孙驰、张雷等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院

【审结日期】2022.03.29

【案件字号】(2021)苏03民终2383号

【审理程序】二审

【审理法官】张伟孟娟王素芳

【文书类型】判决书

【当事人】孙驰;张雷;云龙区宝阁房产中介所

【当事人】孙驰张雷云龙区宝阁房产中介所

【当事人-个人】孙驰张雷

【当事人-公司】云龙区宝阁房产中介所

【代理律师/律所】梁俊景浙江麦迪律师事务所;周海燕浙江麦迪律师事务所

【代理律师/律所】梁俊景浙江麦迪律师事务所周海燕浙江麦迪律师事务所

【代理律师】梁俊景周海燕

【代理律所】浙江麦迪律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】孙驰

【被告】张雷;云龙区宝阁房产中介所

【本院观点】关于能否认定孙驰系李伟的代理人的问题。

【权责关键词】无效追认委托代理无权代理违约金过错合同约定直接证据证据不足质证诉讼请求维持原判

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【本院查明】本院二审对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为：关于能否认定孙驰系李伟的代理人的问题。孙驰主张其并非李伟代理人，张雷对此不予认可。经查，宝阁中介工作人员韩漫莉与案外人李伟的微信聊天记录载明：2021年2月9日，韩漫莉要求案外人李伟“按照这个模式写给你亲戚个委托书”，在韩漫莉向李伟发送授权委托书图片及模板后，李伟将孙驰的手机号及授权委托书文档发回给韩漫莉，并说“看看是否可以？如果没问题，就签字扫描给你”。结合合同签订过程中，案外人李伟主动将房产证微信拍照发给韩漫莉、孙驰先将合同传给案外人李伟审阅后再签字，以及案涉《房地产买卖合同》第十三条对代理人责任的约定处的重点标示及孙驰的手印确认，一审法院认定孙驰系李伟的代理人并无不当。关于案涉房屋买卖合同的效力如

何认定以及孙驰、李伟、中介应否承担责任的问题。孙驰主张案涉合同因其无授权以及无房屋产权证明而无效。如上所述，孙驰系李伟的代理人，宝阁中介工作人员韩漫莉与案外人李伟的微信聊天记录中，案外人李伟多次表示要将案涉房屋产权证明以顺丰快递或者自己直接带给中介。故，双方于2021年2月9日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现因案外人李伟自身的原因单方违约，孙驰、李伟、中介均应按照合同约定承担各自的责任。综上所述，上诉人孙驰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由孙驰负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 19:02:59

【一审法院查明】一审法院认定事实如下：孙驰以案外人李伟(出售方、甲方)的名义与张雷(购买方、乙方)、宝阁中介(居间方、丙方)于2021年2月9日签订房地产买卖合同，约定：

甲方自愿将自有的合法房屋所有权含该房屋占用的土地使用权(以下简称房地产)出售给乙方。房屋坐落于恒基雍景新城35-2-802室，所有权人李伟，权证号0139353，建筑面积89.43平米，议定售价1500000元。甲乙双方约定2021年3月12日前到权属登记部门办理上述房地产过户手续，如逾上述日期视为违约(双方签署补充协议除外)。甲乙双方确认委托丙方买卖并通过丙方居间介绍成交此不动产，居间服务费按议定售价的1.5%计算，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方。在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币五万元整，甲乙双方同意由丙方保管并同意该定金抵购房款或居间服务费，甲方将不动产证原件押给丙方保管。若甲方违约要求解除合同，应书面通知乙方，三日内返还乙方所付所有款项并以定金数额赔偿给乙方违约金。甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方的过错或违约导致交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还，如居间服务费由一方已支付，违约方必须向已支付方支付此费用。甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任并赔付以上所约定的所有违约金；备注(手写)：……4、甲乙双方友好协商一致同意，因甲方委托代理人来签合同，未带任何产权证明，双方约定合同乙方签字之日起生效，最迟于2021年2月11日上午确定合同是否生效。5、因证件签合同时未带来，

