雷格斯

《特许经营》

实验报告

学生姓名：牛莹

学号：20122913

学院：商学院

专业年级：2012级国际商务

题目：雷格斯服务式办公室

指导教师：罗建兵

2015年10月

房地产行业可细分为三部分，即住宅、商业和写字楼。房地产作为国民经济的重要支柱产业，尤其是写字楼，它是城市经济活动的重要载体，尤以现代服务业发展更为突出。城市的经济发展状况制约着写字楼市场的发展，同时写字楼市场的发展又对城市经济发展、产业结构调整、城市功能提升等具有重要影响及深远的意义。

随着商业时代的迅速发展，企业对办公空间的需求在不断改变，而传统的毛坯或简装办公室已经很难满足多样化的市场需求。在这样的背景下，以雷格斯为代表的体验式、便捷式为主的智能化服务式办公室开始逐渐兴起。

一、写字楼

（一）写字楼简介

“写字楼”一词原本是由境外传入的，按照我国的习惯，通常将其称之为“办公楼”，主要用作办公用途。

在现代物业管理中，写字楼指的是供各种企事业单位的职员和政府机构的行政管理人员从事商业经营活动和办理行政事务的大厦。写字楼大多交通便利，处在城市区域，行政配套比较齐全，建筑设计风格大多都很鲜明，气势比较宏大，外立面装修有较高的档次，具备完备的基础设施，停车位每平均至少有一个，吊顶后楼层净高在。以上，每层平均有一部服务电梯，等待时间一般不会超过，最少有瓦的电力供应，后备电力供应设施配备足够使用，按建筑面积算平均每配有一条电话线，支持或提供、线路，配有视像会议设备，提供小时空调供应和四管式空调系统，拥有较高档次的物管，设施比较齐全，包括商务中心、银行、餐饮、邮局等系列配套，且这些配套均以服务大厦客户为主。

据统计：2012 年写字楼开发投资总量继续大幅增长，增幅回落。2012 年写字楼开发投资额为 3366.6 亿元，同比增幅 31.6%，虽然增幅与去年同期相比下降了 9 个百分点，但仍保持较大的增速。从写字楼投资占房地产开发投资总额的比例来看，2012 年，写字楼开发投资占总房地产开发投资的比例为 4.7%，与 2011 年同期相比，微增 0.6 个百分点。2012 年，写字楼新开工面积 5986.46 万平方米，比去年增加 10.9%，增幅下降了 35 个百分点。

（二）写字楼的特点

1、一般在城市中心、繁华地段。

2、建筑规模比较大，各类公司和机构比较集中。

3、建筑以及设备先进。

4、功能、设施齐全，有方便的工作和生活系统。

5、使用时间比较集中，人员的流动性较大。

6、对经营管理要求很高、时效性较强。

写字楼的市场特点

与其他类型物业相比,写字楼具有下列一些市场特点：

1、与地区经济增长前景密切相关：经济增长速度较快的城市,写字楼市场的开发规模也会较大,写字楼的存量和档次也呈递增的趋势,租金水平居于较高的位置,空置率较低。

2、区位性影响较大：区位性影响是指写字楼所处地理空间位置决定了交通、通讯、商业服

务设施等各方面条件的优越程度,也直接影响着入驻客户经营和办事效率的高低。所处区位好的写字楼,客户认同度较高,需求量较大,从而引致的租金水平和出租率也较高。

3、聚集效应明显：集聚效应的产生是因为多幢写字楼集中分布,使其对交通、通讯、商业服务设施等的市场需求达到了一定的规模,这一规模可以维持一个或者多个专业化机构的生存。另外,有相互协作关系的公司机构集中在一起也可以享受协作的便利条件,也利于行业信息的流动,降低了交易成本。

4、写字楼本身品质与客户品质的一致性：城市中一定区域的写字楼在历史发展中形成了特殊的声誉,与入驻的客户形成了相互影响和相互选择的一种关系,即客户看重写字楼代表的信誉、实力和地位,写字楼也要倚重入驻企业来巩固和加强这种地位。通过市场选择最终形成了写字楼本身品质与客户品质一致性的特点。

5、受基础设施配套情况的影响较大：由于写字楼集中了大量的公司机构,这些机构业务活动和经济交往频繁,入驻公司的员工经常要与外界交往,如到全国各地出差,与各地客户进行业务联系等,对交通和通讯条件的要求较高。换言之,当一地的交通和通讯等基础设施配套状况改善时,往往能够带动周边写字楼市场的发展。

6、：目标大企业的“小终端”：有很多大企业,其分支机构规模并不大,并且在办公用房上有资金定额。因此,一些品牌公司却难于成为高端客户。关系密集性包括购买者和服务企业的关系,因为写字楼租赁顾客数量有限,服务企业完全可以对顾客关系进行一对一长期的、系统化的管理服务企业员工和购买者的关系,服务企业员工和购买者长期同处一楼,完全有机会

7、和顾客建立密切的、相互信赖的关系：购买者和购买者相互之间的关系,写字楼购买者在公司实力、品牌和性质等方面通常比较相似,`顾客之间经常交流购买者和其自身顾客的业务往来关系,写字楼是这些业务发生的场所,所以购买者非常看重其自身顾客对写字楼的评价。

（三）写字楼的分类

在现代社会，写字楼风格各异、数量众多。我们可以从不同角度，把写字楼分成以下几种类型：

1、按功能分：有单纯型、商住型以及综合型

①单纯型的写字楼：即仅有办公功能，无餐饮、展厅、会议室之类的其他功能。

②商住型的写字楼：既可以办公，又可以住宿的写字楼。

③综合型写字楼：以办公为主，同时又配有展厅、餐厅、商场等的写字楼。但办公部分所占比例很大，其他均属于配套设施。

2、按建筑面积分：有小型、中型以及大型写字楼

①小型写字楼：一般指的是建筑面积在万平方米以下的。

②中型写字楼：一般指的是建筑面积在万到万平方米之间的。

③大型写字楼：一般指的是建筑面积在万平方米之上的。

3、按现代化程度分：有非智能型、智能型两种