张怡彬、漯河市公共住房建设投资有限公司等侵权责任纠纷民事二审民事判

张怡彬、漯河市公共住房建设投资有限公司等侵权责任纠纷

民事二审民事判决书

【案由】民事 侵权责任纠纷 其他侵权责任纠纷

【审理法院】河南省漯河市中级人民法院

【审理法院】河南省漯河市中级人民法院

【审结日期】2022.08.15

【案件字号】(2022)豫11民终1582号

【审理程序】二审

【审理法官】缑兵伟林晓光李刚

【审理法官】缑兵伟林晓光李刚

【文书类型】判决书

【当事人】张怡彬;漯河市公共住房建设投资有限公司;河南恒润置业有限公司

【当事人】张怡彬漯河市公共住房建设投资有限公司河南恒润置业有限公司

【当事人-个人】张怡彬

【当事人-公司】漯河市公共住房建设投资有限公司河南恒润置业有限公司

【代理律师/律所】刘凯河南永力律师事务所;吴银龙河南永力律师事务所;张延华河南九九律

师事务所;魏广华河南九九律师事务所

【代理律师/律所】刘凯河南永力律师事务所吴银龙河南永力律师事务所张延华河南九九律师

事务所魏广华河南九九律师事务所

【代理律师】刘凯吴银龙张延华魏广华

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【代理律所】河南永力律师事务所河南九九律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】张怡彬

【被告】漯河市公共住房建设投资有限公司;河南恒润置业有限公司

【本院观点】1、被上诉人恒润公司关于建设幸福小镇公共住房租赁项目获得了漯河市住房保

障工作领导小组办公室的批复，所建房屋纳入公共住房管理范畴。

【权责关键词】无效催告实际履行侵权合同约定有独立请求权第三人证据不足证明责任（举

证责任）诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，1、被上诉人恒润公司关于建设幸福小镇公共住房租赁项目获得了漯

河市住房保障工作领导小组办公室的批复，所建房屋纳入公共住房管理范畴。被上诉人恒润

公司具备与上诉人签订《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》的主体资格，故双方当事人自愿

签订的租赁合同应属有效合同。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉

的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的案件事实或者反驳对方诉

讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当

事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不

利后果。”本案中，上诉人与被上诉人恒润公司签订的系公共租赁住房租赁合同和租赁协

议，上诉人提供的证据不足以证明案涉公共租赁住房具备出售条件，在租赁合同期满后，上

诉人未办理续租未再缴纳租赁费等的情况下，仍占有使用案涉房屋，一审法院判决解除案涉

租赁协议、上诉人返还房屋并支付实际占用期间的房屋使用费及被上诉人公共住房投资公司

能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共

和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张怡彬负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 12:03:20

【一审法院查明】一审法院认定事实：恒润公司(甲方)和被告张怡彬(乙方)于2014年1月

20日编号为0193的《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》，合同约定：根据国家、省、市公

