昆山中节能环保投资有限公司与褚建岗、朱美虹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院

【审结日期】2020.03.23

【案件字号】(2020)苏05民终442号

【审理程序】二审

【审理法官】陈斌孙楚楚郭锐

【文书类型】判决书

【当事人】昆山中节能环保投资有限公司;褚建岗

【当事人】昆山中节能环保投资有限公司褚建岗

【当事人-个人】褚建岗

【当事人-公司】昆山中节能环保投资有限公司

【代理律师/律所】李阳江苏六典律师事务所;金夷江苏圣辉律师事务所;顾小龙江苏圣辉律师事务所

【代理律师/律所】李阳江苏六典律师事务所金夷江苏圣辉律师事务所顾小龙江苏圣辉律师事务所

【代理律师】李阳金夷顾小龙

【代理律所】江苏六典律师事务所江苏圣辉律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】昆山中节能环保投资有限公司

【被告】褚建岗

【本院观点】褚建岗、朱美虹购买中节能公司开发的商品房后，因房屋存在漏水问题发生纠纷。中节能公司二审中提供了微信聊天记录等资料可以证明在2018年7月24日将房屋维修状况反馈给褚建岗、朱美虹，但尚不足以证明双方对漏水问题维修完毕进行了确认。

【权责关键词】法定代理合同合同约定第三人法定代理人当事人的陈述证据不足质证罚款拘留限制出境诉讼请求维持原判发回重审迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。

【本院认为】本院认为：褚建岗、朱美虹购买中节能公司开发的商品房后，因房屋存在漏水问题发生纠纷。一审法院按照中节能公司的注册地址通过EMS法院专递送达未果后，公

告送达开庭传票，程序上并无不当。案涉房屋存在漏水问题，属于中节能公司的保修范围，中节能公司对此并无异议。但中节能公司认为其已经维修完毕，且褚建岗、朱美虹已经申请对房屋进行装修，其单方委托第三人进行维修的费用不应由其承担。对此，本院认为，中节能公司二审中提供了微信聊天记录等资料可以证明在2018年7月24日将房屋维修状况反馈给褚建岗、朱美虹，但尚不足以证明双方对漏水问题维修完毕进行了确认。褚建岗、朱美虹陈述其于2019年1月申请装修，在装修进行前需要进行漏水维修，其提供的装修合同、预算单能够印证该陈述，可以证明褚建岗、朱美虹对案涉房屋漏水问题进行维修的实际情况。一审中节能公司经依法通知未到庭，一审法院结合褚建岗、朱美虹提供的预算单以及付款凭证酌情支持维修费损失20000元在合理范围内。中节能公司主张双方在附件补充协议中约定了损失的计算标准，但该约定的前提是主张出卖人的保修义务，不适用于本案情况，故对该主张本院不予支持。综上，上诉人中节能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人昆山中节能环保投资有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 00:19:05

【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年3月5日，褚建岗、朱美虹与中节能公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定：褚建岗、朱美虹购买中节能公司开发的位于昆山市白鹭名邸01幢302号房屋，房屋建筑面积201.53平方米，总价2044637元。合同第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。中节能公司出具的《住宅质量保证书》载明：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。褚建岗、朱美虹自述，中节能公司2017年3月1日通知其交房，其发现涉案房屋存在漏水，中节能公司答应维修。但经中节能公司多次维修，至今仍未修复。褚建岗、朱美虹委托案外人上海朗通建筑装潢工程有限公司出具《外墙防水预算单》，载明：外墙防水总价62705元。2019年3月30日，褚建岗、朱美虹向昆山朗通建筑装潢经营部支付40000元。现褚建岗、朱美虹诉至法院要求中节能公司赔偿损失，由此引起本案纠纷。审理过程中，经一审法院释明，褚建岗、朱美虹明确对损失不申请评估。一审另查明，2017年7月25日，褚建岗、朱美虹登记取得昆山市玉山镇玉湖北路28

8号白鹭名邸1号楼302室房屋不动产权证。上述事实，有昆山市商品房购销合同、住宅质量保证书、照片、外墙防水预算单、付款凭证、不动产权证书以及当事人的陈述予以证实。

