中国住宅市场裂变为三分天下

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“以经济适用房为供给主体”的供给体系的一种回归。这就要求地方　

各级政府必须改变长期实行的土地高价拍卖的供给模式，集中供应　

经济适用房和廉租房，并将单位自建经济适用房和个人集资合作建　

房等，　

高档住房——市场化　

在保障大多数居民居住权的同时，对于高档住房，依然靠市场　

调节。　

温家宝指出，要让全国人民懂得中国的国情，中国是有１３亿人　

口的国家，要守住１８亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年　

新生人口要超过１０００万，每年由农村进入城市需要解决住房的进　

城人员达到１８００万，还有２１００万流动农民工，也需要居住条件。所　

有这些问题，政府都要统筹兼顾。　

■开发商的企业战略之变　

只要有利润，就会参与　

开始投入到廉租房的建设中　

根据从目前的政策走雪　ｄ察，地劢吠保障性住房投入将成趋势。　

鉴于此，—些　品牌的开发商企业开始投入到廉租房的建设中。　

２００７年，万科集团就开始了低收入群体住房的“实验”。在广州　

开建了全国第一个廉租房项目——万汇楼，业界昕称“万科土楼”。　

这栋新土楼位于广州市广佛高速公路、金沙洲边上，最多可容　

纳１８００人居住。　

万科之所以牺牲眼前的经济利益在廉租房上做尝试原因何在？　

作为低收入群体住房建设的“带头大哥”，万科集团董事长王石直言　

不讳：“建设低收入群体住房也是会赚钱的。”　

据悉，万科战略思想的转变，源于王石对形势的判断。在王石的　

心中．始终萦绕着英国一个肥皂厂：２００５年，王石英国考察了一个叫　

“阳光城市花园”的中低收入住宅小区。它是１００年前，一个叫利文　

的肥皂厂老板建造的。他的逻辑是如果能给工人提供比较好的居住　

环境。他们一定会安心工作，提供的产品一定会更好。今天这个小区　

还在，并发展成为一个高尚住宅区，而这个肥皂厂也发展成了一个　

跨国巨头，现在叫联合利华。　

据王石透露，万科的“实验”让他因此意外拿到了政府的大笔订　

单：“武汉市青山区政府已主动与万科合作，那是一片工业社区，回　

迁房项目面积达到３０万平方米，希望万科积极介入该城市低收入　

群体住房的建造。”　

万科集团总经理郁亮在接受媒体采访时称：“房地产市场格局　

在改变。在此形势下，万科的产品线是准备往下面拉一拉。行业政策　

的转变，调控目标的明朗可能导致房地产市场７０％左右的住宅是包　

含政策性住房在内的大众住宅，作为主流发展商，如果７０％的市场　

不参与，不去做，那怎么ⅡＬｆ主流发展商？万科现在定的目标是倍速于　

大市增长。我们并没有给未来定一个绝对值的目标，我们始终希望　

能够跑赢大市，甚至能够跑赢大市一倍，我们会根据我们的策略来　

２２　

调整买地、销售等环节的进展，使得我们始终能够在市场上保持领　

先的位置。我们的目标是有质量增长，有质量包括三个方面，・是客　

户忠诚度要越来越高；二是回报率要不断提高，包括对股东的回报　

率和对员工的回报率；三是产品创新要不断提高。”　

