[全]物业管理关于写字楼装修的管理规定

物业管理关于写字楼装修的管理规定

第一章 概述

为保证大厦全体业主/住户的整体利益、保护大厦的外观、建筑结构、公共建筑、公共设备设施、消

防、供水、供电、供暖和煤气系统在进行室内装修时不被损坏，经与发展商协商，根据大厦具体情况

特制定如下装修规则，并由物业管理处代表全体业主/住户监督装修规则的实施并对各单元进行的室

内装修进行设计审批、工程检查和工程验收。

●未经物业管理处书面批准，任何单位不得进行室内外装修

●单元装修期间，物业管理处人员有权随时进入施工单元检查施工情况。

●物业管理处有权要求业主/住户修改违例的装修，业主/住户必须于接到书面通知后一周内完成有关

修改。

●物业管理处有权制止任何装修工人的违章操作和行为，视情节轻重给予交纳管理补偿金或停止水电

供应等一切物业管理处认为合适的措施，而无须对有关工程的延误或损失负责。

第二章 装修设计注意事项

各业主/住户可根据自己的意图对自己的单元进行装修，但应注意以下事项：

1、请确定增建工程及改装设备不会违反市政府法规。在动工前，应先获得北京市政府有关部门及物

业管理处之书面核准。如果事前未能获得批准，必须将改变部分恢复原来面貌，直到政府有关部门及

物业管理处满意为止。其所需之一切费用，由业主/住户支付。

2、大厦外墙均属公共部分。为了大厦外貌美观，未经物业管理处书面认可业主/住户不得迁拆、更改

或干扰任何大厦外墙或将任何窗户、冷气机位改装、加大或封闭，此外业主/住户不得加设铁笼、遮

阳蓬、晒衣架、花棚、窗户铁栅、天线、招牌及其它装置于大厦外墙上。

3、装修时不可破坏大厦结构。（包括梁、柱、剪力墙、混凝土楼面、天花）。

4、在未经物业管理处书面批准前，严禁改动暖气管、上下水管、热水管、煤气管等管道。上述管道

的节门、接口处及暖气罩，在装修遮盖时，应留出足够量的检修口及维修空间。煤气公司要求煤气管

不得遮盖、改动。

5、业主/住户如需要更改电路、增加设备或安装大型用电器（2KW以上）时，应申报物业管理处书

面批准，并请聘用物业管理处指定的承办商，以免影响大厦正常供电系统。住宅单元内已装有充足电

源插座，如要更改或加装，请向物业管理处咨询或聘用指定承办商，费用将由业主/住户支付。

6、业主/住户不得私自改建及安装单元户门及大门铁闸，以免妨碍走廊和堵塞消防通道。

7、大厦地面承重150kg/㎡。

8、超重物品的摆放位置应报物业管理处进行审核。

9、装修后业主/住户须自己负责单元内的舒适状况，请业主/住户装修时充分考虑户内冬季取暖问题。

10、未经物业管理处书面同意，严禁改装或移动闭路电视端子。

11、未经物业管理处书面同意，严禁改装或移动消防烟感。如移动烟感，须由指定承建商施工，费用

由业主/住户承担。

12、装修时所有隔断墙严禁直接接触玻璃幕墙，必须与玻璃幕墙间隔5毫米以上的空间距离，或拐

弯到铝框收口，铝框严禁打孔钻眼，只可用硅胶材料固定。

13、大厦结构的承重墙、梁柱不得剔凿、打洞；非承重墙剔凿深度不得超过3厘米，宽度不得超过4

厘米。

14、地面地槽深度不得超过3厘米，宽度不得超过4厘米。

15、为维护走廊的整齐外观，户门不能拆改，如为加强安全，安装防盗铁闸时候，须在户内安装。

特别提示：

A：因大厦感烟点位设计原因，装修设计者应充分注意，房间内的隔断分隔应设计位不到顶隔断，其

中上部空余面积不小于30㎝×80㎝。

B：该设计的报审图纸经消防审批后施工当中不许更改，应照原消防审批图纸施工。

第三章 装修手续的办理

开工申报程序：

1、在物业部领取以下文件及表格：

（1）《装修规则》及附件一、二、五。

（2）厨卫防水保证书（公寓用）。

（3）二次施工消防安全协议书。

（4）施工方现场负责人责任书。

（5）建筑工程施工现场消防审核申请表。

（6）建筑内部装修设计防火审核申请表。

（7）大厦所提供的图纸。

（8）装修所需交纳费用清单。

①垃圾清运费每建筑平方米5元人民币；

②装修人员工作证成本费每张10元，工作证押金每张20元人民币，装修完工后凭工作证和收据将

