租赁经纪人考试题库

考试说明:

1、题型分为填空题和简答题，合计分数100分，鉴定考试合格者需在８０分(含）以上；

2、转正考试所有题目难易程度均为初级,晋升资深考题为初中级,高级考题不限;

业务知识点	难易程度	答题要点
我们公司目前开展的租赁品种	初	普通租赁、房屋托管
普通租赁的收费标准	初	半个月房租作为服务佣金,佣金成交后支付
团体客户
看房确认书的填写要求	初	a、时间严格按＊＊年＊月＊＊日的格式填写； b、物业地址必须完整，格式为＊小区*幢＊单元**室; c、委托人签名栏由客户本人签署；ｄ、经纪人在代理人处签名; e、失效或已成交的看房确认书需及时上交．
求租/出租委托代理协议的填写要求及操作规范	初	a、看房前就需签订; b、需要委托人出示身份证件； c、委托人需亲笔签字确认。
签定普通租赁合同时,承租方和出租方要带哪些资料？	初	出租方：中介费、房产证原件、身份证原件、房产证上有两个人以上的名字时还需房东出具共有权人同意出租书面证明。承租方:中介费、身份证原件、首期租金及押金。
在签定租赁合同前,审核产权的注意事项	初	a、房产证的真伪；ｂ、房产证与身份证的名字是否一致,如不是同一人,则要出示委托书。 c、经济适用房、房卡房不能出租； d、产权若处在抵押，银行需提供同意出租证明； e、房产证上有两个人以上的名字时还需房东出具共有权人同意出租书面证明。
什么样的房子不能直接出租?	初	a、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出租的; b、已经抵押并且未经抵押权人书面同意出租的; c、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋出租的； d、经济适用房、房卡房。
房屋所有权证的真伪辨别	中+高	房屋所有权证： a、钢印所有房屋所有权证版本都是由国家建设部统一监制，由北京印钞厂印制。每一个省份都有唯一的一个建房注册好,这个在打开房屋所有权证的第一页就可以找到，杭州区域是３3001，33代表浙江省，０0１代表杭州市,注册好在印刷房产证时已经经钢印压模上去,用手去摸会有凹凸感。假的房产证上注册号不是钢印压模上去而是用印章加盖上去的，用手去摸没有凹凸感，且会遇水会糊化. b、权证字第号在房屋所有全证的第二页，体现了权证字第号。(上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、下沙、之江）举例说坐落于西湖区的的房改房,他的字第号是杭房权证西改字第＊＊****号,那如果是下城区的私房，他的字第号就是杭房权证西移字第＊＊＊＊号，加粗加红字体由市房管部门来填写。假的房产证上字第号往往会画蛇添足. ｃ、发证机关在房屋所有权证的第二页下方有一栏,上有发证机关盖章,这个公章在产权证印刷时就已经印刷上去，名称为“杭州市房产管理局"。假的房产证这一栏上会盖上“杭州市人民政府”或者是用红印章加盖上去且遇水会糊化的“杭州市房产管理局”字样。 d、附图在房屋所有权证的后面有一张附图,杭州市房产管理局规定附图的分糊涂比例是1：５00,并在粘贴处盖有“产权登记骑缝章”，图纸的左上方还贴有印花税票。假的房产证上的附图比例有可能是1:2０0或者另外，印花税票也是从电脑上打印出来的,因为真的印花税票在税务局才可以买到,没有任何凭证是不让买的.
与普单出租房东和承租客户谈价格的原则	初	原则：拉近价格距离，对哪一方把握不大，则先联系哪一方，掌握主动,多给双方提出建议,谈价格时与房东谈低点，与客户谈高点。争取一方，各个击破，找出双方中容易被说服的一方，作为争取对象.
与普单出租房东谈价格的方法	初	ａ、找出房子的确定所在（楼层、朝向、环境、年代等) ｂ、以同地段相同房子出租价做比较; ｃ、客户还有其他选择。