共租赁住房管理的有关规定，经漯河市住房保障中心核准，乙方符合租住公共租赁住房的条

件。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就公共租赁住房的租赁事宜订立本合

同，供双方共同遵守。一、甲方同意将幸福小镇7号楼4单元215户的住房租赁给乙方，乙

方愿意承租该房屋作住房使用，房屋建筑面积43.84㎡。三、租赁期限自通知领取钥匙之日

起计算，周期三年。四、租金、质保金及其支付方式：该住房租金5元/㎡/月，乙方一次性

交纳三年的租金共计7891元。该住房质保金600元/㎡，共计26304元，以上合计34195

元……。九、合同的解除和终止：合同终止后，若乙方不再续租，且在租赁期内未违反上述

房屋管理规定，甲方应在合同终止之日起10日内向乙方退还质保金。有下列情形之一的，甲

方有权解除合同并在30日之内收回房屋：(六)、租赁期满未提出续租申请的。同日，恒润公

司(甲方)与张怡彬(乙方)又签订了《协议书》，约定：一、乙方自愿承租甲方位于淞江路与

太白山路交叉口西的幸福小镇公租房7号楼4单元215户，一次性向甲方缴纳三年租金7891

元，质保金26304元。二、租赁期限以双方签订租赁合同为准。三、租赁到期后，如国家相

关政策允许，房源具备可出售条件时，乙方选择购房，甲方将给予乙方总房款20%的优惠，

三年租金及质保金均可抵房款。如乙方选择不购房，所缴纳的三年租金及质保金按年利率

18%计算增值收益，甲方应扣除乙方三年租金后向乙方退还质保金及增值收益。 2018年7

月2日印发的漯例纪[2018]31号《漯河市人民政府服务企业工作周例会纪要》第17次会议

纪要，专题研究裕松源药业幸福小镇公租房收购问题。会议议定：一、公共住房投资公司要

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按照房屋建设、手续办理现状，对幸福小镇公租房项目土地、房屋及前期投入进行据实评

估，以评估结果作为收购价格，签订收购协议，并依据项目手续实际办理进度支付收购款。

二、将此次收购的房屋和市政府在该区域投资建设的公租房，按照一个项目统一报批、统一

供地，统一将项目主体变更为公共住房投资公司，郾城区政府负责可研、立项等手续变更工

作，并配合做好规划、土地等相关手续的办理，7月10日前完成。 2018年10月17日，公

共住房投资公司(甲方)与恒润公司(乙方)签订的《幸福小镇公共租赁住房收购合同》显示：

根据市政府服务企业周例会(漯例纪［2018]7号)(漯例纪［2018]31号)等有关文件精神，由

漯河市城市建设投资有限公司下属子公司公共住房投资公司(甲方)，坚持市场化运作方式，

企业自愿、程序合法、结构公正的原则，对恒润公司(乙方)名下幸福小镇公租房据实评估收

购。 2019年4月15日，原告与恒润公司共同在涉案小区发布《公告》，对小区已通过核

查的各意愿租赁合同进行退组及续租业务的集中办理，逾期未办理核查的房屋，未及时参与

退租房源，截止2019年6月30日，将被视为强制清空对象。 原告与漯河房投公共住

房管理有限公司签订了《幸福小镇小区物业服务合同》，约定：物业服务费用由住户按其拥

有物业的建筑面积交纳，多层住宅(物业费)0.4元/月/平方米；公共能耗费多层每套3元/每

月，电费：住宅用电0.6元/度。原告提交了2020年1月至2021年6月的物业费、公共能耗

费、电费欠费明细及交款发票，证明称其为被告垫付前述费用共计1294.2元。庭审中，第三

人恒润公司称扣除被告应交纳的租赁费后愿意按着协议约定退还被告的质保金及增值收益。

【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁

物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该法第

七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议

的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第七百二十二条规定：“承租人无正当

理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付

的出租人可以解除合同。”本案中，租赁合同约定“租赁期满未提出续租申请的，甲方有权

解除合同并在30日内收回房屋。”被告张怡彬作为承租人，《幸福小镇公共租赁住房租赁合

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同》已到期。而根据《协议书》，出租人恒润公司于2017年1月20日前未提出异议，张怡

