提高写字楼的租赁收益之我见

【摘要】写字楼租赁管理，是物业公司经营收入重要来源，要求物业公司既要履行服务物业的职责又要具有经营物业的理念，由于大多数服务型企业没有能力拥有写字楼或出于业务经营特性的原因不愿意拥有写字楼，所以存在着一个巨大的写字楼投资和租赁市场。写字楼管理已经成为物业管理除住宅管理之外的另一重要阵地，相对住宅管理而言，写字楼管理局面比较平稳，纷争不多，负面报道也很少，经营潜力大，收益比较高。但同时也面临管理复杂、客户人群密集、且设备安全、消防安全、治安安全要求高，管理风险大等特点。笔者通过十几年对写字楼租赁管理，浅谈如何提高写字楼的租赁效益。

【关键词】写字楼；租赁管理；租赁策略

一、做好写字楼前期介入的重要性

物业公司在工程前期介入时，主要是熟悉大厦的结构，从物业管理的角度对写字楼的功能、使用、设备及存在的缺陷提出意见和建议，以期能够先行一步，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金。笔者所在的物业公司受业主委托曾接管一写字楼，条状结构，楼道长约

60米，每层洗手间设在端头，原设计是作为产权单位自用办公楼，物业使用人相对固定，人员密度少。后由于外围环境发生变化，产权人将自用办公楼变更作为租赁产业。如此一来入驻公司多、人员复杂密度大、大楼进出人员频繁、物业管理服务受众面广。且写字楼的寻租者会对楼内布局设计、有效使用面积、建筑设备系统等进行考察。平面结构上的缺陷，若不进行局部变更，这将给以后物业出租使用带来不便，可能会影响房屋的租金价格和出租率。于是建议开发商在每层楼中段，变更15平米作为盥洗间，开发商采纳后做了更改，这样首尾两端用户方便了取用水，缓解了如厕难，弥补了使用缺陷。同时督促开发商做好配套停车场围栏铁门、地面找平，以便接收后就能使用。减少物业公司投入成本。

管理的前期准备，主要是制定具体的方案：包括成本预算、人员配置；编制《管理公约》《租赁合同》等文案；相关管理人员熟悉写字楼户型结构、内外环境、设计好交接房手续流程；做好市场调研，了解周边物业租赁需求，选择适当的媒介宣传推广物业，一般来说，对于中低档的写字楼物业选择网络和报纸上的分类广告比较合适，对于大规模的写字楼物业可选择电视、广播、实地看楼来展示物业；策划租户的组合及物色潜在租户，为招租做准备。

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