杨利君、开封博联旅游开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判

杨利君、开封博联旅游开发有限公司等商品房预售合同纠纷

民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

售合同纠纷

【审理法院】河南省开封市中级人民法院

【审理法院】河南省开封市中级人民法院

【审结日期】2021.04.23

【案件字号】(2021)豫02民终1154号

【审理程序】二审

【审理法官】李翠莲赵根喜李玉龙

【审理法官】李翠莲赵根喜李玉龙

【文书类型】判决书

【当事人】杨利君;开封博联旅游开发有限公司;中国农业银行股份有限公司开封金明支行

【当事人】杨利君开封博联旅游开发有限公司中国农业银行股份有限公司开封金明支行

【当事人-个人】杨利君

【当事人-公司】开封博联旅游开发有限公司中国农业银行股份有限公司开封金明支行

【代理律师/律所】韩彦峰河南腾耀律师事务所;马晨晨河南腾耀律师事务所

【代理律师/律所】韩彦峰河南腾耀律师事务所马晨晨河南腾耀律师事务所

【代理律师】韩彦峰马晨晨

【代理律所】河南腾耀律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】杨利君

【被告】开封博联旅游开发有限公司;中国农业银行股份有限公司开封金明支行

【本院观点】杨利君与博联公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方真实意思表示内容

不违反法律规定是有效合同受法律保护。

【权责关键词】民事行为能力合同过错合同约定诚实信用原则第三人新证据诉讼请求维持原

判发回重审执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】另查明，2015年4月15日，恒大集团在广州总部举行无理由退房发布会，宣

布自4月16日8时起正式实施“无理由退房”，覆盖恒大在全国范围内所有楼盘住宅。以及

恒大地产集团有限公司恒地司营字［2015］第038号文件，文件内容为关于全面实施无理由

退房的重大决定，执行时间为2015年4月16日8时起；楼宇范围为恒大全国所有楼盘住

宅。恒大旅游集团有限公司于2015年5月19日成立；开封博联旅游开发有限公司系恒大旅

游集团有限公司关联公司；恒大地产集团有限公司与恒大旅游集团有限公司均系独立法人。

【本院认为】本院认为，杨利君与博联公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方真实意

思表示内容不违反法律规定是有效合同受法律保护。杨利君主张单方解除合同应当符合单方

解除合同的条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致的可解除

合同;当事人可约定一方解除合同的条件条件成就时解除权人可解除合同。本案中杨利君依据

恒大集团及恒大地产集团有限公司作出的无理由退房承诺和宣传，要求无理由退房，请求判

令解除与博联公司签订的《商品房买卖合同(预售)》。根据杨利君提交的证据做出无理由退

房承诺的主体是恒大集团和恒大地产集团有限公司，恒大地产集团有限公司和博联公司都是

独立法人，恒大集团和恒大地产集团有限公司做出的无理由退房承诺并不当然对博联公司具

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有约束力。恒大集团在其官方网站对无理由退房的宣传及恒大地产集团有限公司作出的《关

于全面实施无理由退房的重大决定》中，均明确表明无理由退房的条件还需另行签订《无理

由退房协议》，在客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务并且无任何

违约行为自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续之前的任

何时间方可退房。由此可见，恒大集团、恒大地产集团有限公司通过新闻媒体对于无理由退

房的宣传法律性质应为要约邀请。关于河南日报、郑州电视台广告部、大河报等相关媒体宣

传材料显示内容“恒大是全国唯一实施全精装交楼及无理由退房的房企”，该表述并不具体

确定，亦不能构成邀约。博联公司在杨利君购房时未对无理由退房作出明确的宣传或承诺，

杨利君在购房时亦未要求与博联公司签订《无理由退房协议》杨利君签署《商品房买卖合同

(预售)》时对其享有无理由退房权利并无信赖利益。杨利君要求判令解除与博联公司签订的

《商品房买卖合同(预售)》没有事实和法律依据一审法院不予支持正确。杨利君基于解除与

博联公司之间的《商品房买卖合同(预售)》而提出的其他诉讼请求亦没有事实和法律依据一

审法院不予支持亦无不当。 综上所述，杨利君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审

判决认定基本事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国

民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5872.62元，由上诉人杨利君负

担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 14:26:49

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年6月18日，杨利君与博联公司签订开封恒大

文化旅游城商品房认购书一份(编号：G0002342)，约定杨利君认购博联公司开发的开封市恒

大文化旅游城69栋2单元901房屋一套，房屋总价款为1014842元，杨利君须在2018年6

月20日前支付首期房款294842元(不含定金)，余款710000元办理按揭贷款。2018年6月

20日博联公司向杨利君出具了首期房款304842元收据一份。2018年11月27日，杨利君、

博联公司签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定房屋交付时间为2020年9月30日，房

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屋坐落河南省开封市龙亭区恒大童世界家园C区69号住宅楼2单元9层901号，房屋总价款