彬继续使用租赁物，租赁协议继续有效，为不定期租赁。但因张怡彬未提出续租，恒润公司

有权收回房屋并要求承租人支付租金。故张怡彬应支付恒润公司自2017年1月21日至2018

年10月17日的房屋占用费4573.97元(5月/㎡/月×43.84㎡×20个月零26天)，第三人主

张4384元，不违反法律规定，予以支持。 恒润公司与被告于2014年1月20日签订的

《协议书》是在涉案房屋租赁合同当日签订，内容仍是涉案房屋租赁的内容，实际是房屋租

赁合同的补充协议，按照上述法律规定，承租人张怡彬逾期不支付租金的出租人恒润公司可

以解除该协议，且在2017年1月20日协议期满后，房源并未具备出售条件，2018年10月

17日涉案房屋被原告收购，该《协议书》事实上已履行不能。故恒润公司要求解除该协议，

于法有据，予以支持。 在租赁合同期满后，被告未办理续租的情况下，仍占有使用案涉

房屋，应当支付实际占用期间的房屋使用费。原告收购涉案房屋是在2018年10月17日，但

其请求被告支付自2020年1月1日后的房屋占用费，是对自己权利的处分，予以确认。根据

原告的诉讼请求，被告应支付原告2020年1月1日之后的房屋占用费，标准为租金标准为每

月219.2元(房屋面积43.84㎡，每平方米每月5元)至被告腾房之日止。《协议书》约定，

如不购房，所交纳的三年租金及质保金按年利率18%计算增值收益，恒润公司应扣除三年租

金后退还质保金及增值收益。该协议解除后，恒润公司收取的张怡彬的质保金26304元，三

年租金7891元，共计34195元，恒润公司应按照年利率18%支付张怡彬三年的增值收益

18465.3元(34195元×18%×3年)。合同到期后的质保金26304元应予退还张怡彬。

《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还

原物。”2018年10月17日，原告收购涉案房屋后，于2019年4月与恒润公司共同发布续

租手续公告，但被告并未提出续租而仍占有并使用案涉房屋。依照上述法律规定，被告应当

将涉案房屋腾退。对于原告请求被告支付自2020年1月1日起至被告腾房之日的物业费、公

共能耗费、电费。原告只提供了为被告垫付的自2020年1月份至2021年6月的物业费、公

共能耗费、电费共计1294.2元，对该部分费用被告应支付给原告。至于至实际腾退房屋之日

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止的物业费、公共能耗费、电费的诉讼请求，因原告并未提供相关证据，不予支持。庭审

中，被告辩称要求其腾退房屋，没有法律依据，应依法驳回原告的第一项诉讼请求但被告并

未提交证据证明与恒润公司存在房屋买卖合同关系且被告并未提出续租，故对于被告的该辩

称，不予采信。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百二十二

条、第七百二十五条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条之规定，判决：一、被告张怡彬于本判决生效后十日内将幸福小镇7号楼4单元

215户房屋腾退给原告漯河市公共住房建设投资有限公司。二、被告张怡彬于本判决生效后

十日内支付原告漯河市公共住房建设投资有限公司自2020年1月1日起至案涉房屋实际腾退

之日止的房屋占用费，标准为每月219.2元(房屋面积43.84㎡，每平方米每月5元)。三、

被告张怡彬于本判决生效后十日内支付原告漯河市公共住房建设投资有限公司垫付的2020年

1月至2021年6月的物业费、公共能耗费、电费共计1294.2元。四、驳回原告漯河市公共

住房建设投资有限公司的其他诉讼请求。五、解除第三人河南恒润置业有限公司与被告张怡

彬2014年1月20日签订的《协议书》。六、被告张怡彬于本判决生效后十日内支付第三人

河南恒润置业有限公司自2017年1月21日至2018年10月17日的房屋占用费4384元。

七、第三人河南恒润置业有限公司于本判决生效后十日内支付被告张怡彬增值收益18465.3

元，返还张怡彬交纳的质保金26304元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应

当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付履行期间的债务利

息。原告漯河市公共住房建设投资有限公司及第三人河南恒润置业有限公司交纳各自交纳的

案件受理费25元由各自负担。

【二审上诉人诉称】张怡彬上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第五项，

依法改判确认被上诉人恒润公司与上诉人2014年1月20日签订的《幸福小镇公共租赁住房

租赁合同》为无效合同；3、撤销一审判决第七项，依法改判二被上诉人共同退还上诉人质保

金26304元及共同支付质保金增值收益(按照年利率18%自2014年1月20日起至实际退还之

日止)及共同支付三年租金7891元的增值收益(按照年利率18%计算为4261.14元)；4、本案

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诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、