【一审法院认为】一审法院认为：褚建岗、朱美虹与中节能公司签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现中节能公司开发的涉案房屋在保修范围和保修期限内发生漏水，中节能公司理应承担相应的保修责任。本案中，中节能公司多次维修均未能修复漏水问题，现褚建岗、朱美虹要求中节能公司承担其委托案外人维修房屋产生的维修费损失，一审法院予以支持，因褚建岗、朱美虹在庭审中明确对损失不申请评估，故一审法院结合其提交的外墙防水预算单、付款凭证，参见房屋的实际漏水情况，酌情认定其损失为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：昆山中节能环保投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿褚建岗、朱美虹损失20000元。案件受理费1380元，公告费690元，合计2070元，由昆山中节能环保投资有限公司负担。二审中，中节能公司向本院提交：1.微信聊天记录及维修后照片，以证明中节能公司已经就漏水问题维修完毕，并于2018年7月24日微信通知褚建岗、朱美虹，褚

建岗、朱美虹后续未再提出异议。2.装修申请表、装修申请书、装修前房屋情况、装修管理服务协议、装修进场许可证，以证明褚建岗、朱美虹于2019年1月18日申请装修，装修项目为砸墙、水电等正常家装，并非是对漏水问题进行维修，其申请装修时已经确认房屋状况良好，故褚建岗、朱美虹提供的装修合同、预算单、POS机刷卡单等无法证明是因外墙防水产生的实际损失。3.昆山市商品房购销合同，其中附件四合同补充协议第11条第（3）款约定：“出卖人交付的房屋存在质量问题的，买受人在保修期内有权要求出卖人免费修复，如给买受人造成损失的，双方同意按照实际发生的房屋修复费用的10%作为买受人损失额的计算方式，买受人放弃追讨出卖人其他责任的权利"，以证明双方就保修责任损失的计算方法有明确约定。褚建岗、朱美虹质证认为：对上述证据的真实性均无异议，中节能公司确实来维修过漏水问题，且维修已超过三次，2018年9月2日台风山竹入境时，房屋内部又出现严重漏水，我方为尽快装修入住，按中节能公司的要求办理了装修申请，但因为房屋有漏水问题，必须先处理漏水问题才能正常装修，我方联系中节能公司但联系不顺畅，无奈之下让装修公司就漏水问题先行处理，相关的费用是实际支出。

【二审上诉人诉称】中节能公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回褚建岗、朱美虹的诉讼请求或将案件发回重审，本案诉讼费由褚建岗、朱美虹承担。事实与理由：一、一审法

院违反法定程序，未按照法律规定送达开庭传票就公告送达，驳回了我公司的诉讼权利。二、根据双方之间的《昆山市商品房购销合同》，案涉房屋漏水情况属于我公司保修范围，我公司已经按照买方要求维修完毕，未再收到维修通知。褚建岗、朱美虹在未与我公司沟通的情况下，单方委托第三方维修，该费用不应我公司承担。且根据褚建岗、朱美虹与案外人上海朗通建筑装潢工程有限公司昆山分公司签订的《装饰装修施工合同》，约定施工日期自2018年1月31日至2019年12月30日，施工内容为房屋装饰装修，该内容与褚建岗、朱美虹所述的房屋到2018年7月仍未修好存在矛盾，且该份合同、《外墙防水预算单》从未涉及房屋漏水修复问题，无法证明其因漏水问题修复过房屋及给其造成的损失。三、根据双方签订的《昆山市商品房购销合同》补充协议第11条第3款约定，出卖人交付的房屋存在质量问题的，买受人在保修期内有权要求出卖人免费修复，如给买受人造成损失的，双方同意按照实际发生的房屋修复费用的10%作为买受人损失额的计算方法，买受人放弃追讨出卖人其他责任的权利。现褚建岗、朱美虹因房屋的局部漏水问题产生的实际损失无法确定，一审法院即认定其损失为20000元，并要求我公司赔偿，忽略了双方在合同中对损失赔偿计算方式的约定，属于认定事实不清，适用法律不当，证据不足。综上，上诉人中节能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正

确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

昆山中节能环保投资有限公司与褚建岗、朱美虹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

(2020)苏05民终442号

当事人　上诉人（原审被告）：昆山中节能环保投资有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇玉杨路某某，统一社会信用代码9132058367304979X1。

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