为1014842元。2018年12月17日，杨利君与农行签订了一份个人购房担保借款合同，合同

编号：41946，贷款金额为710000元，并以上述房屋向农行提供抵押。后农行

按照上述合同约定提供了贷款，杨利君每月向农行偿还贷款。杨利君认为博联公司在广告宣

传中向购房者承诺了无理由退房，现杨利君以无理由退房承诺向博联公司提出无理由退房，

诉请解除与博联公司签订的商品房买卖合同，对此博联公司不予认可，双方纠纷成诉。

【一审法院认为】一审法院认为，杨利君、博联公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》

是双方当事人的真实意思表示，依法有效。根据杨利君提供的证据显示，2015年4月15

日，恒大集团无理由退房发布会以及恒大地产集团有限公司文件，该无理由退房实施范围系

恒大全国所有楼盘住宅。但此时恒大旅游集团有限公司并未成立，且恒大地产集团有限公司

文件仅约束的是恒大地产公司楼盘住宅，并不能约束恒大旅游公司楼盘住宅。根据杨利君、

博联公司提供的证据，关于涉案房产项目“无理由退房”政策，河南日报、郑州电视台广告

部、大河报等相关媒体宣传材料显示内容为“恒大是全国唯一实施全精装交楼及无理由退房

的房企”，该表述并不具体确定，因此不构成要约。且杨利君、博联公司之间并未签订无理

由退房协议书，因此杨利君并不享有无理由退房政策。因此，杨利君要求解除商品房买卖合

同的诉求，杨利君要求博联公司返还首付款304842元的诉求，杨利君要求博联公司支付利息

的诉求，一审法院不予支持。根据杨利君与农行金明支行签订的个人购房担保借款合同第十

二条的约定，结合本案案情，杨利君诉求解除与农行签订的个人购房担保借款合同，不予支

持。杨利君诉求要求博联公司将其已经偿还的借款本金及利息给付杨利君，不予支持。据

此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条

之规定，判决：驳回杨利君的全部诉讼请求。案件受理费5872.62元，由杨利君负担。

【二审上诉人诉称】杨利君上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、依

法判令一审、二审诉讼费用由博联公司、农行金明支行承担。事实和理由：一审法院认定事

实不清，适用法律错误。一、一审以恒大旅游集团的成立时间晚于恒大集团无理由退房发布

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会的时间为由认定恒大地产集团有限公司的退房文件并不能约束恒大旅游公司楼盘住宅，属

于认定事实不清。本案中，自2015年恒大发布该政策至今，恒大集团以及恒大旅游集团均没

有公开修改无理由退房文件的内容，也没有发布新的无理由退房文件，恒大旅游集团也未公

开说明自己不受无理由退房文件的约束，证明恒大集团及其下属关联公司一直执行的是2015

年4月16日发布的无理由退房文件。而该文件强调的实施范围系恒大全国所有楼盘住宅，并

未对下属关联公司成立时间是否影响文件实施作出任何说明，足以证明博联公司所售楼盘住

宅在文件规定的实施范围内，换言之是否受到退房文件的约束取决于楼盘是不是恒大旗下的

应承担由此造成的不利后果。基于以上事实，双方虽未签订无理由退房协议书，但究其根

本，在于博联公司在签约时的过错行为，且根据司法解释之规定，无理由退房的宣传构成要

约，应当视为商品房买卖合同的内容，由合同双方共同遵守，故根据相关法律及司法解释之

规定，请求二审法院依法改判或发回重审。 综上所述，杨利君的上诉请求不能成立，应

予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中

华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

杨利君、开封博联旅游开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

河南省开封市中级人民法院

民事判决书

(2021)豫02民终1154号

当事人 上诉人(原审原告)：杨利君。

委托诉讼代理人：韩彦峰，河南腾耀律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马晨晨，河南腾耀律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：开封博联旅游开发有限公司，住所河南省自贸试验区开封

片区郑开大道与十四大街交汇处恒大东汇名城某某楼某某某某。

法定代表人：赵国行,总经理。

委托诉讼代理人：王建利,该公司员工。

审理经过 被上诉人(原审第三人)：中国农业银行股份有限公司开封金明支行，住

所，住所河南省开封市金明东街北段某某div>上诉人杨利君因与被上诉人开封博联旅游

开发有限公司(以下简称博联公司)、中国农业银行股份有限公司开封金明支行(以下简称

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农行金明支行)商品房预售合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院(以下简称