原审判决确认双方签订的《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》为有效合同错误。涉案租赁房

屋系城市保障性住房，具有社会福利性和保障性，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋

租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。案涉租赁合同有效与否，焦点在于对上

诉人是否具有公共租赁住房保障资格的认定。涉案合同当事人被上诉人恒润公司在既不是受

政府职能部门委托，也未要求上诉人通过合法程序向公共租赁住房管理部门提出租房申请，

更未经政府主管部门的审核批准结果的情形下订立的公共租赁住房租赁合同，故该租赁合同

的签订过程因程序违法和违反政策规定而应认定无效。二、原审判决依据《协议书》认定被

上诉人恒润公司仅支付上诉人质保金及三年租金的增值收益25944.84元没有法律依据。被上

诉人违规一次性收取上诉人三年租金7891元后，同时又巧立名目收取所谓的质保金26304

元，并在协议书中约定“如乙方(上诉人)选择不购房，所缴纳的三年租金及质保金按年利率

18%计算增值收益，甲方应扣除乙方三年租金后向乙方退还质保金及增值收益。”该约定的具

体含义应按照民法典第四百九十八条规定的格式条款的解释方法即“对格式条款有两种以上

解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”进行解读，即因被上诉人原因不能出售

涉案房源时，应将提前收取三年的租金7891元按照年利率18%计算增值收益，所收取的质保

金26304元应及时退还，若未退还，质保金的增值收益以质保金为基数按照年利率18%的标

准，自收取之日起计算至实际退还之日止。原审仅判决被上诉人返还所收取三年租金和三年

的质保金增值收益，实质上是对被上诉人恒润公司无偿占用上诉人资金的违法行为的偏袒纵

容，于法无据，侵犯了上诉人的合法财产权益。三、原审仅判决被上诉人恒润公司支付上诉

人所缴纳三年租金和质保金的增值收益错误。本案纠纷的基础法律关系是基于案涉房屋原租

赁合同系被上诉人恒润公司与上诉人签订的《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》、《协议

书》及2018年10月17日《收购合同》，被上诉人公共住房投资公司作为涉案房屋权利义务

的受让人，依据《民法典》第五百四十七条等相关法律规定，公共住房投资公司基于涉案租

赁合同取得的合同权利义务已由恒润公司一方将合同的权利或义务全部转让给公共住房投资

公司承继，该公司应对上述合同约定义务承担责任，即应与恒润公司共同向上诉人承担支付

相关增值收益的合同责任。综上所述，请求对本案依法作出公正裁决。

张怡彬、漯河市公共住房建设投资有限公司等侵权责任纠纷民事二审民事判决书

河南省漯河市中级人民法院

民事判决书

(2022)豫11民终1582号

当事人 上诉人(原审被告)：张怡彬。

委托诉讼代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告)：漯河市公共住房建设投资有限公司，住所地漯河市郾城区

沙北街道淞江路与黄山路交叉口北50米中原银行大楼19楼1900室。

法定代表人：陈东亮，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘凯，河南永力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴银龙，河南永力律师事务所实习律师。

被上诉人(原审有独立请求权的第三人)：河南恒润置业有限公司，住所地漯河市

源汇区湘江路272号。

法定代表人：赵毅伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张延华，河南九九律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏广华，河南九九律师事务所实习律师。

审理经过 上诉人张怡彬因与被上诉人漯河市公共住房建设投资有限公司(以下简

称公共住房投资公司)、河南恒润置业有限公司(以下简称恒润公司)侵权责任纠纷一案，

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不服漯河市郾城区人民法院(2022)豫1103民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本

院于2022年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 张怡彬上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第

