第14卷　第1期兰州工业高等专科学校学报Vol.14,No.1                      2007年3月JournalofLanzhouPolytechnicCollegeMar.,2007文章编号:1009-2269(2007)01-0054-05
基于格兰杰因果关系检验模型的地价与房价关系分析
———对深圳市的实证研究
游和远1,谭术魁1,林　宁2
(1.华中科技大学公共管理学院,湖北武汉　430074;
2.华中农业大学土地管理学院,湖北武汉　430070)Ξ
摘要:为了分析地价变动与房价变动之间的因果关系,构建了地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验模型,并以深圳市为实例分析了地价变动与房价变动因果关系,指出在深圳市地价变动与房价变动之间不存在因果关系,不能把房价上涨归咎于地价上涨。
关　键　词:地价变动;房价变动;格兰杰因果关系
中图分类号:F293  地价与房价,到底是谁决定谁,:有的学者从生产费用价值论出发,[1,得出房价决定地价[2];也有的学者认为,房价和地价的关系是循环关联的[3]。不管这三种,或者对于某一个具体的地方更适用,都不能顺推出地价变动与房价变动之间的必然联系,那么不能推出命题地价变动是房价变动的原因一定成立;如果是房价决定地价,那么也不能推出命题房价变动是地价变动的原因一定成立。
1　格兰杰因果关系检验模型
  本文选用格兰杰因果关系检验模型[4,5]定量分析地价变动与房价变动之间的关系。一个完整的地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验模型包括了地价变动量与房价变动量的单位根检验,如果单位根检验结果是非平稳时间序列,还要进行协整检验以及地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验。
1.1　单位根检验
大部分社会经济领域研究中遇到的许多时间序列都不是由平稳过程产生的,这些时间序列则被称为非平稳性时间序列。假如格兰杰因果关系检验直接运用于非平稳的数据分析,判断得到的很容易是虚假结果。
检验变量是否稳定的过程称为单位根检验。在不能确定误差项是否存在序列相关的前提下,我们希望在误差项存在序列相关时,也能进行单位根检验,因此模型选用扩展的单位根检验(ADF)。ADF检验具体方法是估计回归方程式:
ΔYt=α+βλΔt+(p-1)Yt-1+∑jYt-j+utj=1p(1)
式中ΔYt=Yt-Yt-1,Y为地价变动量或房价变动量,t为时间趋势项,P为滞后阶数,ut为误差项。Ξ收稿日期:2006-04-12基金项目:湖北省科技攻关项目(2005AA04B06)
作者简介:游和远(1983-),男,浙江温州人
,硕士生.
第1期          游和远,等:基于格兰杰因果关系检验模型的地价与房价关系分析
          ・55・检验假设H0:ρ=1;H1:ρ≠1。在存在单位根的原假设H0下,对参数ρ估计值进行显著性检验。如果ρ的ADF值小于临界值则拒绝原假设,说明{Y0}是I(0),即Y是平稳序列。否则存在单位根,即它是非平稳序列,需要进一步检验,直至确认它是d阶单整。
1.2　协整检验
如果地价变动量与房价变动量是非平稳序列,那么意味着在回归之前要对他们进行差分,然而差分可能导致关于地价变动量与房价变动量之间关系的信息损失。所以我们就得考虑是不是存在对非平稳的地价变动量与房价变动量时间序列进行回归也不会造成错误的情况。于是Engle和Granger提出了协整理论。
对于如何进行协整检验,Engle和Granger首先提出了两步检验法,用DF(ADF)或Durbin-watson对回归残差序列进行平稳性检验,从而来判断两变量之间是否存在协整关系。现在常
用的是Johansen和Juselius提出的一种用极大似然法进行检验的方法,通常称为Johansen检验。基本思路是在多变量向量自回归(VAR)系统回归构造两个残差的积矩阵,计算矩阵的有序本征值(Eigenvalue),根据本征值得出一系列的统计量判断协整关系是否存在。
1.3　格兰杰因果关系检验
地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验的基本思路是:如果X是引起Y,必须满足两个条件。第一,X应该有助于预测Y,即在Y关于Y,添加显著地增加回归的解释能力。第二,Y不应当有助于预测要检验上面的两条件是否成立,)。首先,检验“X不是引起Y变化的原因”:
ii∑it-iuti1
mi=1m(2)
(3)α=∑iYt-i+uti=1
其中ut为误差项,α,β为系数,m为变量X,Y的滞后阶数。再令n为样本量,无限制条件回归方程的残差平方和为ESSUR,有限制条件回归方程的残差平方和为ESSR。
则F统计量为F=()～F(m,n-2m-1)ESSUR/(n-2m-1)(4)
β若F检验值大于标准F分布的临界值,则拒绝原假设,意味着β1,β2,……m不同时显著为0,说明X
的变化是Y变化的原因。
然后检验“Y不是引起X变化的原因”的假设,步骤跟上面相同,但要交换X与Y。如果要得到X是引起Y变化的原因的结论,我们必须拒绝“X不是引起Y变化的原因”的假设,又要同时接受“Y不是引起X变化的原因”。
2　实证分析
  在实证分析阶段将运行地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验模型,分析深圳市地价变动与房价变动关系。
2.1　深圳市地价变动量与房价变动量
根据深圳市地价指数与房价指数,通过地价变动量与房价变动量计算公式(5)求取深圳地价变
动量与房价变动量(见表1)。
ΔPt=(Pt-Pt-1)×C/100