押金退还；

③公寓装修押金每单元3000元人民币；

写字楼装修押金15元人民币/建筑平方米

装修押金由装修公司交纳，工程验收后无息退还；

④厨卫防水保证金10000元人民币（装修验收合格后，一年内无渗漏情况发生后无息退还）；

2、装修公司向物业部提供以下材料复印件：

（1）公司营业执照

（2）公司资质证明

（3）装修委托合同

3、将下列文件如实填写并按规定签字盖章：

（1）《装修规则》附件一、二、五。

（2）厨卫防水保证书。

（3）二次施工消防安全协议书。

（4）建筑工程施工现场消防审核申请表。

（5）建筑内部装修设计防火审核申请表。

以上文件归物业部存档或用于消防申报。

4、消防申报成功后将下列文件交至物业部；

（1）二次施工消防安全协议书

（2）内部装修设计防火审核意见书

（3）建设工程施工现场消防审核意见书

（4）建设工程施工现场消防安全许可证

5、将装修图纸（一式四份）及《施工进度》表交物业部，填写《装修申请审批表》；

6、在装修图纸通过工程部审批后（3个工作日之内），携进场施工人员名单及身份证复印件和一寸

照片一张至物业部办理出入证，并交纳相关费用；

7、去保卫部办理相关手续；

8、提前约定开装修前协调会，签署有关责任书；

9、通知工程部开通指定楼层的开水间及卫生间；

10、装修现场验收；

11、装修施工单位对装修现场指定的公共区域采取成品保护措施，并在装修现场按规定张贴《开工证》

及《安全许可证》；

12、由物业管理处检查合格后，准予开工。施工单位将具体开工时间通知物业部，物业部开具《开工

证》；

报审材料明细如下：（一式四份其中包括施工单位一份）

（1）《报审书面申请》（致消防局）一份

（2）《营业执照和资质证明》（复印件）一式四份

（3）《业主与租户的租赁/买卖合同》（购房协议）一式四份

（4）《施工二次消防安全协议书》一式四份

（5）《安全协议书》一式四份

（6）《北京市建筑装修改造工程消防审核申报表》一式四份

（7）《北京市建筑工程施工现场消防审核申报表》一式四份

（8）《装修施工方案》（施工程序、组织设计、进度、方案）一式四份

（9）《施工现场消防安全措施》一式四份

（10）《装修材料检测报告》（原件一份、复印件四份）

（11）装修商须出（一式四份）1：100比例绘制的正式蓝图图纸；（报审图纸必须是具有设计资质

并加盖报审专用章的图纸）每份图包括：

①楼层平面图；

②局部平面图；

③消防位置图（天花、烟感、喷淋及灯箱）；

④空调出风、回风位置图；

⑤综合布线图（强、弱电系统布线）

⑥若更改大门，则还须出具更换大门的主视、俯视、侧视图，并标明尺寸及材料；

以上报审材料必须加盖公章。

第四章 装修时间的规定

每周一至五：7：00—22：00

每周六、日如须进行装修应提前两天报物业管理处保卫部批准。

公共节日未经物业管理处特别许可，停止施工。

对于噪音较大之工具的管理参见有关规定。

对于有异味的施工只能在18：00至22：00进行。

第五章 装修材料、工具、废料的运输

1、所有材料、水泥及沙石应用尼龙袋装运，运载材料之货车须在指定的区域内起卸，装修废料必须

装入尼龙袋置于指定的地点，严禁堆放在其它公共地方，否则物业管理处有权清走而无须通知，施工

单位须负担所有清理费用和罚款。

2、运送装修材料、工具、必须使用保卫部指定的电梯，每日早8：00之前结束。

3、运送装修废料等物时，每晚6：00至8：00，允许使用保卫部指定的电梯运至保卫部指定的地点。

4、搬运装修材料或家具时，切勿损毁楼梯，走廊墙壁及其它公共地方。如因搬运家具、装修材料造

成遗洒而导致大厦或第三人财产损失或污染，施工人或搬运人应负责恢复原物原状，或赔偿损失。

5、对装修垃圾要求垃圾装袋，垃圾袋装箱。

6、非垃圾清运时间，垃圾必须装在不破不漏的垃圾袋中，只允许堆放在所施工房间内。垃圾清运时

间内，在电梯内放自备的垃圾箱，将垃圾袋装入垃圾箱内运出，如各项有不符合要求处，电梯管理员

有权拒绝为其运输。

第六章 装修施工单位注意事项