五项，依法改判确认被上诉人恒润公司与上诉人2014年1月20日签订的《幸福小镇公

共租赁住房租赁合同》为无效合同；3、撤销一审判决第七项，依法改判二被上诉人共同

退还上诉人质保金26304元及共同支付质保金增值收益(按照年利率18%自2014年1月

20日起至实际退还之日止)及共同支付三年租金7891元的增值收益(按照年利率18%计算

为4261.14元)；4、本案诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：原审判决认定事

实错误，适用法律不当。一、原审判决确认双方签订的《幸福小镇公共租赁住房租赁合

同》为有效合同错误。涉案租赁房屋系城市保障性住房，具有社会福利性和保障性，不

适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解

释》。案涉租赁合同有效与否，焦点在于对上诉人是否具有公共租赁住房保障资格的认

定。涉案合同当事人被上诉人恒润公司在既不是受政府职能部门委托，也未要求上诉人

通过合法程序向公共租赁住房管理部门提出租房申请，更未经政府主管部门的审核批准

结果的情形下订立的公共租赁住房租赁合同，故该租赁合同的签订过程因程序违法和违

反政策规定而应认定无效。二、原审判决依据《协议书》认定被上诉人恒润公司仅支付

上诉人质保金及三年租金的增值收益25944.84元没有法律依据。被上诉人违规一次性收

取上诉人三年租金7891元后，同时又巧立名目收取所谓的质保金26304元，并在协议书

中约定“如乙方(上诉人)选择不购房，所缴纳的三年租金及质保金按年利率18%计算增值

收益，甲方应扣除乙方三年租金后向乙方退还质保金及增值收益。”该约定的具体含义

应按照民法典第四百九十八条规定的格式条款的解释方法即“对格式条款有两种以上解

释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”进行解读，即因被上诉人原因不能出

售涉案房源时，应将提前收取三年的租金7891元按照年利率18%计算增值收益，所收取

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的质保金26304元应及时退还，若未退还，质保金的增值收益以质保金为基数按照年利

率18%的标准，自收取之日起计算至实际退还之日止。原审仅判决被上诉人返还所收取三

年租金和三年的质保金增值收益，实质上是对被上诉人恒润公司无偿占用上诉人资金的

违法行为的偏袒纵容，于法无据，侵犯了上诉人的合法财产权益。三、原审仅判决被上

诉人恒润公司支付上诉人所缴纳三年租金和质保金的增值收益错误。本案纠纷的基础法

律关系是基于案涉房屋原租赁合同系被上诉人恒润公司与上诉人签订的《幸福小镇公共

租赁住房租赁合同》、《协议书》及2018年10月17日《收购合同》，被上诉人公共住

房投资公司作为涉案房屋权利义务的受让人，依据《民法典》第五百四十七条等相关法

律规定，公共住房投资公司基于涉案租赁合同取得的合同权利义务已由恒润公司一方将

合同的权利或义务全部转让给公共住房投资公司承继，该公司应对上述合同约定义务承

担责任，即应与恒润公司共同向上诉人承担支付相关增值收益的合同责任。综上所述，

请求对本案依法作出公正裁决。

二审被上诉人辩称 公共住房投资公司答辩称：一、一审判决认定事实正确，适用

法律正确。本案中一审第三人恒润公司与上诉人于2014年1月20日签订《幸福小镇公

共租赁住房租赁合同》，根据《公共租赁住房管理办法》第三条：“公共租赁住房通过

新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政

策支持、社会力量投资”之规定，第三人恒润公司为案涉房屋所有权人。根据《公共租

赁住房管理办法》第十六条：“配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人

或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同”之规定，第三人恒润公司与

上诉人签订的《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》合法有效且已实际履行完毕。2018年

7月2日，答辩人收购案涉房屋后，于2020年4月发布续租通知公告、于2020年7月发

布限期搬离通知。经答辩人多次催告，上诉人既未办理续租手续，也未搬离，拒不缴纳

各项费用且无理由占用案涉房屋至今。答辩人收购完成后，与漯河房投公共住房管理有

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限公司签订《物业服务合同》，合同约定：多层住宅(物业费)0.4元/月/平方米；公共能

