田昕与白欣悦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省南京市中级人民法院

【审结日期】2020.06.29

【案件字号】(2020)苏01民终3031号

【审理程序】二审

【审理法官】张旭东马帅郑慧

【文书类型】判决书

【当事人】田昕;白欣悦;南京天居房地产经纪有限公司

【当事人】田昕白欣悦南京天居房地产经纪有限公司

【当事人-个人】田昕白欣悦

【当事人-公司】南京天居房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】曹义怀北京盈科（南京）律师事务所;刘沐龙江苏华成律师事务所

【代理律师/律所】曹义怀北京盈科（南京）律师事务所刘沐龙江苏华成律师事务所

【代理律师】曹义怀刘沐龙

【代理律所】北京盈科（南京）律师事务所江苏华成律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】田昕;南京天居房地产经纪有限公司

【被告】白欣悦

【本院观点】上诉人在出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋前，该整层房屋进行了打通改造装修，且就该房屋发布的信息也表明系整层房屋出售，相关合同签订后，田昕确认于2018年4月28日前收到白欣悦100万元，并同意把南京市鼓楼区东宝路8号3幢4楼整层所有房屋正式交付买家白欣悦。

【权责关键词】欺诈重大误解撤销合同过错恢复原状合同约定回避第三人新证据财产保全诉讼请求反诉维持原判发回重审折价

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人在出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋前，该整层房屋进行了打通改造装修，且就该房屋发布的信息也表明系整层房屋出售，相关合同签订后，田昕确认于2018年4月28日前收到白欣悦100万元，并同意把南京市鼓楼区东宝路8号

3幢4楼整层所有房屋正式交付买家白欣悦。综合以上事实，可以认定上诉人田昕是整层出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋。上诉人在上诉理由中单独就0000054号《房地产买卖合同》约定的交易标的物及建筑面积不是整层，而否定上述足以造成被上诉人重大误解的事实，本院不予采信。因2019年7月2日南京正旺置业有限公司发函给被上诉人，明确告知401室、402室产权为其所有，故一审法院认定被上诉人行使撤销权未过法律规定的期限，符合法律规定。上诉人虽主张被上诉人此前早已知晓401室、402室产权归属，但未能提供证据证明，本院不予采信。因上诉人田昕、天居公司隐瞒部分房屋产权归属的重要事实，导致被上诉人签订房屋买卖合同时存在重大误解，被上诉人也未尽到审慎注意义务，故一审法院认定合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，并无不当。上诉人主张被上诉人应承担违约及损失赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，田昕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24640元，由上诉人田昕负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 18:50:13

【一审法院查明】一审法院认定事实如下：南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层共有18间房屋，其中××室、418室登记产权人为田昕；415室、416室、417室登记产权人为庆巴图、贾晓霞。 2018年3月14日，庆巴图、施俊、天居公司（经纪方）签订编号为xxx《房地产买卖合同》，该合同载明：买卖双方就位于南京市整层的所有买卖达成一致意见；该物业建筑面积为951平方米；该物业总房款人民币壹仟贰佰壹拾柒万贰仟捌佰元整；订立本合同时买方支付定金人民币肆拾万元整给卖方（定金最终冲抵房款）。当日，庆巴图出具收条一张，载明：今收到施俊购买庆巴图位于南京市整层房屋定金人民币肆拾万元。 2018年4月14日，田昕、白欣悦、天居公司（经纪方）签订编号为xxx《房地产买卖合同》，合同约定，田昕将东宝路8号3幢××室、418室共计11套房屋，以8547456元的价格出售给白欣悦，签订合同时，白欣悦支付定金40万元，首期房款4697456元应于2018年5月31日前直接支付给田昕，买卖双方应于2018年4月22日前办理买方银行贷款预审批手续，买方贷款340万元在银行放款后由银行直接支付给田昕，房屋尾款5万元于双方物业交验当日直接支付给田昕。合同签订后，田昕出具收条一份，确认收到施俊、白欣悦定金40万元。同日，庆巴图、白欣悦、天居公司（经纪方）签订编号为xxx《房地产买卖合同》，合同约定，