1、施工单位应让施工人员了解《装修管理条例》（附件三）及《细则》（附件四），填写施工保证

书（附件二）。

2、施工单位如使用明火作业，必须提前到物业管理处保卫部开具动火施工证，证件上必须注明时间、

地点、人员、措施等，动火证当天有效。

3、对于安全用电要求，装修施工单位必须有安全用电措施，指定电工负责接电源线，严禁非电工操

作。

4、所有吵闹或滋扰性装修工程、运送材料或装运垃圾，必须在指定时间内进行，以免妨碍其他业主/

住户和大厦附近居民。

5、在施工过程中所造成的损失和破坏，其中包括公共地方、公共设备或其他业主/住户的财产，装修

施工单位必须承担一切赔偿责任和后果。

6、装修区域内最少每30平方米配置一个灭火器。

7、业主/住户或装修人员须小心运送装修材料或垃圾，运送过程中不可以损坏公共地方的吊顶天花、

墙面、地面、结构等，如有任何损坏或破坏，物业管理处将会修理和修补、然后向业主/住户征收有

关维修费，并要加收15%的行政费用。

8、未经物业管理处书面同意，不得在墙身和地面切割、钻洞，否则业主/住户必须负责把破坏部分恢

复原样。如果业主/住户或装修人员违反任何装修规则内的规定，物业管理处随时可停止所有装修工

程，直至损坏部分修理妥当为止。

9、如果装修项目涉及和影响大厦的公共系统的使用，如供电、供暖、消防、管道、电视等，须经物

业管理处同意，业主/住户必须聘用物业管理处指定的承建商。

10、所有家具须在工厂预先做好，进行装合和油漆，如果在装修期间要进行油漆工作，必须在物业管

理处指定的时间内，以免妨碍其他业主/住户。需使用稀料、汽油、脱漆剂等易燃易爆物品时，要有

必要的灭火措施，严禁与明火同时作业；油漆等易燃易爆严禁大量存放，存放不得超过当日用品。

11、由于业主/住户在聘用的装修承建商为其提供装修服务期间须对装修工作的作业行为负有完全责

任，因此为充分保障装修人员的自身利益，以应付其所雇用公司人员因意外疏忽所造成的公共伤害及

对物业管理处的赔偿责任，物业管理处建议装修公司为其所有的装修工程向信誉良好的保险公司购买

足够的临时保险，如火险、劳动保险、第三者责任保险等。若业主/住户在装修期间，因其行为蓄意、

容许、同意或疏忽而引起意外、灾害、水浸、滋扰或损毁大厦公共地方、公共设施或对其他业主/住

户的财产、人身或生命构成危害，则必须承担一切后果和责任赔偿。

12、请业主/住户密切注意所聘用装修公司及承办商之施工情况并要求施工人员注意下列各点：

（1）装修工程的负责人、监工在整个装修施工期间必须在场，以使在发生紧急事故时能尽快联系和

处理。

（2）必须提供与楼宇内之结构、装置、装饰等足够之保护设施，避免装修期间有任何的损毁，否则

将有负责人赔偿一切维修费用。

（3）所有装修工程只限于在单元内进行，不得在走廊通道或其他公共地方进行；而一切工具、材料、

泥土、沙石等必须存放在单元内或由物业管理处指定地方，不得占用大厦内公共地方和通道、走廊等，

以保障其他业主/住户的利益。

（4）施工时须尽量提供足够措施以减少装修期内引致尘埃及噪音，避免对其他业主/住户造成滋扰及

不便。

（5）施工现场内必须配备有紧急医疗药品，必须有足够的防火设备，如灭火筒、沙筒及防火毯等，

以备发生火警时紧急应用，如果使用电焊或其它明火，必须事先到物业管理处保卫部申请。

（6）不可使用任何的消防喉取水调制混凝土、清洗地面或其它用途。

（7）每日必须清理所有废料及垃圾以保持通道畅通、地面清洁及减少火灾隐患。

（8）严禁将混凝土、沙石瓦砾倒入厕所或其他排污管道内。

（9）垃圾及建筑材料必须小心放置，以免从高处坠下，伤及其他业主/住户及路人。

（10）所有机器、工具、设备及材料等进入大厦时须事先在物业管理处保卫部备案。

（11）工作完毕，请关妥所有门窗、气体燃料总开关及水喉，清除一切可引发火灾的隐患后，方可离

开。

第七章 施工人员注意事项

1、施工单位清运垃圾，须当天在物业管理处保卫部办理电梯使用单，方可使用电梯。并应按指定的

位置清运，不得随意乱倒。

2、施工单位使用电梯运料或工具时间为早8：00之前，施工垃圾运输时间在18：—20：00，其它