一审法院)(2020)豫0211民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7

日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 杨利君上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重

审；2、依法判令一审、二审诉讼费用由博联公司、农行金明支行承担。事实和理由：一

审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审以恒大旅游集团的成立时间晚于恒大集

团无理由退房发布会的时间为由认定恒大地产集团有限公司的退房文件并不能约束恒大

旅游公司楼盘住宅，属于认定事实不清。本案中，自2015年恒大发布该政策至今，恒大

集团以及恒大旅游集团均没有公开修改无理由退房文件的内容，也没有发布新的无理由

退房文件，恒大旅游集团也未公开说明自己不受无理由退房文件的约束，证明恒大集团

及其下属关联公司一直执行的是2015年4月16日发布的无理由退房文件。而该文件强

调的实施范围系恒大全国所有楼盘住宅，并未对下属关联公司成立时间是否影响文件实

施作出任何说明，足以证明博联公司所售楼盘住宅在文件规定的实施范围内，换言之是

否受到退房文件的约束取决于楼盘是不是恒大旗下的楼盘住宅，是则约束，不是则不受

约束，而不取决于公司的成立时间。二、一审认定博联公司针对涉案楼盘投放的宣传材

料中“恒大是全国唯一实施全精装交房及无理由退房的房企”的表述并不具体确定，因

此不构成要约，该认定错误。“恒大是全国唯一实施无理由退房及精装交房的房企”的

表述，按照一般解释，可理解为“全国只有恒大的楼盘实施无理由退房、精装交房，那

么只要买了恒大的房就可以无理由退房”，加上博联公司在宣传时冠名“恒大旅游集

团”、宣传资料中显示投资方是“恒大集团”，因此按照一般人的逻辑理解，购房者自

然推定自己可以无理由退房。综合博联公司投放的各类广告及宣传，实质上就是在对所

售楼盘进行无理由退房的宣传，且该宣传也达到了好的效果，杨利君正是因涉案房屋系

恒大投资开发，才选择购买，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

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用法律若干问题的解释》第三条之规定，博联公司所作出的宣传中关于无理由退房的部

分已经成要约，一审法院的认定明显错误且有失公正。三、即使无理由退房的前提是签

订《无理由退房协议书》，那么博联公司作为出具合同及相关文件的一方，在双方签订

合同时占据主导地位，其未向杨利君出示无理由退房承诺书及协议书，杨利君有理由认

为无需另行签订协议也可以无理由退房。而且在博联公司已经以“恒大”的名义作出无

理由退房宣传后，如果博联公司不按照恒大集团文件的规定实施无理由退房，理应向杨

利君作出说明，使杨利君能够了解并以此作出是否购买的决定，但博联公司明知无理由

退房的实施时间、范围及要求，却未向杨利君作出告知或说明，其未尽到解释说明及告

知义务，违反了公平及诚实信用原则，理应承担由此造成的不利后果。基于以上事实，

原告诉称 杨利君向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令博联公司解除与杨

利君签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2)；2、判令博联公司配

合杨利君解除与农行签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号41946)，

并由博联公司返还农行该合同项下剩余贷款本金及利息(具体金额以银行实际结算为

准)；3、判令博联公司退还杨利君首付款304842元(含定金)，并支付迟延退款期间的资

金占用利息(自起诉之日起以304842元为基数按照同期银行贷款利率计算至实际退款之

日)；4、判令博联公司退还杨利君已经向农行偿还的贷款本金及利息(自2019年2月计

算至借款合同解除之日，以银行实际结算明细为准)；5、本案的诉讼费由博联公司承

担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2018年6月18日，杨利君与博联公司签订开

封恒大文化旅游城商品房认购书一份(编号：G0002342)，约定杨利君认购博联公司开发

的开封市恒大文化旅游城69栋2单元901房屋一套，房屋总价款为1014842元，杨利君

须在2018年6月20日前支付首期房款294842元(不含定金)，余款710000元办理按揭

贷款。2018年6月20日博联公司向杨利君出具了首期房款304842元收据一份。2018年

11月27日，杨利君、博联公司签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定房屋交付时间

为2020年9月30日，房屋坐落河南省开封市龙亭区恒大童世界家园C区69号住宅楼2

单元9层901号，房屋总价款为1014842元。2018年12月17日，杨利君与农行签订了

一份个人购房担保借款合同，合同编号：41946，贷款金额为710000元，

并以上述房屋向农行提供抵押。后农行按照上述合同约定提供了贷款，杨利君每月向农

行偿还贷款。杨利君认为博联公司在广告宣传中向购房者承诺了无理由退房，现杨利君

以无理由退房承诺向博联公司提出无理由退房，诉请解除与博联公司签订的商品房买卖

合同，对此博联公司不予认可，双方纠纷成诉。

本院查明 另查明，2015年4月15日，恒大集团在广州总部举行无理由退房发布

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会，宣布自4月16日8时起正式实施“无理由退房”，覆盖恒大在全国范围内所有楼盘