耗费多层每套3元/每月；住宅用电0.6元/度。因答辩人多次向上诉人催缴相关费用，

上诉人拒不缴纳，答辩人自2020年1月1日至2021年6月已替上诉人垫付电费、物业

费及公共能耗费。一审中答辩人对上述事实均提交证据予以证明，一审法院依据答辩人

提交的证据及《民法典》第七百二十二条、第七百二十五条、第七百三十三条、第七百

三十四条之规定，判令上诉人腾退案涉房屋并交付钥匙，向答辩人支付2020年1月1日

起至实际腾房之日的房屋占用费、物业费、公共能耗费，认定事实清楚，适用法律正

确。二、上诉人的上诉理由不成立，应依法予以驳回。上诉人的上诉理由没有事实及法

律依据，且已在一审中发表过同样的答辩意见，但未提供相应的证据予以证明，因此，

法院不予采信。综上所述，一审判决认定事实、适用法律、判决结果均正确，上诉人的

上诉理由没有事实及法律依据，应依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

恒润公司答辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《幸福小镇公共租赁住房租赁合

同》合法有效。涉案房屋系公租房，答辩人关于建设幸福小镇公共住房租赁项目获得了

漯河市住房保障工作领导小组办公室的批复，所建房屋纳入公共住房管理范畴。答辩人

具备与上诉人签订《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》的主体资格，且合同条款不违反

法律规定。故该租赁合同应属有效合同，一审法院认定该合同有效并无不当。被答辩人

主张合同无效，也只能是被答辩人提供的申报材料虚假误导答辩人认为其具备公共租赁

住房保障资格与其签订租赁合同，因被答辩人提供的申报材料造成租赁合同无效的责任

不在答辩人。二、一审判决认定的质保金及三年租金的增值收益正确。双方签订的租赁

合同中明确约定了租赁期限和租金标准，承租人支付租金是承租人的义务，收取保证金

是因为出租房屋进行了精装修，房内生活设施齐全，承租人可拎包入住，为保证设施不

受损坏收取的。该保证金在三年租期期满退租时房屋设施无损坏时退还，且被答辩人还

能收取三年租金和质保金每年18%的收益。即被答辩人住了三年房退租时拿到的收益高于

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租金。双方签订的协议书中约定如被答辩人选择不购房，所缴纳的三年租金及质保金按

年利率18%计算增值收益，恒润公司应扣除被告三年租金后向被告退还质保金及增值受

益。明显约定是合同期内，被答辩人要求支付至今的增值收益协议没有约定。且租赁期

满后被答辩人既不续租又拒不腾退，故被答辩人更不能从违约行为中收益。一审判决认

定的质保金及三年租金的增值收益没有错误。被答辩人请求恒润公司支付质保金增值收

益(按照年利率18%自2014年1月20日至实际退还之日止)及支付三年租金的增值收益无

事实及法律依据。三、租赁合同到期后被答辩人未提出续租，未缴纳房租，一审判决被

答辩人将案涉房屋腾退给原审原告并无不当。综上所述，一审判决认定事实及适用法律

均无错误，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称 公共住房投资公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾退占用原

告幸福小镇7号楼4单元215室房屋；2、判令被告自2020年1月1日至实际腾房之日

止按5元/m2/月支付房屋占用费,截止至2022年1月1日暂计5260.8元；3、判令被告

自2020年1月1日至实际腾房之日止支付所拖欠的物业费、公共能耗费、电费,截止至

2021年6月暂计1294.2元；4、本案诉讼费用由被告承担。

有独立请求权的第三人恒润公司向一审法院提出请求：1、判决解除申请人与被

告张怡彬2014年1月20日签订的协议书；2、判令被告张怡彬支付申请人房屋占用费

4384元(2017年1月21日至2018年10月17日)；3、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：恒润公司(甲方)和被告张怡彬(乙方)于2014

年1月20日编号为0193的《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》，合同约定：根据国

家、省、市公共租赁住房管理的有关规定，经漯河市住房保障中心核准，乙方符合租住

公共租赁住房的条件。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就公共租赁住

房的租赁事宜订立本合同，供双方共同遵守。一、甲方同意将幸福小镇7号楼4单元215

户的住房租赁给乙方，乙方愿意承租该房屋作住房使用，房屋建筑面积43.84㎡。三、

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租赁期限自通知领取钥匙之日起计算，周期三年。四、租金、质保金及其支付方式：该