时间不得使用电梯。

3、施工人员不得乘坐电梯。

4、施工人员进出大厦必须佩带工作证，接受保卫人员的检查，并应衣着整齐，不许穿拖鞋进入大厦。

5、施工单位工具及材料进场时，须在物业管理处保卫部办理二装材料、工具入场/出场物品登记。

6、施工单位的材料应存放在施工单元内，不准放在走道、电梯间及消防通道内。

7、施工单位不得随意挪动公共设施和公共区域的消防器材（灭火器、消防栓等），施工人员在装修

现场及其它公共区域严禁吸烟。

8、施工单位位在装修期间使用木制结构，需对使用的材料进行防火处理（刷防火涂料等）。

9、施工单位携带大量易燃易爆物品进入大厦，需提前报物业管理处保卫部批准，所带物品只限当天

用量，不许存放。

10、施工人员只可在工作证上指定的楼层单元内活动，不可进入其它楼层。

11大厦内任何地方禁止赌博，而收音机或其它播放设施亦不得在公共区域播放。

第八章 电气安装规定

1、单元用电容量设计不应大于大厦原设计提供的容量。

2、单元内照明、插座回路应平均分配，不可在一个回路内拖动过多的电气设备。

3、顶棚穿线应用金属铁管，并应做到良好的接地，铁管与铁盒采用丝扣连接，螺纹必须拧入不少于

6丝扣。

4、地面穿线应用金属铁管，不应使用PVC管，塑料管、软胶管以及金属蛇皮管穿线。

5、单元内照明线路应用金属铁管，管内敷设保护地线（PE）并应与灯具外皮做良好接地。

6、所有穿线管中间不许有接头，如确实需要接头必须加装线盒，而接头涮锡已达到接触良好。地面

铺设时接线盒不许封死，应留活面板以便将来进行检查和维修。

7、所有开关、墙插等移位、增加、拆除应提前与物业管理处联系，并应填写拆改备忘录。拆除线管

的线应抽出，不应留在管里堵死。

8、顶棚线管至灯位，应采用金属蛇皮软管，长度50—80公分。蛇皮管应加护口并做接地，不允许

用软金属管长距离穿线。

9、照明负荷每条支线（每层为一支线）不应大于2千瓦。

10、所有电线管在敷设时，尽量躲开煤气管道、冷热水管道、暖气管道及空调管线。如无法躲避开，

应保持一定的安全距离。

11、凡是两种户型以上打通隔断墙的，不允许本户型的电源接至另外一户型，如有特殊原因，应到物

业管理处工程部办理有关手续并备案。

12、空调主机房及户内风机盘管线路，不许私自拆卸、安装。电气线路应有专人进行（厂家人员）

13、施工中，户盘的380V空调电源，不允许与单相照明电源混用。

14、施工中严禁使用电炉子、电饭锅等较大负荷的用电设备。

15、照明光源有变压器的，应将变压器装入铁盆中，发热量较大的光源应固定在石膏板或其它耐火材

料上，必须远离可燃物。

16、照明线路与插座线路不允许混接，必须单独蝮蛇。

17、厨房应安装防水插座，卫生间除安装防水插座外，照明也应做防水照明。

18、在施工中，所有可能带电的外漏线头，均应用绝缘胶布包好，防止发生触电及短路等意外事故。

19、地插应使用专用的地插插座，不许用普通插座代替。当地面为地毯时，地插通过地毯应做好绝缘。

20、室内装修时，由于隔间的原因，原有照明开关可以移位或追加，但每支开关控制灯具应不超过九

支。

21、照明灯具移位或追加时，必须使用吊杆或吊链固定于结构顶板沙锅内，灯具要四点固定，严禁在

吊顶龙骨上固定灯具。所有灯具必须有可靠的接地保护。

22、原安装在室内的配电盘，原则上禁止移动，如对此有特殊的改动要求，必须征得物业管理处工程

部的书面同意。（注：不得使用公共区域的各种电源。临时用电的电缆无特殊的情况不得明设在公共

区域内。）

23、地面电源插座如须移动或追加，可以使用原来地面线槽布线方式或地面配管方式，严禁使用BV

导线BVV导线或其它电缆直接敷设。在地面下布设线槽或线管时，请在图中标明，其地面开凿深度

不得超过3厘米，宽度不得超过4厘米。

24、房间内所有电气设备的改造，必须使用2.5平方毫米以上截面的铜制导线，相线应用红色，零线

应用黑色，保护地线应用黄绿色花线。

25、房间内所有电话、TV天线等弱电线路与照明、电源插座等中电线路必须分管敷设。

26、单元内造型天花板上的机电设备，原则上不允许改动。