住宅。以及恒大地产集团有限公司恒地司营字［2015］第038号文件，文件内容为关于

全面实施无理由退房的重大决定，执行时间为2015年4月16日8时起；楼宇范围为恒

大全国所有楼盘住宅。恒大旅游集团有限公司于2015年5月19日成立；开封博联旅游

开发有限公司系恒大旅游集团有限公司关联公司；恒大地产集团有限公司与恒大旅游集

团有限公司均系独立法人。

一审法院认为 一审法院认为，杨利君、博联公司双方签订的《商品房买卖合同

(预售)》是双方当事人的真实意思表示，依法有效。根据杨利君提供的证据显示，2015

年4月15日，恒大集团无理由退房发布会以及恒大地产集团有限公司文件，该无理由退

房实施范围系恒大全国所有楼盘住宅。但此时恒大旅游集团有限公司并未成立，且恒大

地产集团有限公司文件仅约束的是恒大地产公司楼盘住宅，并不能约束恒大旅游公司楼

盘住宅。根据杨利君、博联公司提供的证据，关于涉案房产项目“无理由退房”政策，

河南日报、郑州电视台广告部、大河报等相关媒体宣传材料显示内容为“恒大是全国唯

一实施全精装交楼及无理由退房的房企”，该表述并不具体确定，因此不构成要约。且

杨利君、博联公司之间并未签订无理由退房协议书，因此杨利君并不享有无理由退房政

策。因此，杨利君要求解除商品房买卖合同的诉求，杨利君要求博联公司返还首付款

304842元的诉求，杨利君要求博联公司支付利息的诉求，一审法院不予支持。根据杨利

君与农行金明支行签订的个人购房担保借款合同第十二条的约定，结合本案案情，杨利

君诉求解除与农行签订的个人购房担保借款合同，不予支持。杨利君诉求要求博联公司

将其已经偿还的借款本金及利息给付杨利君，不予支持。据此，依照《中华人民共和国

合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杨

利君的全部诉讼请求。案件受理费5872.62元，由杨利君负担。

二审中,双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事

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实一致。

本院认为 本院认为，杨利君与博联公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方

真实意思表示,内容不违反法律规定,是有效合同,受法律保护。杨利君主张单方解除合同,

应当符合单方解除合同的条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人

协商一致的,可解除合同;当事人可约定一方解除合同的条件,条件成就时,解除权人可解

除合同。本案中,杨利君依据恒大集团及恒大地产集团有限公司作出的无理由退房承诺和

宣传，要求无理由退房，请求判令解除与博联公司签订的《商品房买卖合同(预售)》。

根据杨利君提交的证据,做出无理由退房承诺的主体是恒大集团和恒大地产集团有限公

司，恒大地产集团有限公司和博联公司都是独立法人，恒大集团和恒大地产集团有限公

司做出的无理由退房承诺并不当然对博联公司具有约束力。恒大集团在其官方网站对无

理由退房的宣传及恒大地产集团有限公司作出的《关于全面实施无理由退房的重大决

定》中，均明确表明无理由退房的条件还需另行签订《无理由退房协议》，在客户已履

行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,自签署《商

品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续之前的任何时间方可退

房。由此可见，恒大集团、恒大地产集团有限公司通过新闻媒体对于无理由退房的宣传

法律性质应为要约邀请。关于河南日报、郑州电视台广告部、大河报等相关媒体宣传材

料显示内容“恒大是全国唯一实施全精装交楼及无理由退房的房企”，该表述并不具体

确定，亦不能构成邀约。博联公司在杨利君购房时未对无理由退房作出明确的宣传或承

诺，杨利君在购房时亦未要求与博联公司签订《无理由退房协议》,杨利君签署《商品房

买卖合同(预售)》时对其享有无理由退房权利并无信赖利益。杨利君要求判令解除与博

联公司签订的《商品房买卖合同(预售)》没有事实和法律依据,一审法院不予支持正确。

杨利君基于解除与博联公司之间的《商品房买卖合同(预售)》而提出的其他诉讼请求,亦

没有事实和法律依据,一审法院不予支持亦无不当。

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综上所述，杨利君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清

楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第

一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5872.62元，由上诉人杨利君负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 李翠莲

审判员 赵根喜

审判员 李玉龙

二〇二一年四月二十三日

书记员 王 爽

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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