不足以证明其主张，被告徐闯举证不足，应承担相应的不利后果，对其主张的事实不予认定。因被告徐闯的违约，导致不动产买卖合同未按照合同约定时间履行完毕，不动产交易价格经此期间价格亦会发生变动，故对原告诉请解除三方之间签订的不动产买卖合同的请求予以确认。原告此次交易支付了中介服务费2700元和银行贷款服务费1700元，此次交易未达成的原因在于被告徐闯的违约，被告徐闯应赔偿原告此部分损失。一审法院判决：一、确认原告包彤、被告徐闯、被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司于2019年9月28日签订的不动产买卖合同解除；二、被告徐闯于判决生效后十日内退还原告包彤定金40000元；三、被告徐闯于判决生

效后十日内给付原告包彤中介服务费2700元；四、被告徐闯于判决生效后十日内给付原告包彤银行贷款服务费1700元；五、驳回原告包彤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取2675元，由被告徐闯承担。二审中，上诉人提交微信聊天记录，证明包彤违约，没有办理过户前就向上诉人索要2万元定金。包彤对该证据真实性没有异议，该证据时间为2019年10月31日，上诉人与我方到房产局办理过户手续之后因上诉人未能履行过户义务，并拒绝签订合同故申请退定金。沈阳市中联房管家房产代理有限公司同包彤意见。上诉人申请证人李某出庭证明我和上诉人是朋友关系，2019年9月28日，房管家联系上诉人房屋有人要买，并答应房屋卖28万元。承诺如果卖少了给他赔偿。我和上诉人一起去了中介，中介砍价卖27万元，签合同时中介要求买方把定金转给中介，查档后才能把定金转给上诉人。

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