霍连岐、狄昌纯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省烟台市中级人民法院

【审结日期】2020.10.10

【案件字号】(2020)鲁06民终4594号

【审理程序】二审

【审理法官】王吉昌张婷婷王汝娟

【文书类型】判决书

【当事人】霍连岐;狄昌纯;烟台市凯悦房产经纪有限公司

【当事人】霍连岐狄昌纯烟台市凯悦房产经纪有限公司

【当事人-个人】霍连岐狄昌纯

【当事人-公司】烟台市凯悦房产经纪有限公司

【代理律师/律所】刘纪伟北京市炜衡律师事务所;李浩山东万阳律师事务所;曲学松山东鑫同律师事务所;纪红运山东鑫同律师事务所

【代理律师/律所】刘纪伟北京市炜衡律师事务所李浩山东万阳律师事务所曲学松山东鑫同律师事务所纪红运山东鑫同律师事务所

【代理律师】刘纪伟李浩曲学松纪红运

【代理律所】北京市炜衡律师事务所山东万阳律师事务所山东鑫同律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】霍连岐;烟台市凯悦房产经纪有限公司

【被告】狄昌纯

【本院观点】上诉人与被上诉人于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同真实有效，均应遵守。

【权责关键词】无效显失公平代理违约金支付违约金合同约定第三人当事人的陈述证据不足证据交换质证诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审中，双方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同真实有效，均应遵守。合同中约定双方应于2018年7月30日前共同携带相关资料向房屋登记权属机关申请办理房屋产权过户手续，而上诉人却于2018年7

月9日向被上诉人及原审第三人寄发房屋停止出售的书面通知，且其停止出售房屋无正当理由。关于上诉人主张系因被上诉人无法证明其具备合同履行能力才向被上诉人及原审第三人作出停售通知，对此，上诉人未提交证据予以证实，且被上诉人在2018年7月12日前曾向上诉人提出全款购房的打算，并且向法院提交了足以证明其具有履约能力的证据，故上诉人的该主张，无事实依据，本院不予支持。上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的合同中约定“双方未能交易成功的，中介服务酬金不予减免，如因一方原因交易未能成功，违约一方应赔偿对方应支付的中介酬金”，上诉人违约在先，一审法院依法对中介费作出处理，并无不当。综上，上诉人霍连岐的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3884元，由上诉人霍连岐负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 00:45:57

【一审法院查明】对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：被告称其书面通知原告

及第三人不再出售涉案房屋系行使不安抗辩权、不构成违约，理由如下：(1)涉案房屋买卖合同签订后，被告没有收到合同约定的定金，不能确定原告是否按合同约定将定金交付给第三人代管，即使按约交付，第三人收取房款交易资金的行为也构成违约；(2)合同履行过程中，被告曾向第三人要求提供原告获得银行贷款批准的相关证明，第三人告知被告贷款没有批下来、原告不选择贷款而是全款支付，被告出于交易安全考虑要求第三人收到款项后支付给被告一部分，否则不予过户，但第三人坚持按照合同进行，且拒绝签订补充协议；(3)房屋买卖合同原先约定内容对被告而言风险太大，如果不通过贷款，过户前全部房款存放在第三人手中更加重了被告对资金安全的怀疑，在没有实际收到一分钱的情况下，被告不应当办理房屋过户手续。原告对此予以否认，称其有能力支付全部房款，被告所谓不安抗辩权不能成立。第三人对此予以否认，称涉案房屋买卖合同系签订各方真实意思表示、合法有效，且被告主张的原告银行贷款未获批准不属实。

【一审法院认为】一审法院认为，被告提交的上述证据，可以证实其当时有能力履行涉案房屋买卖合同。仅凭其自身无法证明涉案房屋买卖合同显失公平，依法不予采纳。庭审中，原、被告双方及第三人一致确认曾就涉案房屋买卖合同付款方式的变更进行过协商。对于协商过程，原告述称：其收到被告寄发的停售房屋通知后即与被告本人通电话，被告