第九章 消防设备改造规定

1、在装修工程中，涉及所有室内消防设备，严禁装修商擅自改动，必须进行的改动或追加工程，应

由北京市消防局指定的专业承造商进行，费用由业主和租户协调解决。原有室内消防喷淋头禁止更改，

这一点装修设计者应充分注意。

2、喷淋覆盖面为半径1.8米的圆面积，喷淋覆盖不能有死角，最小单位格局内必须有一个烟感。

3、业主/装修商须提供有关装修使用的木材、壁纸、地毯、灯具材料的品种及使用部位，并须开具以

上材料的防火性能的检测证明原件（单元内禁止做木制吊顶）。

特别提示：

1、原有室内消防喷淋头禁止更改，这一点装修设计者应充分注意。

2、喷淋覆盖面为半径1.8米的圆面积，喷淋覆盖不能有死角。

3、业主/装修商须提供有关装修使用的木材、壁纸、地毯灯具材料的品种及使用部位，并须开具以上

材料的防火性能的检测证明原件。

4、因大厦烟感点位设计原因，装修者应充分注意，房间内的隔断分隔应设计为不到顶隔断，其中上

部空余面积不小于30cm×80cm。

第十章 空调设备改造规定

1、公寓、写字楼风机盘管做增加、移位或拆除，必须经物业管理处工程部批准后，方可进行。空调

机房及户内风机盘管线路，不许私自拆卸，安装。电气

线路应有专人进行（厂家人员）。

2、房间内原来的空调送风口、回风口可以根据室内装修要求移动，但不得改变原设计风道，改动后

的空调效果或因增设隔断而产生的空调问题，由业主或装修商负责。

3、送风风道必须加装保温层，共厚度标准不低于原有送风风道。

物业的日常工作安排

每天工作内容

1.为员工记录考勤及外出登记情况。

2. 保持办公室桌面及周围环境的整洁规范，检查饮水机、电脑，复印机等设备。

3.检查大楼水质是否正常。

4.检查大楼电梯运行是否正常。

5.检查大楼中央空调是否正常工作。

6.检查大楼给排水是否正常。

7.检查配电设施，每两小时记录一次电压及用电量。

8.检查卫星接收装置，是否卫星讯号接收质量完好。

9.检查监控设施，是否正常工作。

10.维修档案、管理档案之整理。

11.巡查物业，检查保安和清洁工作，确保管理水平。

12.接受租户报修，安排及时维修。

13.为租户提供洗衣，饮用水，商务，邮政等服务。

14.召开管理人员每天之工作例会。

15.落实部门职责范围内及公司临时安排的其它事务。

每周工作内容

1.召开每周工作例会，安排一周主要工作。（每周一）

2.参加公司业务例会。（每周五）

3.大楼消防设施每周点检一次。（每周四）

4.接待租户投诉。（每周四上午）

5.拜访租户，征询意见，改善管理。（每周一）

6.每周与发展商工作例会，汇报一周工作。（每周五）

7.采购办公，维修，清洁等物品。（每周三）

每月工作内容

1.统计员工考勤，报公司。（每月30日）

2.申报每月财务预算。（每月25日）

3.发出租金、管理费帐单。（每月25日）

4.水电抄表并发出帐单。（每月1日）

5.发出三次催款单。（每月1、5、10日）

6.完成上个月租金、管理费、电费的缴付及结算统计工作。（每月15日）

7.完成当月工作总结及下月工作计划。（每月30日）

每季度工作内容

1.与政府有关部门（环卫，街道，供电，公安，上水，电讯等单位）保持密切联系。（每季末）

2.大型设备的保养工作。（不定期）

3.根据需要落实与员工恳谈。（每半年）

每半年度工作内容

1.落实各部门员工半年度工作考评。（6 月底前完成）

2.制定半年度奖金发放方案，报公司申定并实施。（7 月底前完成）

3.清洗水箱一次。（5 月,9 月各洗一次.）

每年度工作内容

1.落实员工合同的续签工作。（不定期）

2.完成年终员工工作考评。（次年 1 月初）

3.制定年终奖金发放方案，报批后实施。（次年 1 月底）

4. 统计年度租金、管理费、电费的缴付情况，完成年终工作总结及下年度工作计划。（次年 1 月底）

5.落实大型设备大修计划。（每年末）

6.为大厦落实保险等事务。（每年初）

7.筹备迎新年联谊活动，为每位租户赠送新年贺卡。（春节前）

8.清洗外墙一次。（不定期）