基于监管视角下“烂尾楼”防范及化解对策研究
作者：郭家国
来源：《中国房地产业·下旬》2020年第04期
        【摘要】新型冠状肺炎疫情全面爆发以来，随着长时间居家隔离，使居民对居住体验的感受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致新型购房需求。“危就是机”，需求顺利释放还需政策支持和供给端发力，如果房地产市场应对得当，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、支持居民自住需求的房地产政策升级。
        【关键词】疫情影响;房地产市场;住房需求变化
        1、住房需求被暂时抑制
        此次疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌，笔者认为住房需求短期被抑制主要有两方面原因：第一，关闭售楼处和居民居家防疫，导致居民无法实地看房，难以做出购房决策。第二，居民预期受到较大影响，购房观望情绪浓。一是对经济增长和收入水平提高的预期降低;二是居民防灾预期增强，短期内现金储备意识提高、购房等大项支出和借贷的意愿降低;三是当前房地产市场明显回落，居民对未来进一步走势预期不明朗。
        2、疫情防控引致新型购房需求
        2.1部分租赁需求转为购房需求
        此次疫情中，不少大城市租户的正常生活和工作受到较大影响。一是为了减少对外来人口进入，不少小区拒绝从外地返回的租户进入;二是合租的交叉感染风险较大，同一套房中的租户先后返回也导致隔离观察时间延长。在一线和强二线城市的刚需，体验过此次疫情中租房居住带来的种种不便后，在符合购房资格且经济条件允许的情况下，将倾向于购买自有住房。
        2.2购买和持有二居所的意愿提升
        第一居所是都市人日常生活和长期居住的居所，主要考虑到交通便利、周边商业配套齐全、老人就医方便和孩子教育质量，往往位于成熟城区。二居所指以旅居和康养为主要功能的居所，主要出于都市人度假、休闲、养生等追求高品质生活的需要，往往位于城市郊区或者风景名胜区附近，环境优美、空气清新、人口密度低。由于房产是增值表现最佳的大类资产之一，以往居民购买二套房主要出于投资需求，用于出租和持有增值。随着房
地产长效管理机制建立，房地产市场长期平稳运行可期，住房回归居住功能，资金充裕的都市居民购买二套房，将更多考虑自己改善生活品质。疫情期间的长期居家防疫，凸显了二居所相较于第一居所的居住品质优势。不少居民开始考虑购买二居所，在享受旅居生活的同时，满足特殊情况下的居家隔离需求。

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