2023年成都楼市分析报告

2022年，成都楼市在疫情反复、经济下行、调控政策加码的三重压力下，保持了稳定增长的态势。这一年里，成都楼市成交规模、土地出让金和商品住宅销售额三大指标均保持了较高的增速。那么，2022年成都楼市的走势如何？下面我们从成交数据和土地出让金数据两个方面进行分析。

一、土地市场

从区域上看，成都的经营性用地主要分布在龙泉驿区、青白江区、新都区和温江区。从地块类型上看，住宅用地占比最高，达56%。从出让面积上看，今年成都经营性用地推出351宗地块（不含工业和仓储物流设施用地），面积为24314.4亩。 [2]需要注意的是：（1）青白江区新增22宗商住用地、6宗纯住宅用地，土地总出让面积5495.29亩，占全市比重达25%。这主要得益于近几年成都对青白江区和新都区的扶持。（2）温江区新增15宗商住用地、5宗纯住宅用地、1宗商业金融用地，总出让面积1300.73亩；在土地用途上，以批发零售和住宿餐饮用地为主；[3]其中工业用地占比达50%；工业、仓储物流设施用地主要集中在城区的南部片区和北部新城。（3）青白江区在主城区中有明显的区位优势和经济发展优势。从地块

出让区域来看，青白江区是成渝地区双城经济圈建设上升为国家战略后首个纳入规划的新区。 [4]从城市发展趋势来看，目前成都已形成了以东进、南拓、西控、北改、中优为主要发展方向的城市战略空间布局。而未来成都将向西向南扩展发展范围，向北拓展土地资源空间规模。而成都市高新区的区域土地资源相对丰富，土地资源对整个城市的影响也是最大的。 [5]从近两年来成交地块来看：主要集中在龙泉驿区、新都区和温江区三个区域内的商住用地居多。 [6]从地块属性上来看：主要集中在主城区以外区域内的宗地较多；地块以商业金融用地为主；工业和仓储物流设施用地主要分布在郊区新城；[7]其中主城区及郊区新城地块出让面积占比均为60%以上。从成交金额上看：2022年成渝地区双城经济圈建设上升为国家战略后，成都积极响应国家战略，不断加大对成渝城市群建设发展的支持力度。截至2022年9月30日收盘，成都商品房成交金额为12332.4亿元、同比增长22.5%（其中商品住宅成交金额为9011.4亿元）。 [8]其中新房成交规模达1650.03万㎡（近5年来新晋供应面积排名第一），占到成都商品房供应规模的24.8%；商品住宅销售额1689.8亿元/年（近5年来新晋供应面积排名第一），占到成都商品住宅销售额的32.6%（近5年来新晋供应面积排名第一）。 [9]商品住宅成交规模同比增长17.9%，商品住宅销售额同比增长17.1%；商品住宅成交均价同比增长26.7%，商品住宅均价同比增长25.8%；土地出让金同

比增长24.4%。 [10]这主要是因为近几年成都楼市在土地市场上持续发力。 [11]2021年11月15日至2022年9月30日期间，成都市成功出让13宗土地（含6宗棚改项目用地）。

二、成交数据

2022年上半年，成都楼市成交面积为147万㎡，同比增长28.9%；商品住宅成交面积147万㎡，同比增长26.6%。在2022年成都楼市成交中，土地收入总额达到了104.91亿！成都土地出让金前十的城市中，就有6个来自于成都。而从各城市的土地收入总额来看：1、广州421.4亿；2、北京408.3亿；3、上海327.9亿；4、深圳312.6亿……从各大城市的情况来看：上海土地收入较多！成都房价也从今年年初就一直保持上涨趋势，截止到6月底的成交均价为15483元/㎡。商品住宅价格方面2022年上半年商品住宅成交均价为16381元/㎡。 2021年，成都新建商品房成交均价仅为13008元！而从2020年到2021年，成都市商品住宅的成交均价基本稳定在13200元/㎡左右。

三、2023年成都楼市展望

2022年，成都房地产市场表现平稳，整体成交量在全年保持相对稳定的状态。数据显示，

2022年上半年成都商品住宅成交量较去年同期增加了约40%。同时，成都土地市场持续活跃，截至6月底，共计成交22宗地块（不含协议）；土地出让金为1146.04亿元、同比增长103%；平均楼面价3392元/㎡、同比增长36%，平均溢价率约为12%。从土地市场的成交来看，主城区和近郊两大区域是今年土地交易的主力。在主城区方面中，高新西区、郫都区以及成华区等区域是主要的成交区域；在近郊方面，双流、温江、新津是主要的供应城市。而在供应端来看，6月成都住宅用地共供应了34宗地块（不含协议）；8月有5宗地块挂牌出让；9月有22宗地块（不含协议）公开亮相。由此可见主城区依然会是今年土地供应的主力。

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