第三方监理--第三只眼看物业管理

2023年4月27日发(作者：长沙精致装饰设计工程有限公司)

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第三只眼看物业管理

鞘文／本ＴｉＪＴ＿Ｐ，者王芳

物 业人的们改行业的变发生产展生近活三带十来年了来巨，给大

，

行业中，监理制已经实行多年。拿建筑

工程来说，国家相关部门曾多次出台文

件，如《工程监理企业资质管理规定》，

《建设工程监理规范》，《房屋建筑工 的不完善，市场的不成熟依然给行业的

原则执行”，但是，借鉴建筑和家装监

理的启示，我们要警惕转嫁监理费的

潜规则再次出现。笔者认为，监理费由

谁来承担不是最主要的，最重要的是

但是相关法律法规

发展带来诸多问题。在北京市召开的 监理费花得值不值，无论是物业公司还

物业管理工作会上，北京市住房城乡建 监理的定义、从事监理的企业资质、监

设委相关负责人表示，将首次引入物业 理人员的职责和奖罚办法。这些法律法

服务第三方监理机制、制定物业项目交 规，对完善建设工程的监理市场起到了

程旁站监理管理办法（试行）》等，明确

是业主，本着“花钱买实惠，花钱买放

心”，何乐而不为呢？

接技术导则、改革物业费价格形成机 重要的作用，这对ＩＩＩ ＩＩ起步的物业监理

制、定期公布物业成本定额造价。笔者 机制来说，也有一定的借鉴意义。

认为，物业管理行业要走向社会化、专

业化、规范化的先进管理模式，实行第 等城市物业监理已有所发展，一般认为

三方监理可以说是一种有益的尝试，但 物业管理监理，就是从第三方的角度

在我国，物业行业起步较早的深圳 做一个假定：

实现为 省钱

如果，业主有时间；

如果，业主精通物业管理的法律

法规：

如果，业主能及时预见物业服务

这其中也有很多问题值得我们关注与 对物业服务公司的物业管理水平、物业

思考。

管理费用、物业管理现场等方面进行鉴

定、审核、检查，以缓解物业服务公司

过程中的各种问题；

如果，业主掌握物业费定价以及使

独 的第＿ ｆ方

何谓监理？“监”一般是监视、督

察的意思。理”首先，指条理、准则，其

次，“理”通“吏”。“监理”则可以表述

和业主、业主和发展商之间的种种矛盾

和误会，促进行业持续健康地发展。独

立于物业公司和业主的第三方成为是

物业监理机构的本质属性。可以说，第 那么，他真的不需要第三方监理！

三方监理应该保持相对独立性、中立性 事实上，这样的业主少之又少！所以，

的管理模式，这样才能真正得到政府、 业主也需要一个管家，让自己的物业费 为：一个执行机构或执行者，依据一项

房地产商、物业公司、业主等各方的认 花得值，所谓“花钱买放， ’。 准则，对某一行为的有关主体进行督

同，为守护物业管理质量把好关。

慝考：监理费由谁来承担，７从法律

的角度而言，应该按“谁委托谁付费的

用情况的各种不规范行为并有效防范；

小区物业费到底收多少钱才合适

呢？按照有关规定是由业主与物业公司

协商决定，但实际情况往往是一个小 生，在建筑工程，装修装潢行业等很多

察、监控和评价、组织、协调、疏导等。

说起监理这一职业，大家并不陌

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区的物业费由开发商确定后就“一成不

了。比如打扫一次公共卫生间用的是什

物业服务企业在物业管理活动中的矛

变”了。而实行第三方监理后，业主或者 么药水？可能会细化到用什么牌子的药

盾，帮助弱势—方获得话语权。

物业公司希望调整物业费，就可以请第 水、用的量是多大、一天用多少，定到这

三方监理“做主”了。

么细，才能进行监督，到年底来算账。

“第 ｉ 皱 ”实现共赢

说起物业费，它好像离我们很远， 目前，对于物业管理的信息化、透

平时大家工作比较忙，只有到了交费

明化建设已逐步展开。从２０１０年开始，

第三方监理机构作为独立的第三

的时候才想它。而物业费又好像离我

北京市物业管理行业协会每季度公布

方，摆脱了物业公司和业主的限制，对

们很近，当你不慎被小区里的水果皮 次物业服务成本定额造价，把物业

一

物业公司进行全方位的监督，其信息的

滑到，当你走到没有照明而一片漆黑