甲方承诺最迟于2021年2月20日之前送至丙方(不动产证原件)。合同还约定了其他内容。合同尾部，孙驰在甲方代理人处签字按手印，宝阁中介作为居间方(丙方)在合同上盖章并有韩漫莉签名。合同签订后，2021年2月10日，张雷向宝阁中介通过支付宝转账支付5万元定金，现定金仍在中介处。宝阁中介称，居间服务费18000元没有另外向张雷收取，包含在5万元定金里。宝阁中介没有收到孙驰的授权委托书，也没有收到案涉房屋的产权证。张雷提供其与宝阁中介工作人员李广文的微信聊天记录，显示：2月10日李广文应张雷要求上传了案涉房地产的不动产权证书。2月26日张雷询问“那个卖主把房证寄过来了没？”，李广文回复“业主这两天回来了，28号回上海，然后从上海拿房证回徐州”；3月6日张雷询问“下周什么时间网签？”，李广文称“这个房主一直称忙未来。这几天给打的电话也没接，我也不知道咋给你说，眼看就要到网签日期了”，张雷称“没事，我随时等他”；3月11日张雷询问“今天3月11日了，问问网签时间，我这边随时等着”，李广文上传了一份授权委托书，张雷称“你联系联系房主，我依然愿意履行和他的房地产买卖合同，问问他是否坚决确定违约不履行合同”，李广文称“建议走程序起诉吧”。宝阁中介提供其工作人员韩漫莉与案外人李伟(微信备注恒基35-2-802)的微信聊天记录，上载明：2021年2月8日，韩漫莉：“刚和客户沟通了一下，他晚上要和家人商量一下再给我回复，如果能接受的话你问问你家人明

天有时间能来吗”，后双方进行语音通话，韩漫莉：让他十二点到我们店里就行，带着身份证，你一会把你的房证和身份证拍照发给我。2月9日，李伟将其身份证通过微信发送给韩漫莉，韩漫莉：房号是恒基35-2-802对吧，李伟：对的，韩漫莉：定金今天因为没见到房证一会签完合同就先放到我们居间方，等见到房证后再转给你，李伟：150万到手，所有费用由对方承担，收到全款后，房子交给对方装修，所有权转移，约定时间配合过户，请注意条款加上。韩漫莉：你按照这个模式写给你亲戚个委托书。后韩漫莉向李伟发送授权委托书图片及模板。李伟：187××××7373，孙先生。后李伟向韩漫莉发回授权委托书文档，并说看看是否可以？如果没问题，就签字扫描给你。李伟将房产证图片通过微信发送给韩漫莉，李伟：你们春节期间放假吗？产证如何快递？等下安排顺丰快递到付，以防遗失。后韩漫莉多次催促李伟，李伟均未寄出产权证也未带着产权证来徐州。韩漫莉多次催李伟确定时间来徐州网签，李伟一直没告知时间，3月6日中午12：36，李伟：还没商量好，我老婆不同意卖，在沟通中。3月11日韩漫莉再次催促，李伟称“搞不定”，韩漫莉询问是否确定违约赔付违约金，李伟称“违啥约，授权委托书，没有本人签字，合同本身就是无效合同”。另宝阁中介提供两段韩漫莉与案外人李伟的通话记录，2月9日，李伟：这上面的条款不清晰啊。韩漫莉：什么不清晰。李伟：条款不清晰，因为我是到手150万，其他的

费用我是不管的。韩漫莉：咱们合同上面有约定啊，都写上了啊，你仔细看一下，第六条上，还有第九条上你看一下。李伟：看到看到了。3月7日，李伟：是这样的，这个房子的话可能我老婆还不同意卖，并且这个房价也不对，其他中介都说现在都2万了。韩漫莉：这个你要是确定不卖的话是违约的，违约的话那你就签个违约的解约合同，该怎么赔客户就怎么赔咱就解除合同。李伟:这个条款的话你重新给我扫描一下，看一下如果是我们违约的话我就赔钱，如果不违约就不赔钱。韩漫莉称无法扫描并将房地产买卖合同通过微信发送给李伟。 2021年3月12日，李伟未到徐州办理网签等手续，后买卖双方、中介以及孙驰也未协商解决。