与承租客户谈价格的方法	初	a 、房子的优势; b、以同地段房源做比较； c、房源少、供不应求； d、我们公司刚出租一套同等的房子,价格还比较高; e、租房人多，有很多客户在谈。
普通租赁物业交割的注意事项	初	水电费、物业管理费、有线电视费、煤气费等费用需要抄现表数,并查看结清数.
房屋托管的统一口径	初	“您好，我们公司现在推出了一个房屋托管的业务,也就是说你可以奖闲置不用的房屋,由我们康元地产全权代为出租和管理，这样您不但省去了寻找客户、追讨租金,收取水电费等一些比较繁琐的事情，而且同样可以获得固定的租金回报，加入房屋托管后本公司还对您的房屋进行财产保险，并可代为办理租赁证和治安许可证,使您能更省心、放心、安心的出租。”
加入房屋托管房源的条件	初	a、必须拥有房屋所有权证明; b、必须拥有合法、有效的身份证明; ｃ、所有权为共有的房屋,必须出具房屋共有人的授权证明； d、如果房东本人在外地，委托其亲戚或朋友来办的，需被委托人带上本人的身份证，及产权人的三证原件和身份证原件和手写委托（加盖手印)
房东把房子加入我们公司房屋托管有什么好处？	初	a 、每月得到固定房租; b、省心、省力（免去寻找客户、收房租、收水电费的精力）;c、免去风险（免去客户提前退租、拖欠房租、拖欠水电费的风险)；ｄ、协助业主代办租赁证及代缴房屋税收。
对于有意向加入房屋托管的房东,经纪人该怎么操作?	初	一、对于有意向加入房屋托管的房东，经纪人该怎么操作? 1、对于有意向的房东,经纪人在录入房源时，在备注栏注明“托管考虑”，并尽快与房东联系看房,向其具体介绍房屋托管操作流程,并约定看房时间及见面地址。 2、经纪人与房东看房，对觉得合适的房屋，经纪人在回店后,就房屋的实际情况对系统信息做出修改，如不适合,在备注栏中注明不收房的原因转一般委托，若考虑已谈妥则备注“房屋托管已谈妥，待签,洽谈委托价为**＊／月"，若签定合同后,则在备注栏中注明“合同号、房屋托管委托租期、钥匙所在店、租赁税金额及归属、物管费金额及归属”。二、若客户下意向则在备注栏注明“意向号”并保留3天,转为“预定”状态.
初堪考虑房屋托管的房屋,要注意哪些事项?	初	1、初堪时选择出一条最好的带客户看房路线，沿途的配套及视觉效果能给客户最好的感受。 2、对房子本身的户型、采光、通风、得房率、开放商、小区绿化率、物管费、水电一户一表、数字电视、管道煤气等情况了解清楚。 3、对风水有所了解的经纪人可对房子的风水做一些勘查。 4、对房子周边的配套设施如交通、学校、菜场、银行、娱乐场所及旁边的典型建筑等情况了解清楚。 5、房东本人在屋内的初堪,经纪人需要特别注意自己的形象及谈吐，进门带上鞋套,出门留下自己的名片。 6、与房东进行交流,最好能让房东带上三证,以便了解房屋的一些具体信息,如购入时间,房屋性质等等,若经济适用房及只有租赁证的物业不适合做管家. 7、与房东进行交流,带装修的了解装修时间,大概装修成本,确认哪些家具电器留下，了解房子以前的出租情况,以此与房东进行初步的谈价，以便了解房东的心理底价。 8、房东不愿意配合初堪的情况下,让同事或朋友扮演客户看房。 9、注意墙体是否有开裂,屋顶是否有漏水。 10、初堪后在系统中备注好房子的具体情况,越细越好。
为了保证房屋托管的承租客户租金及时缴纳,经纪人应注意哪些事项？	初	1、与客户签承租合同时，尽量要客户提供单位名称和单位地址、单位电话． 2、在与客户签《承租合同》时要提醒客户下期租金需提前一个月支付.若客户延期付款则按合同规定要求支付滞纳金,滞纳金可从押金中扣除。 3、在与客户签《承租合同》时要告之客户，如客户中途退租需按合同中的违约责任中两个月的租金作为违约金。