众多房产企业瞄准经济适用房　

据悉，在不久前的杭州市第２４期经济适用房开始选房时。在此　

次选房的公告上，仅这一批房源的开发商就多达９家，其中不乏天　

阳置业、华元房产及瑞立房产等一些非国有房地产开发企业　放眼　

国内，万科等一批知名社会房企也开始在国内各大城市介入经济适　

用房建设。　

而以前，一向仅有少量几家国有房产企业参与的政策性用房建　

设。人们眼里一向暴利的房产开发商，涉足这只有５％回报的蛋糕，　

不管是否如他们所言的“社会责任感”，还是由于国家调控下的不得　

已所为。都说明开发商的拿地策略已经改变。　

知名公司争夺限价房　

在北京，２００７年也曾上演知名公司争夺限价房的战役。　

２００７年３月３０目，北京首批限价房地块正式亮相：西三旗北京　

轮胎厂、石景山金顶街、丰台花乡造甲村三个限价房地块发布招标　

公告，最高限价６８００元／平方米，总建筑面积１１３万平方米。分别由　

住总、首钢、鸿基世业获得：６月１５目。清ｉｄ￣ｄ＼营、红狮涂料厂地块　

（东铁匠营３８号地）第二批限价房的招标公告发布，最高限价６６００　

元／平方米，总建筑面积近３０万平米，由金隅嘉业和万科公司获得；７　

月２日．第三批限价房地块常营乡限价地块招标文件发布，总建筑　

面积１０１万平方米，销售限价为每平方米５９００元，分别由保利、北　

辰、富力地产获得：９月１３目，通州区半壁店大街地块第四批限价地　

地块标书开始出售，总建筑面积５３万平方米，是酋块位于新城的限　

价地，４８００元／平方米的销售限价创下了北京两限房的最低价。业内　

认为土地资源紧缺导致只要有利润空间，开发商就会参与限价房建设。　

２００７年两限房东部多．２００８年重点是东南部。　

在２００７年１２月幸刀常营两限房开工仪式上，北京市建委副主任、　

市住房保障办公室主任张家明透露。北京市的两限房相关政策目前　

正在研究，不久就将出台。其中在两限房的申购政策中将设置收入　

标准，符合这一标准才能申购两限房。　

据悉，目前《两限房管理办法（草案）》已经形成。２００７年１１月６　

日，北京市建委等有关部门联合办公会议就对《草案》进行了讨论，　

市建委、国土局、财政局和市政规划等部门悉数参加。接下来还有两　

个程序要走，一是要市长办公会议通过，二是市长签字批准。据了　

解，虽然《草案》的大方向已经确定，但细节问题在不同部门之间仍　

有争议，也不排除《草案》仍有作改动的可能，但最终定案之前，还将　

有１Ｏ天左右的公示期。　

绝不放弃高档住宅市场　

根据世邦魏理仕环球研究部覃晓梅提供的数据，２００７年，由于　

北京住宅价格持续快速上升，北京售价在１６，０００元以上的高档公寓　

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市场总量加大，更多的公寓项目划入高档住宅的范畴，造成２００７年　

备季度的威交量同比２００６年都要高出２０￣，／ｏ以上，反映出北京对高档　

公寓的需求还是比较旺盛的。２００７年前三个季度，北京市场高档公　

寓预售面积达到１８＿４万平方米，同比２００６年前三季度增长了３５％。　

在整体市场供应量萎缩，价格相比去年大幅上升的情况下，威交量　

的放大说明市场对高档住宅的需求是旺盛的，来自全国富裕阶层和　

竞争平台提高。资金链条紧绷的压力使得有些资金实力不足的中小　

型企业有可能抛售存量土地、推迟开工新项目、加快销售节奏、想方　

设法拓宽融资渠道，如抵押等问题处理不当有可能引发诚信危机。　

资金实力充足的中大型企业受到的影响相对较小，理性的中大型房　

企将会更谨慎地考虑开发战略计划、避免盲目扩张，稳健发展。现　

在还只是宏观调控效果的初步显现，如果政策持续下去，房地产优　

港澳台投资者的强大购买力支撑着北京的高档住宅市场。　

在高档住宅市场中，别墅市场将逐渐转变为卖方市场。　

“别墅市场将逐渐转变为卖方市场，”五合国际主设计师刘力　

胜劣汰、大鱼吃小鱼的竞争格局将进一步加剧，未来自有资金充足　

及市场竞争水平较高的大房地产商的市场占有率将会进一步提高。　

各大房企将更加注重品牌个性打造，步入“百年品牌”的营销态势。　

称：“２００３年２月、２００５年５月、２００６年５月，出台了三次国家叫停　

别墅建设的宏观调控。这种政策导向使得国内的别墅供应自２００３　

年起就呈现下滑趋势，除２００４年因政策刺激呈现上升之外．整体仍　

保持下滑态势。随着２００６年政策的进一步收紧，近期及未来可预期　

的一段时期内，实际的别墅供应仍将保持收缩态势。”　