【一审法院认为】一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，宝阁中介提供了与案涉房屋房主李伟的微信聊天记录及通话记录，虽孙驰抗辩宝阁中介逾期提交证据，但其并未因故意或者重大过失逾期从而逾期提供证据，对上述证据予以认可。李伟虽未提供书面授权手续，但通过上述证据足以证明孙驰为李伟的委托代理人，遂房屋买卖合同也为孙驰受李伟委托代为签订。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，房屋买卖合同合法有效，合同当事人应履行其相应的义务。合同签订后，张雷依约将中介费用支付给宝阁中介，中介也与李伟陈述，

待收到产权证后将定金转给李伟。本案合同主体系为案外人李伟与张雷，合同的权利义务应由李伟享有和承担，孙驰仅为委托代理人代李伟签订合同，张雷主张孙驰赔付违约金及逾期违约损失没有事实与法律依据，不予支持，张雷可向李伟主张权利。根据案涉合同的约定张雷交付的定金5万元由宝阁中介所保管，宝阁中介所亦同意返还张雷，故张雷交付的定金5万元由宝阁中介所直接返还张雷。宝阁中介可另行向李伟主张居间服务费。综上，遂判决：一、云龙区宝阁房产中介所于判决生效起十日内向张雷返还定金5万元；二、驳回张雷其他诉讼请求。案件受理费2660元，由张雷负担1533元，由云龙区宝阁房产中介负担1127元。

【二审上诉人诉称】孙驰上诉请求：1、维持一审判决结果，但认为一审法院认为“李伟虽未提供书面授权手续，但通过上述证据足以证明孙驰为李伟的委托代理人，遂房屋买卖合同也为孙驰受李伟委托代为签订”、“本案中，房屋买卖合同合法有效，合同当事人应履行其相应的义务”的认定错误，请求二审法院予以纠正。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院在证据不足的情况下认定事实不清。(一)一审中被上诉人提供的证据不能证明上诉人与李伟之间的委托代理关系成立。首先，依据宝阁中介一审提交的2021年2月9日聊天记录，宝阁中介要求上诉人就委托代理的情况出具授权委托书，

并提供了授权委托书的模板给上诉人。即可证明双方认可的授权委托法律关系成立是建立在具有书面授权手续的情况下。同时，依据房屋买卖合同约定，代理人必须具有书面委托，而事实上，李伟本人并未签订授权委托书给上诉人，被上诉人在法庭上亦未提交直接证据证明上诉人与李伟之间的委托代理关系成立。综上，一审法院在证据不足的情况下，仅依托宝阁中介逾期提交的证据及认定上诉人与李伟之间委托代理关系成立属于事实认定不清。其次，需要提请法庭注意的是，房屋买卖涉及到公民的切身重大利益，结合交易习惯，作为完全行为能力人的张雷，在签订买卖合同时，对涉及到自己切身利益的问题依法应当予以审查，对上诉人的代理人资格应尽到必要的注意义务，而事实上作为买受人的张雷在签订《房屋买卖合同》时，无论是委托代理手续亦或者房屋产权证明等均未予以审查，张雷对引发合同纠纷也有过错，依法应当予以认定。(二)未经有效授权情况下签订的房屋买卖合同依法不应认定为合法有效。首先依据《民法典》第一百七十一条的相关规定，上诉人在无授权情况下实施的代理行为，未经被代理人追认的对被代理人不发生效力。孙驰与张雷签订的《房屋买卖合同》系在无权代理情况下签订，依法应当认定为无效。其次，因无委托授权亦无房屋产权证明，依据双方增补条款约定“最迟2021年2月11日上午确定合同是否有效”，而依据双方聊天记录和其他证据材料，无直接证据证明双方于该

日就合同效力问题做出明确确定，故该合同依法应当认定为未生效。二、一审法院事实认定部分对宝阁中介相应责任应当依法予以认定。宝阁中介作为专业从事房屋居间服务的机构，在提供居间服务时，应当尽到审慎的审查、核实及信息披露义务，包括对签约主体的资格、代理权限进行审查、核实。宝阁中介在买卖双方合同签订时，作为专业机构，在无房屋产权证明、书面委托授权的情况下，组织签约，依法应当对被上诉人一的损失应当承担责任，宝阁中介在提供居间服务时存在瑕疵，未对上诉人的代理资格进行审慎的调查、核实，未要求上诉人提交书面授权手续，是引发上诉人与张雷的诉讼，导致合同未能顺利履行的直接原因。综上所述，上诉人孙驰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

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