庆巴图将东宝路8号3幢415室、416室、417室房屋，以2218752元的价格出售给白欣悦。该合同备注栏载明：“①2018年3月14日签房地产买卖合同NO:M0000046自动作废，②东宝路8号3幢414室、413室许杰以过户包含中介费以及所有税费"。 2018年4月27日，田昕、白欣悦、天居公司签订协议一份，田昕确认于2018年4月28日前收到白欣悦100万元，并同意把南京市鼓楼区东宝路3幢4楼整层所有房屋正式交付给白欣悦，后期房屋产生的所有水、电、物业费及法律纠纷均由白欣悦承担。之后，白欣悦在对东宝路3幢4楼包含401室、402室在内的房屋进行拆除、装修时被物业公司阻止。 2019年6月14日，田昕委托律师向白欣悦发函称，白欣悦向田昕购买东宝路8号3幢××室、418室共11套房屋，及东宝路8号3幢415室、416室、417室共3套房屋，因白欣悦严重违反合同，田昕特通知解除编号为xxx号、xxx号的《房地产买卖合同》，要求白欣悦三日内结清上述房屋物业费、水电费等费用，并将14套房屋退还田昕。 2019年6月25日，白欣悦回函称，其签订合同系受田昕、庆巴图、贾晓霞和天居公司恶意欺诈，白欣悦同意解除合同，条件是田昕、庆巴图、贾晓霞退还其支付的180万元及利息，赔偿白欣悦付出的设计费20万元、拆除费20万元，除414室房屋外，其他房屋所有权并未转移，白欣悦也未实际占有使用，不存在交还房屋问题。 2019年7月2日，南京正旺置业有限公司向白欣悦发函称，南京正旺置业有限

公司系401室、402室产权人，白欣悦未经南京正旺置业有限公司许可擅自将401室、402室墙面破坏已严重损害了南京正旺置业有限公司的权益，故要求白欣悦在收到函件的15日内将401室、402室恢复原状。

【一审法院认为】一审法院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，白欣悦与田昕、天居公司签订的编号为xxx、xxx号的《房地产买卖合同》，实际上是施俊与庆巴图、天居公司签订的编号为xxx《房地产买卖合同》的细化，虽然编号为53、54号的《房地产买卖合同》对交易房屋的房号、数量等进行了明确约定，交易的房屋中确实不包括401室、402室房屋，但因编号为46号的《房地产买卖合同》及2018年4月27日白欣悦、田昕签订的协议中，对交易标的物的记载均为4楼整层，从而使白欣悦对交易房屋的数量、面积发生误解，白欣悦购买不动产的目的是为了对东宝路8号3幢4楼进行整体综合利用，该误解已影响合同目的之实现，故应认定为重大误解，白欣悦有权请求人民法院撤销合同。 2019年7月2日，南京正旺置业有限公司发函告知白欣悦，其系401室、402室产权人，并要求白欣悦将房屋恢复原状，故白欣悦在本案中行使撤销权并未超过法律规定的期限。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所

受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故田昕应当返还白欣悦定金40万元、购房款100万元，白欣悦应当向田昕返还南京市鼓楼区东宝路8号3幢××室、418室房屋。白欣悦提出其已将房屋交还田昕，但并未提供证据加以证明，故一审法院不予采纳。本案中，田昕、白欣悦在合同签订、履行过程中均有过错，各自所受到的损失，由各自承担。对于田昕、白欣悦提出的要求对方赔偿损失的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、撤销田昕、白欣悦于2018年4月14日签订的编号为xxx号的《房地产买卖合同》；二、田昕于本判决发生法律效力之日起十日内返还白欣悦定金40万元、购房款100万元，合计140万元；三、白欣悦于本判决发生法律效力之日起十日内将南京市鼓楼区东宝路8号3幢403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室、411室、412室、418室房屋返还田昕；四、驳回田昕的其他诉讼请求；五、驳回白欣悦的其他诉讼请求。本诉案件受理费12100元，由田昕负担6050元，白欣悦负担6050元；反诉案件受理费41306元、财产保全费5000元，合计46306元，由白欣悦负担25653元，田昕负担20653元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

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