根据刘力的分析，自别墅用地禁令出台以来的三年中，别墅用　

地来源主要有三个：１．宏观调控前拿地后期陆续开发：２．以公寓立项　

的土地，后改作他用。３．“打擦边球”，借低密度住宅之名拿地，再建别　

墅。第三项来源也在今年出台的“国六条”中被堵住了，其他两项在　

政府执行力越来越强的一线及发达的二线城市中，效法者也越来越　

少。在这种情况下，这个一直以来的买方市场似乎也开始向卖方市　

场转变。　

别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅及各种类别墅都将一起　

进入精品化时代。尤其受“国六条”的影响，独栋别墅将减少至濒临　

绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场的产品结构将出　

现重大调整。因此那些受政策限制少、创新多的高品质别墅产品威　

为广大需求方追逐的对象。这类别墅更多的具有的增值保值的价　

值，未来将有更多投资者关注这类别墅。不仅新房市场，二手房市场　

上的高品质别墅产品同样可能受到欢迎。而且随着新房市场的不断　

萎缩，二手房市场将适时跟进。那些发展威熟、品质优秀的别墅及类　

别墅将在二手房市场体现价值。　

别墅市场将逐渐转变为卖方市场，需求市场多样化使别墅产品　

多样化，辅之二手房市场活跃交易市场，别墅价格将逐步上升，并出　

现高品质别墅价值凸现的趋势。　

一三分天下有我多少空间？　

在政府数个月一连串多元化的宏观调控举措下，必将促进房地　

产业的成熟蜕变。　

在业内以敢言著称的陈洪志认为，房地产业的良ｆ生裂变包括三　

部分。　

品牌企业将数足鼎立　

由于宏观调控政策的实施，房企所面临的“大洗牌”在所难免。　

政策出台可渭一针见血：逐步收缩银根，严格土地政策、提高后续开　

发的准入门槛，一系列政策必将控制开发成本的合理幅度，使整个　

房产巨鳄将数足鼎立，产品与营销水平将更上一层楼，竞争将在一　

个更高的水平上进行。　

品质成为竞争砝码　

宏观调控对投资性及高档物业的购房贷款的控制以及前期对　

别墅用地的批出供应限制等给开发企业在市场结构的选择上提了　

一

个醒儿——房企在做房地产开发的市场定位时要防止盲目上马　

太多的豪宅项目与纯投资性物业。“永远没有饱和的市场，只有不　

满意的产品”。如果没有高的产品性价比和良好的市场接受度，开盘　

再低的价格也没有稳步上涨的可能。所以说，不管市场的风浪多大，　

好产品才是生存制胜的关键所在。商品房作为一种特殊的产品，其　

使用期限和使用的频率对消费者的影响是漫长而巨大的。不管发展　

商包装得多漂亮，宣传得多唯美，最后真正打动成熟买家的，只有产　

品质量本身。市场需求是多方面的，要满足购房者多方面的要求，注　

定了再不能将一个产品像以往那样单调地分高、中、低几个档次，而　

是要根据客户的需求进一步细分市场。　

产品竞争链延长　

由于以后的竞争多发生在品牌发展商之间，即可能紧邻的几个　

竞争楼盘都是重量级、巨鳄级的对手。这种竞争现时已在华南板块　

等区域充分呈现，所以竞争将必然需要产品有质变式的提高与创　

新，才能争夺到理想的市场份额。如消费者的深入研究、竞争市场的　

差异化定位以及从规划、户型、装修、园林、配套、建筑质量、策划销　

售等各方面的提升，即使是架空层、大堂、建材细部等都要精益求　

精，才能打造有竞争力、性价比高同时威本控制在合理水平的产品。　

备环节的专业化分工要更加细，专业化程度要更高。在规划设计、建　

筑施工等备方面尽量选用行业内优秀的相关公司进行合作。发展商　

整合优秀的“公司型团队”一起来共同赢取市场，等于聘用了备行各　

业的专家智囊团，为发展商的决策做好了充分市场化的准备。这种　

模式将使开发商轻装上阵而且能从社会各界得到客观的、专业的好　

建议。要强调的是，我国经济的稳健发展，将带动居民收入稳步提　

高与社会中坚力量——购房主力军的购房需求与购房能力的稳步　

增长。一　

妒２３