指数,C指100点指数对应的价格(计算地价变动量时取1320,计算房价变动量时取6300)。(5)式中ΔPt为t期的地价变动量或房价变动量,t从20011开始计算。Pt为t时点的地价指数或房价
                兰州工业高等专科学校学报            　第14卷・56・
表1　深圳市地价变动量与房价变动量
住宅用地
2001120012200132001420021200222002320024200312003220033200342004120042200432004420051
元/m2     
办公楼价126.000-6.93093.24098.280-124.74010.0805.04037.170-3.7801.26010.08087.570-104.58093.87033.39072.商业用房0.000-151.20082.530102.69
0-68.67015.750-37.170-1.260-40.32062.370-1.890-70.560-16.380120.330-103.950160.020-.830
办公用地0.000-14.652-2.1121.9803.5643.564-2.7720.924-1.32025.0806.072-1.9807.3922.640-2.6406.2044.752
商业用地0.000-27.1927.2607.524-3.828-15.7085.6760.528-1.980-6.732-3.5643.5641.3201.0562.6404.2245.016
住宅房价-126.000-10.08026.460-0.6301.2607.56011.9702.520-6.93017.64011.34035.910-23.31018.27022.68040.95011.0.00010.296-3.30013.7281.716-5.0163.9600.924-2.37623.2321.98010.1644.488-1.0561.9805.4121.584
(2002年第一季度～2005)  数据来源《深房地指数报告::年第一季度,下同。
深圳地价指数以2001年1月1日(20010)为基期,按/m2计算,深圳房价指数以2001年1月1日(20010)为基期,按100点对应房价62计算2.2　,首先对住宅用地地价变动量、办公用地地价
变动量、、住宅房价变动量、办公楼价变动量和商业用房房价变动量分别进行单位根检验(见表2)。在作ADF检验时要首先确定最优滞后阶数和检验类型。最优滞后阶数的确定一般来说同时采用AIC准则与SC准则,在二者值同时为最小时的滞后长度即为最优滞后阶数,但是考虑到地价变动量与房价变动量是小样本数据,在做地价变动量与房价变动量ADF检验时滞后阶数选为1。ADF检验类型分为仅包括常数项,包括常数项和趋势项,二者都不包括三种形式。
表2　地价变动量与房价变动量单位根检验
ADF检验值
检验类型
NoneNoneNoneNoneNoneNone
滞后阶数
111111
检验结论
90%置信水平下拒绝假设95%置信水平下拒绝假设99%置信水平下拒绝假设99%置信水平下拒绝假设99%置信水平下拒绝假设99%置信水平下拒绝假设
住宅用地地价变动量
办公用地地价变动量商业用地地价变动量住宅房价变动量办公楼价变动量
商业用房房价变动量
说明:检验类型包括 
-1.94346-2.73221-6.409340-3.21789-3.07412-4.76539
Intercept(仅包括常数项)、Interceptandtrend(包括常数项和趋势项)和None(不包括常数项和趋势项
)。
从单位根的检验结果看,住宅用地地价变动量、办公用地地价变动量、商业用地地价变动量、住宅房价变动量、办公楼价变动量以及商业用房房价变动量都是平稳序列,没必要再进行协整检验。因此直接进行格兰杰因果关系检验,分析住宅用地地价变动与住宅房价变动,办公用地地价变动与住宅房价变动,商业用地地价变动与商业用房房价变动之间是否存在着因果关系。2.3　地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验
对住宅用地地价变动与住宅房价变动,办公用地地价变动与住宅房价变动,商业用地地价变动与商业
第1期          游和远,等:基于格兰杰因果关系检验模型的地价与房价关系分析          ・57・用房房价变动进行格兰杰因果关系检验。检验滞后阶数分别取1,3,5(表3)。
表3　地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验
原假设滞后阶数
1F检验值P检验值结论接受
接受接受接受接受
接受
接受
接受接受
接受接受
接受接受
接受
接受
接受
接受
0.243830.119230.435240.4927016.87713.568930.343230.896760.018420.356911.933951.103240.310610.365310.916150.1.3.0.629690.735390.698520.698520.182650.380780.568000.360920.996280.786080.495710.615210.586770.555970..0.37603住宅用地地价变动不是住宅房价变动的原因住宅房价变动不是住宅用地地价变动的原因351办公用地地价变动不是办公楼价变动的原因办公楼价变动不是办公用地地价变动的原因351商业用地地价变动不是商业用房房价变动的原因商业用房房价变动不是商业用地地价变动的原因3    说明:统计量P。

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