住房租金5元/㎡/月，乙方一次性交纳三年的租金共计7891元。该住房质保金600元/

㎡，共计26304元，以上合计34195元……。九、合同的解除和终止：合同终止后，若

乙方不再续租，且在租赁期内未违反上述房屋管理规定，甲方应在合同终止之日起10日

内向乙方退还质保金。有下列情形之一的，甲方有权解除合同并在30日之内收回房屋：

(六)、租赁期满未提出续租申请的。同日，恒润公司(甲方)与张怡彬(乙方)又签订了

《协议书》，约定：一、乙方自愿承租甲方位于淞江路与太白山路交叉口西的幸福小镇

公租房7号楼4单元215户，一次性向甲方缴纳三年租金7891元，质保金26304元。

二、租赁期限以双方签订租赁合同为准。三、租赁到期后，如国家相关政策允许，房源

具备可出售条件时，乙方选择购房，甲方将给予乙方总房款20%的优惠，三年租金及质保

金均可抵房款。如乙方选择不购房，所缴纳的三年租金及质保金按年利率18%计算增值收

益，甲方应扣除乙方三年租金后向乙方退还质保金及增值收益。

2018年7月2日印发的漯例纪[2018]31号《漯河市人民政府服务企业工作周例

会纪要》第17次会议纪要，专题研究裕松源药业幸福小镇公租房收购问题。会议议定：

一、公共住房投资公司要按照房屋建设、手续办理现状，对幸福小镇公租房项目土地、

房屋及前期投入进行据实评估，以评估结果作为收购价格，签订收购协议，并依据项目

手续实际办理进度支付收购款。二、将此次收购的房屋和市政府在该区域投资建设的公

租房，按照一个项目统一报批、统一供地，统一将项目主体变更为公共住房投资公司，

郾城区政府负责可研、立项等手续变更工作，并配合做好规划、土地等相关手续的办

理，7月10日前完成。

2018年10月17日，公共住房投资公司(甲方)与恒润公司(乙方)签订的《幸福小

镇公共租赁住房收购合同》显示：根据市政府服务企业周例会(漯例纪［2018]7号)(漯例

纪［2018]31号)等有关文件精神，由漯河市城市建设投资有限公司下属子公司公共住房

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投资公司(甲方)，坚持市场化运作方式，企业自愿、程序合法、结构公正的原则，对恒