房屋托管物业交割时注意的事项有哪些？	初	（一）收房银时注意:1)确定所有电器可使用,所有家具设施无损坏;2)管道和马桶无漏水,无堵塞；3)若房屋及设施有问题,且情况严重则让房东先修复后，再签合同;若不严重,则可先签合同,在合同中注明房东在一定期限内修复。（二）在做客户物业交割时，请当场核算好水、电、有线、物业费、卫生费等相关费用(体现在物业交割单上)，客户再至托管窗口,由房银托管专员审核后办理退租手续。
服务式公寓的统一口径		1、针对房东:“您好，我们现在为房东推出了一种全新的服务—---—服务式公寓，只要您把您的房子委托给我们，我们会将房屋进行全新的装修，在租赁期限满后,室内的所有装修及配置的家电家具全部免费赠送给您．加入服务式公寓后本公司还会对其房屋进行财产保险，并可代为办理租赁证及治安许可证。” 2、针对客户:“您好,我们现在为顾客推出了一种全新的服务---——服务式公寓，您只要1／３的价格，就能获得四星级酒店的享受,同时我们也可以按照您的要求为您而设计装修，使您能充分享受到全新舒适的家的温馨感觉。”
房屋加入服务式公寓的条件		1、产权明确清晰（有产权证或商品房购房合同,如被抵押，需抵押权人书面同意出租证明）; 2、合同期限最短为5年,5年需提供7个月的免租期，(即第一年的前７个月不支付房租)，集中用于装修期、寻找客户及办理入住手续。
客户选择康元地产服务式公寓的条件		1、承租期限不得低于1年。(如租期在1年以内价格另商,见报价单) 2、付款方式为押三付三（如租为办公,付款方式为押六付六）；房租提前一个月支付。 3、提供身份证原件，留复印件，提供单位出具的就业证明，如单位租房需提供营业执照,留复印件，并留法人身份证复印件。
现房屋托管收进后，再出租的定价方案是怎么样的？	中	前15天出租赁的房屋托管定价: 由房源收进店的店经理决定在收进价基础上上浮10%—1５%; 后1６—３０天出租的房屋托管定价: 由房源收进店的店经理决定在收进价基础上上浮５%—1０%；房屋托管的挂牌在以上定价的基础上取整至十位(四舍五入法）；　上述价格一经确定后在１５天内不再变动，如确有需要临时调整价格的，需经区经理签字核准。
在法律上，租赁合同中的相关规定	中	1、租赁合同最高不多于2０年,超过部分无效; 2、拖欠租金的诉讼时效为1年; 3、合同无特别约定时，转租无效；４、出租人应当履行租期间的维修义务,但当事人另有约定除外; 5、租赁物在租期间发生所有权变化的，不影响租合同的效力。 6、出租人出售租中房屋的,应当在出售之前的合理期限内通知承租人,承租人享有同等条件优先购买的权利。
经纪人可计提租赁里的普单业绩是怎么核算的？	初	1、录入完整房源的经纪人可计提2０%. 2、确认中介费者可提5%。 3、拿到房源钥匙的经纪人可计提5％。 4、上述三条计提后的剩余部分为客户经纪人提成比例．
房屋托管正常出租的业绩核算标出是怎么样的?	初	1、房源所属店/经纪人业绩=［ (承租合同月租金-委托合同的月租金）承租期限+空置期收益］80%。 2、客户所属店/经纪人业绩=[承租合同月租金—委托合同的月租金)＊承租期限＋空置期收益］20%＋中介费。
房屋托管退租后再出租的业绩核算标准是怎么样的?		新承租期在委托到期日(延长期）前的部分，业绩核算如下: 退租管家出房店业绩/客户经纪人业绩核算如下：合同期不低于半年的，按月租金计：合同期低于半年的，按50%月租金计;房源经纪人和收房店均不再核算业绩。
租赁经纪人的末位淘汰标准是什么?		1、考核范围:当月所有（含新入职)星级买租赁经纪人降为见习的租赁经纪人 2、考核周期:以月为周期 3、淘汰人数(Ｒ)＝符合考核范围的总人数＊5% 4、淘汰方法：选择业绩排名倒数R名的员工,当预淘汰员工因有并列且超出淘汰人数R时，则对末位并列排名的员工进行看房数据再排名,淘汰看房数据相对差得员工。
钥匙的借用制度是怎样的？	初	1、钥匙的借用及归还:钥匙借用必须签字,并在当日归还，不得过夜，遇晚上看房等特殊原因，须经店经理同意，并在“备注”中说明。
关于房银承租客户交租时间的规定？(包括首期和下期）	中	1、首期租金在房银承租合同签订时，由客户方经纪人将租金和押金全部收进才交给客户钥匙,且资料齐全方可进行业绩核算； 2、合同上约定第二期的房租必须提前半个月支付，由催款专员与客户沟通,若因经纪人擅自承诺其他交租时间，由此给公司造成的损失由该经纪人承担；
租赁业绩核算条件是什么？	初	1、满足以下二个条件可核算业绩:1、当月签订的合同且于次月1月１0:00前做完交易处理;2、次月第1个工作日（节假日根据公司通知)１４:00前收齐服务佣金、押金及首期房租（以钱款到达公司账户为准）.同时将合同、收据、优惠申请单（若有)等相关资料送至管理中心。
买卖业务的中介费收费标准?	初	50万以下１。２5% ;50—-100万０.87５%；１00—200万　0。５%;200万以上　0.3125%
给求租客户推荐房源前我们需要做的?	初	1、需要了解房源基本状况、小区名称、建筑年份、价格、位置、朝向、户型、装修、内部配套、附属设施、社区环境、看房时间、交房时间、产权状况。 2、需了解客户基本要求、职业、地段、价位、楼层、装修等.
一般推荐房源的套数是多少？	初	当为客户推荐房源时,因之前我们已了解客户的需求,最好推荐几套能看的房子，最好的选择是3套,看房顺序应该把你最想推荐的也是你认为最适合客户的放在中间,第一套可以是各种条件都非常好,但价位也是非常贵的,第二套是性价比合适，房子也不错，最适合客户的,第三套是房子比较差,但价格和第二套差不多的,一般来说客户都会喜欢第二套，并能由我们创造机会成交，在这一步,我们把客户的能力，涉盘的能力非常重要。
房屋三证包括什么?	初	房屋所有权证、契证、国有土地使用权证
产权面积的计算公式？	初	产权面积＝套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
套内建筑面积的计算公式?	中	套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积＋阳台建筑面积
法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为哪三种?每种的划分标准时怎么样的?	中	法律根据自然人不同的认知能力,将自然人的民事行为能力分为三种：完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人. 懂事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要来源地，视为完全民事行为能力人。限制民事行为能力人是指具有一定行为能力,但行为能力受到限制的自然人．在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与其年龄、智力或精神健康状况的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理,或者重复其法定代理人的同意。无民事行为能力人是指不具有独立实施民事法律行为资格的自然人。在中国,不满１０周岁的人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人,需要由其法定代理人代理其民事活动。