称其妻于玲担心原告没有能力付款、第三人不靠谱，原告在通话中与被告就付款方式进行了协商、向被告表示有能力支付全部房款，并提出可以付款和房屋过户同时进行，但被告明确告知原告房屋不卖了。为证明其上述主张，原告提交其与被告2018年7月12日通话录音为证，该录音中有如下内容：原告：“你总得给我个理由，这是怎么回事”被告：“她就感觉有风险不卖了”原告：“我们一手交钱一手交货，怎么可能有风险呢”、原告：“那天见面我也跟你说了，为了这个房我凑齐了款项，前期我所有的投资全部在回收，而且那天咱通电话的时候100万已经到手了，接着下面的钱陆陆续续，截止今天基本上全款已经到位了，已经存在卡上了，接着就按照正常手续交易了……”、被告：“狄老师，你跟我讲的这些话我跟你说，我都理解都明白，这倒霉娘们不听叫我怎么办，你只有选择起诉她起诉我一样，那没办法，这在法庭上都是违约……”、原：“你跟大姨也说了我要全款付的事了吗？”、被：“说了，说了”、原告：“全款付不就没风险了吗？”、被：“那阵她说是我先给他过户，还是先给我钱，我把你跟我说得甚至我跟她讲你不是害怕吗，我让狄老师打100万现金，这她都不同意怎么办呢，我真是无语啊，你理解我吧”。被告质证称，对证据真实性无异议，但原告要求先过户后给钱，被告不同意这样操作，被告坚持认为没有收到钱的情况下不同意过户。庭审中，被告主张原告在合同履行过程中办理商业贷款未获批准，原告及第三人对此均予以否认，被告亦未提交证据证明其上述主张。

【二审上诉人诉称】上诉人霍连岐的上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人霍连岐无须向被上诉人狄昌纯支付违约金160000元、中介费30000元、律师费20000元。事实与理由：上诉人与被上诉人于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》，约定购房款总价为160万元。合同第四条付款方式和期限第(一)款约定，自合同签订之日，被上诉人应向上诉人支付定金5万元整；合同第五条房屋交付第(一)款约定，上诉人应于过户当日腾房；合同第六条产权过户第(一)款约定，双方于2018年7月30日前办理过户手续。截至2019年7月11日，合同约定的过户腾房期限即将届满，被上诉人除向凯悦公司支付五万元定金(且该定金并未实际支付至上诉人账户)外，未向上诉人提供贷款机构批贷证明，也未向上诉人或凯悦公司支付任何一笔购房款。故因被上诉人无法证明其具备合同履行能力，上诉人才向被上诉人、凯悦公司作出停售通知。综上，一审法院没有考虑到被上诉人未妥善履行合同义务，即将上诉人的行为认定为违约，属于事实认定错误。即便上诉人的行为构成违约，此时距离合同签订仅1个月，期间房价下跌、房屋无法出售所造成的损失，上诉人才是损失的实际承担方。且本合同约定了定金，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方

不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一审法院忽略双方约定定金的法律事实，在上诉人没有收到过任何一笔购房款的情况下，判决上诉人承担16万元违约金、中介费、律师费明显有失公允。另，本案为房屋买卖合同纠纷，中介费与本案不属于同一法律关系，不应在本案中作出处理，且中介服务才刚刚开始，凯悦公司亦未履行督促对方付款、促成合同目的实现之义务，一审法院判决上诉人承担中介费3万元无事实、法律依据。原审判决对违约金的判定明显过高，对于被上诉人来讲，并没有发生16万元的损失，在整个交易过程中，上诉人从未控制占有被上诉人任何钱款，所谓涉案的房款也都在被上诉人控制的账户，对被上诉人没有任何的损失。双方房屋交易产生争议，一个月后房屋价格下降，并没有上升，所以被上诉人并没有损失。综上，上诉人霍连岐的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

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