润公司(乙方)名下幸福小镇公租房据实评估收购。

2019年4月15日，原告与恒润公司共同在涉案小区发布《公告》，对小区已通

过核查的各意愿租赁合同进行退组及续租业务的集中办理，逾期未办理核查的房屋，未

及时参与退租房源，截止2019年6月30日，将被视为强制清空对象。

原告与漯河房投公共住房管理有限公司签订了《幸福小镇小区物业服务合同》，

约定：物业服务费用由住户按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅(物业费)0.4元/月/

平方米；公共能耗费多层每套3元/每月，电费：住宅用电0.6元/度。原告提交了2020

年1月至2021年6月的物业费、公共能耗费、电费欠费明细及交款发票，证明称其为被

告垫付前述费用共计1294.2元。庭审中，第三人恒润公司称扣除被告应交纳的租赁费后

愿意按着协议约定退还被告的质保金及增值收益。

一审法院认为 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：

“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效

力。”该法第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出

租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第七百二十二条

规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期

限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”本案中，租赁合同约定“租赁

期满未提出续租申请的，甲方有权解除合同并在30日内收回房屋。”被告张怡彬作为承

租人，《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》已到期。而根据《协议书》，出租人恒润公

司于2017年1月20日前未提出异议，张怡彬继续使用租赁物，租赁协议继续有效，为

不定期租赁。但因张怡彬未提出续租，恒润公司有权收回房屋并要求承租人支付租金。

故张怡彬应支付恒润公司自2017年1月21日至2018年10月17日的房屋占用费

4573.97元(5月/㎡/月×43.84㎡×20个月零26天)，第三人主张4384元，不违反法律

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规定，予以支持。

恒润公司与被告于2014年1月20日签订的《协议书》是在涉案房屋租赁合同当

日签订，内容仍是涉案房屋租赁的内容，实际是房屋租赁合同的补充协议，按照上述法

律规定，承租人张怡彬逾期不支付租金的,出租人恒润公司可以解除该协议，且在2017

年1月20日协议期满后，房源并未具备出售条件，2018年10月17日涉案房屋被原告收

购，该《协议书》事实上已履行不能。故恒润公司要求解除该协议，于法有据，予以支

持。

在租赁合同期满后，被告未办理续租的情况下，仍占有使用案涉房屋，应当支付

实际占用期间的房屋使用费。原告收购涉案房屋是在2018年10月17日，但其请求被告

支付自2020年1月1日后的房屋占用费，是对自己权利的处分，予以确认。根据原告的

诉讼请求，被告应支付原告2020年1月1日之后的房屋占用费，标准为租金标准为每月

219.2元(房屋面积43.84㎡，每平方米每月5元)至被告腾房之日止。《协议书》约定，

如不购房，所交纳的三年租金及质保金按年利率18%计算增值收益，恒润公司应扣除三年

租金后退还质保金及增值收益。该协议解除后，恒润公司收取的张怡彬的质保金26304

元，三年租金7891元，共计34195元，恒润公司应按照年利率18%支付张怡彬三年的增

值收益18465.3元(34195元×18%×3年)。合同到期后的质保金26304元应予退还张怡

彬。

《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当

返还原物。”2018年10月17日，原告收购涉案房屋后，于2019年4月与恒润公司共同

发布续租手续公告，但被告并未提出续租而仍占有并使用案涉房屋。依照上述法律规

定，被告应当将涉案房屋腾退。对于原告请求被告支付自2020年1月1日起至被告腾房

之日的物业费、公共能耗费、电费。原告只提供了为被告垫付的自2020年1月份至2021

年6月的物业费、公共能耗费、电费共计1294.2元，对该部分费用被告应支付给原告。

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至于至实际腾退房屋之日止的物业费、公共能耗费、电费的诉讼请求，因原告并未提供

相关证据，不予支持。庭审中，被告辩称要求其腾退房屋，没有法律依据，应依法驳回

原告的第一项诉讼请求,但被告并未提交证据证明与恒润公司存在房屋买卖合同关系且被

告并未提出续租，故对于被告的该辩称，不予采信。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百二十二条、第七

百二十五条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六

十七条之规定，判决：一、被告张怡彬于本判决生效后十日内将幸福小镇7号楼4单元

215户房屋腾退给原告漯河市公共住房建设投资有限公司。二、被告张怡彬于本判决生效

后十日内支付原告漯河市公共住房建设投资有限公司自2020年1月1日起至案涉房屋实

际腾退之日止的房屋占用费，标准为每月219.2元(房屋面积43.84㎡，每平方米每月5

元)。三、被告张怡彬于本判决生效后十日内支付原告漯河市公共住房建设投资有限公司

垫付的2020年1月至2021年6月的物业费、公共能耗费、电费共计1294.2元。四、驳

回原告漯河市公共住房建设投资有限公司的其他诉讼请求。五、解除第三人河南恒润置

业有限公司与被告张怡彬2014年1月20日签订的《协议书》。六、被告张怡彬于本判

决生效后十日内支付第三人河南恒润置业有限公司自2017年1月21日至2018年10月

17日的房屋占用费4384元。七、第三人河南恒润置业有限公司于本判决生效后十日内支

付被告张怡彬增值收益18465.3元，返还张怡彬交纳的质保金26304元。如果未按本判

决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十

条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。原告漯河市公共住房建设投资有限公司及第

三人河南恒润置业有限公司交纳各自交纳的案件受理费25元由各自负担。

本院查明 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为 本院认为，1、被上诉人恒润公司关于建设幸福小镇公共住房租赁项目

获得了漯河市住房保障工作领导小组办公室的批复，所建房屋纳入公共住房管理范畴。

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被上诉人恒润公司具备与上诉人签订《幸福小镇公共租赁住房租赁合同》的主体资格，

故双方当事人自愿签订的租赁合同应属有效合同。2、《最高人民法院关于适用〈中华人

民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据

的案件事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有

规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，

由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人与被上诉人恒润公司签

订的系公共租赁住房租赁合同和租赁协议，上诉人提供的证据不足以证明案涉公共租赁

住房具备出售条件，在租赁合同期满后，上诉人未办理续租未再缴纳租赁费等的情况

下，仍占有使用案涉房屋，一审法院判决解除案涉租赁协议、上诉人返还房屋并支付实

际占用期间的房屋使用费及被上诉人公共住房投资公司垫付的物业费、公共能耗费、电

费等，并判决恒润公司退还上诉人交付的质保金26304元、按协议约定支付上诉人三年

增值收益18465.3元并无不当。综上所述，张怡彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一

审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人张怡彬负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 缑兵伟

审判员 林晓光

审判员 李 刚

二〇二二年八月十五日]

书记员 林怡彤

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