服务过程中所涉及的人工、物料和能

可信度更高。在传播与说服心理学中，

的楼道的时候…一你首先想到的就是

耗等成本细目和价格标准定期公布。

人们把通过第三人转述他人的某种意

物业，不止一次的听到有业主对物业

可以说，这是行业和社会信息化发展

见，或创造某种条件让对方间接地听到

抱怨：我们交的物业费一分不少，都用

的需要。

你对他的评价与关注，从而产生意想不

到哪里去了？

那么，第三方监理机构对于物业信

到的传播效果或劝说效果的现象，称

笔者认为，第三方监理的一个重 之为“第三人效应”。同样，在物业管理

息通过什么方式来传播呢？笔者认为，

要职责就是为业主省钱，替物业管钱。

可以通过多种途径，除了公告栏，业主

行业来说，如果引入第三方监理机制，

首先，在物业费的价格制定中实行第三

大会之外，还可以通过新媒体传播，如

也存在着“第三方效应”，而合理利用

方监理，这不仅体现了价格制定的规范 网络、手机等方式。第三方监理机构把 “第三方效应”，可以使物业公司和业

性，更是为减少物业公司未来工作中的 物业监管信息发布到小区或者物业的

主双方共赢。

物业费收缴难的问题，把物业矛盾化解 官方网络上，业主通过登录后可以随时

对于物业公司来说，良好的物业模

在前期阶段；其次，可以实现物业费使

查看信息，另外，监理机构或物业公司

式，优质的服务行为，通过第三方监理

用效益的最大化，我们用最少的钱，最

还可以通过信息发布平台发布信息到 机构的传播，可以使物业公司的品牌形

少的人力、物力做最多的物业服务，虽 象在最大范围内得到扩散，对此，物业

业主手机上，业主也可以通过微博发表

然一分钱买不得什么，但是节约每一分 自己的意见。这样不仅方便了业主随时

公司岂不省去了宣传费用？还可以形成

钱就会赢得业主的信赖，

随地接收，同时，也大大增强了信息的 口碑传播，大大减轻了公司的管理和资

思考：金融危机时代，我们不缺少 时效性和互动性。 源的压力。目前深圳已有公司做神秘顾

一

个花钱的人，我们需要一个会理财

另外，物业管理信息的透明ｉ－＇ｔ￣是 客调查，这也是监理模式的一种类型，

的人，第三方监理机构如何帮助业主和 避免各种物业服务危机的有效途径，众

但是这种调查多限于顾客满意度、管理

物业公司节约成本，提高服务效率呢？ 所周知，物业公司和业主矛盾的产生， 评估、品质评估，由于缺少官方的性质

实践检验真理！ 多是由于业主对物业费用的异议，或是 认定，其调查结果的普适性评价不高。

对物业费使用情况的疑虑，而拒交物业 对于业主来说，第三方监理机构发

键进信息公丌制度化

费。所以，第三方监理机构，应努力改

布的信息可信程度更高，他们对于物业

变现行物业信息传播的不对称性，为业

公司价格机制、物业服务管理形成公正

在政府信息公开制度日趋明朗的 主提供全方位的物业监管服务，内容涵 的的评判和监督，在“诚信危机”时代，

社会背景下，社会公众对于信息的需

盖制定前期合理的物业价格，帮助业主

业主对第三方提供的物业信息的认同

求越来越多，人们对于物业公司的要求 选择好的物业公司，监督物业公司的物

度会更高。

也不仅仅是简单的秩序维护，保洁等， 业费用，协调业主与物业公司的矛盾纠

恩考：“第三方效应”符合人的心

业主对与自己有关的各种物业信息享有 纷等，成为物业与业主之间信息互动的 理认知机制，人在认知、知识结构上的

知情权的需要，某小区业主袁先生曾对

桥梁。

偏差使得每个 、不可能是万事通，所以

笔者说：我交了物业费，就有权利知道

思考：信息公开能否成为一项长效 需要专业的人员和机构来提供专门的

它的使用情况。对此，北京市住房建设 机制发挥作用，还需要相关部门尽陕完

服务。但是，值得注意的是，如何实现

委员会副主任张农科也曾说到：物业可

善物业信息公开制度化，引导物业信息 调查方法的合理性与合法性，调查报告

能报一个打扫卫生的一个月的工资是 的全面性和普适性呢？谁来对第三方

更加规范化，科学化发展。需要指出的

１０００元，那么测算出来可能不是ｉ０００元

是信息公开不是简单的“晒成本”，应

监理机构进行监督呢？圜

钱，可能是８００元，那老百姓就知道不对

疏通信息流通渠道，并及时处理业主和