2012西安各区域成本房价
曲江
从七八千到两三万产品多样售价不一
样本：容积率2.0~2.5
地价约520万元/亩成本房价8050元/㎡
曲江新区自规划建设至今，凭借先天的地理位置、优美的居住环境、历史人文景观等优势，已经迅速跃居高端住宅领先位置，该区域在西安房地产市场中的特殊地位是其他区域无法比拟的。
西安市国土资源局网站上，位于曲江路以北新开门路以东，净用地面积为80197平米的QJ3-7-79号地块，规划性质为住宅，容积率2.0~2.5，2010年该地块以6.2亿元的价格被一家央企竞得，每亩单价接近520万元。根据地块规划指标和最后成交结果来看：地块楼面地价为3846元/平方米。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建安成本、相关税费、合理开发利
润等共同构成了商品房的市场价值。以上述地块为例，高层建筑需要每平米2000元左右的建安成本、每平米1000元左右的各种税费成本、再加上营销费用、融资成本、人力成本等费用，综合看来，该项目的开发成本已经逼近每平米7000元，再加上开发商15%的合理利润，成本房价大约在8050元/平米左右。
区域发展热度持续攀升，带动区域地价也在不断上升。目前曲江一期核心区域已经被各大开发商占据，曲江二期的开发建设也如火如荼。中海地产的营销负责人告诉记者：目前，曲江大唐芙蓉园附近已经无地可拿，南湖周边地价基本在每亩700万左右，南三环附近的地价也已经接近500万/亩左右。他们2010年拿到寒窑附近的一宗地块每亩单价就已经逼近700万元。
对于曲江这个区域的特殊性，西安房地产信息网副总经理李宇兵给出了他的看法：曲江产品售价跨度较大，从七八千到两三万的产品都有，对于一些高端项目来说，因为其地段、景观等优势，注定其产品是非常具有稀缺性和资源的不可复制性，不能单纯地以楼面地价及其他成本来衡量其价格，曲江区域产品的价值比起价格更具有优势。
李宇兵认为：按照惯常的成本核算方式来计算，曲江区域普通住宅8000元左右的均价基本
是位于低谷的，而且在调控影响下价格也一直比较平稳，如果自住需求的买家可以考虑出手。但对于某些售价已经低于该区域成本价的项目，则需要买家格外慎重。
浐灞
拿地早的楼盘价格活动范围大
样本：容积率3.5
地价182万元/亩
成本房价4400元/㎡
浐灞开发规模大，区域内土地供应充足，因为村落较少，拆迁及补偿成本也很低，区域内的招拍挂都是以近千亩以上的大宗地块为主。管委会也希望通过区域的整体大规模运营，吸引品牌实力地产开发商进驻，将板块打造为西安顶级生态居住区。所以目前，浐灞的项目市场供应充足，产品类型丰富，推出房源性价比较高。
记者在某网站查询到了一个数据，某块位于北辰大道以东、浐灞大道以北的土地，占地面
积为41亩，成交时间为2011年5月，成交价格为7465万元，算下来地价182万元/亩，按照3.5的容积率算，楼面价为781元/平米。再加上同样每平米2000元左右的建安成本、每平米至少1000元的各种税费及15%左右的开发商应得的合理利润，成本房价在4400元/平米左右。
据了解，浐灞区域概念成立之初，地价最低有过30万/亩，而现在区域内的地价已突破百万，一些稍好的地块，地价基本在200万/亩以上，有的甚至突破了300万/亩，攀升幅度较大。据一资深业内人士张先生透露，浐灞曾有项目2005年就已拿地，因为拿地早，价格非常有优势，当时地价仅为40万/亩。因为是大盘项目，开发按照规划分期进行销售，销售价格从2006年第一次开盘时不到3000元的价格慢慢涨到最高时2011年世园会期间的6700元/平米，不过目前受到调控影响，价格小幅下调到5700元左右。张先生说：“在浐灞搞开发的企业，一般都是很有实力的，遇到调控时，开发的步调放慢对于企业来说有时甚至是有好处的，这里的地价上涨空间较大，新进驻的开发商在土地成本这块根本竞争不过早期拿地的开发商。”
城西
西安房价较低区合理单价在5000-6000
样本：容积率<3.5
地价419万元/亩
成本房价5100元/㎡
城西板块在西安人眼里就是一个老城区，近些年，城西区域的房地产项目也逐渐多起来。龙湖moco国际、大唐西市、天朗·蔚蓝观园、东尚观湖、翡丽城、阳光台365、亿润领城、奥林匹克花园、汉城壹号、华府·西城港湾、长兴园湖曲、御溪望城等项目拔地而起，未来几年内城西房地产市场也将会迅速崛起。
对于购房者来说，城西区域房价多少才是合理?我们不妨算算。
以2011年10月桃园路附近的一块土地为例，该地块净面积为1.2894万平方米，规划性质为住宅、商业、配建廉租房用地，容积率不超过3.5，最后成交价为8100万元。根据地块规划指标和最后成交结果来看，土地成本(楼面地价)为1795元/㎡左右，加上2000元/㎡的建
筑安装工程费、加上150元/㎡的政府配套费、营销费100元/㎡、财务管理费300元/㎡、最后加上各种税费、资金成本，以及开发商的合理利润，基本上是5100元/㎡。
陕西德威房地产评估公司的赵经理表示，“2004年左右西安土地成交价格最高在每亩200万左右，而现在即使城西区域也几乎没有这样的价格。”总体来看，城西区域房价，一般正规楼盘合理价格在5000-6000元/㎡左右。随着西安国际化大都市的建设，以及西咸新区的不断开发，不久的将来，城西区域将成为西安房地产市场热点区域之一。

更多推荐

区域,成本,曲江,价格